답사후기 ＜ 다중주택, 다세대빌라,근린상가 임장＞ 돈암동, 신림동, 상도동, 사당동, 돈암동

[미다스]

우리팀이 처음 방문한 곳은 관악구 신림동의 다중주택이다.

토지이용계획확인원을 보니 용도지역은  도시지역, 제2종 일반주거지역이다.

고시를 꿈꾼 사람들이라면 이 지역에 대한 향수가 있음직도 하다,,,

경매로 진행중인 주택의 토지면적은 58평, 건물면적 146평이다.

주택의 외양은 근사하게 보인다.

주택 측면은 조적으로 벽돌을 쌓아 올렸고, 앞면은 외벽을 대리석(3T)으로 마감했다.

안쪽 주차장에는 4대의 주차가 가능하며, 주변에 주차할 수 있는 공간도 보인다.

이렇게 잘지어놓고 경매가 진행된다니 소유자의 심정은 어떠했을까

총맞은 것처럼,,, 안타까울것 같다.

어찌하겠는가,

자본의 순환되려면 어쨌든 경매를 통해 부실채권이 정리가 되어야 한다.

그리고 새로운 소유자에 의해 다시금 새롭게 태어나서 새로운 주인을 맞이해야 한다.

"임대놓음"이라고 붙어있는 옆집의 핸드폰에 연락을 하니

실평수 5평의 임대료는 보증금500만원에 월38만원이라고 한다.

이 주택은 아마도 500만원에 월35만원 정도 받을 수 있지 않을까,, 

그런데 문제가 있었다. 

관악구청 민원실에 들려 건축물대장과 도면을 떼어 확인해보니

건축물 대장상 "위반건축물"이 표시되어 있었다.

주택과와 건축과에서 위반내용을 적시하였는데 

현장과 비교해본 결과 하나는 3층 베란다를 확장된 원룸2개로 만들었고,

또 하나는 4층으로 주인세대가 거주할 수 있는 주택을 원룸 5개로 바꾸어 놓았다는 것이다.

답사회원중 한분이 건축과에 문의하여 강제이행금이 부과되어 있다는 사실을 확인할 수 있었다.ㅠㅠ.

어떻하겠는가? 강제이행금을 계속 두들겨 맞을 것인가,,

일정비용을 지불하여 원상복구할 것인가,,

원상복구하고 싶은데 그 이후 7개가 줄어든 고시텔의 수익률을 어찌할 것인가,,,

그리고 싱크대(주방시설)를 어떻게 처리할 것인가,,,

갑자기 머리가 아파오기 시작하였다.

권리분석과 명도에 대한 부분은 차지하고라도

결국은 공법적인 하자를 해결하는 것이 관건인데 이를 해결할 수 있는 사람이 주인이 될 것이다.

하지를 치유할 때 성공적인 낙찰이 될 것이며 경매의 매력을 느낄 수 있는 것이 아닐까,,,

성공적이고 효율적인 임장활동이 되기 위해서는 능동적인 답사가 필요하다.

점유자와의 만남, 관공서방문, 공인중개사사무소, 그리고 지역과 물건에 대한 판단 등

답사회원들간의 역할에 대한 분담과  긴밀한 협조가 필요하다.

그러면 리더는 이를 통합하고 조정한다.

아래물건의 위치는 지하철7호선 상도역과 불과 260여미터 떨어져 있다.

위치는 "JJang" 인듯~

 

대지지분 20평에 건물면적은 약40평으로 꽤 넓다.

4층중에 4층이라는 것이 약점인가,,,

아니 또 있다. 대문이 열려져 있어 4층 까지 올라갔는데 방화문까지 열려져 있었다.

"여.보.세.요" 하려다가 입을 다시 닫고 문 밖에서 쭉 둘러보는 것으로 대신했다.

because,,, 채권액합계가 5억8천만원이다.

감정가가 4억이고 최저가 3억2,000만원인데,,

채무자의 맴을 더 아프게 할 것 같은 천사같은 마음씨 때문에~~

내부를 보니 다시금 인테리어를 해야 힐 갓 깉다.

보통 경락받고 얼마에 매매할 것인가에 집중하는데 이후 들어가야할 비용도 생각해야 한다.

