생활 | 아파트 재도장 공사 들러리 입찰 공모 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■아파트 재도장 공사 들러리 입찰 공모
대구지법 서부지원 판결

☛ 동대표·업체대표 징역 6월 ‘실형’ 선고

▶자격요건에 없는 특허공법 넣어 = 서류 심사 시 경쟁업체 탈락

● 미리 알려준 입찰가보다 = 낮게 제시해 낙찰 받아

대구지방법원 서부지원(판사 김진영)은 최근 아파트 건물균열보수 및 재도장 공사 시 들러리 입찰을 공모한 혐의로 기소된 대구 달서구 A아파트 동대표 B씨와 공사업체 C사 대표 D씨에 대한 입찰방해 선고심에서 “피고인들을 징역 6월에 처한다”는 판결을 내렸다.

지난 2015년 3월 이 아파트는 건물균열보수 및 재도장 공사를 위한 사업자를 선정하기 위해 전문건설업 등록을 보유한 업체를 자격요건으로 한 입찰공고를 했다.

그런데 이 입찰에서 동대표 B씨와 공사업체 C사는 ‘J 주입공법’이라는 특허공법을 시방서에 넣어 서류 심사에서 경쟁업체를 탈락시키고 공사예정금액을 미리 알려 유리한 위치에서 낙찰 받을 수 있도록 공모했다.

D씨는 단독입찰을 경쟁입찰인 것처럼 가장하기 위해 특허공법 사용승인서를 제출한 E, F, G사를 들러리로 세워 2015년 3월 31일 동대표 B씨가 알려준 공사예정금액에 근접한 6억1560만원의 입찰가액을 기재한 입찰서를 공동주택관리정보시스템을 통해 제출했다.

들러리 업체들은 이 공사예정금액보다 조금 더 높은 금액의 입찰가액을 기재한 입찰서를 제출하도록 해 동대표 B씨는 특허승인서를 제출한 업체에 한해 서류심사를 통과시키는 방법으로 C사보다 낮은 입찰가를 제시한 업체들과 들러리 업체들을 탈락시키고 C사가 보수공사를 낙찰 받도록 했다.

동대표 B씨와 공사업체 대표 D씨가 입찰의 공정을 해한 혐의로 기소되자, 특허공법을 넣기로 한 것은 입주자대표회의에서 결정한 것이고 공사예정금액을 알려준 사실이 없다고 주장했다.

하지만 재판부는 이들의 공모혐의를 모두 인정했다.

재판부는 판결문에서 “피고인 동대표 B씨가 피고인 공사업체 대표 D씨로부터 이 사건 공법에 대한 조언을 받아 이 공법을 입찰 제한사유로 하는데 적극적으로 나서고 피고인 D씨에게 공사예정금액을 알려줬다”며 “피고인 D씨는 몇 개의 들러리 업체를 내세운 뒤 피고인 B씨로부터 들은 공사예정금액에 조금 못 미치는 금액을 입찰하는 방법으로 범행을 공모하고 실행행위를 분담해 입찰의 공정을 해한 사실을 충분히 인정할 수 있다”고 밝혔다.

재판부는 “이 사건 범행은 피고인들이 공모해 C사로 하여금 보수공사를 낙찰 받게 할 목적으로, 입찰제한 사유로 할 수 없는 서류 제출 미비를 트집 잡아 입찰가가 현저치 저렴한 업체들을 대거 탈락시키고, 들러리 업체들을 내세워 공정한 입찰을 한 것처럼 가장한 뒤 C사가 낙찰로 선정되도록 한 것으로 죄질이 매우 좋지 않다”고

지적했다.

이어 “비록 입주자대표회장의 적극적인 반대로 C사가 보수공사를 시공하지는 못했지만, 이 아파트 입주자대표회의는 C사가 제기한 가처분과 민사소송 등에 휘말리는 피해를 입었고, 만일 회장에 의해 저지되지 않고 실제 계약까지 나아갔다면 아파트 입주민들은 약 2억원 이상이나 부풀려진 공사대금을 지급하는 손해를 입었을 것”이라며 “그럼에도 피고인들은 입주자대표회의에서 결정한 문제일 뿐이라고 책임을 회피하고, 서로 잘 알지도 못하는 사이라고 억지 주장을 하면서 전혀 반성하는 태도를 보이지 않고 있어 피고인들을 엄벌에 처할 수밖에 없다”고 강조했다.

