▶ 답해주세여^^ 공인중개사, 제2밥줄?

[백찬혁]

공인중개사 열풍이 식을 줄 모른다. 자격증을 따겠다는 이들이 줄을 섰다. 게다가 올해는 시험이 두 번 치러진다. 은발의 청춘부터 대학생까지 학원 강의실이 열기로 넘친다. 연간 20만명이 넘는 이들이 여기에 매달린다. 직장인들은 ‘따고 싶은 자격증’ 1위로 공인중개사를 꼽았다. 하지만 자격증을 딴다고 능사일까. 환상은 금물이다. 

알고 덤벼도 성공할까 말까 한 공인중개사의 세계. 실태부터 창업 성공노하우, 부작용까지 두루 짚어봤다. 

4월6일 오전 9시 서울 노량진역. 전철 밖으로 쏟아져 나오는 사람들의 면면이 각양각색이다. △배낭에 힙합바지 = 대입 재수생 △단정한 차림의 20~30대 = 임용고시 준비생 △30~50대 여성 및 40대 이상 남성 = 공인중개사 시험 준비생. 노량진만의 구별법은 거의 틀림이 없다.

지난해 3월부터 1년 넘게 부동산학 교재에 파묻혀 사는 진영미씨(가명ㆍ39)는 역을 나서자마자 잰걸음으로 걷기 시작한다. 이미 거리는 수많은 학원으로 빨려들어갈 인파로 가득하다. 진씨는 오전 10시부터 오후 1시30분까지 이어지는 공인중개사 전문학원 추가시험반에 등록했다. 오는 5월22일에 있을 제15회 추가시험 준비생 450여명이 한 강의실에서 공부한다.

이날 수업과목은 부동산공법. 문제지를 풀면서 특강을 겸하는 방식으로 진행된다. 시험이 얼마 남지 않아 ‘마무리 학습’을 하는 셈이다. 강사(노량진에서는 ‘교수’로 불린다)는 연방 “출제 가능성이 높다”며 열변을 토했다. 행여 강사와 칠판이 보이지 않을까 강의실 곳곳에 설치된 대형TV 9대에서 강의가 생중계되고 있다.

그의 하루일과는 웬만한 고시준비생 ‘저리가라’다. 매일 오전 8시 구로동 집을 나서 월요일부터 토요일까지 오전반 수업을 듣는다. 1,900원짜리 식권을 사서 점심을 때우고 나면 오후 5시까지 자습. 

일요일에는 더 바쁘다. 오전 10시~오후 6시까지 진행되는 단기특강을 듣느라 하루 종일 강의실에서 산다. 남편과 아이들도 덩달아 고달프지만 진씨는 이를 악물기로 했다.

“지난해 11월에 시험을 치고 얼마나 허탈하던지요. 해마다 난이도가 높아진다는 말은 많이 들었지만, 그 정도로 어려울 줄 몰랐어요. 이번에는 공들인 만큼 성과가 있으려나… 5월 엔 독서실에도 다니려고 해요. ”

그래도 진씨는 다른 사람들보다 돈이나 시간을 적게 들인 편이다. 페이스를 조절해가며 공부를 하는 덕에 크게 지치지도 않았다. 공무원 퇴직자라는 60대 신사는 “2년 전 처음 시험준비를 하면서 강의테이프, 교재 한 질을 60만원에 사고 학원 등록하면서 새 교재를 다시 샀으니, 수강료와 부대비용까지 합하면 수백만원을 쓴 것 같다”고 말했다.

진씨는 공인중개사가 되려는 목표가 확실하다. 중개법인에 취직해서 경험을 쌓은 후 직접 운영을 해볼 생각이다. 건설업에 종사하는 남편에게 도움이 될 것이라는 기대도 크다.

“부동산 지식 없이 부자가 될 수 있나요? 실생활에 꼭 필요한 게 부동산 지식입니다. 특히 주부들에게 새로운 기회를 열어주는 자격증이잖아요. 이번에는 반드시 성공할거예요.”

학원에서 눈에 띄는 변화는 여성 비율이 큰 폭으로 높아지고 있다는 것이다. 김정안 한국법학원 원장은 “공인중개사 공부를 위해 노량진에 출퇴근하는 사람이 하루 3,000명 정도 될 것”이라며 “특히 여성이 60% 이상으로 늘어나는 추세”라고 밝혔다.   

  
요즘 노량진 학원가는 지난해 재시험 파동을 겪으면서 전환기를 맞았다. 외환위기 이후 쏟아진 퇴직자를 겨냥, 보습학원처럼 동네 곳곳에 생겼던 학원들이 ‘정리’되고 있기 때문이다. 노량진도 한국법학원, 제일학원, 박문각학원 등 4~5개 학원 정도로 압축된 상황이다.

통계로 본 현주소

 합격자 5년새 2.4배 늘어… 수도권 집중

공인중개사 자격시험에 응시자가 몰리고 있다. 평생직장이란 개념이 사라지고 청년실업이  해결의 실마리를 찾지 못한 채 도를 더해가고 있는 현실이 그 배경이다. 퇴직 후의 생계에 대비하는 직장인에서 부업을 찾는 주부, 일자리를 구하지 못한 청년까지 직업, 연령, 성별을 가리지 않고 응시원서를 쓰고 있다. ‘전국민의 공인중개사화’라는 우스갯소리가 농담처럼 들리지 않는 대목이다.

공인중개사 열풍을 일으킨 일등공신은 IMF 외환위기였다. 이때를 기점으로 시험응시자가 폭발적으로 증가하기 시작했다. 외환위기가 정점으로 치닫던 97년 11월에 치러진 제9회 공인중개사시험 출원자는 전회에 비해 65%나 늘어난 12만여명에 달했다. 그후 12회까지 출원자수에는 별다른 변화 없이 12만~13만명 수준에 머물렀다.

