전세 보증보험 경매 현황, 임대보증금 보증보험 가입 급증
-갭투자 아파트 세입자 깡통 전세 증가 원인, 전세보증금 보증보험 전세자금 대출 근저당 확인 필요
갭투자 아파트 세입자, '깡통 전세' 불안감 커져
집값 하락과 입주물량 증가가 맞물리며 전세시장이 약세로 돌아서면서 세입자들 사이에서 ‘깡통 전세’ 불안감이 커지고 있다.
특히 최근 2~3년 새 갭투자에 올라탄 다주택자들 중에서는 금융권 대출이 막혀 전세금을 돌려주지 못 하거나 역전세난을 버티기 어려울 것이란 우려가 나오면서 전세 보증금을 떼일까 걱정하는 세입자들도 늘어났다.
22일 한국감정원에 따르면, 아파트 전세가격지수는 이달 14일 기준으로 96.2을 기록했다. 2017년 8월 100까지 치솟았던 전세가격지수는 지난해부터 꾸준히 하락 곡선을 그렸다. 이 기간에는 아파트 분양 물량도 매달 1만가구 이상 공급됐다.
정부는 지난 2017년 6·19 부동산 대책과 8·2 부동산 대책, 지난해 9·13 부동산 대책들을 줄줄이 발표해 다주택자의 주택담보대출 등 금융권을 통한 자금줄을 옥죄고, 종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담을 높였다.
이 때문에 무리하게 대출을 받아 아파트를 구입해 세를 준 경우에는 올해 들어 세입자를 구하지 못하는 역(逆)전세난을 겪거나, 최악의 경우 세입자가 법원에 강제경매를 신청해 전셋값을 되찾아야 하는 사태가 벌어질 수 있다는 우려가 커졌다.
부동산 경매 전문업체인 지지옥션에 따르면 지난해 아파트 임차인이 전세 보증금을 돌려받기 위해 법원에 강제경매를 신청한 건수는 221건으로, 전년(141건)보다 1.5배나 많았다.
부동산 시장 침체가 심해지자 전셋값을 떼일 가능성을 우려한 세입자들이 보험 상품에 눈을 돌리면서, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 보증보험 가입 실적도 크게 늘었다.
지난 해 11월까지 집계된 보증금액은 총 13조1499억원으로, 2017년 1년치 가입액(12조8091억원)을 넘어섰다. 특히 서울에서 가입 규모가 급증했다. 2014~2016년에는 보증금액이 연 20억원 미만었지만, 2017년 486억원, 2018년 8596억원으로 폭증했다.
집을 처분한 금액으로 대출금액 등을 갚고 나면 전세보증금을 모두 돌려줄 수 없는 이른바 ‘깡통 전세’가 급증할 것이란 우려도 커지고 있다. 지지옥션 통계를 보면, 지난 2016~2017년 연 1000건 미만을 수준에 머물던 ‘아파트 낙찰 가격이 채권청구액보다 낮은 경매 건수’는 지난해 1434건으로, 1년 전보다 50% 가까이 늘었다.
지난 2016~2017년 한 건도 접수되지 않았던 임대보증금 보증 사고도 발생했다. HUG는 지난 해 1개 아파트 55가구가 총 23억원의 전세보증금 대위변제를 요청해 와, 이중 38가구에 15억원을 지급했다고 밝혔다.
- 조선비즈 & Chosun.com
'전세금 떼일라'..전셋값 하락에 '깡통주택' 어쩌나
전셋값 하락세 지속..보증금 두고 집주인-세입자 갈등 확산
'갭투자' 집주인, 보유세강화·대출차단·금리인상 '진퇴양난'
전문가 "계약전 대출·근저당 확인 필수, 보증보험 가입해야"
경기 하남에 사는 회사원 김은만(38)씨는 집 문제로 골머리를 앓고 있다. 최근 지방 근무지 발령을 받은 김씨는 새로 이사할 집 계약을 맺었지만 잔금을 내지 못해 난감한 상황에 빠졌다. 전세계약 만료를 앞두고 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않아서다.
김씨는 앞서 지난 2017년 1월 전세보증금 3억8000만원을 내고 하남의 한 아파트(전용면적 85㎡)에 들어왔다. 김씨는 전세 계약이 끝나기 3개월전인 지난해 11월부터 집주인에게 계약 연장을 하지 않을 것과 전세보증금 반환을 요청했다.
하지만 집주인은 "새로운 세입자를 구하지 못했다"며 보증금 반환을 차일피일 미루고 있다. 수차례 보증금 반환을 요청했지만 그때마다 답변은 별반 다르지 않았다. 집주인은 김씨의 전세보증금 3억8000만원을 안고 4억원에 이 아파트를 사들인 이른바 '갭투자자'다.