다만 재판부는 “피고인 B씨는 전과가 없는 초범이고, 피고인　D씨는 벌금형 이상으로 처벌받은 바 없는 점 등을 참작해 피고인들을 징역 6월에 처한다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■선정지침 법규적효력 없다는 주장 ‘기각’위탁관리회사 ‘패소’

수원지법

☛ 강남구 A아파트, 강서구 B아파트 청주시 C아파트서 각 과태료 처분

서울 강남구 A아파트(300만원), 강서구 B아파트(300만원), 충북 청주시 C아파트(200만원)와 관련해 관할관청으로부터 각각 과태료를 부과 받은 위탁관리회사 D사가 이의를 제기했지만 항소심 법원에서도 모두 받아들여지지 않자 지난달 27일 대법원에 재항고를 한 것으로 확인됐다.    

수원지방법원 민사17부(재판장 권덕진 부장판사)는 최근 D위탁사가 3곳의 아파트에서 구 주택법을 위반했다는 이유로 부과 받은 과태료 처분이 정당하다는 결정을

내렸다. 

우선 D위탁사는 지난 2015년 8월경 A아파트에서 주택관리업자 및 사업자 선정지침(이하 선정지침)을 위반했다는 이유로 구 주택법 제101조 제3항 제4호, 제42조 제1항에 근거해 300만원의 과태료를 부과 받았다.

하지만 D위탁사는 선정지침은 당시 법률의 위임에 관한 근거가 없어 법규적 효력이 인정되지 않는다며 과태료 처분이 위법하다고 주장했다.

아울러 관할관청의 시정명령과 행정지도 사항 중 즉시 이행 가능한 사항에 관해 입대의와 관리사무소장에게 통보해 이를 충실하게 이행했음에도 과태료를 부과한 것은 재량권의 일탈·남용행위라고 설명했다. 

그러나 재판부는 “구 주택법 제45조 제5항이 신설되기 전 구 주택법 제42조 제1항, 구 주택법 시행령 제55조의4 제1항에 따라 제정된 선정지침은 구 주택법 제42조 제1항의 위임을 받은 구 주택법 시행령 제55조의4 제1항의 내용을 보충하므로 법령의 위임 한계를 벗어나지 않는 한 대외적인 구속력이 있는 법규명령으로서의 효력을 가진다”고 해석했다.

 
이어 “공동주택 관리를 규율대상으로 하는 주택법은 주된 피적용자가 관리비 집행과 관련한 사업자 선정방법 등에 관한 제한을 대체적으로 예측할 수 있는 주택관리업자고, 규율대상이 광범위해 입법 목적을 효율적으로 달성하기 위해 탄력성 있는 행정입법을 활용할 필요가 크다는 점 등에 비춰 보면 선정지침이 법령의 위임 한계를 벗어나 법규적 효력이 없다고 할 수 없다”고 밝혔다. 

강서구 B아파트에 대해서도 D위탁사는 선정지침의 법규적 효력이 없다는 이유를 내세웠다.

또한 단지 내 헬스장을 영리목적으로 운영해 구 주택법을 위반했다는 이유로 과태료 처분이 이뤄졌으나 외부 사업자와 위·수탁관리계약을 체결한 후 시설노후화에 대비해 헬스장 수선충당금 명목의 돈을 받은 것에 불과해 영리 목적이 없었다고 항변했다. 

하지만 재판부는 A아파트에 대한 법리 해석과 마찬가지로 선정지침의 법규적 효력을 인정했으며, 영리 목적이 아니었다는 D위탁사의 주장에 대해서도 보증금 또는 수선충당금 명목으로 지급된 돈의 액수 등 계약의 구체적 내용에 비춰 볼 때 영리 목적으로 헬스장이 운영된 것으로 판단했다. 

