부동산 법률정보 가압류와 경매의 관계

[巨信]

부동산 법률정보 가압류와 경매의 관계

1. 가압류의 의의

가압류란 채권자가 장래 회수할 금전채권의 보전을 위해서 강제집행을 하기에 앞서 채무자 명의의 부동산이 있다면 그 부동산에 대한 처분제한을 하는 조치로서, 채무자 명의의 재산이 있음에도 불구하고 가압류조치를 하지 않은 채 채무자를 상대로 소송을 제기할 경우 채무자가 채권자의 강제집행 전에 자기 명의의 재산을 다른 사람 명의로 변경해 버린다면 채권자는 채권회수에 어려움을 겪을 수 있어, 금전채권을 회수하기 앞서 채무자의 재산이 있다면 이에 가압류조치를 하여야 합니다.

* 간단히 설명을 드리자면 예전 전당포에 우리가 시계를 맡기고 10만원을 빌렸다고 가정을 하면, 전당포에 시계가 있지만 일정 조건이 될때 까지는 시계의 주인은 우리입니다. 전당포 주인은 본인이 일정 조건을 통하여 시계의 처분권을 가지기 전까지는 시계의 소유권이 아닌 시계를 보관만 하는 상태입니다. 하지만 상호간 약정에 의하여 우리가 약속을 지키지 못할 경우 전당포 주인은 시계의 처분권을 가지게 되지요. 가압류란 시계가 전당포에 맡겨진 상태부터 처분이 결정되기 전까지 임시로 압류가 된 상태를 말합니다. 

* 부동산에서 가압류란 우리가 A라는 사람에서 돈을 받아야 하는 상황입니다. 그래서 우리는 돈을 회수하기 위해 조사중  A라는 사람이 부동산이 있는것을 파악하고, 직접 우리 채권과 관련은 없지만 A의 소유인 부동산이기 때문에 법적인 절차를 통하여 그 부동산에 우리 권리를 일부 혹은 전부를 확보하기 위하여 그 부동산에 우선 가압류를 걸게됩니다. 

* 위 내용처럼 가압류는 그 부동산에 직접 채권이 관련이 있는 것이 아니므로 직접 관련이 된 물권인 근저당과 가등기 등에 비교하여는 많이 불리하게 작용을 합니다. 이부분은 추후 권리분석에서 설명드리겠습니다.

2. 가압류 신청시 필요서류

계약서, 차용증서, 어음․수표, 보증서와 채권증빙이 있어야 한다. 채권증빙이 없는 상태에서 가압류를 하려면 채권의 발생내역을 기재한(내용증명우편)을 발송하고 그 사본을 첨부하여 가압류신청을 하여야 합니다.

3. 경매에서 가압류의 지위

⑴ 경매 절차에서 항상 말소되는 것이 원칙입니다.

가압류는 등기 시점이나 배당 여부에 상관없이 경매절차에서 항상 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 가압류가 등기된 후 소유권이 이전된 경우 현재 소유자의 채권자들이 가압류된 부동산에 대하여 경매를 신청한 경우 

전소유자의 가압류는 배당에 참가할 수는 없으나 소멸되지 않는다는 학설과 배당받고 소멸된다는 학설이 대립되고 있고, 법원실무제요 민사집행Ⅱ 389면에는 전 소유자의 가압류권자도 배당 받을 수 있고 그 배당액은 공탁되어야 한다고 보고 있습니다.

⑵ 가압류는 말소기준권리가 된다. 따라서 가압류 이후에 설정된 임차권․근저당권․압류는 낙찰 후 모두 소멸됩니다.  

⑶ 가압류권자는 이해관계인이 아니다.

가압류권자는 경매절차에서 이해관계인이 아니다. 따라서 매각기일이 통보되지 않는다. 대신 배당기일만 통보됩니다.

⑷ 가압류권자는 후순위권리들과 안분 배당된다.

가압류가 최선순위이고 후순위로 근저당권이 있는 경우

가압류는 채권이고 근저당권은 물권으로서 물권과 채권이 충돌하면 물권우선주의에 의해 물권이 채권에 우선하나 채권인 가압류가 물권인 근저당권보다 먼저 설정되었다면 이때에는 동순위의 지위를 지니게 되는데, 그 이유는 가압류는 채권으로서 채권자평등주의에 의해 우선변제권이 없으며(채권은 상대방, 즉 채무자에 대한 청구권으로서 채무자 이외의 제3자에 대하여 가압류채권에 기한 우선변제권을 주장할 수 없다), 근저당권은 물권이기는 하나 우선변제권은 후순위 권리자들에게만 주장할 수 있고, 따라서 근저당권보다 앞선 가압류에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없어 선 가압류와 후 근저당권은 서로에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없게 되고, 따라서 동순위의 지위를 지니게 되는 것입니다.

4. 가압류의 효력

가압류명령이 효력을 발생하면 시효중단의 효력, 배당요구의 효력도 가지나 그 본질적 효력은 채무자에게 가압류 목적물의 처분을 금지하는 데 있습니다.

① "가압류이후 소유권이 이전된 경우 가압류권자가 가압류를 본압류로 전이하는 경매신청을 하는 경우에 집행채무자는 현재의 소유자가 아니고 가압류 당시의 소유자이다" (1998. 11. 선고 98다43441 판결).

② "가압류 후 소유권이 이전된 상태에서 그 가압류권자가 집행권원을 득하고 신청한 강제경매절차에서는 현재 소유자를 상대로 가압류, 압류, 근저당권 등을 설정한 자는 배당을 받을 수 없다. 이 경우 전소유자의 가압류권자가 청구금액(압류금액) 범위내의 채권을 전액변제 받고 잔액이 있으면 배당을 받을 수 있다"(1998. 11. 10, 선고 98다43441 판결).

5. 부당한 가압류에 대한 구제

⑴ 본안제소명령의 신청

채권자가 가압류집행 후 본안소송을 제기치 않고 그대로 두고 있다면 채무자는 채권자가 본안소송을 제기할 것을 가압류법원에 신청할 수 있습니다.

채무자로부터 본안제소명령신청을 받은 법원은 변론없이 상당한 기간(2주일 이상)내에 (본안의 소)를 제기하여 이를 증명하는 서류를 제출하거나 이미 소를 제기하였으면 소송계속 사실을 증명하는 서류를 제출하도록〈가압류채권자〉에게 명하여야 하고(민사집행법 제287조). 만약 채권자가 본안제소기간 안에 소송을 제기치 않으면 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 가압류명령을 취소하여야 합니다.(민사집행법 제287조).

⑵ 가압류 취소신청

채무자는 가압류 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀌거나 법원이 정한 담보를 제공한 때에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있으며, 법원은 가압류취소신청에 대하여 종국판결로 재판을 합니다.(민사집행법 제288조).

가압류 집행 후 3년간(2002. 6. 30. 전의 가압류는 10년) 본안의 소를 제기하지 않는 경우에는 채무자 또는 이해관계인은 그 취소를 신청할 수 있으며,  법원은 결정으로 가압류를 취소하여야 합니다. 채무자 등이 취소신청을 한 이후에 본안소송을 제기해도 가압류는 취소됩니다.(1999. 10. 26. 선고 99다37887).

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