토지매매 계약서 작성 시 알아야 할 사항

[한동후]

토지매매 계약서 작성 시 알아야 할 사항

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토지를 매매해서 건물을 신축하려는 계획을 가지고 계신 분들이 사업 시작 전 토지매수 과정에서 토지계약 시 반드시 알고 있어야 할 사항에 대해 알아보겠는데요. 신축부지를 매매계약한다는 것은 아파트 매매계약과는 많이 다른데요.
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토지매매 계약서 작성 시 알아야 할 사항

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1. 기간
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아파트 같은 경우에는 길어도 한 달 반 정도 되는데 토지매매계약은 보통 3개월~ 4개월 정도 걸립니다. 매도자 입장에서는 임차인들이 살고 있는 경우 임차인에게 매도 사실을 미리 알리는 경우가 많지 않습니다. 왜냐하면 매매계약 당사자와 계약을 할지 안 할지 확실하지 않기 때문에 전세 세입자에게 나가라고 하지 못하는 상황이 되는 거죠.
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그래서 매도자 입장에서 보게 되면 3~4개월 동안 살고 있는 세입자와 협상하는 과정이 필요하기 때문에 시간이 더 많이 걸리게 되는 겁니다. 그리고 매수자 입장에서 보면 설계하고 허가받는 기간이 3~4개월 정도 걸리게 됩니다. 이렇게 양쪽의 이해관계가 맞아떨어지는데 통상 매매계약까지 완료하는 데 3~4개월이 걸리게 됩니다.
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2. 잔금 날짜
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그리고 이 잔금 일자를 정할 때 주의하셔야 할 부분이 있는데요. 예를 들어 잔금을 냈는데 장마가 왔다면 이 기간 동안은 잔금대출에 대한 이자의 부담의 생기게 됩니다. 또 잔금일이 12월 15일이라고 하면 겨울철이라 공사 진행을 하지 못하게 되는 거죠. 그래서 이 잔금 날짜를 정할 때 이런 상황들을 잘 생각하셔서 날짜를 정하셔야 하겠습니다. 즉 착공 시 문제가 없는 날을 잔금일로 잡으셔야겠지요.
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3. 특약사항
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공사대금은 나중에 마련하겠다고 생각을 하고 있다가 중도금에서 놓치는 경우가 생기기 때문에 중도금을 반드시 생각을 하셔야 합니다. 잔금 기간이 3~4개월 된다는 거 중도금이 내가 생각한 것보다 많이 들어갈 수 있기 때문에 단기자금이 필요할 수도 있다는 점을 참고하셔야 합니다. 그리고 중요한 부분이 계약 시 특약에` 설계를 선 진행한다`고 하는 내용을 반드시 기재하셔야 합니다.
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허가를 선 진행한다는 의미는 잔금을 내기전에 매수자가 설계를 완료하고 매수자의 명의는 아니지만 건축 허가를 먼저 진행할 수 있도록 양해해달라고 해야 한다는 것이죠. 여기서 건축 허가를 진행하는 방법에는 2가지가 있는데요.
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하나는 매도인 이름으로 건축 허가를 진행하는 방법이 있고, 또 하나는 매수인 이름으로 건축 허가를 진행하는 방법이 있습니다. 매도인 이름으로 하게 되면 팔게 되는 입장에서 허가를 진행하게 되면 잔금을 내고 나면 공사변경 중에 건축주 변경을 해야 됩니다. 이 변경은 건축주 명의자가 해야 하는데 매도인 입장에서는 이 변경 신고가 번거롭기 때문에 변경하기까지 불편한 시간이 소요되기도 합니다.
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그래서 매수인 명의로 건축 허가를 받게 되면 매도자의 토지사용승낙서와 인감증명서, 인감도장이 필요합니다. 그리고 여기서 매도자와 매수자를 위해 특약사항에 기재해야 하는 부분이 있는데요. 만약 부득이한 상황으로 매매계약이 이루어지지 않았을 경우에는 이전 매수인이 받은 건축 허가는 무효로 한다는 사항입니다.​ 만약의 경우 매수자 명의로 건축 허가를 받았는데 계약이 깨져서 매도자가 다른 매수자에게 팔았는데 건축 허가는 이전 매수하려는 사람 명의로 받아져있어서 새로운 매수자는 이 사실을 알고 계약을 파기할 수도 있게 되기 때문입니다.