청주시 C아파트의 경우 D위탁사는 2016년 7월경 주민운동시설 위탁운영과 관련해 경쟁입찰로 사업자를 선정하지않고 수의계약을 체결했다는 이유로 200만원의

과태료 처분을 받았었다.

이에 대해 재판부는 D위탁사가 사업자 선정이 지연돼 입주민이 운동시설을 이용할 수 없게 될 경우 입주민에게 피해가 발생할 수 있었다는 취지로 주장하나 주민운동시설의 위탁에 관해 경쟁입찰로 사업자를 선정해야 한다는 규정은 2014년 1월이므로, 기존 사업자와의 계약기간이 종료하기 전 입찰절차를 준비하고 진행할 시간적 여유가 있었던 점, 계약기간이 만료되는 기존 사업자와 수의계약 형태로 재계약을 하려면 관리규약에 따라 사업수행실적을 평가하도록 선정지침이 개정된 것은 2015년 11월 16일이고, 관리규약 개정 시한은 2016년 2월 16일이므로, 기존 사업자와의 계약기간이 종료하기 전 관리규약을 개정하고 사업수행실적을 평가할 시간적 여유도 있었다며 D위탁사의 항고를 기각했다. 
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■장기수선계획 위반으로 과태료부과받은 입대의회장 과태료 ‘취소’

광주지법

☛ 승강기교체 감리용역계약, 장기수선계획상 승강기 교체공사에 해당

아파트 입주자대표회의 회장이 승강기교체 감리용역계약과 주차장 아스콘포장공사와 관련해 장기수선계획을 위반했다는 이유로 구 주택법 위반으로 과태료 부과 처분을 받았지만 항소심 법원은 모두 장기수선계획에 의해 이뤄졌다고 판단, 과태료 부과 결정을 취소했다.

 
광주지방법원 민사3부(재판장 조현호 부장판사)는 최근 광주광역시 서구 모 아파트 입대의 회장 A씨에 대해 벌하지 않는다고 주문했다. 

2011년 4월경 수립된 이 아파트 장기수선계획에 의하면

▲승강기 기계장치의 수선방법은 교체, 수선주기 15년, 수선주기별 소요금액은 2억4,000만원

▲아스팔트포장의 수선방법은 전면수선, 수선주기 12년, 수선주기별 소요금액은 5,800만원으로 돼 있다.

 
재판부는 먼저 승강기 감리용역계약은 승강기 교체공사에 부대해 체결된 것으로서 장기수선계획에서 정한 승강기 기계장치 교체공사에 포함된다고 판단했다. 

일반적으로 공사비용에는 설계비, 시공비, 감리비가 포함되고, 공사 감리자는 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서 내용대로 시공되는지를 확인, 품질관리·공사관리·안전관리 등에 대해 지도·감독하는 자로서 승강기에 대한 전문지식이 없는 건축주로서는 감리인을 지정함으로써 승강기 교체공사가 설계도서에 따라 안전하게 시공되는지 감독할 수 있다는 점 등을 고려한 것이다.  

아울러 “이 아파트 승강기는 1994년 아파트 준공 이후 수선주기 15년을 도과할 동안 교체공사가 이뤄지지 않았다”며 “승강기 교체공사는 장기수선계획에 따라 이뤄진 것으로서 이에 부수하는 감리용역계약 또한 장기수선계획에 따른 것”이라고 부연했다. 

재판부는 이와 함께 문제가 된 주차장 아스콘포장공사 역시 장기수선계획에 따른 것이라고 봤다.

아파트 장기수선계획에 아스팔트포장의 수선에 대해 정하고 있고, 기록상 분명하진 않지만 아스콘포장공사 전에는 아파트 아스팔트 보수는 없었던 것으로 보이며,

2013년 6월경 및 12월경 아스콘포장공사에 의해 아파트 주차장에 대해 전면수선 방법의 보수가 이뤄진 것으로 판단한 것이다. 

