대출의 기술2

안녕하세요 김소장입니다. ^*^ 날씨가 좋은데 리조트도 못가고.... 회원여러분을 위해 글을 씁니다.   오늘은 대출의 기술2에 대해서 기술합니다.   우리가 부동산을 살 경우에, 그 부동산을 살만한 충분한 돈이 있으면 대출을 안받고 부동산을 매입할 수 있습니다.   그러나 대다수의 일반인들은 부동산을 매입할 자금이 없어 할수 없이 은행을 통해 대출받아 부동산을 매입하는 경우가 대부분입니다.   위 내용은 일반적인 실수요입장에서 생각할수 있는 것입니다.   생각을 전환하여, 우리가 실전투자자라면 대출을 어떻게 생각할까요? 실전투자자라면, 일단 부동산에 투자할때 실투자금대비 고수익을 목적으로 투자를 진행하게 됩니다.   예를 들면, 투자가들은 1억자리 빌라를 살때 일반매매로 전세 6천끼고 4천만원 투자를 하거나, 경매로 낙찰받고 80% 대출받아 실투자금 2천만원으로 투자합니다.   이때, 경매실전투자가들은 실투자금을 줄이면서 최대한 이익을 보려고, 후자를 선택합니다.   후자를 선택할경우에, 낙찰가 1억, 대출8천, 실투2천+등기비가 됩니다.   전자를 선택할 경우에 전세끼고사면 4천+등기비가 되죠~   여러분은 전자, 후자 중 어느것에 투자하겠습니까?   후자로 투자하는 것이 전자보다 실투자금이 대폭적으로 줄어들게 되어 투자가들이 선호하는 방법입니다.   자! 서두는 여기서 끝네고...   일반대출과 경낙대출의 장단점은 다음과 같습니다   1. 일반대출의 장/단점 일반대출은 즉, 1금융권에서 주로 실행대는 것을 말하며, 국민/하나/신한/우리은행등에서 대출을 받을 때 그 기준이 되는 것은 국민은행 일반거래가입니다.    즉, 1금융권은 국민은행의 일반거래가를 기준으로 60%대출을 실행합니다. 1금융권대출의 장점은 이율이 코픽스의 경우 4%후반, CD연동인 경우 5.1-5.5%사이로 대출이 되어 대출이자비용이 현존하는 금융권에서 제일 저렴합니다.   1금융권의 아파트담보대출금액이  대략 매매가 대비 60%이니, 나머지 40%는 내돈이 들어가는 겁니다. 즉, 1억물건을 매입할때 내돈이 4천만원[등기비제외]이 필요하다는 것입니다.   1금융권 대출은 DTI와 같은 대출규제를 제외하면, 대부분 인수가 가능합니다. 예를들면, 1억물건에 대출이 6천만원 있고, 세입자가 1000/30만원에 살고 있는 부동산을 우리가 매입할때, 1금융권의 대출을 인수[계약인수]하고, 세입자를 인수하면, 실투자금이 3천+등기비가 들어가는 구조가 됩니다. 즉, 1금융권 대출은 특별한 대출규제가 없는한 집을 일반매매로 구입할때 인수가 잘되는 장점이 있습니다.   2. 경낙대출의 장/단점 경매로 낙찰받는 경우에는 주로 새마을,신협,수협 등에서 대출이 실행되며, 보통 낙찰가의 70-80% 대출이 실행됩니다.   1억에 빌라를 낙찰받았을 겨우 대출이 최대 8천만원이 나오니 실투자금이 2천들어가는 구조가 됩니다.   즉, 경낙대출은 실투자금을 줄이면서 투자할 수 있는 최적의 수단이 됩니다. 그러나 경낙대출은 낙찰가의 80%대출을 받는 대신 그 리스크가 대출이자에 전가되기 때문에 1금융권보다 약 1%정도는 비쌉니다   현재, 경낙대출이율은 약 6.1.~6.5% 로 실행되고 있습니다.   불과 6개월전만해도 6.6%~7%인 경낙대출이율이 지금  많이 낮아졌음을 알수 있는 것이죠!   금리가 비싼것 외에 경낙대출의 단점으로는 경낙대출의 경우 대출을 승계받는 자의 신용이 좋다하더래도, 낙찰가의 80%전액승계는 되지않고, 낙찰가의 70%선까지는 대출이 인수될수 있어, 매도시 실수요자의 비용이 증가하는 경우가 생길 수 있습니다만, 너무 걱정할 사안은 아닙니다.   왜냐하면, 실수요자는 꼭 70-80%대출인수하여 집을 사지 않고, 적당량만 대출받아서 사기 때문입니다.   참고로, 대출의 비율을 높이고자할때 단위농협같은데는 국민은행일반가거래가에 70%를 해주는 경우도 있으니 대출시 참고하시길 바랍니다.   3. 