스크랩 경산, 시지, 수성구 요지의 2019-2026 장기 전망.

[구미에땡겨(블루하트)]

추석 잘 지내셨나요?

한동안 글 안쓰고 지내려 했는데 명절에 만난 절친한 이에게 해주고 싶은 이야기가 있어 그 이야기를 글로 씁니다.

이 글은 꽤 깁니다.

특히, 글 전체를 보지 않고 일부만 발췌하여 보면 크게 오해할 부분이 많습니다.

전체를 천천히 읽지 않으시려거든, 아예 전혀 읽지 마시기를 추천합니다.

이제까지 짧은 기간에 많은 글을 써왔지만, 1-2년 이상에 대한 장기 전망은 거의 한적이 없습니다.

그 이유로 저는 아파트 가격에 있어 수요와 공급을 가장 중요하게 보는데 3년 이후 공급은 제가 알수 없기 때문입니다.

단, 정부가 계획한 대규모 공급은 미리 알수 있습니다.

제가 사는 수성구 주변에 계획된 대규모 공급은 대임지구+연호지구가 있습니다.

둘 다 2021년부터 분양하여 2023년부터 입주할 계획으로 진행한다 합니다.

그래서 그에 대한 예측을 함게 해보고자 합니다.

다같이 고민해 보면 좋겠습니다.

단, 이 예측은 아래와 같은 가정을 합니다.(매우 중요!)

1. 대임지구와 연호지구가 정부의 계획대로 사업이 진행된다.

2. 금리, 부동산 정책, 경제상황 등은 현재와 유사하게 유지되며 외환위기같은 특별한 사건은 없다.

3. 민간 공급은 당분간 평년과 유사할 정도로 지속된다.

위 세가지 가정과 크게 어긋나는 경우는 우리가 미리 예측할수 없으니 그런 경우가 생기면 그에 맞추어 대응하면 됩니다.

결론을 먼저 내립니다. (이 결론은 위 가정이 틀어지면 아예 의미 없으니 절대 투자의 지표로 삼지 마세요! 결론의 내용을 보지 마시고 제가 아래의 결론을 이끌어 내는 과정을 보세요!) 

1. 2019년부터 2022년까지 경산, 시지, 수성구 요지는 상승(급등, 상승, 강보합을 모두 포함)할 가능성이 하락(급락, 하락, 약보합을 모두 포함)할 가능성보다 높다.

2. 2023년부터 2024년까지 경산, 시지, 수성구 요지는 하락할 가능성이 상승할 가능성보다 높다.

3. 2025년이나 2026년 무렵, 경산, 시지, 수성구 요지 중 일부는 반등할 가능성이 있다.

4. 상승과 반등은 주로 신축/준신축/입지 좋은 곳에서 크고 하락은 구축/입지 나쁜 곳에서 크다. 이것은 결국 해가 갈수록 가격 격차를 점점 벌어지게 만든다.

1번을 예측하는 이유는 이전 글에 쓴대로 토지보상금으로 인한 유동성 공급입니다.

달성군에 1조가 훨씬 넘는 토지 보상금으로 인한 유동성 공급이 과거에 어떠한 결과를 가져왔는지 수성구와 달서구를 비교해 보겠습니다.

위 그래프를 보면 이상한 점이 있습니다.

공급을 보면 달서구는 2011년부터 급감했고 수성구는 2010년부터 급감했는데 아파트 가격은 달서구는 2009년말부터, 수성구는 2010년말부터 오르기 시작합니다.

수성구의 반등시점은 크게 이상하지 않습니다.

2006년부터의 공급과다를 해소하고 반등하기 시작한 시점으로 2010년말은 적절해보입니다.

그런데 달서구의 반등시점은 예상보다 너무 빠릅니다.

2011년 정도가 맞을듯한데 2년이나 빠릅니다.

이것은 2008년부터 2009년에 이르기까지 테크노폴리스 부지에 9000억 가량의 토지보상금으로 인한 유동성 공급이 한 원인이 아니었나 추측합니다.

