경락기일(매각기일) |
경락기일은 집행법원이 경매기일의 종결후 이해관계인에게 경락에 관한 의견등을 진술하게 하여 경락허가 결정 또는 불허가 결정등 경락여부의 재판을 하기 위해서 법원내에서 개시하는 기일을 말하는 것이다. 낙찰기일은 미리 경매기일과 함께 정해져 공고되므로 또 통지도 함께 하므로 이해관계인이나 경매인에 대해서 따로 소환장을 발송하지 않는다. 그런데 이 경락기일은 경매기일로부터 7일이내에 결정해야 한다. 그러나 이것은 묵시적 규정이므로 이보다 늦었다고 하여 무효로 되는 것은 아니며 또 경락기일은 경매기일처럼 어디서나 할 수있는 것이 아니고 반드시 법원 내에서 열지 않으면 안된다. 그리고 경락기일에는 법원주사 등이 이에 입회하여 변론조서에 준하여 기일의 조서를 작성 하게 된다. |
경매개시결정 |
경매의 신청은 주로 돈받을 권리 권한이 있는 채권자가 채무자로부터 받아야 할 돈을 받지 못할 때 신청되고 있다. 채권자는 관할법원에 경매 진행비용을 예납하고 경매를 신청하면 2∼3일이내에 경매개시결정에 의한 등기촉탁이 이루어지고 경매신청등기가 완료되면 그 즉시 압류의 효력이 발생되는데 이러한 절차를 경매개시결정이라고 한다. |
경매취하 |
경매신청의 취하라 함은 경매신청을 철회하는 채권자의 경매법원에 대한 진술로써 경매절차개시의 효력 발생시부터 경매종결시 까지(경락인이 경락대금을 납부할 때까지) 할 수 있으나, 경매이후(매수신고 이후)에 취하하는 데는 최고가 매수신고인의 동의를 받아야 취하가 가능하다. 단 경매이후에 취하를 하고자 할 때 차순위 매수신고인이 있으면 차순이신고인의 동의도 함께 받아야한다. |
재경매 |
경락허가 결정의 확정후 집행법원이 지정한 대금납부 기일에 경락인이 낙찰대금 지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위 매수신고인도 없는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 경매를 재경매라 한다. 재경매는 경매절차를 다시 실시하는 점에서는 신경매와 같으나 재경매는 경락허가 결정후 낙찰인이 낙찰 잔금지급의무 불이행을 원인으로 발생된 것이지만 신경매는 경락허가 결정에 이르지 아니한 경우이기 때문에 재경매와 신경매는 엄연히 다르다 |
이해관계인 |
이해관계인이란 특정한 사실에 관하여 법률상의 이해가 있는 자이다. 그 사실의 여하에 따라 이미 보유하고 있는 자기의 권리의무에 직접 영향을 받는자이다. 다시말해 부동산 경매는 채무자 소유의 부동산을 환가하는 절차이므로, 그 부동산에 대하여 소유권이외의 권리를 가졌다든지 또는 채무자에 대하여 어떠한 권리를 가졌다든지 하여서 그 부동산이 경매되는 것에 관련하여 영향을 받게 될 사람이 많이 있게 된다. 이와같이 부동산 경매로 인하여 자기의 권리에 영향을 받게 될 권리자들은 그 권리를 보호하기 위하여 경매절차의 진행과정을 알고 또는 경매절차에 관하여 권리행사를 하여야 할 필요가 있는 것이다. 이러한 위치에 있는 사람을 이해관계인이라 한다. |
배당요구의 종기 |
배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있게 되며, 그 때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환 청구를 하는 것도 허용되지 않게 된다. |
상계신청 |