김씨는 "전세 보증금 반환이 걱정돼 수차례 집주인에게 얘기했지만 집주인은 묵묵부답"이라며 "보증금을 빼서 잔금을 치러야 하는데 알아서 하라는 식으로 나와 이러지도 저러지도 못하고 있다"고 토로했다.
서울과 수도권을 중심으로 전셋값 하락세가 뚜렷해지면서 이른바 '깡통전세' 우려가 확산되고 있다. 지방에서는 집값이 전셋값에도 못 미치는 깡통주택이 속출하면서 깡통전세에 대한 우려가 주의보로 바뀌고 있다.
서울과 수도권 일대 주택시장은 관망세가 짙어지면서 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 제때 돌려주지 못하는 집주인이 늘면서 난감한 세입자들이 증가하고 있다.
지난해 세금은 올리고 돈줄은 조이는 9.13부동산 대책과 신규 아파트 물량 증가, 집값·전셋값 하락세가 맞물리면서 전세 보증금을 둘러싼 집주인과 세입자간 갈등이 점점 확산될 조짐이다.
특히 전세와 대출 등을 끼고 갭투자에 나선 집주인들의 문제는 갈수록 심각해지고 있다. 주택시장 분위기가 갭투자가 성행했던 2~3년전과 달라졌기 때문이다. 정부의 거듭된 규제 정책과 신규 입주물량 증가 등으로 매매·전셋값 모두 하락하고 전세가율 역시 떨어졌다.
게다가 은행대출까지 막혔다. 9.13부동산 대책 후속조치로 다주택자에 대한 대출이 까다로워지면서 대출을 받아 보증금을 돌려주는 것도 사실상 어렵게 됐다. 본격적인 금리 인상기에 접어들면서 이자 등 금융비용도 부담도 만만치 않은 상황이다.
일각에선 2년전 수준의 보증금을 받을 수 있는 세입자를 구하지 못해 전세 계약기간이 만료된 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례가 시간이 갈수록 증가할 것이라는 관측이 나오고 있다. 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 증가하는 등 집주인과 세입자간 갈등이 더욱 확산된다는 것이다.
이에따라 세입자들의 피해를 최소화하기 위해 '전세금 반환보증 보험' 가입 의무화가 필요하다는 지적이 힘을 받고 있다. 다만 보험을 의무화할 경우 보험료 부담 등은 풀어야할 숙제다.
주택도시보증공사(HUG)가 운용하는 '전세보증금 반환보증(전세금 안심대출보증)'에 가입하면 피해를 최소화할 수 있다. 전세보증금 반환보증은 전세 계약이 끝난뒤 1개월이 지나도 세입자에게 보증금을 돌려주지 않으면 HUG가 보증금 전액을 반환해주는 보험이다.
하지만 가입 조건이 다소 까다롭다. 해당 주택에 경매나 압류, 가압류, 가처분 등이 없어야 한다. 또 다른 세대의 전입이 있으면 가입이 불가능하다. 전세 계약서상 확정일자를 받아야 하고 주택의 건물과 토지 임대인이 동일해야 된다.
계약기간도 1년 이상 남아 있어야 한다. 미분양관리지역의 경우 전세 계약 만료 6개월전에도 신청할 수 있다. 전세보증금은 수도권 7억원(대출 포함 5억원), 그외 지역은 5억원(대출 포함 4억원) 이하여야 한다. 보증상품 수수료는 전세금의 0.128%로 보증금 1억원 기준 연간 12만8000원이다.
또 계약 만기가 지나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 '임차권 등기명령'을 신청하면 된다. 관할 지방법원에서 신청이 가능하다.
임차권 등기명령은 임대 계약이 끝난 뒤 임대차보증금이 반환되지 않은 경우 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 할 수 있는 권리다. 등기부등본에 임차권이 기재되면 보증금을 받지 못하고 이사를 해도 대항력과 우선 변제력이 그대로 유지돼 보증금을 지킬 수 있다.
또 대법원에 지급명령을 신청할 수 있다. 지금명령을 신청하면 법원에서 집주인에게 관련 서류를 등기로 보낸다. 집주인은 등기를 받은 뒤 2주내에 의의를 신청할 수 있다. 만약 이의신청을 하지 않으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하다. 집주인이 이의신청을 할 경우 전세금반환소송으로 넘어간다.
전문가들은 깡통주택에 대한 피해를 최소화하기 위해 전세 계약전 대출이나 근저당 설정 등 문제가 없는지 꼼꼼하게 확인해야 된다고 조언한다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "전세 계약에 앞서 대출이나 근저당 설정이 없는지 꼼꼼히 확인하고 계약뒤에는 바로 전입신고를 해야 된다"며 "보험금 부담이 있지만 전세보증금 보장 보험에 가입하는 것도 보증금을 지킬 수 있는 방법 중 하나"라고 강조했다.
