토지 2010년 부동산 시장은 토지가 대세다.

[토지정보]

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•  2009년 신규 아파트 분양 시장의 인기를 2010년에는 어떤 부동산 투자상품이 넘겨받을까?
  
  경기회복 기대감과 풍부한 유동성, 대형 개발호재 등이 겹치며 2010년에는 토지시장이 부동산 시장을 주도할 것이란 분석이 제기됐다. 
  
  2010년에는 토지시대가 도래할 확률이 가장 높다고 분석한다.
  
  경기회복뿐만 아니라 유동성, 세금 등 정책변수가 토지시장에 우호적이기 때문이다.
  
  부재지주에 대한 양도세중과(60%)유예 조치에다 2010년말 까지 토지를 매수할 경우 외지인이라도 장래 매도 시 양도세 중과 대상에서 제외된다.
  
  게다가 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 등 주택시장에 집중된 금융규제로 인해 규제가 덜한 토지시장에 대한 투자자의 관심이 증폭되고 있다. 
  
  과거의 예를보면 경기상승기에는 주택-상가-토지순서로 자산가치가 순차적으로 증가했다. 부동산이라는 실물자산시장 안에서도 개별 부동산의 성격과 수요에 따라 자산별 변동에 순서가 있기 마련이다. 즉, 경기회복기에는 부동산 시장도 중장기적으로 연쇄상승이라는 선순환 싸이클에 놓이게 된다.
  
  요약하면, 유동성, 정부정책, 토지보상비, 부동산 상승법칙, 경기회복기대감 등을 종합 고려할 때, 2010년도는 집값상승에 이어 땅값상승이 그 맥을 이을 가능성이 높다.
  
  새로운 투자기회가 열리는 토지시장. 과연 어떻게 접근해야 할까? 토지투자도 이론과 분석기법, 투자전략이 필요한 법이다. 먼저, 토지투자의 목적은 크게 개발형과 이용자형으로 구분할 수 있다.
  
  개발형 투자는 투자목적으로 정해진 개발용도의 건축을 통해 분양, 임대 등 개발이익의 극대화를 추구한다. 반면에 이용자형은 실수요자가 분양이나 임대수익목적보다는 전원주택, 주말농장 등 실제 이용을 통한 효용극대화가 주된 목적이다. 물론 플러스알파로 자산가치 증가도 함께 노리는 경우가 대부분이다.
  
  둘째, 토지투자는 건축물을 쉽게 지을 수 있거나 개발이 손쉬운 대지를 선호하는 경우도 있으나 자본이득과 소득수익을 동시에 추구하는 투자자의 속성상 경제적 이윤관점에서 땅값이 저렴한 농지나 산지를 선택하는 경우가 많다. 토지의 주된 거래대상은 도시계획상 관리지역이나 농림지역인 농지, 산지가 된다.
  
  셋째, 지역적으로는 주택투자와 마찬가지로 수요가 풍부하고 도로 등 인프라가 잘 정비된 수도권을 주된 투자처로 삼는 경우가 많다. 그리고 개발 및 이용목적으로는 전원주택단지 혹은 전원형 단독주택지, 공장부지, 창고부지, 물류단지, 산업단지, 리조트단지 등이 대표적이다.
  
• 한편, 토지투자와 관련된 행정부처는 10개가 넘고 약 120여개의 법령과 이 법령에서 규정한 400개 지역ㆍ지구ㆍ구역의 규제가 존재한다. 그만큼 인허가 절차와 법률체계가 복잡하고 일반인은 투자 혹은 사업계획을 세우기 힘들다. 그런데다 토지는 투자범위가 다양하고 세법, 공법 등 법령까지 자주 바뀐다. 토지거래허가제 등 투자단계에 있어서 걸림돌도 많은 편이라서 토지투자는 주택에 비해 매우 까다롭다는 얘기다.
  
  결론적으로 2010년 토지투자는 미래의 자산관점에서 매우 효과적인 투자라고 말 할 수 있다. 하지만 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 등기부등본 등 공적서류(소위 4대문서)의 철저한 검증과 여유로운 마음으로 장기투자할 때가 성공확률도 가장 높다고 하겠다.
  
