아파트 경매물건 세입자 권리분석 문의

[팰리스부동산]

  2012-8839 문건 송달내역-법원.pdf

교수님! 안녕하세요.

지난 7월에 매수신청대리 실무교육을 받은 팰리스부동산 이석준 입니다.

위 경매물건에 대한 가장세입자 판별법 문의 입니다.(2012타경 8839 - 창원지방법원 경매4계)

대법원 사이트에 들어가서, 현황조사서를 보았습니다.

* 부동산의 현황 및 점유관계 대법원의 조사서

1. 부동산점유관계 : 임차인 점유 - 박진규

ㄱ. 점유관계 확인을 위하여 출입문에 부동산 경매사건에 대한 안내문을 게시하는 등 여러 절차를 취하였으나, 이를 확인할 수 없었음.

ㄴ. 주민등록표 등본 등재상 박진규(임차인)와 조카(박종혁, 박종원)들이 등재되어 있으며, 날짜와 시간을 달리하여, 네차례 방문하였으나 점유자를 만날 수 없었음.

☞. 윗글(대법원 현황조사)로 봐서는 박해규(소유자, 채무자)의 아들(박종혁, 박종원)인 것으로 추정됨.

☞. 1순위 저당권의 마산시농협 대부계에 확인한 결과 선순위 전입자(박종혁, 박종원)는 소유자 및 채무자 박해규씨의 아들로 확인함.

2. 부동산의 현황 : 공동주택

* 임대차관계 조사서

ㄱ. 임차 목적물의 용도 및 임대차 계약 등의 내용

- 점유인 : 박진규, 임차인, 주거,

- 점유기간 : 미상, 보증금 : 미상, 차임 : 미상, 전입일자 : 2010.11.10, 확정일자 : 미상

ㄴ. 기타 : 주민등록표 등재자 박진규를 만날 수 없어서 보증금과 차임 임차기간을 미상으로 보고합니다.

☞. 본 사건의 등기부등본을 열람하였지만, 이옥주 라는 사람은 권리가 없음에도 불구하고,

배당요구신청이 되어 있는데 어떻게 해석해야 합니까? (붙임 참조:문건 송달내역)

*. 2012/08/09 배당요구권자 이옥주 배당요구신청 제출

*. 2012/12/04 배당요구권자 이옥주 매각 및 매각결정기일통지서 발송

☞. 2007/11/13 전입신고를 박종혁, 박종원의 경우 저당권보다 우선순위인데, 낙찰자가 인수해야 하는 권리 입니까?

(향후 낙찰 시에 박종혁, 박종원이 임차인이라고 주장할 것으로 추정됨.)

현재 법원 현황평가서를 보았을 때, 소유자 및 채무자 박해규씨의 아들(박종혁, 박종원)로 확인되고,

저당권보다 후순위 전입자 박진규씨는 박해규씨의 동생으로 확인됨.

(법원 현황평가서에서 박진규씨와 조카가 주민등록표에 등재되어 있는 것으로 조사됨)

(1순위 저당권의 마산시농협 대부계에 확인한 결과 선순위 전입자(박종혁, 박종원)는 소유자 및 채무자 박해규씨의 아들로 확인함.)

하지만, 2011/11/10 에 전입신고를 한 박진규는 근저당권보다 후순위 권리가 되어 대항력을 주장할 수 없고, 경매시에 소멸됩니다.

이경우, 소유자 및 채무자 박해규씨의 아들로 판명하기 위해서는 사전에 호적등본 또는 가족관계서를 확인해야 하는데, 어떤 기관을 통해서 조사를 해야 합니까? 동사무소에 갔더니, 전입세대열람만 가능하였고, 그 들의 관계나 생년월일은 알려줄 수 없다고 합니다.

제가 알고 있는 상식으로는 선순위 전입자(박종혁, 박종원)가 소유자 및 채무자 박해규씨의 아들로 판명되면, 부모와 미성년 자녀간은 대항력이 불인정된다고 들었습니다만, 맞습니까?

향후 낙찰시에 선순위 전입자들이 순순히 물러나지않아 소송이나, 시간이 많이 걸릴 여지가 있는건지 교수님께 문의드립니다.

이상, 명쾌한 해설을 부탁 드립니다.

감사합니다.

팰리스부동산 M.P 010-9016-7812, (051)337-8249