매각대금의 특별한 지급방법 중 하나인 ‘상계신청’은 임차인 등 채권자가가 경매절차에서 낙찰자가 된 경우에 법원에 신고해 배당 받아야 할 금액을 제외한 나머지 대금만을 낙찰금액으로 낼 수 있도록 한 제도이다. 이때 배당 받아야 할 금액이란 매수인이 배당 요구한 채권 전부가 아니라 배당순위에 따라 실제로 배당 받을 수 있는 금액을 의미한다. 상계신청 신고가 있으면 법원은 낙찰금액 납입기간을 별도로 정하지 않고 배당기일과 같은 날을 지정한다. 여기서 상계신청 의사는 반드시 ‘매각결정기일이 끝날 때까지’ 법원에 신고해야 한다. 매각결정기일 이후의 차액지급 신고는 부적법한 신고로 판단해 이를 무시하고 대금지급기한을 정한다. 통상 매각결정기일이 입찰일로부터 일주일임을 감안해 채권자가 낙찰자가 됐다면 낙찰 후 바로 신고하는 것이 좋다. 구 민사소송법아래에서는 잔금납부전까지 낙찰자가 상계신청을 하면 이미 정한 대금지급기일을 배당일로 변경했다. 현재 법원경매 물건은 신·구법 적용이 혼재돼 있다보니 신고기간을 놓쳐 불의의 손해를 보는 경우가 종종 발생하고 있다. 만일 상계신청을 했는데도 불구하고 법원이 대금지급기한을 정했다면 매수인은 법원의 대금지급기한 지정 결정에 대한 집행에 이의를 제기할 수 있다. 반면 상계신청에서 매수인이 배당 받아야 할 금액에 대해 이의가 있는 경우에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부해야 한다. 만일 추가 대금을 납부하지 않으면 법원은 다시 경매를 진행한다. 일단 상계신청이 허용된 경우는 낙찰자의 배당금액이 없는 것으로 밝혀지더라도 대금납부의 효력에는 변함이 없다. (대판 1991.2. 8.90다 16177) |
가처분 |
권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처하고 있을 경우에 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적 가정적으로 행하여지는 처분을 말한다. |
구분소유권 |
일동의 건물중 구조상의 독립성 및 이용상의 독립성을 가진 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다. |
구분지상권 |
건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 지하또는 지상의 공간에 관하여 그 상하의 범위를 정하여 지상권을 설정하는 것을 말한다. |
공유지분 |
공유에 있어서 각 공유자가 가지는 권리가 지분인데,지분은 한 개의 소유권의 분량적 일부라고 하는 통설에 따르면,결국 지분이란 각 공유자가 목적물에 대하여 가지는 소유의 비율이라 할 수 있다. |
매각허가결정에 대한 항고(즉시 항고) |
매각 허가.불허가에 대한 이해관계인,매수인,매수신고인 등이 항고할수 있고 매각허가결정 선고일로부터 7일이내(즉시항고 불변기간)에 해야 하고 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다.이는 무익한 항고를 제기하여 절차를 지연시키는 것을 방지하기 위하여 매각허가결정에 불복하는 모든 항고인에 대하여 보증금을 공탁하도록 하고 있다. |
경매신청기입등기 |
강제경매는 채권자의 강제경매 신청에 의하여 경매개시결정 및 압류.임의경매는 담보권의 존재함을 증명하는서류(등기부등본)를 첨부하여 채권자가 신청하면 강제경매의 경우와 동일한 개시결정촉탁등기를 한다. 등기부등본의 갑구란에 임의경매신청이라는 등기(등재)와 접수일자와 경매신청의 원인을 강제또는 임의 경매개시결정이라 등재하고 사건번호를 등기한다. 즉 경매개시결정에의한 경매신청등기를 등재한다. |
공정증서 |
