① 임차한 건물을 목적에 맞게 사용, 보존해야 하고 만료시 원상태로 반환해야한다.
② 업소를 수리할 필요가 있을 때는 지체없이 임대인에게 알리고(민법634조) 수리를 요구한다.
③ 임차인이 임차한 업소의 보존을 위하여 필요한 건물수리에 든 비용을 지출했을때는 이를 임대인에게 즉시 청구할수있다.(민법 626조1항)
④ 필요비와 유익비는 임차인이 업소를 비워준 뒤 6개월 이내까지 청구해야 하며, 부동산임대차계약이 종료된 후에도 필ㅇ비나 유익비를 반환받지 않았다면 업소의 인도를 거부할 수 있다.
⑤ 업소사용의 평의를 위하여 건물주의 동의를 얻어 부속물을 설치했을때는 임대차계약이 끝났을 때 임대인에게 그부속물을 매수할 것을 요구할 수있다(민법646조).
⑥ 임차한 업소의 일부가 세입자의 잘못없이 파손되어 사용,수익할 수없을 때는 그 비율만큼 임차료를 감약할 것을 요구 할수있다(민법627조1항).
⑦ 임차인은 다른 사람에게 임차권을 양도하거나 또 다시 세입자를 둘 경우 임대인의 동의를 받아야 한다(민법629조).
⑧ 임대인이 업소의 보존에 필요한 행위를 하려 할 때,임차인은 이를 거절할수없지만(민법624조)그행위가 임차인의 의사에 반하고 그로 인해 임차의 목적이 달성되지 못할때는 계약을 해지할수있다.(민법625조)
⑨ 임대인은 건물을 임차인에게 인도하고 계약기간 동안 사용, 수익에 필요한 상태를 유지.관리해야한다(민법623조)
3)상가임대차보호법
이법은 상가건물의 임대차에 있어서 사회,경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위해 마련된 것이다.
(1)상가임대차보호법의 쉬운이해
임차인에 대한 보호내용은 다음과 같다.
① 대항력이 생긴다.
② 후순위 채권자에 대한 우선 변제권이 생긴다.
③ 임대차기간이 5년간 보장된다.
④ 소액임차인은 최우선변제권이 생긴다.
⑤ 임대료인상이 연12%로제한되고 보증금의 월세 전환시 15%로제한된다.
(2)상가임대차보호법에서 보장되는 임대인의 권리는 5년 동안 임대기간을 보장하여 주는 대신 1년 단위로 12%이내에서 임대료를인상할수 있으며 다음과 같은경우 임차인의 계약갱신 요구권을 거절하수있다.
① 임차인이 차임을 3회 이상 연체한 경우
② 임차인이 임대인의 동의없이 전대한경우
③ 쌍방합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
(3)대항력과 순위보전 효력의 차이
대항력은 확정일자를 신청하지 않아도 된다.하지만 순위보전이 필요한 경우 반드시 확정일자를 받아야한다.
(4)반드시 확정일자를 신청하여야하는가
순위보전의 실익이 없거나 필요없는 경우 확정일자를 받지않아도 무방하다.
(5)사업자등록으로 인정되는 권리는 확정일자를 받지 않더라도 사업자등록만으로 대항력,5년 범위내 계약갱신요구권,소액임차인최우선 변제권 등이 발생한다.
(6)최우선 변제권이란 보증금중 일정액을 보호받을수 있는 권리이다.
(7) 계약갱신 요구권이란 사업자등록을 신청하면 임차인은 임대인에 대하여 5년간 임대계약이 보장된다. 계약갱신 요구권은 2002년11월1일이후 체결하거나 갱신되는 임대차계약부터 적용된다.
(8)확정일자
① 기존임차인으로 사업자등록이 되어있는 자라고 확정일자를 신청하지 않으면 아무런 보호를 받지 못하므로 보호를 받기 위해서는 확정일자를 신청하여야 한다.
② 기존사업자의 경우 확정일자 신청방법:신청서류는 임대차계약서 원본과 도면을첨부하여야한다.
③ 신규사업자의 경우 확정일자 신청방법: 신규사업자는 사업자등록신청시 사업자등롣에 필요한 서류와 임대차계약서 원본과 도면을 첨부하여야한다.
④ 확정일자를 받는 서류:확정일자는 임대차계약서 원본에 받는다.
⑤ 확정일자 신청 시 임대인의 동의는 필요없다.
⑥ 확정일자는 어디서 발급받는가
● 관할법원(500원)
● 공증인 사무소(1000원)
● 읍,면,동사무소(500원)
⑦ 필요한서류
● 임대차계약서
● 주민등록등본(접입신고 완료된것)
*점포선정 및 부동산 계약에 관련된법으로 상가건물 임대차 보호법,상가건물 임대차 보호법 시행령이 있다.