소강상태를 보이던 공인중개사 열기는 2002년 다시 타오르기 시작했다. 2002년 13회 시험 출원자는 26만5,995명에 달해 12회에 비해 무려 2배나 불어나 정점에 이르렀다. 응시자가 예상을 뛰어넘은 결과 시험 당일 시험지가 모자라는 사태마저 벌어졌다. 이후에도 열기는 이어져 14회에 26만여명, 지난해 치러진 15회에는 약 24만명이 응시원서를 접수했다.

응시자 상당수는 직장인

2002년에 응시자가 몰린 이유는 3가지 정도로 풀이된다. 고용불안정 문제가 계속되고 있는데다 2001년 이후 부동산시장이 호황을 맞으면서 부동산중개업자들의 수입이 불어나는 추세였다. 자유롭게 일하면서 잘만 하면 직장생활보다 높은 수익을 올릴 수 있는 유망직종으로 떠오른 것이다. 여기에 정부가 실업대책의 일환으로 격년으로 치러지던 공인중개사시험을 99년부터 매년 실시하기 시작했고 문제의 난이도를 낮춘 것이 기폭제가 됐다. 누구나 도전할 수 있는 타깃이 된 셈이다.

응시자의 상당수는 직장인이다. 2003년 실시된 14회 시험의 경우 회사원의 비율이 25.2%로 가장 많았다. 무직(14.3%)이 그 뒤를 이었고 자영업자(11.8%), 학생(5.5%), 공무원(5.5%) 순이었다.

99년 이후 문제의 난이도가 낮아지면서 합격률이 이전에 비해 크게 높아졌다. 99년 응시자 대비 합격률이 18.1%로 전회의 5%에 비해 3.62배나 뛰었다. 2003년에는 합격률이 20%를 넘어서기도 했다. 현재 15회까지 치러진 자격시험을 통해 배출된 합격자수는 총 17만6,888명. 이 가운데 44%인 7만7,960명이 시험제도가 바뀐 99년 이후 배출됐다.

합격자가 늘면 부동산중개업자가 증가하는 것은 필연적 결과다. 건설교통부에 따르면 99년 4만4,428명이던 중개업자는 2004년 7만2,247명으로 5년 사이에 63%나 증가했다. 특히 자격시험에 합격한 후 중개업에 종사하는 공인중개사의 수가 급증했다. 99년 2만4,131명이던 공인중개사는 2004년에 5만7,362명으로 2.4배 가까이 늘었다. 85년 자격시험 실시 후 합격자들의 창업률은 2004년 현재 32.6%이다.

반면 중개인(공인중개사 자격시험이 실시되기 시작한 85년 이전에 소개영업법에 의해 부동산중개업을 해오던 업자들로 자격시험에 통과하지 않았지만 중개영업을 할 수 있음)수는 같은 기간에 1만9,879명에서 1만4,331명으로 28% 줄었다. 중개인들의 사망과 노령화가 그 이유다. 98년까지 공인중개사보다 많았지만 99년에 처음으로 역전됐고 더 이상 신규등록이 되지 않아 공인중개사와 격차는 갈수록 벌어질 전망이다.

전체 부동산중개업자 가운데 여성이 차지하는 비중은 30%를 밑돈다. 2004년 10월 현재 1만9,170명이 중개업에 종사하고 있는 것으로 나타났다. 이 가운데 40대가 8,776명으로 가장 많았고 30대와 50대가 6,247명, 2,435명으로 그 뒤를 이었다.

지역별로는 인구가 집중돼 있고 개발이슈가 많은 수도권에 부동산중개업소가 밀집돼 있는 것으로 나타났다. 2004년 12월 현재 서울, 경기, 인천 등 수도권의 중개업소는 모두 4만8,200개로 전체의 66.7%를 차지했다. 특히 경기도에 2만1,850개가 몰려 있어 서울(2만1,759개)을 물리친 점이 눈에 띈다. 이는 신도시 등 개발 이슈가 상대적으로 많기 때문인 것으로 풀이된다.

중개업소 절반이 월평균 수입 ‘제로’

신행정수도 입지로 주목받고 있는 충남지역도 주목된다. 2001년 974개에 불과하던 중개업소가 2003년 하반기부터 증가하기 시작해 지난해 2,791개로 3년 사이에 286%나 늘었다. 하지만 신행정수도건설특별법이 위헌으로 결정된 10월 이후 신규 창업업소는 급격히 줄고 있다. 지난해 8월 142개에 이른 신규업소가 11월 이후 50개 안팎으로 움츠러들었다.

부동산중개업이 유망직종이라는 인식이 확산되고 있다지만 부동산중개업을 신규창업하는 사람들은 갈수록 줄어들고 있다. 2003년 2만5,629명에서 지난해에는 2만1,479명으로 16% 줄었다. 올해도 이런 추세는 이어지고 있다. 2월까지 신규창업자는 2,402명으로 월평균 1,201명이 사무실을 열었다. 이는 2003년과 2004년의 월평균인 2,135명, 1,789명에 비해 크게 줄어든 수치다. 특히 지난해 10월 이후 신규창업자가 전월에 비해 늘어난 적이 한번도 없을 정도로 창업 열기가 시들어가고 있는 상태다.

