[주택임대차]임차권 등기는 임차보증금 반환채권 소멸시효 중단효력이 없다.(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결)

[변호사 김덕은]

임대차 기간의 만료, 임대인과 임차인의 합의 등으로 임대차가 종료 되었음에도 임차인이 임차보증금을 반환받지 못하고 있는 경우에

근무지 변경이나 자녀의 전학으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출할 경우 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.

결국 임차인은 대항력과 우선변제권이 상실되는 관계로 이사는 물론 주민등록조차 차 전출하지 못하는 어려움을 겪게 되는데, 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도가 도입되었습니다.

임차인은 임대차 종료 후에 임차보증금을 반환받지 못하면 단독으로 임차권등기를 경료하고 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 된 것입니다.

그러나 임차권등기를 설정했다 하더라도 임차보증금 반환 채권의 소멸시효를 중단되지 않으므로 주의하셔야 합니다.

A는 2002년부터 광주 소재 주택을 임차해 살았습니다. A는 임대차기간이 만료되자 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구했지만 집주인은 반환하지 않았고 A는 주택에 계속 거주하면서 임차권등기를 마쳤습니다.

이후 집주인이 사망하자 A는 유족들을 상대로 보증금을 반환하라며 소송을 제기하였습니다. 유족 측은 A가 임대차계약 종료 후 10년간 임대차보증금 반환채권을 행사하지 않아 시효가 소멸했다고 주장하였습니다.

1심은 보증금을 돌려받지 못해 임대차 관계가 지속되는 것으로 간주되는데, 보증금반환채권만 소멸시효 완성으로 사라진다는 건 모순된다며 임차인의 손을 들어 줬습니다. 하지만 2심은 A가 임대차기간 만료 후에도 계속 주택을 점유해 사실상 지배 상태를 유지했다고 볼 수 없다면서 10년간의 소멸시효가 완성됐다며 원고 패소로 판단을 뒤집었습니다.

대법원은 주택임대차보호법에 따라 임대차 보증금이 반환되지 않은 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기를 마치면 우선변제권을 얻는다고 전제하면서, 임차권등기는 압류·가압류·가처분과 달리 임차인의 대항력이나 우선변제권을 취득·유지하는 담보적 기능이 주목적이라며 "주택임대차보호법이 임차권등기명령 재판·집행에서 가압류 절차규정을 일부 따른다고 해서, 담보적 기능을 넘어 강제집행을 보전하는 성질을 가진다고 볼 수 없다고 설명하였습니다.

그러면서 "임차권등기는 민법에서 정하는 소멸시효 중단 사유인 압류·가압류·가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다"고 판시하였습니다.(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결)

광주부동산전문변호사 김덕은