권 교수는 "세입자들이 전세금을 제때 돌려받을 수 있는 안전장치 등 정부의 종합적인 대책이 필요하다"며 "세입자들을 위한 저금리 융자제도나 세제 혜택 등도 고려해볼 필요가 있다"고 덧붙였다.
【서울=뉴시스】박성환 기자
짜방이18시간전
갭투자한놈들 대부분 투기꾼들인데 국가에서 이런것들까지 돌봐줘야 하냐
무다무19시간전
너네 조중동이 깡통 언론이 될까봐 불안한거지?
hygge18시간전
갭투기질 한 인간들 살려야 세입자 살릴수있다는 얘기냐?
세입자들은 저런 갭투기질 한 인간들한테 당하지 마라~
내용증명보내고,
임차권등기명령신청하고,
집주인 기타 모든 자산 가압류하고,
경매진행해서 경매배당금 받고,
그 금액으로 부족하면,가압류 한 집주인의 기타자산(부동산,현금,현물자산,급여압류,은행예근압류) 처분해서 받으면된다.
그런 쓰레기 갭투기질 한 집주인들은 길거리로 내 앉아서 거지되는게 정상국가다~
이리16시간전
경매 넘어가는 순간 전세금 날린다고 보면 됩니다 근저당 설정돼 있는 집에 절대로 들어가지 마세요 투기꾼들 배만 불려주는 구조입니다 이참에 세입자들이 단결해서 투기꾼을 섬멸해야 합니다
백두산18시간전
갭 투자? 투기 한거지
맥xxx17시간전
무슨 깡통은? 그냥 내리면 내려주면 되고 자신 없슴 팔면 되고. 자산가치가 영원히 올라가야 한다는
이론이 세상에 어디있나?
교보문고매니아17시간전
계산방법
1) 집값 80% (진짜 망했을 경우 경매 최악 낙찰률 80%)
(아파트, 개별오피스텔의 경우 80%, 대형 원룸 건물 다가구인 경우 70~75% 계산)
2) 근저당 / 12 X 10 해서 차감 (은행은 대출금 120% 근저당 잡아요)
3) 남은 돈 = 안전한 전세금의 총 합입니다.
이 관점의 차이 꼭 알고 명심하세요
집주인대출금+전세금 = 집값 80% 절대 넘으면 안됩니다.
팩트베슷18시간전
*아주 극소수의 순진한 상투 매입자는 파산 불가피하다..자업자득임. 보호할 필요가 없음.
수도권(서울 인천 경기)지역의 아파트 건설원가는 동일브랜드,동일 건축연도이면 대부분 비슷함.
대부분 평당 400만원~500만원.최고급은 600만원 정도임, 강남은 정책부재가 낳은 70%거품임.
걸어서여행하고시프다12시간전
갭투자나 주식이나 모든 투자는 본인이 책임질 일입니다.
라바론18시간전
보증 보험 가입하삼~~~~~ 서울 고가 전세자들도 세금 물어야 함~~ 전세가 10억 넘는게 말이됨!
kkimms113시간전
기레기 공포조장
김형준16시간전
갭투기꾼들아 혹여나 깡통차더라도 이 정부 욕하지 마라! 너희들에게 은행빚 땡겨다 투기하라고 부추긴건 명백히 지난정부고 이정부는 대출규제 하기 한참전부터 진작에 가계부채에 대해 우려의 목소리를 수차례 냈었다. 경고를 주는데도 그놈의 시세차익! 앉아서 돈 벌 욕심에 기회가 있을때조차 팔지 않고 버티던 건 바로 너희들 본인이니라.
정할량18시간전
사악한 기사다
서울집값 평균5억은 떨어져야 정의다
invu17시간전
세금 안 내려고 전세, 월세 사는 사람들도 많다.
깡통되고 전세금 돌려 받자고 소송하고 경매 넘어가고
경매가서 유찰 되어 전세보증금 날라가고
주인은 집만 날리는 경우도 IMF 때 가끔 일어났었지.
그런 사태가 오면 세를 준 사람 세를 사는 사람 모두에게
불행한 일이 되겠지.