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만약 개발사업을 해서 분양을 한다고 하면 반드시 매도자 즉 토지 소유자 이름으로 건축 허가를 받아야 합니다. 허가 선진행 시간을 절약하는 것인데요. 쉽게 말해서 3개월 동안의 이자도 줄일 수 있게 되는 것이죠. 그리고 허가 선진행시 제반서류를 제공할 때 허가, 멸실 신고도 반드시 포함시키셔야 한다는 점 참고하시기 바랍니다.
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예를 들어 예전에는 3층이 하나 오래된 주택들과 같은 심의를 받지 않는 철거 대상물들은 철거 신청을 하게 되면 1주일 이내에 허가 났었지만 요즘은 심의를 받지 않고 철거 신청만 해도 한 달 정도가 걸리게 됩니다. 그리고 심의 절차가 들어가면 한 달 이상이 더 걸리게 되니 유의하셔야합니다. 잔금 진행 후 심의 기간이 길어져서 불필요한 비용이 발생할 수도 있기때문이죠. 이처럼 사업 기간을 단축하기 위해서는 계약 시 특약사항에 허가 선진행과 철거 선진행도 함께 해야 한다는 특약을 기재해야 한다는 점 유의하셔야 하겠습니다.
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철거 시 필요한 팁이라고 한다면 오수 정화처리를 잔금 내기 한 달 전에 매도자에게 미리 말해서 처리해달라고 부탁하는 것이 좋은데요. 오수 정화처리도 비용은 얼마 들어가지 않지만 기간이 많이 걸리기 때문입니다. 잔금 후에 매수자가 신청해서 처리하는데 상황에 따라서는 한 달 이상 걸리기 때문입니다. 이 오수 정화처리도 매도인의 협조를 통해 진행하고 영수증도 잘 보관하시는 게 좋겠습니다.
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4. 잔금
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마지막으로 토지매매계약 시 주의해야 할 사항 중 하나는 잔금 시 현금으로 지불하지 않는 것입니다. 토지계약 후 대출을 확인하고 자서를 안 하는 경우가 간혹 있는데요. 신축을 위한 토지 대출인 경우에는 대출이 80%까지 가능하지만 잔금 후 등기가 매수자에게 넘어간 다음에는 이 대출이 부동산담보대출이나 생활 안정자금 대출이 됩니다. 그렇게 되면 대출한도가 줄어들게 되고, 대출 가능금액은 최대 60%까지만 가능하게 됩니다.
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그리고 우리가 토지를 매입하게 되면 자금조달 계획서를 작성해야 하는데요. 대부분 계약금은 현금이라고 쓰고 잔금은 대출이라고 쓰게 됩니다. 대출에 대한 부분은 출처가 명확하기 때문에 세무 관련해서는 문제 삼지 않죠. 그런데 예를 들어 땅값이 30억 정도 된다고 하면 20억 정도를 현금으로 매입했다면 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
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종류별 설계도
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5. 설계
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토지를 매입해서 건물을 올리는 게 처음이라면 놓치지 말아야 할 사항이 있는데요. 바로 설계 시 내가 선택할 수 있는 모든 종류의 건물의 장단점을 확인하기 위해서 그것들을 전부 다 설계를 해달라고 해서 비교해 보는 것입니다. 그리고 이 각각의 설계자료를 수익률표를 작성해서 적용해 보는 겁니다. 즉 같은 대지에 다세대주택, 다가구주택, 다중주택을 지었을 때의 상황을 다 검토를 하는 것이죠. 이렇게 비교해서 방의 사이즈가 나온 상태에서 전체적으로 본 다음에 이것들 중에서 최선을 선택해 보는 겁니다.
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이상 건물 신축 시 토지매매 계약서 작성 시 확인해야 할 사항에 대해 알아보았는데요. 토지를 매매해서 건물을 신축하기까지 매도인과 매수인의 입장이 다르기 때문에 건물을 신축할 매수인의 입장에서는 가장 중요한 것이 시간을 최대한 단축해서 원하는 건물을 올리는 것이기 때문에 공사 진행 상황을 원활하게 하기 위해서라도 토지매매 계약서 작성부터 전체적인 상황을 고려해서 특약사항들을 꼼꼼하게 잘 기재하셔야겠습니다.

[주정숙]

감사합니다