[펌]2015년 부동산 대예측

[한강타운[19]]

미국에서는 데이터센터인근에 광케이블을 깔고 슈퍼컴퓨터로 0.001초 딜레이로 인한 차익거래로 어마어마한 돈을 벌었다고 한다. 0.001초의 앞을 보아도 수십조원의 돈을 버는데 2015년을 통째로 예측하는데 수백조원쯤은 벌어야 하는 것이 아닐까. 그러나 슬프게도 그들은 샐러리맨이다.

신만이 아는 대예측

2015년 대예측은 쓰레기통에나 갖다 버리자. 앞으로 부동산이 오를 것이냐 내릴 것이냐는 신만이 아는 답일 뿐이다. 그럼 변수를 집어넣고 슈퍼컴퓨터를 돌리면 맞을까? 절대 맞출 수 없다. 세상의 모든 변수를 다 집어넣을 수도 없을 뿐더러 그 변수가 어느 정도의 가중치를 갖는지도 모르고 게다가 이 변수들이 융합해 어떤 시너지가 나타날지도 모르기 때문이다. 여러 변수의 예를 들어보겠다.

첫째, 인구 고령화로 인해 부동산의 가격이 떨어진다. 우리나라의 인구는 고령화가 빠르게 진행되고 있다. 오는 2030년 이후에는 일본과 같은 초고령사회(65세 인구의 비율이 21% 이상인 사회)로 진입할 예정이다. 그래서 그 영향으로 지금부터 떨어질까. 그것이 맞을까. 우리나라의 인구분포상 가장 많은 출생아를 기록한 나이는 언제일까. 통계청의 움직이는 인구피라미드 자료를 보면 우리가 흔히 알고 있는 베이비붐 세대(58년생부터 63년생까지의 세대)의 출생아 수보다 68년생부터 73년생까지의 출생아 수가 더 많다.

그렇다면 이것은 무엇을 의미할까. 세계적으로 인구구조학적인 부동산 최초구입의 시기는 40세 전후로 보고 있다. 40세로 보는 이유는 결혼을 하고 자녀를 출산하고 돈을 모으고 안정적인 자산구조를 가지면 집을 사게 되어있는데 그 시기가 전 세계적으로 40세 전후이기 때문이다. 우리나라의 베이비붐 세대의 정점인 61년생은 2001년 정도가 만 40세가 된다.

그럼 2001년으로 돌아가 보자. 1998년은 IMF로 인해 부동산이 초토화 되던 시기였다. 그 이후 명퇴자들은 거리에 넘쳐났고 부동산은 속절없이 무너져 내렸다. 그때 초강수의 부동산 부양대책이 풀렸는데 그 대책은 분양권전매자율화 조치였다. 분양권 전매자율화 조치는 정부의 기대에 부응해 부동산 경기를 견인했다.

이렇게 보면 인구구조상 베이비붐의 61년생이 40세가 되는 시점도 맞아 떨어진다. 그러나 인구구조로만 보면 58년생부터 시작될 40년간의 부동산 중흥기의 도입일 뿐이다. 우리나라에 국한해서 본다면 부동산 가격의 도약기는 이제 시작이다. 지난 2008년까지 분양권, 재건축, 재개발 등의 붐을 타고 부동산은 미친 듯이 가격이 춤을 추며 올라갔다. 그러다가 2008년이 되면서 세계경제공황으로 불리는 금융위기를 맞았다. 이러한 상황에서 우리나라의 부동산은 정점을 찍었고 현재까지 이 모양으로 바닥을 다지고 있다.

그런데 사람들은 벌써 고령화를 이야기 한다. 사실 지금은 베이비붐세대보다 출생률이 높은 71년생 언저리의 세대가 40세가 됐다. 가장 우리나라에서 인구의 정점인 세대가 부동산 최초구입의 시기가 도래했는데 고령화에 끼워 맞춰 부동산 폭락을 얘기한다. 인구구조에 따른 부동산 폭락은 앞으로 30년 후이고 빨라야 20년 후에 온다. 그러니 이 이론은 틀린 것이다. 만약 누군가가 ‘앞으로 노령화가 될 것을 예측해서 심리적으로 미리 떨어지는 것이다’라고 하는 것은 어불성설이다. 그러니 고령화로 인한 부동산 하락은 원인이 틀렸다.