재판부는 이로써 이 아파트 승강기 감리용역계약 체결과 아스콘포장공사는 장기수선계획에 따른 것으로 회장 A씨가 구 주택법 제47조 제2항을 위반했다고 할 수 없다며 1심 법원의 과태료 결정을 취소했다. 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ ‘당선무효결정 무효’ 아파트 대표회장의 회의 소집 응해야
대법원 판결

☛ 대표회의 불참사유로 해임 유효

대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 최근 대구 중구 A아파트 동대표로 당선됐다가 해임된 B·C·D씨가 입주자대표회의를 상대로 투표절차 하자 등을 주장하며 제기한 해임무효등확인 청구의소 상고 기각 판결을 내리며 이들의 청구를 기각한 원심 판결을 확정했다.

B·C·D씨는 E씨의 입주자대표회장 지위를 인정하지 않고 자신들이 대표회장이라고 인정한 B씨가 소집한 대표회의에 참석해 왔는데, E씨가 소집한 입주자대표회의에 특별한 사유 없이 3회 이상 불참한 이유로 해임됐다.

재판부는 E씨에 대한 입주자대표회장 당선무효결정이 무효이므로 B·C·D씨는 적법한 대표회장인 E씨가 개최한 회의에 참석해야 했다고 판단, 이들의 동대표 해임사유가 정당하다고 봤다.

재판부에 따르면 A아파트 선거관리위원회는 2014년 11월 28일자 동대표 선거에서 B·C·D·F·G와 E씨 등이 동대표로, 그해 12월 19일자 대표회장 선거에서 E씨가 회장으로 각 당선됐다고 공고했다.

그런데 선관위는 “2014년 12월 8일자로 ‘E씨에 대한 동대표 당선을 무효로 한다’고 의결했다”며 2015년 1월 15일 E씨에 대한 동대표 및 대표회장 당선무효

공고를 했다.

한편 2014년 12월 31일자로 임기가 종료된 직전 대표회장 H씨는 2015년 1월 2일 I씨와 J씨를 선관위원으로 위촉해 선관위를 개편했는데, 개편된 선관위의 주도로 이뤄진 대표회장 선거에서 B씨가 회장으로 당선됐다.

E씨는 2015년 7월 16일 대표회장 자격이 유지되고 있음을 전제로 관리규약에 따라 노인회 회장과 관리소장의 추천으로 K·L·M씨를 각 선관위원으로 위촉했고, 이와 같이 새로 구성된 선관위는 2015년 8월 6일 B·C·D·F·G씨에 대해 ‘특별한 사유 없이 대표회의에 3회 이상 불참한 것’을 해임사유로 해 해임투표를 실시, 1차 투표에서 해임이 가결됐으나, 투표의 적법성에 관한 이의제기가 있음을 이유로 2016년 5월 4일부터 6일까지 2차 해임투표를 실시해 B씨 등에 대한 해임안이 다시 가결됐다. 

I씨와 J씨는 자신들은 H씨에 의해 적법하게 위촉된 선관위원들인 반면, K·L·M씨는 대표회장 당선이 무효가 된 E씨에 의해 위촉됐으므로 선관위원 자격이 없다면서, E씨에 의해 새로 구성된 선관위를 상대로 자신들의 선관위원 지위존재확인 및 K·L·M씨의 지위부존재확인 청구소송을 제기했다.

이에 대해 이 사건 1심 재판부인 대구지방법원 제16민사부(재판장 김형태 부장판사)는 “선관위는 대표회의의 기관 중 하나에 불과해 그 자체가 법인이 아닐 뿐만 아니라 사단에 해당하는 것도 아니어서 대표회의와 별개로 독립한 당사자능력을 가진다고 할 수 없으므로 I씨와 J씨의 피고 선관위에 대한 소는 부적법하다”며 받아들이지

않았다.