이런 현상은 분기별로 봐도 역력하다. 2003년 4분기 7,789명이던 신규창업자는 다음 분기인 2004년 1분기에 7,003명으로 10% 가량트 준 것을 시작으로 2분기 6,082명, 3분기 4,407명로 점차 감소하다 4분기에 4,257명으로 소폭 상승했다. 하지만 4분기에도 월별 창업자는 줄어들고 있는 상태다. 10월에 1,557명에서 11월에 1,375명, 12월에 1,325명으로 내리막길을 걸었고 지난 1월과 2월에도 1,292명 1,110명으로 회복 기미를 보이지 않고 있다. 

반면 휴ㆍ폐업하는 중개업소는 갈수록 늘고 있다. 2004년 1분기에 휴ㆍ폐업 중개업소는 4,826개로 신규창업 대비 68.9%였다. 이는 전분기의 71.5%에 비해 2.6%포인트 줄어든 수치로 부동산중개업계가 회복되는 모습을 보였다. 하지만 다음 분기부터 휴ㆍ폐업률은 더욱 불어나기 시작했다. 2분기에 83.8%로 늘어나더니 3분기에는 101%로 창업수를 앞질렀고 4분기에는 116%로 간격이 벌어 진데 이어 지난 1~2월에는 121%까지 올라갔다.

중개업에 사람이 몰리는 이유는 결국 돈을 많이 벌 수 있다는 생각 때문이다. 한달에 매매 몇 건만 해도 직장생활에서는 상상할 수도 없는 수익을 올릴 수 있다는 계산이다. 하지만 현실은 그렇지 않다.

대한공인중개사협회가 지난해 8월 실시한 설문조사에 따르면 설문대상의 80.8%가 적자상태였고 흑자라고 답한 응답자는 불과 14%에 머물렀다. 이 가운데 월 300만원 이상의 적자 업소가 전체의 65.23%로 가장 많았고 300만원 이상 흑자를 내는 업소는 9.38%에 그쳤다.

거래가 있는 업소도 드물었다. 월평균 매매건수가 0건이라고 답한 사람이 63.28%였고 전월세 중개조차 하지 못하고 있는 곳이 45.9%에 이르렀다. 전체의 절반이 월수입 ‘제로’상태에 있는 것이다. 반면 매월 평균 10건 이상 매매를 한다는 응답자는 4.88%로 극소수만이 안정된 수익을 올리고 있는 것으로 나타났다.

법률과목 잡으면 합격증 ‘손 안에’

‘우습게 봤다간 큰코다친다!’

한때 공인중개사 자격증은 운전면허증에 비유됐다. 거저먹는 시험 중 하나라는 의미에서였다. 실제로 어렵지 않게 자격증을 취득하는 사람이 적잖았다. 따겠다고 작정하면 약간의 수고만으로 충분하다는 얘기까지 떠돌았었다. 이랬던 게 90년대 중반부터 상황이 180도 달라졌다. ‘죽어라 공부해도 붙을까 말까’ 한 고시수준으로 탈바꿈했다. 응시자가 몰리면서 합격률 조절을 위한 난이도가 부쩍 높아진 결과다. 최근에는 ‘복덕방 면허’라는 식의 평가절하도 아예 사라졌다.

시험은 1·2차로 나뉜다. 1차는 부동산학개론과 민법·민사특별법 2과목이다. 이 시험은 만 20세 이상 대한민국 국민이라며 누구나 응시 가능하다. 5과목 모두 40문항씩 출제되며, 유형은 객관식 5지 선택형이다. 시험 당일 오전에 1차, 오후에는 2차가 치러진다. 1차 합격자에 한해 2차 과목을 채점한다. 만약 1차는 붙었는데, 2차에서 불합격하면 다음 시험에서 1차는 면제다. 합격점수는 과락 40점에 총점 60점 이상의 절대평가다. 단 선발인원이 미리 공지된 경우 총점을 많이 얻은 순으로 당락이 결정된다. 시험은 매년 1회 치르는 게 보통이다. 참고로 오는 5월22일 치르는 15회 추가시험은 특별한 케이스다. 

5과목 중 4과목이 법률이다. 때문에 법학을 공부한 사람이 유리하다. 경제학을 경험한 응시생은 부동산학개론에서 비교우위에 있다. 응시생의 상당수가 1차를 집중 공부하는 까닭에 1차에서 과락은 별로 없다. 재미있는 건 여성은 부동산학개론을, 남자는 민법을 어려워한다는 게 강사들의 전언이다. 5과목 중 제일 어려운 건 역시 공법이다. 민법에 익숙한 사람들조차 과락을 걱정할 만큼 합격의 최대 복병인 것으로 전해진다. 공법이 당락을 좌우한다는 말까지 있다. 워낙 개정되는 부분이 많은데다 분량까지 적잖기 때문이다. 판례 문제가 많아 예문을 읽기도 벅차다는 푸념이 많다. 반면 중개업법령ㆍ실무는 보너스 과목이다. 점수가 잘 나와 평균을 올리는 전략과목으로 알려졌다.

수험기간은 천차만별이다. 사람에 따라 최소 2~3개월에서 많게는 3~4년 이상 걸린다. 준비기간은 연령에 얼추 비례한다. 젊을수록 짧고, 40~50대일수록 재수ㆍ삼수가 보편적이다. 합격자들에 따르면 최소 6개월은 필수다. 여유롭게 짜도 10개월은 걸린다는 게 정설이다. 부동산학개론 강사인 오기열씨는 “가령 30대 주부라면 처음 2개월은 용어이해, 다음 4개월은 내용숙지, 마지막 4개월은 문제연습ㆍ취약점 보완에 배정하는 게 합리적이다”고 말한다.