기본적으로 취득세와, 강제집행비용, 그리고 집의 상태에 따라 인테리어비용이 들어간다.

이를 낙찰가에 반영하여 수익률계산하여야 하는데

이를 종종 잊어버리는 사람들이 있는것 같다.

아래 답사물건도 위치는 "JJang" 인 듯~

위치가 짱이라 함은 일단 250m 이내의 역세권안에 들어와야 하는 것이다.

그 다음은 500m 이내이다.

역세권의 부동산은 풍파에 부딪혀도 비탄력적이어서

다른넘의 가격이 내려가도 부동산의 주인을 실망시키지는 않는것 같다.

일정가격까지 회복된다면 가장 먼저 선두에 서게 된다.

빌라에 도착해서 정보지를 보니 대지권 9평에 건물전용면적은 23평이다.

감정가는 360,000,000원, 최저가는 288,000,000원 이다.

세팀으로 나뉘어 부동산을 방문하여 시세를 조사하기로 하였다.

그리고 통합한 가격은 매매가 3억2천~3억5천만원, 전세가 2억2천에서 2억5천만원 였다.

그런데 이 오리온아트빌은 문제가  있다.

물이 샌다고 한다.

직접확인하지 못하고 부동산을 통해 전해 들었다는 첩보원(답사회원)의 이야기이다.

비가 많이 오면 줄줄이 새서(어디가 새는지 몰겠는데,,,)

임차인이 만기가되면 반듯이 재계약을 안한다고 한다. ^^

만약 입찰에 참가하려한다면 점유자를 만나서 꼭 확인해야 할 부분이다.

아래 경매물건의 위치는

성북구 돈암동의 한진아파트 스포츠센타동 지하1층 5404호이다.

지도에서보면 인근에 학교가 삐까번쩍하다.  

성신여대,한성대, 서울과학고등학교, 홍대사대부속고, 고명정보산업고,

동구마케팅고, 돈암초, 우촌초,정덕초,성복초,,,

아뭏튼 인근에 학교가 많고, 시내가 가까워 위치는 좋은편이다.

다만 높은 언덕위에 있는 아파트라 왔다갔다 하면 별다른 운동은 안해도 될듯~

지하1층인데 5402호라는 것이 특이하다.

옥상으로 연결된 통로나 나가면 한진아파트 1층이 나온다.

언덕위의 상가로 밑에서 보면 5층인데 아파트에서 내려다보면 지하1층이다.

5402호는 취하되었고, 5403호, 5404호, 5405호가 경매로 진행된다.

거기에 거시기,,,  유치권신고가 되어 있다.

유치권신고내역이 붙여져 있고 잠금장치가 잘되어 있는 것을 보니

점유는 잘하고 있는 것 같은데,,,

그 원인이 되는 채권이 소멸시효에 걸릴것이다.

문제는 이 상가를 낙찰받아서  무엇을 해야 할 것인가인데,,,

이 물건을 낙찰받는분에게 행운을 빈다.

because~

입찰최저가가 참으로 착하다. 21%까지 떨어졌으니,,,

오늘 다행이 비가 그쳐 좋은 날씨속에서 임장을 마칠수가 있었다.

부동산투자는 현장에서 답을 찾은 후에 확신을 갖어야 하는 일종의 룰렛게임과도 같다.

잘못투자하면 눈탱이 얻어맞고 동굴속에서 당분간 칩거를 해야 할 것이고,

잘 투자하면 양탄자를 타고 하늘을 나는 기분일 것이다.

현장은 혼자보다 둘이, 둘 보다는 여럿이 의견을 나눌때

성공적인 투자가 될 가능성이 높다는 것이 통계이다.

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혼자서 하는 답사는 진중하고 신속하지만 판단을 흐리게하고,

여럿이 하는 답사는 참신한 아이디어와 정확한 판단에 도움을 주지만 집중력을 흐뜨려 놓을 수 있다.

아뭏튼 현장은 지혜가 떠오르며 꿈이 모여있는 곳이다.

또한 현장은 내가 항상 머물러야 할 지식의 보고이기도 하다.

경매가 헷갈리는가,, 경매가 어렵다는 생각이 드는가,,

문제가 해결될 때까지 현장으로 나가서 답을 찾아보는 것은 어떨까,,,

미다스(010-9287-7700)