  
• ▣ 토지투자 노하우
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• 우리가 농지하고 부르는 것은 지목 상으로 전(밭) 답(논)과 과수원이다.
• 전 답 과수원 임야는 지적법에서 분류한 28개 현행지목의 일부다.
• 흔히 말하는 산지 산림은 임야라는 지목으로 되어 있다.
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• 농지와 임야가 전 국토에서 차지하는 비중을 보면 농지는 약 20%, 임야는 65%를 점한다. 전국토의 85%가 농지 임야이며, 그래서 우리가 토지라고 하면 우선 농지와 임야를 떠 올리게 된다.
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• - 토지투자는 미래가치를 추구하는 것이다.
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• 향후 토지의 용도는 무궁무진하기 때문에 보유하거나 이용하거나 혹은 개발하는 방법이 매우 다양하다. 그래서 토지는 장래의 땅을 보는 눈을 키우고, 땅값이 오르는 좋은 땅을 고르는 요령을 습득할 필요가 있다
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• - 토지투자는 수많은 공법규제에 얽혀 있다는 것이다.
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• 토지를 규제하는 법률은 100개가 넘고, 각종 규제의 종류도 400개가 넘는다.
• 그래서 토지투자는 리스트가 크다고 하는 것이다.
• 땅 투자에 있어서는 이러한 공법규제의 내용을 잘 알아야 한다. 
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• 1. 농지투자
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• - 장점
• ① 도시인의 전원주택지로서 일반적으로 선호하는 것이 농지(밭)이므로
•    임야에 비해 거래가 잘된다.
• ② 비교적 작은 규모로서 적은 가격(5천만~2억)으로 일반인이 투자하기
•    적당하다.
• ③ 이용과 개발이 용이하다
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• - 단점
• ① 취득 후 사후관리의무가 있어서 농사를 지어야 하는 부담이 있다.
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• 2. 임야투자
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• - 장점
• ① 단위면적(㎡,평)당 단가가 농지의 절반이하이기 대문에. 같은 돈으로 넓은
•    면적을 살 수 있다.
• ② 전원주택 펜션 창고 공장 연수원 골프장 등 다양한 개발이 가능하다.
• ③ 사둔 후 유지비용이 들지 않아 상속, 가족산 등 장기보유에 적합하다.  
• - 단점
• ① 산지와 임야에 대하여는 물 경관 환경 등의 규제가 까다로와서 일반인의
•    개발이 용이하지 않다.
• ② 초보자는 자칫 개발 못할 임야를 구임할 수 있어 Risk가 크다.
•    분묘 경사도 연접개발제한등 개발에 결정적인 걸림돌이 많다.
• ③ 일반적으로 수억 단위로 투자규모가 커서 투자비가 많이 들고 거래가 어렵다. 
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• 전국의 땅을 크게 수도권과 비수도권으로 나누어 볼 수 있는데, 수도권에서 관한 한 현 시점에서 농지와 임야투자는 매우 밝다고 말할 수 있다.
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• 수도권의 국제경쟁력 강화를 위해 경제자유규역, 항만 공항시설 공장 공단 대규모 물류본지 행정타운 등 막대한 토지수요가 있기 때문이다.
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• 도시용지와 산업용지등 가용토지를 확보하기 위해 계속 수도권 농지와 임야의 규제를 완화하고 있기 때문이다. 그만큼 앞으로도 수요가 많고 거래도 활발해질 것으로기대할 수 있다.
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• 규제완화의 중요한 것으로는 군사시설보호구역의 축소 조정, 투기지역 해제, 토지거래허가구역의 축소, 그린벨트 해제, 자연보전권역의 규제완화, 부재지주 양도세 중과의 한시적 폐지 등을 들 수 있다. 
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• 농지나 임야와 같은 땅은 실거래가신고자료가 많지 않아서 일반인으로서 정확한 시세파악이 쉽지 않다. 개별공시지가도 참고자료일 뿐이지 믿을만한 것이 되지 못한다.
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• 인터넷 포탈사이트에 나오거나 직거래가로 게시되는 물건도 실제 시세보다 더 부풀려 진 것이 많다. 땅은 현행 관례상 공동중개가 많고 여러 단계를 거쳐 나오기 때문이다.
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• 따라서 최근의 땅 시세는 토지소재지에서 오랫동안 영업 중인 공인중개사에게 문의해 보는 방법 밖에 없다.
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• 소개를 받거나 연고가 있는 믿을 만한 공인중개사를 찾아가 현장을 보고 땅 안내를 받거나, 직접 문의하는 것이 좋을 것이다. 또 가급적 두 세군데 물어보아서 크로스체크 해 보면 대체적인 시세를 알 수 있으나, 시세는 세월에 따라 변동되므로 구입계약에 임박하여 재확인해 보는 것이 좋다.  
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• ▣ 농지와 임야를 매입시 노하우
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• ① 구입목적을 분명히 해야한다.
• 농지나 임야 등 땅을 사려는 경우 순수한 투자목적인 경우도 있고 전원주택을 짓거나 귀농하거나 주말농장으로 쓰려는 실수요자 목적도 있다. 땅은 목적에 따라 평가와 선택기준이 다를 수 있으므로 땅 사기 전에 구입 목적을 분명히 해야 한다.
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• ② 현장답사는 필수적이다.
• 땅을 사면서 남의 말만 듣고 구입하려는 땅을 직접 가보지 않는 경우가 있다.
• 땅은 구입 전 반드시 현장답사를 해야 한다. 현황도로유무 주변 환경 경사도 땅의 모양 등은 현장을 직접 가보지 않으면 알 수없는 것들이다.
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• ③ 땅 서류를 꼼꼼히 챙겨야 한다.
• 구입하려는 토지는 계약하기 전에 반드시 관련 땅 서류를 직접 떼어 확인하도록 한다. 땅 서류는 지적도 지적대장 토지이용규제확인서등 세 가지가 있으며 소유관계는 토지등기부등본을 떼어보면 된다. 땅 서류를 보면서 지목과 용도지역은 무엇이며 주소 면적은 정확한지를 꼼꼼히 챙겨 본다.
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• ④ 못쓰는 땅, 집을 지을 수 없는 땅을 가릴 줄 알아야 한다.
• 땅 중에서도 공원구역이나 상수원보호구역 그린벨트 군사통제보호구역 같이 공법상 규제가 엄하여 집을 지을 수 없는 땅이 많다. 
• 이런 땅은 투자가치도 없으므로 사면 안 된다.
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• - 임야구입 시 유의할 점
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• ① 광고에 일단 “토지”라고 하면 임야라고 보면 되고
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• ② 회사로 문의하여 정확한 지번을 알아보아서, 토지이용규제안내서를 검색하여 위치와 지목 용도지역을 확인한 후에 현장답사한다.
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• ③ 현장답사를 통해 진입도로나 단지 내 도로대책을 본다. 현장에서는 임야도를 보 며 임야의 경계 방향 모양과 진입도로 하천 구거 등의 유무와 주변환경을 확인 한다.
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• ④ 모르는 사람들과 여럿이서 공유지분으로 사는 것은 후일 건축 시 문제가 많으므 로, 반드시 단독분할등기를 해 주는지를 확인한다.
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• ⑤ 개별적으로 구입하는 경우에는 임야의 경사도, 수풀이 우거진 정도, 폭 4m이상 의 진입도로 유무, 분묘의 존재 등의 현장확인과 아울러 연접개발제한에 걸릴지 여부도 점검해 보아야 한다. 가강 중요한 것은 용도지역과 상수원보호구역, 그린벨트 등 특별한 공법상 규제의 유무 및 내용이다.
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• 싸다고 남의 말만 듣고 사드려는 경우도 있으나 특히 임야규제는 세월이 흐른다고 풀리는 것은 아니므로 살 때 잘 판단해야 한다.
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• 평소부터 토지투자에 관한 기초공부를 해 두는 것도 한가지 방법이다.
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• 결론적으로 2010년 토지투자는 미래의 자산관점에서 매우 효과적인 투자라고 말 할 수 있다. 하지만 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 등기부등본 등 공적서류(소위 4대문서)의 철저한 검증과 여유로운 마음으로 장기투자할 때가 성공확률도 가장 높다고 하겠다.
  