고령화로 인한 부동산 가격 폭락

둘째, 베이비붐 세대 이후 급속한 고령화로 부동산 가격은 폭락할 것이다. 그렇다면 베이비붐을 겪은 나라들은 일본과 같이 부동산 폭락을 겪었을까. 일본은 그러했다. 전후 일본의 베이비붐 세대인 단카이 세대는 일본에서 제2차 세계 대전 이후 1947~1949년 사이에 베이비붐으로 태어난 세대를 말한다. 단괴세대라고도 하는데 이 중 가장 중간인 48년생을 기준으로 본다면 48년생이 부동산 최초구입 시기 즉 40세 정도가 되는 88년 버블이 최고조를 이루었고 89년부터 잃어버린 20년을 걷고 있다.

그러나 요즘의 일본 부동산 및 자산붕괴는 오히려 이러한 단카이 세대 이후 침체가 아닌 엔고를 용인한 미국과의 플라자합의에 기인한다. 플라자 합의는 지난 1985년 9월 22일 미국 뉴욕에 있는 플라자 호텔에서 G5 경제선진국(프랑스, 서독, 일본, 미국, 영국) 재무장관, 중앙은행총재들의 모임에서 발표된 환율에 관한 합의를 가리킨다. 이 플라자 합의가 일본 침체의 직격탄이라는데 원인이 있다고 보는 것이 중론이다. 플라자 합의로 인해 일본의 엔화는 1달러에 235엔에서 1년 만에 120엔까지 떨어져 일본의 수출에 막대한 영향을 미친다.

급격한 환율의 절상은 일본의 수출 경쟁력을 약화시켰고 외국의 투기자본이 일본으로 침투해 부동산의 급격한 상승을 부추기다가 일본정부의 오판으로 급격한 금리상승 및 대출회수 조치로 인한 버블의 붕괴로 이어진다. 이것이 일본의 잃어버린 20년 원인의 정설이라고 보는 것이다. 단카이 세대 이후 급격한 인구노령화로 인한 부동산 가격하락이 아니라는 얘기이다. 그럼 일본 이외에 베이붐이 일었던 구미선진국도 그들의 40세를 정점으로 모두 부동산 가격하락이 일어났을까. 이코노미스트에 따르면 우리나라의 베이비붐은 한국전쟁 이후이지만 일본을 비롯한 구미선진국의 베이비붐은 지난 1945년 2차 대전의 종전 이후이다.

그러니까 대표적인 2차 대전 참전국인 미국, 프랑스, 영국뿐만이 아니라 호주, 캐나다까지 베이비붐세대를 겪은 나라는 일본을 제외하고 90년 이후 오히려 오름세를 보여주고 있다. 지난 2008년 금융위기에 주춤했을 뿐 그 이후 정점을 달리고 있는 것이 확연하고 대체적으로 추세적인 상승을 보이고 있음을 볼 수 있다. 이로써 베이비붐 이후 급속한 노령화로 인한 부동산폭락은 일본을 제외하고 맞지 않는 이론이라는 사실을 알 수 있다. 구미선진국의 부동산 활황을 보는 이유로는 대표적인 것이 외국인의 부동산투자이다. 베이비붐을 겪은 나라의 인구는 노령화로 감소되지만 중국, 러시아 등 해외 투기자본이 그 나라의 부동산에 몰려들어 투자를 하기 때문이다.

요우커와 부동산 가격

셋째, 중국인의 해외부동산 쇼핑으로 국지적인 부동산의 급상승이 기대된다. 중국인은 왜 해외에 부동산 쇼핑을 할까? 중국인은 우선 자국의 부동산 소유권이 없다. 99년 장기임대만 있을 뿐이다. 게다가 국가가 몰수를 결정하면 꼼짝없이 당하는 것이 현실이다. 공원화 계획으로 인해 한순간에 자신이 임차해서 만든 골프장이 공원이 되기도 한다. 게다가 그들의 부는 국가와 결탁해 거둔 것이므로 보시라이, 저우륭캉과 같이 부패정치인으로 몰리면 한순간에 모든 재산을 몰수당할 수도 있다.