학원 커리큘럼을 따라가도 소요시간은 비슷하다. 박명주 강사(중개실무)는 “강의를 기준으로 이론 2번에 문제 1번, 그리고 모의고사 1번을 끝내면 적어도 8~9개월이 필요하다”며 “직장인 야간반이라면 여기에 1.5배를 곱해야 한다”고 밝힌다. 합격자들의 경험담도 이 틀을 벗어나지 않는다. 재작년 합격한 박진수씨는 “교재를 적어도 2~3번은 봐야 한다”며 “수업 듣고 복습에 문제풀이ㆍ모의고사까지 커버한다면 거의 1년은 걸린다”고 전한다. 물론 대전제는 사람에 따라 다르다. 법대를 나왔다면 기간단축이 가능하다. 반면 1차만 합격했다면 자연스레 1~2년이 걸린다는 결론이다. 그나마 최근에는 장기 수험생이 부쩍 늘어났다.

난이도는 어떨까. 시험문제는 나날이 어려워지는 추세다. 공부를 꽤 했다는 응시자조차 ‘듣도 보도 못한 문제’라고 불평이다. 특히 지난해(15회)시험이 그랬다. 응시자 조은정씨는 “어려운 정도가 아니었다”며 “얽힌 실타래처럼 문제를 꽈 40문제 중 반도 못 풀었다”고 주장한다. 그에 따르면 중간에 포기하고 나간 사람도 많았다. 한마디로 난이도 조절에 실패한 셈이다. 물론 절대평가의 특성상 인원을 조절하기 위해서는 시험문제밖에 선택의 여지가 없다. 일부러 틀리게 하려고 함정문제를 제출하는 이유다. 실제로 상식으로 풀 수 있는 문제는 거의 사라졌다. 법령문제의 특징을 충분히 활용해 서로 연관짓거나 비교하는 문제가 최근 많이 늘었다.

난이도보다 힘든 건 부족한 시간이다. 대략 1문제당 1분이 적절한데, 이게 말처럼 쉽지 않다. 5지 선다형 객관식인데다 예문이 길어 헷갈리기 일쑤다. 대충 준비해서는 문제를 읽다가 시간이 종료된다. 많은 이들이 종료 직전 5~10문제 가량을 찍은 건 이 때문이다. 다만 올해(15회 추가)부터는 숨통이 트일 것으로 보인다. 각 과목당 10분씩 시간을 늘리기로 해서다. 난이도에 대한 전망은 엇갈린다. 응시자가 많아 합격률 조절이 불가피한 까닭에 당분간 고난이도 문제가 다수 출제될 것이란 의견이 적잖다. 반면 일정자격을 갖췄다면 모두 합격시키겠다는 정부 의도를 이유로 한층 쉬워질 것으로 보는 시각도 힘을 얻고 있다. 바람직한 난이도는 상중하 각 30ㆍ40ㆍ30%다. 오기열 강사는 “실제로는 중상 80%에, 하가 20% 전후”라며 “어렵다는 해에는 상만 30% 이상 출제된다”고 분석한다.

문제유형은 꽤 유동적이다. 과목당 40문제는 7회부터 정착된 분위기다. 정작 중요한 건 지문길이와 출제빈도다. 지문길이는 최근 상당히 복잡하고 길어졌다. 애매모호한 표현까지 일부 발견된다. 15회를 보면 70% 이상이 까다로운 판례ㆍ사례문제였다. 법조문을 묻는 단순한 문제는 거의 없다. 게다가 매년 관련법령이 바뀐다고 볼 때 최신자료ㆍ서적을 참고하는 게 필수다. 응시자가 더 힘들어하는 건 출제빈도다. 가령 부동산학개론 중 투자론은 11회까지 1~4문제 나왔던 게 12회부터 8문제가 출제돼 응시자의 허를 찔렀다. 또 입지론은 평소 1~2문제였던 게 15회 때 6문제나 출제됐다. 수험전략 자체를 흔드는 셈이다. 한편 일각에서는 2년마다 한번씩 비슷한 유형의 문제가 나온다는 설도 있다.

돋보기  족집게 강사 3인의 합격 ‘십계명’

오기열 강사(부동산학개론, 전부협 컨설팅 지도교수)

1. 부동산학개론에도 로열부분이 있다 = 출제비중 높은 곳에 몰두하라.
2. 핵심단어와 연상사례를 연결ㆍ기억하라 = 추상적인 내용을 구체화하라.
3. 미괄식 문제유형을 역이용하라 = 문제의 마지막을 먼저 읽어 시간을 아껴라.
4. 계산문제를 즐겨라 = 계산문제가 7~8문제 전후로 출제되는 경향이 있다. 계산문제 자체를 자신만의 비법으로 공략하라. 출제 가능한 계산문제는 많지 않다.
5. 일차적으로 상식을 동원하자 = 부동산 현상은 현실적 상황을 기초로 한다.
6. 새로운 유형ㆍ내용일수록 정답은 가까이에 있다 = 부동산학개론은 새 유형의 문제가 2~3개 정도 출제된다. 이런 문제일수록 정답은 쉽다. 당황하지 말고 문제 속 실마리나 지식을 활용하자.
7. 문제연습은 목적이 있다 = 맞힌 항목수보다 틀린 문제를 보완하기 위해 푼다는 점을 상기하자.
8. 연습은 실전처럼 실전은 연습처럼 = 평소에는 시험시간을 10분 정도 부족하게 설정해 연습하자.
9. 문제 푸는 순서에도 신경을 써라 = 대략 30번 전후부터 앞으로 푸는 게 좋을 수도 있다.
10. 자신감을 가져라 = 평소대로 하면 나만은 붙는다는 자신감으로 최종정리 및 시험에 임하라.