재판부는 또한 본안에 대한 추가 판단으로 “종전 선관위의 E씨에 대한 당선무효결정이 절차적으로 중대한 하자가 있어 무효이므로 A아파트 대표회장은 E씨”라고 지적하며, “따라서 E씨가 위촉한 K·L·M씨는 적법한 선관위원 지위에 있고, I씨와 J씨는 직전 대표회장인 H씨가 임기 종료 후에 선관위원으로 위촉한 사람들로서 적법한 선관위원의 지위에 있다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

재판부는 선관위가 거시한 E씨의 등록무효사유는 선거의 공정을 현저하게 해칠만한 사유가 아니고, 선관위가 E씨에 대한 당선무효결정을 하면서 근거규정을 적시하지 않았으며, 등록무효결정이나 선거 및 당선 효력에 관한 결정을 하기 전 E씨에게 소명기회를 부여하는 절차를 거치지 않은 점 등에 따라 E씨에 대한 동대표 및 대표회장 당선무효결정에 절차적으로 중대한 하자가 있다고 판단했다.

이와 함께 B·C·D·F·G씨는 자신들에 대한 1·2차 해임투표가 하자가 있어 무효 또는 부존재한다고 주장하며 대표회의를 상대로 동대표 지위확인 청구소송을 제기했다.

1심 재판부는 1차 해임투표의 경우 관리규약에 근거 없이 방문투표를 실시한 점 등에 따라 절차상 중대한 하자가 있어 무효라고 판단했으나, 2차 해임투표는 CCTV가 없는 곳에서 실시됐다는 사정 등이 중대한 절차적 하자로 보기 어렵다며 무효라 할 수 없다고 밝혔다.

또한 B·C·D·F·G씨는 1·2차 해임투표의 실체적 하자에 대해 “B씨가 대표회장인 것을 전제로 B씨가 소집하는 대표회의에 계속 참석해 왔으므로, E씨가 소집하는 대표회의에 3회 이상 불참했다고 해 관리규약의 ‘특별한 사유 없이 대표회의에 3회 이상 불참한 것’이라 볼 수 없고, 따라서 B씨 등에 대한 해임사유는 부당하다”고 주장했는데, 재판부는 이 또한 받아들이지 않았다.

재판부는 “B·C·D·F·G씨는 E씨 등이 B씨와 H씨를 상대로 제기한 방해금지가처분 신청사건에서 ‘E씨에 대한 당선무효결정이 무효이므로 E씨는 여전히 대표회장 지위에 있다’는 취지로 E씨 등의 신청을 인용하는 결정이 내려진 2015년 6월 12일 이후에도 E씨가 소집했던 대표회의에 3회 이상 불참했다”며 “따라서 2차 해임투표에 중대한 실체적 하자가 있다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

이에 따라 재판부는 “원고 B·C·D·F·G씨는 2차 해임투표로 인해 동대표에서 해임돼 더 이상 동대표 지위에 있지 않으므로, 위 원고들이 피고 대표회의를 상대로 제기한 동대표 지위확인 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다”고 판시했다.

B·C·D씨는 이 같은 판결에 불복해 항소를 제기했지만 모두 기각됐고, 상고심에서도 기각처리되면서 원심 판결이 확정됐다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■승강기부품 교체주기·가격 공개…승강기 안전 강화된다
국회 통과

☛ 승강기시설안전관리법 전부개정안(대안)’

▶ 승강기부품 안전인증제도 도입 = 승강기부품 제조·수입 등록제 신설

● 사고손해배상보험 가입주체 = 유지관리업자→관리주체로 변경

승강기부품 안전인증을 강화하는 ‘승강기시설 안전관리법 전부개정법률안(대안)’이 지난달 28일 국회 본회의를 통과했다.

이에따라 승강기부품의교체주기 공개, 저가불량 승강기부품의 무분별한 수입차단 등 승강기안전이 한층 강화될 것으로 보인다.

이 법안은 행정안전부가 지난 2016년 12월 9일 정부입법으로제안해 2017년 12월 5일 국회 법제사법위원회 전체회의에 상정됐지만 다시법사위 제2법안심사소위원회 회부되면서난항을겪다.   