그러니 자국에 부동산을 사놓는 것은 의미 없는 일일 수도 있다. 그래서 중국인의 부동산투기로 캐나다 투자이민제도를 폐지시킨 일은 유명하다. 월스트리트 저널에 따르면, 이번에 폐지된 비자 프로그램은 캐나다 지역 중 한 곳에 80만 캐나다달러(약 7억 7천만 원)를 5년간 무이자로 대출해주는 사람들에게 영주권을 부여했으며 특히 중국 시민권자들에게 인기가 많았다고 한다. 그러나 투자의 효과는 크지 않았고 중국인의 특정지역 부동산 사재기 부작용만 있었다고 한다.

처음에는 캐나다 사람들의 부동산을 사주어 효과가 있었다. 그러나 결국 중국인의 사고팔기의 반복으로 인해 그로 인한 투자수익은 모두 중국인에게 돌아갔고 그곳에 살아야 하는 캐나다인의 임대료만 천정부지로 끌어올려 삶의 질을 떨어뜨리는데 일조를 했다. 이에 캐나다정부는 중국인의 투자이민이 크게 도움이 되지 않는다는 판단 하에 투자이민제도를 폐지하기에 이르렀다.

사실 우리나라도 제주도를 비롯한 경제자유구역에는 외국인의 투자를 허용하고 있다. 예를 들면 제주도에 바오젠 거리라는 곳이 있는데 지난 2011년 제주도에 바오젠 그룹에서 1만1천명이 단체관광을 한 이후 유명해졌다. 그 이후 중국관광객의 관광이 이어지자 이름을 바오젠거리라고 한 것이 유래이다. 그런데 이미 이곳의 상점들 대부분의 소유권은 중국인들에게 넘어갔고 중국인 관광객들로 인한 수익 또한 중국인들이 가져간다고 한다. 그러니까 이곳에 아무리 많은 중국인들이 와도 그 수익은 중국인들이 가져가는 것이다. 게다가 서울에서도 홍대상권과 가까운 성산동 일대에 중국인들이 면세점부지로 점포 매입이 붐이라고 한다. 홍대나 연남동, 합정동 지역은 주차시설 부족과 비싼 땅값으로 인해 상대적으로 넓은 주차면적을 확보할 수 있고 저렴한 땅값의 성산동 일대가 중국인의 타깃이 됐다.

중국인들의 관광객 증가는 작년 400만명 대에서 올해 600만명 대로 추산되는 등 급격한 상승률을 기록하고 있다. 게다가 우리나라의 주무부처에서는 경제자유구역이 아닌 서울, 수도권 등까지 투자이민을 통한 영주권 당근이 지금의 부동산 침체를 벗어날 수 있다고 보고 있다. 이미 EU연방 국가인 몰타는 비록 EU에 막혀 실패했지만 88만8천달러만 내면 영주권을 주려고 했다고 한다. EU국가들은 중국이나 러시아와 같은 정치적으로 복잡한 나라의 검은 돈을 유치하려는 의도가 있어 보인다. 이런 요인은 부동산 상승의 요인이 될 수 있다.

남북통일과 부동산 가격

넷째, 남북통일로 인한 서울, 수도권 주택가격의 상승이 기대된다. 남북통일이 전혀 불가능한 일이라고 보이지 않는다. 만약 남북통일과 같은 일이 벌어진다면 어떻게 될까. 급격히 통일이 된다면 북한으로부터 내려오는 탈북민들로 인해 수도권은 장악될 것이다. 독일의 예에서 보는 바와 같이 북한의 주민은 썰물처럼 남한의 수도권으로 몰려들 것이 뻔하다. 왜냐하면 통일이 되는 동시에 북한의 주민들 임금은 남한의 최저임금에 맞춰 오를 것이고 북한의 제조업은 붕괴될 것이다. 풀어 말하자면 북한의 제조업기반은 북한 내에서 쓸 수 있는 생필품을 만들어내는데도 아직까지 조악한 수준이다. 동독의 제조업체의 기계는 통일 당시 2차 세계대전 때 쓰였던 기계도 있었다고 한다. 그래서 통일 독일이 된 후 동독의 사람들은 여행비자로 많은 사람들이 서독으로 탈출했다고 한다.