공정증서란 넓은 뜻으로는 공무원이 그 권한 내에서 작성하는 모든 문서를 말한다. 일반적으로는 공증인이 법률행위 기타 사권에 관한 사실에 대하여 작성하는 증서를 가리킨 다. 이와 같은 의미의 공정증서를 작성하는 것은 공증인이고, 작성의 절차와 방법에 관하여 는 공증인법에 상세한 규정이 있다. 공증인은 법령 위반의 유무, 법률행위의 유효 ·무효, 촉탁인 또는 대리인의 인위의 유무, 그의 능력 및 권한의 유무 등을 조사하여야 한다. 공증인법 기타 법령이 정하는 요건을 구 비하지 아니한 공정증서는 공증의 효력이 없다. 또 공정증서는 그 효력에 있어서, 첫째 공문서로서 강력한 증거력을 가지고 있으며, 둘째 강제집행에 있어서는 채무명의(債務名義)로서 집행력을 가진다. (예; 약속어음공증,일람출급어음등) |
가집행선고 |
판결의 확정전에 집행력을 부여하는 재판에 의하여 행하여지는 강제집행을 말한다. |
공유자의 우선매수청구권 |
공유지분의 경매에 있어서는 다른 공유자는 경매목적 부동산에 대하여 우선매수청구권이 있으므로 다른 공유자에게 우선매수청구를 할 수 있는 기회를 갖도록 하기 위하여 법원은 공유 부동산 채무자 지분에 대하여 다른 공유자에게 경매신청 있음을 통지해야 하며(통지하지 아니할 수도 있음),다른 공유자는 경매기일까지(집달관이 경매를 종결 선언할때까지)최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 매수신청금의 1/10에 해당하는 보증금을 집달관에게 납부하여 최고가매수신청인의 자격으로 우서매수신고하여야 한다. 이때 우선매수신청이 있으면 공유지분 경매당해사건에 대한 제3의 최고가매수신고인은 경락자로 허가되지 않고,우선매수신청권자의 우선매수청권에 밀려서 차순위매수신고인의 위치에 서게 된다. |
교부청구 |
국세징수법상 국세 지방세 징수금 등 채무자가 강제집행이나 또는 파산선고를 받은 때(법인이 해산한 때)등 강제매각개시 절차에 의하여 채무자의재산을 압류하지아니하고도 강제매각기관에 체납관계세금의 배당을 요구하는 제도를 말하여,교부청구를 하면 조세의 소멸시효가 중단된다. |
경매비용 예납금 |
<<경매신청 채권자가 법원에 예납한 경매 절차비용을 말한다.>> *신문공고료+집달관 현황조사료+감정수수료+유찰수수료+경매수수료등등 |
강제집행면탈죄 |
강제집행(경매실행을 위한 압류 등)을 면할 목적으로 재산을 감추거나 부서버리거나,허위양도 또는 거짓채무를 만들어 채권자로 하여금 강제집행을 할 수 없도록 한 사람은 3년 이하의 징역에 처한다.예를 들면 채권자(빚 받을 사람)가 강제집행,가처분,가압류,지불명령등의 신청을 할 기미를 보이자 채무자(빚갚을 사람)가 그 소유재산을 타인에게 허위(거짓)양도한 경우 등이다. |
감정평가서 |
경매법원은 최저입찰가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야 한다. 이와 같이 감정가격은 최저입찰가격의 출발점으로서 이후 입찰의 핵심적인 기초가 되므로 집행법원은 감정서가 가능한 한 정확하고 자세하게 기재될 필용성이 있는 점을 감안 감정서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰장의 이해를 도울 수 있도록 감정가격 산출근거,평가요항표(토지,건물,집합건물별로 감정인들이 사용하는 소정양식,)위치도,건물내부구조도,사진등을 첨부케하고 있다 감정평가는 어느 경매부동산에 대하여 합리적인 부동산 시장이 있었다면 그 곳에서 형성될 정상적인 시장가치를 파악하기 위해 감정인들이 여러가지 자료를 분석한 형성될 정상적인 시장가치를 파악하기 위해 감정인들 여러 가지 자료를 분석한 판단이나 의견이기 때문에 개인차가 있을 수 있고 반드시 계산적인 것만은 아니다. 그러나 이것은 경매부동산의 최저입찰가격 책정의 기준이 되고 있는 만큼 매수희망자의 입장에서 볼때 현장답사를 통해 파악한 현장시세와 비교, 입찰참가 여부를 결정짖는 중요한 자료가 된다. 뿐만 아니라 감정가격 산출을 위해 고려되고 있는 각종 사항 등은 경매부동산의 실제현황,이용 및 권리관계 파악에 큰 도움을 주기로 한다. |