박명주 강사(중개업법령ㆍ실무, 구로 대일고시학원)

1. 강의는 듣지 말고 같이해라 = 강의 때 흥얼거리고 반복하라.
2. 학습은 눈이 아닌 손ㆍ머리로 하는 거다 = 줄을 긋고 동그라미를 그려라.
3. 학습계획을 세우고 성취감을 즐겨라 = 달성기간ㆍ점수를 정해 성취감을 갖는 게 좋다. 학원일정만 따라가선 곤란하다.
4. 출제경향을 무시한 공부는 시험에 통하지 않는다 = 판례나 중개실무 등은 다른 과목과 연계하거나 최근 경향에 맞춰 준비해야 한다. 자칫 문제의 뜻도 모르고 시험이 끝날 수 있다. 과거 문제 출제 유형을 챙기는 게 좋다.
5. 출제빈도가 높은 것보다 내가 모르는 게 더 중요하다 = 시험당락은 자주 틀리는 문제가 결정짓는다.
6. 내용은 암기보다 이해 중심으로 접근하라 = 이해가 선행돼야 내용암기도 효율적이다.
7. 모의고사를 보는 게 유리하다 = 시험공부와 함께 시험장에서의 대응도 중요하다.
8. 정독만이 대안은 아니다 = 정독도 중요하지만 시험 특성상 반복학습이 효과적일 수 있다.
9. 결단력을 갖고 문제를 풀어라 = 시험장에 들어간 이상 문제는 다 풀고 나와야 한다.
10. 마지막까지 최선을 다하라 = 시험을 망치는 건 대부분 1~2문제가 부족해서다. 단 1문제가 합격을 결정한다고 생각하고 최선을 다하는 게 바람직하다.

이재국 교수(<부동산공법> 저자ㆍ서일대 건축학과)

1. 단순암기에서 벗어나라 = 법을 이해하고 일반원리를 파악하는 게 먼저다.
2. 미시보다 거시적 접근이 낫다 = 각 법률의 전체적인 흐름과 체계를 정리하자.
3. 핵심부분은 깊이 있게 공부하라 = 부동산공법 문제는 해마다 어려워지고 있다.
4. 최종점검은 소법전을 활용해 마무리하자 = 문제의 보기들은 대부분 법조문을 토대로 구성된다.
5. 마무리는 문제를 푸는 게 바람직하다 = 기출문제의 정확한 분석에 의한 학습방법이 안정적이다. 이후 가능한 많은 문제를 풀어 응용력을 키우자.
6. 출제비중이 높은 항목을 챙겨라 = 시험범위가 넓고 출제확률이 높은 곳을 집중공략하자.
7. 그 다음은 건축법이다 = 기술적인 요소가 많아 법을 이해하는 데 적잖은 시간이 걸린다.
8. 연관성이 있는 부문을 집중 정리하라 = 관련이 있는 법률끼리 비교ㆍ정리하는 게 좋다.
9. 헷갈리는 부문도 비교 정리하라 = 특히 시행절차에서 유사한 내용과 혼동하기 쉬운 내용이 많다.
10. 농지법, 산림법, 산지관리법은 마지막에 접근하자 = 모든 법들이 정리된 후 손을 대는 게 유리하다.

자격증 따기 - 교육기관

학원만 250여개… TV강의도 ‘인기’

공인중개사시험을 위해 드는 비용은 어느 정도일까.

독학으로 공부한다면 교재 값만 최소 20만원, 학원수강을 한다면 70만원은 잡아야 한다. 공인중개사시험 6과목에 대비하기 위해서는 과목별로 개념서 1권씩은 기본으로 갖춰야 한다. 6과목을 1권으로 공부하도록 기획된 책도 있지만 일반적인 경우에는 과목별로 최소 1권은 구입한다. 교재는 1권당 1만원대부터 3만원대까지다. 6권을 모두 사게 되면 일단 10만원은 훌쩍 넘게 된다. 이밖에도 각종 1만원대의 <모의고사> 교재와 <공인중개사 부동산 용어사전> 등을 마련하면 교재 값으로만 20만~30만원을 들여야 한다.

공인중개사 교재만을 놓고 볼 때 출판시장은 약 300억원대에 달한다. 수험서를 내는 출판사는 박문각과 미래와경영, 법률출판사, 키출판사, 청어람 등이 있다.

황인수 박문각 영업담당 이사는 “공인중개사 교재를 선보이는 출판사는 현재 30~40여개”라고 설명했다. 교재 전문 출판사들은 일반 독학 수험생만을 잡아서는 큰 수익을 내기 어렵다. 수험서를 대량납품할 수 있는 학원을 겨냥해 출판사간의 치열한 경쟁전을 벌이고 있다. 게다가 일부 대형학원에서는 자체 제작한 교재로 강의를 진행 중이어서 출판사들은 영업과 마케팅에 몰두하고 있다.

독학에 그치지 않고 학원에 다닌다면 투자비용은 올라간다. 학원 수강비는 1, 2차는 묶어서 20만원대 후반에서 30만원대가 보통이다. 1차 시험만은 15만원 안팎, 2차 시험은 10만원대 후반부터 20만원대다. 학원에 다니는 기간에 따라 비용이 달라지는데 6개월을 공부하면서 학원에 내내 다닌다면 학원비만 100만~150만원 들기도 한다. 올해 학원가의 특이사항은 ‘추가시험대비반’이 개설됐다는 것. 아무래도 ‘재시험’이다 보니 가격을 낮춰 1, 2차를 15만원 안팎에 묶은 학원들이 생겨났다. 지난해 시험인 15회 시험을 봤던 학원 수강생이 ‘추가시험대비반’에 등록하면 3만원 정도 할인해주는 학원도 있다.