북한도 마찬가지일 거란 생각이 든다. 북한의 공장에서 용도폐기가 될 기계에서 만들어내는 생필품은 통일 후에는 상품의 가치가 전혀 없으니 모조리 폐기처분해야 한다. 향후 남한기업이나 외국의 기업이 들어가 새로운 기계를 깔고 산업단지를 조성해야 비로소 상품가치가 있는 상품을 만들어낼 수 있다. 그러나 그러기까지는 너무 시간이 걸리고 지금도 굶어죽어 가고 있는 북한주민들이 그곳에서 그걸 기다릴 여유가 없다는 것이다. 지금 북한의 상황은 지난 1989년 통일 당시 동독보다 훨씬 심각하다. 굶어죽은 사람들이 길거리에 넘치는 현실에서 그들이 북한에 살아남아있다는 것은 말이 안 된다. 그러니까 서비스업이 풍부한 남한의 수도권에 상대적으로 저렴한 임금의 탈북민들이 지금의 조선족을 대체할 수 있을 것이라는 얘기이다. 아무래도 지방보다는 수도권에 자리 잡을 확률이 크며 그들은 상대적으로 저렴한 주택의 월세와 매매가격을 견인할 것이다. 이런 통일의 요인은 부동산가격의 급등을 불러일으킬 수 있으며 이것은 부동산 시장 안정에 해를 끼칠 것이다.

미국 연준의 금리와 신흥국의 위기가 끼치는 영향

다섯 번째, 미국 연준의 금리와 신흥국의 위기가 변수로 작용할 수 있다. 미국 연준(FRB)은 지금까지의 제로금리를 접고 향후 금리의 상승을 예고하고 있다. 그래프에서 보듯이 미국의 금리상승은 신흥국 위기의 원인이 되고 있다. 이 원인을 간단히 풀어보자면 이렇다. 미국은 브레튼우즈 체제의 결별로 인해 화폐를 순수하게 찍어내는 나라가 됐다. 즉 미국중앙은행은 달러의 발행만큼 금을 중앙은행에 예치할 필요가 없이 윤전기를 돌려 화폐를 찍어내기만 하면 되는 나라가 됐다는 얘기이다.

그럼 급격한 인플레이션이 돼야겠지만 사실은 미국이 20세기 최대 히트 상품인 석유의 유일한 결제통화가 되면서 이런 우려가 없어졌다. 미국은 사우디왕가의 보존 담보와 석유의 달러 단일결제로 거래를 하게 됐다. 이로써 세계 모든 나라들은 블랙아웃이 되지 않으려면 오직 미국의 달러로만 석유를 결제해야 하는 일이 현실이 된 것이다. 블랙아웃은 정전을 의미하는데 석유를 수입할 수 없으면 화력발전을 할 수 없고 전기를 만들 수 없어 온 나라가 정전이 된다는 뜻이다. 그래서 세계 각국은 미국의 달러를 보유해야 하는 당위성과 기축통화의 위상이 확립됐다. 그 이후 미국은 석유를 담보로 달러를 무한정 찍어낼 수 있게 됐다. 이런 일을 발판으로 미국은 제조업을 외국으로 떠나보내고 국내에는 서비스업만 남는 불균형적인 산업구조를 가지게 됐다.

이제부터 신흥국은 어떻게 위기에 빠지게 됐는지에 대해 알아보자. 신흥국은 저렴한 인건비와 경쟁력 있는 가격으로 미국에 수출을 하고 미국은 돈을 찍어내서 신흥국의 물건을 사게 된다. 신흥국은 물건을 팔고 미국의 달러와 국채를 가져오고 신흥국은 채권국, 미국은 채무국이 된다. 미국의 정부는 무역흑자를 빌미삼아 신흥국에 금융개방을 요구하게 되고 이에 응하면 미국의 은행 자본가들과 세계의 투기자금이 신흥국으로 들어가게 된다.

신흥국의 부동산과 주식 등과 같은 자산은 국제투기자금으로 인해 버블을 만든다. 그러나 어느 시점 미국의 금리인상과 대출의 가혹한 횟수는 미국으로 투기자금이 일시에 빠져나가게 된다. 만약 이 시점에서 신흥국의 정부가 오판으로 외환보유고를 환율방어에 쓴다면 우리나라의 IMF사태처럼 나라의 곳간이 텅텅 비는 결과를 만들어내고 심지어 채무 불이행 사태까지 발생하게 된다.