계약인수 및 그 과정 계약인수라함은 일단, 대출있는 부동산을 매입하고자 하는 사람이 기존의 담보대출을 그대로 인수하는 것을 말하며, 예를 들면, 어느 부동산에 1억 대출이 있고, 매매가가 1억 5천일 경우, 투자가라면, 1억대출을 인수하고, 5천만원을 지불하는 동시에 월세를 놓아 투자금의 비율을 마추게 됩니다.   이것은 일반매매투자의 전형적인패턴입니다.   그럼 계약인수는 어떻게 받을 까요?   일단 매입하려는 주택의 담보대출을 실행한 은행에 전화하여 대출이 승계되는지를 확인하여야 하며, 대출승계가 된다고하면, 매입할 부동산의 매매계약서를 작성합니다. 그리고, 잔금을 치르기전에 은행에 가서 자서[대출서류작성]을 하고, 잔금일에 잔금을 지급하면, 계약인수과정이 끝납니다. 이 경우 등기와 동시에 계약인수가 되는 과정이 되겠습니다.   예전에 원주에 있는 아파트를 매입한 경우가 있었는데, 이 경우 해당채권은행에 전화하여 대출금이 나에게 인수되는지 확인한후 부동산에서 매매계약서를 작성하고, 이후에 잔금을 치르고, 등기가 난 상황에서 본점에서 계약인수과정을 거쳤던 기억이 납니다. 이 경우는 등기후 계약인수과정이 되겠습니다.   중요한것은, 내가 매입할 부동산에 설정된 대출금액이 정확히 얼마나 인수되는지를 꼭 확인하라는 것입니다. 그래야 실투자금을 맞출수 있지요~    4. 후순위 대출 및 금액범위 후순위 대출은 말그대로 첫번째 대출이후나 세입자가 있는 경우 세입자가 선순위이고, 그 뒤로 대출을 받는 과정이라 할 수 있습니다.   예를 들면, 시세 1억아파트의 경우 세입자가 4천에 전세살고, 대출은 없는 경우, 후순위대출로 약 2천만원정도는 대출을 받을 수 있습니다.   후순위 대출은 시티은행에서 실행한 적이 있는데 비교적 대출이 수월했습니다.   다른 경우로, 시세 1억 아파트의 경우, 세입자는 없고, 선순위 대출이 2천만원이 있을 경우, 후순위 대출로 약 4천만원을 받을 수 있지만, 이 경우 대부분의 은행들은 선순위 대출을 변제하는 조건으로 대출이 실행됩니다.   즉, 선순위대출 2천만원이 국민은행에 있고, 우리은행에서 후순위 대출을 받는 경우에 우리은행측이 대출을 6천만원을 실행하여 선순위 국민은행대출을 상환하고, 우리은행, 즉 자기 대출만 1개로 만들려고 합니다.   이럴때 특별히 중도상환수수료가 없고, 국민은행이자가 우리은행이자보다 싸지않으면 갈아타는 것도 괜찮고, 그냥 국민은행은 나두고 4천만원만 후순위 대출로 실행해달라고 요구할 수 도 있습니다.   5. 대출시 중요사항 경매는 일반매매등 대출을 받을 때는 기본적으로 신용을 돌립니다.   주민등록번호로 신용등급을 조회하고, 신용등급이7등급이나 그 등급이상이면 대부분의 은행에서 대출을 보류합니다.   그러니 신용등급이 떨어지지 않토록 가급적, 신용을 조회하는 카드발급, 전화교체 등의 회수를 제한하는 것이 최상입니다.   이전에 대출을 받고, 집을 여러체 산경우가 있는데, 신용등급이 2등급에서 5등급까지 떨어진 기억이 있습니다.   11년제 연체기록이 없는 저로서는 도저히 신용등급의 산정방식을 알수 없었죠!   나중에 알아보니, 한달에 2건이상 3개월동안 신용조회가 좀 많았더군요!   제가 집을 6채 샀다는 말입니다. 그때 느겼던 점은 집을 다량으로 매입할 경우에는 신용조회수를 줄이도록 한 은행에 대출받아, 한번의 신용조회가 이루어지도록 하면 신용조회수를 줄일 수 있다는 것입니다.   여러분도 대출을 받을 때 상기 사항을 잘고려하면 많은 도움이 되실겁니다.   "대출도 부동산실전기술의 한 부분이며, 대출의 기술 또한 이론이 아닌 실전매매[낙찰]를 통해 길러집니다"     KH부동산투자연구소 소장 <A href="http://www.dance114.net/">www.dance114.net</A>