농지에 단독주택 등의 건축을 위해서는
농지 전용허가(신고,협의)를 받아야 합니다
대부분의 경우 건축물을 축조할 때 농지 전용허가를 받게 되며
건축이 주목적 사업이 되어
건축 허가와 개발행위허가 농지전용허가를 받게 되는데
건축 허가를 받을 때 개발행위허가와 농지전용허가는 의제처리되는 경우가 많습니다
별도로 농지전용허가를 신청하지 않아도
건축 허가 시 농지전용협의를 거쳐 처리되는 것이지요
주지하는 바와 같이 농지에
농지전용허가가 나지 않으면
주목적 사업인 건축물을 지을 수가 없어요
오늘은 전, 답, 과수원 등 농지에 건축물을 지을 때
농지전용허가가 제한되는 사항에 대해 알아봅니다
건축물 건축 자체가 제한되는 경우가 있고
건축면적이 제한되는 경우가 있는데요
건축물 자체가 제한되는 경우는 대부분 잘 알고 있는 사항으로
큰 문제가 되지 않습니다
문제는 농지전용허가(신고, 협의)에 따라 건축할 수 있는 부지의 면적이 제한되는 것인데요
자칫 간과하기 쉬워 낭패를 볼 수 있어요
꼭 확인하고 가세요~
농지전용허가의 면적 제한은 모든 농지가 받는 것은 아니고요
제한을 받는 지역과 받지 않은 지역이 있습니다
◆농지전용허가의 제한을 받지 않은 용도지역
도시지역(도시지역 녹지지역 포함), 계획관리지역 및 개발진흥지구의 농지는
농지법 제37조 농지전용허가의 제한을 받지 않고 허가가 가능합니다
한마디로 개발하여 건축하기 좋은 농지죠
◆농지전용허가의 제한을 받는 용도지역은?
생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 농지는
농지전용허가의 제한을 받는 용도지역에 해당됩니다
이때는 국토계획법만 살펴볼 게 아니라 꼭 농지법을 같이 살펴보아
제한 내용을 파악 후 대처하여야 합니다
◆농지전용허가 등의 제한
▷근거 : 농지법 제37조(농지전용허가 등의 제한) 1항
▷내용 : 대기 오염 배출시설, 폐수배출시설과
농업의 진흥이나 농지 보전을 해칠 우려가 있는 시설로 대통령령으로 정한 시설
이 중에서 일반인에게 가장 크게 영향을 미치는 조항은
농지법 제37조 1항 3호의 시설입니다
여기에는 단독주택과 1종 근린생활시설 등이 다수 포함되거든요
농지전용허가 제한은
농지법의 위임을 받아 농지법 시행령에서 세부적으로
규정하고 있어요
◆농지전용허가 세부 제한 내용
▷근거 : 농지법 시행령 제44조
▷내용 : 농지전용허가가 제한되는 건축물과 제한 면적
농지법 시행령 제44조 3항 2호부터 9호에
건축법에서 규정하는 건축물의 건축 가능 여부와 부지면적 제한 내용이
세부적으로 나와 있습니다
예를 들어 2호의 건축법 시행령 별표 1의 제1호는 단독주택을 나태내고 있는데요
농지에 단독주택은 건축이 가능하지만 부지로 사용하려는 농지 면적이
1천 제곱미터를 초과해서는 안 된다고 규정하고 있는 것입니다
결국 1천 제곱미터 이하에서만 가능하다는 것이에요
즉 도시지역, 계획관리지역 및 개발진흥지구 농지를 제외하고는
이 법률의 적용을 받아 면적이 제한되는 것이지요
구체적인 사례로 좀 더 세부적으로 알아볼까요
【농지 전용허가 면적 제한 사례】
◆녹지지역 농지에서 농지전용 시 면적 제한 규정은?
위에서 살펴본 대로 도시지역, 계획관리지역 및 개발진흥지구는
농지법 면적 제한 규정을 적용받지 않습니다
따라서 도시지역에 해당하는 녹지지역도 농지법의 면적 제한 규정을
적용받지 않아요
◆생산관리지역 농지에서 단독주택으로 전용 시 면적 규정은?
생산관리지역은 농지법 면적 제한 규정을 적용받는 용도지역에 해당됩니다
단독주택을 지을 때 1,000제곱 미터를 초과할 수 없어요
이때 같은 사람이 허가를 달리하여 전용하는지가 관건이 될 수 있겠지요
동일한 단독주택을 연접하여 전용하는 경우에는 5년간 연접하여 전용한
농지면적을 전체면적으로 봅니다
동일인이 동일한 단독주택으로 전용은 5년간 1,000제곱 미터 이하가 가능하다는
뜻이 됩니다
동일인이 위치가 전혀 다른 곳에 동일 건축물을 전용하는 경우는
연접한 농지에 해당되지 않아 가능합니다
연접하여 있지 않다면 각각의 농지에 1,000제곱 미터 농지전용이 가능한 것이죠
◆보전관리지역 농지에 여러 사람이 단독주택으로 각각 전용 가능한지?
사안에 따라 크게 달라집니다
실질적으로 사업주체는 동일한데 허가 제한 면적을 회피할 목적으로
가족이나 친척 또는 제3자 명의를 빌려 같은 부지 또는 연접한 농지를
동일한 단독주택 목적으로 전용할 경우 1건의 농지전용허가 신청으로 간주되어
시설별 제한 면적을 적용해요
1,000제곱 미터까지만 가능한 것이죠
다만 2인 이상이 사용승낙 등을 받아 단독주택으로 전용 신청하였을 때
허가 제한 면적 회피 목적으로 보기 어려운 경우에는 각각 허가 제한 면적을
적용할 수 있습니다
결국 5년간 합산하여 1,000제곱 미터를 초과할 수 없지만
실수요자가 분할 후 시기를 달리하여 전용 신청하는 경우는
각각 제한 면적인 1,000제곱 미터까지 허가가 가능합니다
연접 관계는 세부적으로 미리 살펴볼 필요가 있어요
면적 제한에 걸려
원하는 목적을 달성하기 어렵게 되는 경우가 종종 발생하거든요
만약 농지를 구입하여 개발을 한다고 가정하면
도시지역, 계획관리지역 및 개발진흥지구 농지는 개발면적에
제한을 받지 않아 자유로운 개발이 가능하지만
그 외 용도지역인 생산관리 및 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의
농지는 농지법 시행령 44조의 면적 제한을 받아
개발이 어려울 수도 있습니다
이상으로 농지(전, 답, 과수원) 전용허가(신고, 협의)의 면적 제한에 대해
알아보았습니다
농지는 일부 용도 지역을 제외하고
개발 시 면적 제한을 받는다는 것 꼭 기억하였다가
실제 상황 발생 시 확인하시기 바라요