외환보유고가 없다면 석유를 사올 수 없어 에너지 부족 사태를 겪게 되고 신흥국은 단기채무상환을 해야 하는 상황에서 달러부족사태를 겪게 된다. 사실 달러가 없으면 석유를 살 수 없으므로 블랙아웃으로 산업기반이 완전히 무너진다. 이 때 IMF가 등장해 신흥국 정부를 압박해서 달러를 빌려주는 대신 국가의 기간산업과 우량민간기업의 구조조정을 압박한다. 신흥국 정부가 할 수 없이 이에 응하면 그들은 신흥국의 주요 핵심 사업을 먹어 치운다.

향후 신흥국의 경제가 낮은 환율 덕분에 수출로 다시 살아나면 그들이 사놓았던 사업을 비싼 값에 되팔아 그들의 배를 채운다. 미국은 신나게 신흥국이 수출한 물건을 소비하고 적자가 된 후 다시 신흥국의 달러 장사로 순식간에 흑자로 돌아선다. 반대로 신흥국은 피땀 흘려 벌어온 부를 순식간에 미국에 몰아주고 다시 가난한 나라로 떨어진다. 그러지 않으려고 신흥국이 휴지조각과 같은 달러와 미국국채를 죽어라 모으는 것이다. 그러나 요즘을 보면 러시아는 세계 4위의 외환보유국이자 석유수출국인데도 불구하고 마음먹고 경제제재를 가하면 휘청거리게 돼 있다. 그러니 안심할 수 없다. 그런데 향후 FRB가 금리를 올린다고 한다. 이런 요인은 우리나라의 부동산 가격을 급격하게 하락시킬 수 있다.

대전망에 속지 마라

위에서 말한 다섯가지 요인은 대표적인 것만 정리를 해놓은 것이고 사실 부동산이 오르고 내릴 수백만 가지의 요인이 있다. 그런데도 2015년 대전망과 같은 책은 일부 국지적인 요인분석을 가지고 내년이 어떨 것이라는 식으로 나올 것이다. 필자가 생각하는 2015년 부동산 대예측은 ‘오를 수도 내릴 수도 있다’ 이다. 그럼 미래를 알 수 없는 우리가 해야 할 일은 무엇일까. 양쪽에 베팅을 하는 것이다. 오르면 팔고 떨어지면 버티는 식의 투자이다. 광해가 명과 후금의 등거리 외교를 한 것과 같은 방법이다. 어느 한 쪽에 베팅을 하게 된다면 그 일방과 단절이 됐을 때 치명적인 타격을 입을 수 있기 때문이다.

우선 실투자금이 적게 들어가는 투자를 해서 현금을 확보해야 한다. 다음으로는 이자보다 많은 월세가 나오는 투자를 해야 한다. 전세가가 오르는 곳에 투자를 해야 한다. 반대로 월세보다 이자가 많이 나가는 것에 투자를 하면 안 된다. 전세금과 매매가의 차이가 커서 실투자금이 많이 들어가는 곳에 투자를 하면 안 된다. 이런 투자가 오르면 팔고 아니면 버티는 식의 투자이다. 그렇다고 투자를 안 할 수는 없다. 월세의 차익이 없다면 생활비가 없어서 오래 버틸 수가 없다. 그러니 월세가 적어 생활비가 모자란다면 스스로 생활비를 벌어야 한다. 생활비로 투자금을 까먹는 우를 범하면 안 된다.

그리고 아예 투자를 하지 않는다면 만약 올랐을 때 수익을 거둘 수 없어 아무런 실익이 없다. 그러니 투자를 해야 한다. 잃을 위험이 걱정되어 투자를 안 한다면 지금의 위치에서 영원히 빠져나올 수 없다. 그러나 이런 투자도 위험은 있다. 공실의 위험과 대출의 위험이다. 공실의 위험은 서울로 갈수록 역세권이 가까울수록 사람이 많아 번잡할수록 공실의 위험은 줄어든다. 그러니까 사고팔기를 반복하면서 공실의 위험이 적은 안전한 곳으로 부동산을 갈아타야 하는 것이다.