학원은 보통 오전, 오후, 야간반으로 구성돼 수강생은 하루에 3~4시간씩 수업을 들어야 한다. 오전과 오후에는 학생이나 중장년층이 주로 수강하고 야간반은 보통 오후 7시부터 시작해 직장인이 적잖게 보인다.

2003년 공인중개사시험에 합격한 곽동원씨(30)는 홍보대행사에서 일하는 직장인이다. 그는 “독학으로 5개월 공부하다 막판 2개월은 학원에 다녔다”며 “평일에는 퇴근 직후인 오후 7시에 학원으로 발길을 옮겨 오후 10시가 넘어서야 집으로 돌아왔다”고 말했다. 복습은 주말에 몰아서 했다. 아울러 무료로 온라인 강의를 볼 수 있는 사이트를 찾아다니면서 학습을 거듭한 끝에 7개월 만에 합격했다. 곽씨가 투자한 총비용은 50만원. 다른 합격자에 비해서 학원을 짧게 다녔기 때문에 비용이 상대적으로 적게 들었다.

공인중개사 전문학원과 ‘공인중개사반’을 설치한 학원은 전국적으로 250여개에 이른다. 수험시장의 메카인 노량진의 유명 중개사 학원으로는 한국법학원과 제일고시학원을 들 수 있다. 전통적 학원가인 종로에도 박문각행정고시학원과 새롬행정고시학원 등이 이름을 떨치고 있다. 물론 한해에 합격자를 몇 명 내느냐에 따라 각 학원의 명성은 뒤바뀌게 된다. 이밖에도 중소형 고시학원에 부설로 ‘공인중개사’반을 개설해 수험생 몰이에 나선 곳도 쉽게 찾을 수 있다. 대형학원들은 서울 이외 지역과 지방에 지사학원을 둘 정도. 한국법학원의 예를 들어보면 서울에는 강남과 목동ㆍ노원ㆍ왕십리ㆍ망우 등에, 지방에는 수원ㆍ인천ㆍ포항ㆍ대구ㆍ부산ㆍ광주ㆍ전주 등 곳곳에 지사를 두고 있다. 김정안 노량진 한국법학원 원장은 “5년 전부터 지사설립을 시작했다”며 “올해는 재시험과 지난해의 어려웠던 시험 때문에 수강생이 30% 줄었다는 특이점이 있다”고 말했다. 그는 이어 “수강생수는 부동산경기와 연동돼 경기가 좋으면 늘고 나빠지면 줄어든다”고 덧붙였다.

직접 학원을 찾아가지 않고 온라인 수강을 한다 해도 가격은 오프라인과 큰 차이가 없다. 1차 과목 패키지만 10만원대다. 2차 과목 패키지는 10만원대 후반에서 20만원대, 1ㆍ2차를 묶은 패키지는 40만원대 정도다.

기존 오프라인 공인중개사 학원들이 제공하는 온라인 동영상 외에도 온라인 전문 사이트들이 점점 더 강세를 보이고 있는 상황이다. 최근에는 온라인 교육업계의 강자도 뛰어들었다. 온라인 수능교육 시장을 장악한 코스닥 등록기업 메가스터디는 올해 고시 전문 사이트 메가고시(www.megagosi.net)를 오픈했다. 온라인 학원 사업의 형태는 유지하면서 대상 연령층을 상하로 계속 확대시키며 공인중개사 시장에도 뛰어든 것이다. 온라인 인터넷 교육에 그치지 않고 PMP(휴대용 멀티미디어 플레이어)로 공인중개사 강의를 제공하는 업체까지 등장했다. 최근 온라인 교육업체 에듀에버(www.edu ever.com)는 공인중개사시험에 대비할 수 있는 동영상 강의를 인터넷뿐만 아니라 PMP로도 볼 수 있도록 마련했다.

TV프로그램에도 공인중개사 열풍이 강세다. 공인중개사 강의 프로그램을 방영하는 EBS와 한국경제TV, MBN 등은 프로그램을 개발하며 관련 출판사, 학원 등과 제휴를 맺고 있다. 프로그램들은 보통 유명 학원강사들이 출연해 시험의 출제경향과 학습포인트를 짚어주는 형식이다.  

학원에 다니든지 혹은 온라인이나 케이블TV 강좌를 보든지 간에 수험생들이 투자하는 비용은 평균 70만원이다. 여기에 해마다 시험에 응시하는 수험생의 인원을 곱해보면 대략적인 시장규모가 나온다. 업계에서는 줄잡아 1,000억원대로 추정하고 있다.

INTERVIEW 이렇게 공부했다 - 이해정(2003년 합격자)
‘학원 다니며 매일 8시간 매달렸죠’

“프리랜서여서 공부할 시간적 여유가 있었지만 결코 쉽지 않았습니다.”
2003년 공인중개사시험에 합격한 이해정씨(28)는 6개월 만에 합격증을 손에 쥘 수 있었다. 최근 부쩍 어려워진 시험에 비해서는 비교적 빨리 자격증을 취득한 편이다. “처음에는 혼자 공부를 시작했고 막판 3개월 동안은 학원과 독서실에서 집중적으로 준비했습니다. 고3 수험생처럼 공부했습니다.”

2003년 9월 시험을 본 이씨는 그해 3월께 공부를 시작하기 위해 서점을 찾았다. 그녀는 공인중개업소를 운영하는 부모님 덕에 일찌감치 부동산에 관심을 갖게 됐다. “교재를 고를 때는 특별히 다른 사람이 추천하는 책보다 ‘내 마음에 드는 교재’로 골랐어요. 교재의 내용구성과 편집이 본인 성격과 취향에 맞아야 공부를 지루하지 않게 할 수 있다고 봤습니다.” 