이 후로 달성군에는 2014년에 이르기까지 국가산단 부지에 대한 토지보상금이 추가로 지급되어 총 1조 수천억원의 토지 보상금이 지급됩니다. 

그리고 2015년 가을의 최고점에 이르기까지 약 5-6년간 달서구 상승율이 수성구 상승율을 월등하게 앞섰습니다.(대략 10-15% 가량 더 상승했습니다.)

이 것은 달성군의 토지보상금이 수성구보다 달서구로 훨씬 많이 흘러들었기 때문이 아닐까 합니다.

혹시, 오해 하실까봐, 토지 보상금의 가장 큰 부분은 다시 토지를 사는데 쓰입니다.

그 중 일부가 상가나 아파트 시장에 영향을 끼칠것이라 생각합니다.

아무튼, 내년부터 경산대임지구는 1조3천억원에 이르는 토지 보상금이 지급됩니다.

연호지구는 지금 보상에 대한 반발이 심하여 구체적인 일정을 말하기 어렵지만 역시 어마어마한 토지 보상금이 머지 않은 시기에 집행될듯합니다.

두 곳을 합하면 토지 보상금 규모는 2조에 이르지 않을까 예상합니다.

게다가 거리가 좀 멀기는 하나, 금호워터폴리스의 토지보상금 5천억은 올해 집행되었습니다. 그 돈은 주로 북구와 동구 일부지역(이시아폴리스와 연경지구?)으로 가겠지만 아주 일부는 역시 수성구로도 흘러 들겁니다. 

2번을 예측하는 이유는 경산대임지구와 연호지구에 2023-2025년에 걸쳐 15000여 세대의 공급이 예정되어 있기 때문입니다.

아무리 소형평수 임대, 중소형평수 분양 위주의 공급이 주가 된다 하더라도 이 물량은 어마어마한 양입니다.

대임지구와 연호지구의 공급 후폭풍은 테크노폴리스와 국가산단의 공급 후폭풍보다 약간 약하거나 비슷한 정도가 아닐까 예상하는데, 후폭풍의 경중은 각자 판단하시면 됩니다. 

만약 범어W가 내년에 예정대로 일반분양을 하여 2024년 정도에 입주한다면 그 또한 이 공급 후폭풍의 강도를 상승시키는 원인이 될수 있습니다. 

3번을 예측하는 이유는 2023년부터 2-3년간 정부 주도의 대규모 공급이 있는 상황에서 민간업체가 동일한 시기에 대규모 분양을 할 가능성이 낮기 때문입니다.

그로 인해 2-3년 후에는 반등의 가능성이 높아집니다. 

이것은 2015년 이후의 대구 아파트시장에서 이미 우리가 경험한 바입니다.

4번을 예측하는 이유는 달성군과 달서구 아파트 시장에서 이미 같은 현상을 경험하였기 때문입니다.

모두 30평대 아파트이고 위로부터 월성 준신축, 진천 준신축, 상인 구축, 화원명곡 구축입니다.

평수를 최대한 비슷하게 맞춘 이유는 소형 평수와 대형평수 간의 상승율 차이를 배제하기 위함이나 하나가 약간 다릅니다. 그래도 그 경향을 살피는데 크게 문제는 없을 것입니다.

지명은 구체적 설명을 위해 불가피하게 밝히니 해당 아파트가 어딘지 유추되더라도 굳이 댓글에 남기지 마시기를 부탁드립니다.

(지명 없이 단순히 요지, 덜 요지, 외곽지라 그러면 초보자 분들은 전혀 감이 오지 않으실듯하여 밝혔습니다.)

5년동안 각 아파트의 상위 평균가는 아래와 같이 변하였습니다.(2013년 가을>2015년 가을(전고점)>현재)

요지 준신축 3억1천만>4억9천만>5억1천만

덜 요지 준신축 2억9천만>4억2천만>4억4천만

요지 구축 2억1천>3억>2억9천

외곽지 구축 1억9천>2억7천>2억4천

5년전 최저가 아파트와 최고가 아파트는 1억2천만원 차이였으나 5년간 상승과 하락, 반등의 시기를 거치는 동안 2억7천만원 차이로 그 격차가 크게 벌어졌습니다.