법사위 재심사를 거쳐 지난달 28일 제356회 국회(임시회) 제9차 본회의에 상정돼 가결됐다.

대안은 ▲승강기부품 제조·수입 등록제도 신설
▲제조·수입업자 사후관리 의무 강화
▲승강기부품 안전인증제도 도입
▲승강기 안전관리자 자격요건

▲승강기 사고 손해배상 보험 의무가입 주체 변경

▲승강기 제조·수입업자·유지관리업자 간 협력 등의 내용을 골자로 하고 있다.

그동안 승강기부품을 제조·수입하는 자가 승강기 유지관리에 필요한 부품이나 정보를 적기에 제공하지 않아 중대한 사고가 발생하더라도 그 제조업자 또는 수입업자에 대해 제재할 수 없었다.

하지만 이번 법안 통과에 따라 승강기 제조·수입업자도 시·도지사에게 등록해야 한다.

파산선고를 받고 복권되지 않거나 이 법을 위반해 징역 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 자 등은 승강기부품의 제조업·수입업 등록을 할 수 없도록 했다.

특히 승강기 유지관리업자가 요청하는 경우 승강기 또는 승강기부품의 제조·수입업자는 유지관리에 필요한 기술지도와 유지관리 매뉴얼 등 관련 자료를 제공해야 하며, 승강기부품의 권장 교체주기 및 가격 자료를 제공하며 승강기부품의 권장 교체주기 및 가격 자료를 공개해야 한다.

또한 지금까지 승강기부품에 대해서는 ‘전기용품 및 생활용품 안전관리법(이하 전안법)’에 따라 승강기부품 제조·수입업자가 안전인증을 받거나 안전기준에 적합한 것임을 확인한 후 산업통상자원부에 신고하도록 했으나 앞으로는 이 법에 따라 행정안전부 장관이 실시하는 승강기부품 안전인증만을 받아야 한다.

대안은 승강기 제조·수입업자는 승강기에 대해 모델별로 행정안전부장관이 실시하는 안전인증을 받도록 하되, 모델이 정해지지 않은 승강기에 대해서는 승강기 안전성에 관한 별도의 안전인증을 받도록 했다. 또 행정안전부장관은 승강기 제조·수입업자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 승강기 안전인증을 받았거나 승강기 안전인증표시를 하지 않는 등 거짓으로 표시한 경우 승강기 안전인증을 취소, 6개월 이내의 범위에서 승강기 안전인증표시의 사용금지명령·개선명령을 할 수 있도록 했다.

이와 함께 승강기 관리주체가 선임한 승강기 안전관리자로 하여금 건축물의 용도 및 승강기의 종류 등을 고려해 행정안전부령으로 정하는 일정한 자격요건을

갖추도록 했다.

또 승강기 소유자 등 승강기 관리주체의 안전관리 책임을 강화하기 위해 승강기 사고로 승강기 이용자 등 다른 사람의 생명·신체 또는 재산상의 손해를 발생하게 하는

경우 그 손해에 대한 배상을 보장하기 위한 보험에 의무적으로 가입해야 하는 주체를 유지관리업자에서 승강기 관리주체로 변경했다.

더불어 행정안전부장관은 승강기 안전사업의 균형 있는 발전과 유지관리 업무의 효율적 수행을 위해 승강기 등의 제조·수입업자와 유지관리업자 간 협력 관계 및 대기업인 유지관리업자와 중소기업인 유지관리업자 간의 협력 관계를 유지·발전시키도록 하도급 등에 관한 지도를 할 수 있도록 했다.

승강기 안전산업의 건전한 발전과 사업자의 공동 이익을 위해 승강기사업자 협회 설립 근거도 마련, 승강기사업자 5인 이상이 발기하고 대통령령으로 정하는 수 이상의 동의를 받아 창립총회에서 정관을 작성, 행정안전부장관의 인가 신청으로 협회를 설립하도록 했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

2. 공동주택 관리운영 선진화

    

        ― 첨부파일 : 공동주택관리운영 현황의 공고·보존·공시 투명화 알권리 충족과 선진화 자료