6개 과목별로 1권씩 교재를 구입했던 이씨는 독서실에 등록해서 3개월 동안 독학을 했다. 이후 5월부터는 노량진에 있는 한 공인중개사학원에 다니기 시작했다. “5월부터 7월까지 3개월간 주 6회 하루에 3시간 30분씩 학원의 ‘개념정리반’에 등록했어요. 시험 직전인 8월에는 ‘마무리 문제풀이반’을 수강하며 매일 3시간씩 문제만 풀었습니다.” 학원에 다닐 때도 학원수업 외에 독서실에서 하루 4~5시간씩 공부에 몰입했다. 온라인 수강과 테이프 청취는 성격에 맞지 않는다고 느낀 이씨는 주로 학원강사가 설명해 주는 개념을 노트에 정리하면서 공부했다. 아울러 ‘무슨 일이 있어도 불합격해서는 안된다’는 굳은 의지로 영화ㆍ뮤지컬 보기ㆍ소설 읽기 등 모든 취미활동은 포기했다. 친구들과의 만남도 자제하고 오로지 시험준비에만 매달린 끝에 단기간에 합격할 수 있었다. “사실 대학교 3학년 때인 99년에도 한달간 공인중개사 학원에 다닌 적이 있었습니다. 당시에는 부모님의 권유로 등록했던 것이라 한달 만에 그만뒀습니다. 99년과는 달리 4년 만인 2003년에는 학원 분위기가 확연히 달라져 있었습니다.”

99년에는 학원수강생의 90%가 40~50대였던 반면, 2003년에는 20~30대가 40%를 차지하고 있었던 것. 학원 오전반 수업을 들었던 이씨는 “야간반에는 젊은층이 더 많았다”고 말했다. “공부를 준비하는 분들에게 독학보다는 학원수강을 권합니다. 특히 법 과목은 법을 전공한 사람이 아니라면 생소하고 어렵기 마련입니다. 시험과목과는 무관한 수학을 전공한 저에게는 학원의 개념정리반이 큰 도움이 됐습니다.”

이씨는 지금 당장은 공인중개사 자격증을 사용하지 않는다. 하지만 언젠가는 인생에 도움이 될 것이라고 믿으며 일종의 ‘보험’으로 생각하고 있다. 

실무 첫걸음

창업이냐, 취업이냐… ‘경험이 더 중요’

2년 전 세 번의 도전 끝에 간신히 공인중개사 자격증을 딴 서울 성수동 김모씨에게 지난해는 악몽과 같은 시간이었다. 어렵사리 연 사무실 문을 6개월 만에 닫게 된 것. 창업만 하면 월 500만~600만원은 손쉽게 벌 수 있으리라 생각했지만 현실은 달랐다. 명예퇴직 후 가족들에게 짐만 되는 것 같아 창업을 서두른 것이 화근이었지만 그렇다고 어렵게 따낸 자격증을 놀리기가 쉽지만은 않았다. TV드라마 <불멸의 이순신>의 열렬한 시청자이기도 한 김씨는 요즘 충무공 이순신 장군이 남긴 두 마디 말씀을 가슴 깊이 새기며 다시 출발선상에 섰다.

“가벼이 움직이지 마라. 침착하게 태산같이 무겁게 행동하라.”(勿令妄動 靜重如山) “죽고자 하면 반드시 살고 살고자 하면 죽는다.”(必生卽死 死必卽生)
얼마 전 모 인재파견업체가 직장인들을 대상으로 ‘가장 취득하고 싶은 자격증’을 묻는 설문조사에서 공인중개사(24.5%)를 선택한 응답이 가장 높게 나타났다. 취득이유로는 ‘퇴직 후 생계보장 차원’(43.8%), ‘부업이 가능하기 때문’(24.0%), ‘직장생활에 도움이 되기 때문’(18.2%)이라고 대답했다.

바야흐로 공인중개사시험이 열풍을 넘어 폭풍으로까지 확대될 조짐이다. 공인중개사는 ‘사오정’, ‘오륙도’의 파고를 겪고 있는 40~50대에게는 ‘퇴직 후 담보용’, 청년실업으로 인해 몸살을 겪고 있는 20~30대에게는 ‘실업 탈출용’이며 명예퇴직을 앞둔 남편들을 둔 주부들에게는 ‘부업용’으로 적합하다는 평가다. 여기에 지난 2~3년간 저금리 여파로 부동산투자에 대한 관심이 높아진 것도 공인중개사 열풍을 부추겼다는 분석이다. 이러다 보니 각 학원마다 공인중개사 시험에 대비하려는 수험생들로 가득차고 관련 출판서적들도 ‘특수’를 누리고 있다.

시험을 통과한 공인중개사 합격자들은 우선 정부가 정한 사전교육을 의무적으로 이수해야 한다. 교육시간은 4일 총 32시간(1일 8시간)으로 정부에서 공인한 전국부동산중개업협회와 대한공인중개사협회 두 곳에서 실시된다.  부동산공법, 부동산경영실무, 조세실무, 부동산거래정보망, 권리분석, 중개실무, 개설등록 절차 등 개업 전에 필요한 실무를 중심으로 교육이 실시된다. 이밖에 공인중개사로서의 직업윤리 등도 강의하며 강사로는 현직 대학교수나 행정관청의 담당공무원 등이 주로 나선다. 사전교육을 이수하면 1년 안에 반드시 창업을 해야 한다. 만약 사전교육을 듣고 1년이 지나 창업하게 되면 또다시 사전교육을 들어야 하는 번거로움이 있다. 또 폐업을 한 뒤 재창업을 해도 역시 사전교육은 반드시 이수해야 한다.