준신축끼리 비교해도 2천만원 차이가 7천만원 차이로, 구축끼리 비교해도 2천만원 차이가 5천만원 차이로 벌어졌습니다.

물론 투자금에 비례해서 올랐다면, 가격 격차는 의미 없을 수도 있습니다.

1억이 2억 되는 것과 2억이 4억 되는 것은 투자 수익율이 같습니다.

그러나 위의 예에서 가장 고가의 요지 준신축은 5년간 64.5% 상승하였고, 가장 저렴한 외곽지 구축은 26.3% 올랐습니다.

투자 수익율로 따져도 차이가 매우 큽니다.

위의 예에서, 각자가 처한 경제 상황이 있으니 모두가 요지의 분양권, 신축을 구입할수는 없습니다.

그러나, 덜 요지 준신축 대신 요지 준신축, 혹은 외곽지 구축 대신 요지 구축, 혹은 요지 구축 대신 덜 요지 준신축 등의 선택은 크게 무리한 것은 아니라 보여집니다.

당신이 선택한 그 작은 차이가 5년후 엄청난 차이를 만들어 낸다면, 새로이 집을 마련 하거나, 이사로 갈아타기 할때 한 번 더 생각해 볼 필요가 있지 않을까요?

그리고 이러한 과거의 상황은 경산, 시지, 수성구 요지에 곧 불어 닥칠 미래가 될수도 있습니다.

설마, 이 글을 읽고 "그러면 모두 무리해서 요지의 비싼 분양권이나 새 아파트만 사란 말이냐?" 라고 하실 분은 없으시기를 바랍니다.

때로는 적절한 시기에 과감히 살던 집을 팔고 2년간 전세로 지내면서 대규모 공급이 있는 지역의 청약을 노리는 방법도 있으니까요.

무주택자의 당첨이 더 유리한 것은 다들 잘 아시죠?

그런데 그 과감한 결정이 너무 빨라도 문제가 됩니다. 한참 더 오를 시기에 너무 빨리 팔고 전세 들어가면 황당해지겠죠?

아무튼 이 글을 읽으신 많은 분들이 앞으로의 시장 상황을 잘 파악한 후 자신에게 최선의 선택을 하여, 재산을 불려나가시기를 기원합니다.

정답은 저도 모릅니다.

단지 저는 "부동산은 하나님도 모르는 것"이라 생각하시는 초보자 분들께 최소한의 판단 기준을 보여드리고 싶어 글을 씁니다.

[분노의슬리퍼]

글 잘읽었습니다 감사합니다
잠시 생각하게되는 소중한시간 되었네요

[사요나라]

[또하나의목표]

감사합니다 ~많은 공부가 되었네요 ^^

[즐거운 하루하루]

감사합니다..

[샤화]

장기적으로 대구도심빼고 주변 변두리는 전부 사라질꺼요. 한 200년뒤에 ㅋㅋㅋ. SF영화보면 허허벌판에 우뚝솟은 도시 보셨지요? 그래 됩니다 ㅎㅎ 변두리에는 역진화한 이상한 야만인들이 살고 있지요.

[팩트맨]

[팩트맨]

[동3535]

감사합니다

[라면도사]

감사합니다

[uland]

글 잘 읽었습니다 참고하겠습니다~

[히무이]

참고가 많이 되겠습니다~~ 감사합니다^^*

[허준의벌침]

와우~~ 이런 정리 잘된자료는 꼭 읽어야 돼!!!!

[한라봉1020]

이야 잘봤습니다

[친우]

잘 배웠습니다. 감사합니다.

[브이라인]

잘 배웠습니다. 감사합니다

[개두릅]

좋은 정보 감사합니다

[small3000]

좋은 정보 감사합니다.^^

[맘좋은머슴]

정보감사해요

[공노비]

감사합니다