 
★농지 및 임야의 취득/보유/양도/상속에 대한 세금★
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• (1) 취득시 : 취득세 등록세
• 주택취득세 1%등록세 1%
• 토지 (임야 포함)취득세2%등록세 2%
• 농지신규취득세 2% 등록세 1%
• 2년이상 자경취득세 1%등록세 0.5%
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• (2) 보유시 : 재산세 종합부동산세
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• 재산세    6.1일 기준 / 건물분7.16~7.31 납부
• 토지분 9.16~9.30 납부
• 세율주택0.15~0.5%
• 건축물0.25골프장 등 사치성 4%
• 사업용 토지0.2~0.4별도 합산
• 나대지0.2~0.5종합 합산
• 농지 임야0.07분리 과세
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• 종합부동산세   6.1일 기준 / 12.1~12.15 납부
• 2008년2009년
• 세율주택1~3%6억이상9억이상
• 비사업용 토지1~4%3억원5억원
• 사업용 토지0.6~1.6%40억원80억원
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• * 농지 및 임야는 종부세 비과세
• 단, 도시지역(주거,상업,공업지역) 내의 농지 및 임야로서 개별공시 지가가 세대별로 3억원 이상일 경우 비사업용토지와 합산과세 한다.
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• (3) 양도시 : 양도소득세
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• 1) 비사업용 농지 및 임야 (일명 부재지주 토지)
• 에 대한 중과세 60%는 2010.12.31일까지 한시적으로 폐지됨[2009.3.16].
• 따라서 기본세율 6~35%(2009년) 6~33%(2010년) 이 적용됨
• 다만 장기보유소득공제는 계속 배제한다.
• 2) 감면조항
• 농지 소재지 거주자의 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세는
• 3억원 한도 내에서 감면한다.
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제외되는 기간이있는지 또는 제외되기위한 다른요건(자경이라든지)을 갖춰야되는지요..?

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