대출로 인한 금리상승과 원금상환의 위험에서 벗어나려면 지속적으로 대출의 비율을 줄이는 것이다. 그러나 우리는 돈이 없는 만큼 싼 곳을 사서 공실의 위험에 노출 되어 있고 대출을 많이 받아 대외환경에 민감할 수밖에 없다. 그러니까 목표를 갖고 지속적으로 갈아타기와 대출 줄이기를 반복해야 한다. 그래서 공실과 대출의 고리를 끊어내야 한다. 부동산을 보는 안목을 높여야 한다. 내가 지금 가지고 있는 것은 내 격에 안 맞는다는 생각을 갖는 것도 좋다. 그래서 동기부여가 된다면 말이다.

조던/ JD부동산경제연구소 소장

[주희맘[15]]

감사합니다~
순간 재테크 카페로
잘못들어온줄 알았습니다
잘 보고갑니다~~^^

[청노루(111동)]

비관론에 대해서는 반론을 제시하여
낙관을 암시하면서
정작 상승에 대한 전망은
설명할 수 없는 수많은 다른 요인 때문에...
오를 수도, 내릴 수도 있다는 견해,
그냥 아리송할 따름임다. ㅎ

[한강타운[19]]

참고만 하세요 판단은 본인의 몫입니다. ^^

[hs lee(7)]

본문의 내용 중 한가지 동의할 수 없는 견해가 하나 있습니다. 베이비부머세대는 가장 폭발적으로 인구가 늘어난 세대이고 인구의 정점을 찍은 세대가 1968~ 1974년 정도라는 것은 맞지만, 이들이 사회에 나온 배경이 너무도 다릅니다.
베이비부머들은 워낙에 가난한 상황에 사회에 진입한 핸디캡은 있었지만 국가의 경제가 오일쇼크 때를 제외하면 지속적으로 연간 10% 대의 성장을 기록했고, 소득 역시 가파르게 올랐으며 평생직장의 개념도 존재했던 시절을 보낸 사람들이었죠. 반면 70년대 생은 사회진입기에 imf를 경험했고 이미 많이 오른 집값을 도저히 감당하기 힘든 상황이었어요. 하우스푸어로 전락한 사람들도 상당히 많았구요.

[hs lee(7)]

전문가들이 베이비부머세대에 집착하는 이유는 그들이 기득권이기 때문이죠. 지금의 70년대 생들의 경제적 여건이 나쁜 것은 아니지만 구매력은 높지 않다고 봅니다. 저 역시 미사에 생애 첫 집을 마련한 사람으로서 집값의 상승을 마다할 이유는 없지만, 다른 분들의 입장도 마찬가지겠지만 제 경우 다른 지역에 비해 저렴한 분양가로 인한 투자메리트를 보고 미사에 들어왔고, 향 후 부동산은 현상 유지 또는 완만한 하락세로 돌아서는 것이 길게 봤을 때 국가경제에도 이득이라 봅니다.

[레오 [A8]]

읽기 쉽고 재미있는 글이네요. 남북통일과 관련한 예측은 현실성이 좀 떨어 지지만 이런글 많이 접하다 보면 경제를 보는 시야가 넓어지는것 같아 좋습니다.

[또래미[10A]]

변수가 어느정도 가중치를 갖는지도 모르고 이들이 융합해서 어떤 시너지가 나타날지 모른다는 표현이 정말 적절한 표현 입니다^^

재미난 글 입니다^^

잘 읽었습니다 ~~

[파크[22블]]

대예측이란 거창한 제목을보고 허무맹랑하리라 예단했는데 반전.
아까운 글을 놓칠번했습니다. 좋은 기본하나 다시 새기고갑니다.
주거를 위한것과 투자를 위한것 좀 다르게 봐야겠습니다. 주거는 미사에서 하되
떨어질때 버틸수있고 오를때 팔수있는 투자물건 끊임없이 찾아보겠습니다

[런닝맨(19A)]

질문) 기억의 습작님 글 중에 중국에 부동산 푸는 순간이라는 의미는 무엇인가요?

[런닝맨(19A)]

무슨 의미인지 이해가 가네요. 고맙습니다.