멋진남
아 진짜 욕나온다. 전세금 올려 달라고 할때는 못올려주면 나가던가 하면서 못돌려줄때는 없는걸 어쩌라는식이니...세상에서 돈을 빌려주고 못받을때는 모든것에 연체금이 있다. 대출은 당연하고 분양할때 입주도 그렇고 얼마 안되는 통신비도 연체료를 문다. 계약기간이 끝나면 얼마간에 시간까지는 모르겠지만 그기간이 지나면 연체금을 세입자에게 줘야 되는거 아닌가? 물론 올려줄때도 그렇게 해야되고...못주면 말고식에 민사소송으로 들어가야만 되니 이건 너무 있는자에게 혜택이 아닌가 생각한다.
emdwksqn
등기부의 공신력 확대를 법적으로 보장이 안되고있다------임대인이 형사사건으로 형 확정시,또는 임대인이유고시에 건물 유족 승계로 인하여 등기부상 임차인이 임차권 대항력이 있도록 해야되는데 현재법은 보호해주지않는다,
또한, 전세계약서 작성과 동시에 근저당설저을 악의로 임대인이 할경우 임차인은 보호를 받지 못하는데 법은 임차인에게 불리하도록 보호해주지않고잇다
정치인과 정부 관료들 소위 가진자들은 서민 보호를 해주기는 커녕 더 배불리 먹고 기득권지키고 손해 안보려고 이러한 적폐를 고치려하지않고 현재까지 방치하고있다
hdcm72
자기돈 2천으로 3억 8천짜리 전세를 주고 4억짜리 아파트를 샀다... 이게 투자냐? 도박이지.
일확천금을 노리고 갭투자라는 그럴듯한 명목으로 무모한 도박을 한 사람들에게 동정은 필요없다.
재산을 몰수해서라도 세입자에게 피해가 없도록 해야한다.
코코
집값 더 떨어져야 합니다.
아직도 멀었어요.
문재인정부가 참 잘하고 있네요.
malshota
집값이 오를때가 있으면 당연히 내릴 때가 있는법! 이에 대비하는 건 집주인 의무이자 책임이데 뭔 호들갑이야! 전세 오를땐 악착같이 올려받고 내려갈땐 배짱부리는 쓰레기들 처벌해야한다! 아직 멀었다!
kobst12
문재인 정부 잘한다
hygge2019.01.16.09:38
미안하지만 전세입자가 1차로 전세를 잘못 얻었다
시세가 4억하는데 3억8천에 얻은거 자체가 잘못~
그렇다고하더라도 법적인 조치는 취해야한다
1. 경매진행과 전세금반환요청하는 내용증명 발송
2. 임차권등기명령신청
3. 집주인의 다른 부동산과 자산등을 가압류
4. 경매신청
5. 경매후 경매금액 수령
6. 만일 경매낙찰금액이 전세금에 미치지 못해서 부족할경우, 가압류했던 집주인 기타자산에대한 경매절차 시작
7. 집주인은 모든 자산 날리고 거지꼴된다
쌍무지개
전세금은 공시 집값의 1/3을 넘지 못하도록 정부에서 통제강화해야 하고,
만약 전세계약 만료시 세입자에게 전세금을 못돌려줄 상황에 이르렀다면 집을 강제로
경매하여 세입자 우선으로 전세금을 돌려주게 하는 법을 만들어야 이런 불상사가 없어진다.
CoramDeo
이제 정상으로 가는중.....
해바라기
어쩔수 없이 겪어야할 문제다.
더 강력한 제재기 필요하다.
체리골드
저런 집주인은 사기로 처벌해야됨니다 집값이 오르면 돈 챙기고 떨어지면 나몰라라 확실히 사기아닌가요
빈블
3억 8천이나 주고 전세 들어가는것도 이해 안가네...
bbeeak
갭투자자들 혼줄 나겠네요
순두부
4억짜리 아파트에 전세금이 3억8천이면
전세율95%네..들어간 사람도 보통 간이 큰게 아닌듯
xhdskan5
작년 6월부터 나간다고 했는데
세입자 없다고 버티더니
올해 드디어 계약한 세입자로부터
받을 돈줄테니 한달 내로 집구해
나가란다.
그동안 제 때 받을줄 알고 좋은 집
깨끗한 집 다 보고 했는데 놓치고
급하게 집 계약했다.
나쁜 넘 집주인이다.
문제는작심삼일
25평 14억이 말이되냐
ㅡ
2016년도 월세로 살다가 전세로 전환햇는데
집주인눔은 그동안 아무이상 없으니까는
전세 전환 가능타 해서 믿고 해서 전세로 햇는데 3달만에 법원 경매들간다고 알고 고소 햇는데 아직도 끝나지 않앗네요
사기 성립은 되엇지만 집은 넘어가고 집주인은 제돈 경찰조사때 생활비로 썻다는 말에
귀가 차지도 않고 눈물만 하염없이 낫습니다
세상 참
그래두 아직도 그눔은 철창안도 아니고 저들집에서 살고 잇습니다
이게 이나라 입니다
저는 임대에 살고요
눈오네
작년부터 지방은 세입자가 집주인 집 팔러다니고 그러더구만
집주인이 전세보증금줄돈이 없으니 팔고 돈받아서 나가라고 ............
이제 시작일뿐
조심해라
...................