사전교육을 마치면 해당 관청에 사무실 개설 등록을 신청하고 이후 일주일 이내 업무보증설정을 하면 중개업소 개설을 위한 행정적 절차는 완전히 끝난다.

하지만 예비창업자들에게는 이때부터가 가장 고민되는 시기다. 사무실 입지야 가장 발전전망이 좋은 곳을 선택하겠지만 어떤 방식으로 꾸려나가야 할지는 여전히 고민스러울 수밖에 없다. 사무실을 마련하더라도 어떻게 홍보해 고객과 매물을 확보할지가 막막해지는 시기이기도 하다. 이 같은 경우 초보 공인중개사들은 크게 두 가지 중 한 가지를 선택하기 마련이다. 전문 부동산 프랜차이즈를 이용하는 것과 중개법인에 들어가 실무능력을 쌓는 것이 바로 그것이다. ‘일단 부딪히고 보자’는 식의 ‘맹장(猛將)형’ 공인중개사들 중에는 전문 프랜차이즈 간판을 걸지 않고 독자적으로 사무실을 여는 경우도 있지만 이는 위험부담이 크므로 드문 케이스다.

전문 프랜차이즈 중개업체들을 이용하게 되면 인터넷을 통해 홍보 및 매물등록을 할 수 있다. 또 해당 부동산 홈페이지도 개설해 주고 있다. 중개업무 전반에 대해서 관리해 준다는 점에서 초보 중개업자에게는 이점이다. 물론 이를 위해서는 각 업체들이 정한 연간회비와 가입비 등을 지불해야 하는 부담은 감수해야 한다. 현재 부동산중개업을 전문으로 운영하는 프랜차이즈는 부동산114, 닥터아파트, 부동산플러스, 부동산뱅크, 스피드뱅크, 부동산써브, 유니에셋, 중앙일보 조인스랜드, 내집마련정보사 등이 있다. 이들 업체는 각각 연회비와 가입비, 지원 서비스 면에서 차이가 난다.

부동산114는 2년을 기준으로 가입비로 220만원을 받으며 연회비는 165만원이다. 부동산뱅크는 가입비, 연회비를 따로 구분하지 않는다. 대신 2년 의무가입을 조건으로 330만원만 내면 된다. 스피드뱅크는 가입비와 연회비가 각각 110만원이다. 

경기침체로 휴폐업률이 증가하자 최근 들어서는 아예 대형중개업소에 취직해 실무를 쌓는 ‘지장(智將)형’ 공인중개사들도 늘고 있다. ‘실장’이라는 직함으로 통하며 고객을 확보하며 대개 월급제 또는 계약건당 비율제로 수입을 얻는다.

경기도 일산 장항동의 한 공인중개사는 “당초 서울 강서구 쪽에 사무실을 마련할 생각이었지만 경기가 좋지 않아 일단 실무적인 부분부터 배우자는 생각에 공인중개사 사무실에 취업했다”면서 “일은 고되고 수익은 적지만 창업을 위한 수업료라고 생각하고 업무에 임한다”고 말했다.

주로 20대 후반, 30대 초반에 자격증을 획득한 공인중개사들은 각 부분별 특화된 전문 부동산업체에 취업하는 경우도 있다. 영역도 빌딩 오피스 중개업체는 물론 토지, 경매, 오피스텔에까지 다양하다. 이 같은 업체들은 유명 취업사이트에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 전원주택  단지 개발을 전문으로 하는 H사 고민철씨는 “개발부터 판매까지를 전담하기 위해 공인중개사 자격증 소지자들 대상으로 신입사원을 뽑았는데 5명 채용에 무려 200명이 넘게 응시했다”고 말했다. 

최근 들어 공인중개사들 사이에서 전문교육강좌를 이수하는 경우도 열풍처럼 번지고 있다. 아파트 등 주택만을 취급하기에는 너무 경쟁이 치열하다는 이유에서다. 이들 강좌에는 갓 자격증을 딴 공인중개사들 외에도 이미 한 번 이상의 쓰라린 실패를 맛본 사람들까지 몰린다. 전국부동산중개업협회와 대한공인중개사협회 외에도 부동산114와 스피드뱅크 등에서 공인중개사를 대상으로 한 강좌를 개설해 운영 중이다. 전국부동산중개업협회의 경우 컨설턴트, 경ㆍ공매, 부동산개발, 풍수지리, 창업실무과정, 주택ㆍ상가 임대차, 공법ㆍ세법 등의 강좌를 개설해 놓고 있다. 또 대한공인중개사협회는 부동산 창업중개실무, 토지개발최고위전문가과정, 경·공매, 부동산개발컨설팅, 풍수지리, CPM(부동산자산관리), CIPS(국제부동산중개사), 부동산법률 등의 실무강좌를 마련한 상태다.

또 부동산114에서는 부동산중개업 창업과정을 개설해 창업에 따른 전반적인 업무를 강의하고 있다. 부동산114 교육팀 이경미 대리는 “공인중개사 합격자가 대폭 늘어나면서 영업방식이나 사무실 운영방식이 과거와는 완전히 달라질 정도로 전문화되고 체계화되고 있다”면서 “지역사회에 대한 봉사활동과 인근 중개업소와의 인적, 물적 네트워크에 더욱 신경 써야 한다”고 전했다. 서울 역삼동 하나공인 이주성 대표도 “공인중개사 합격 이후 컴퓨터 운용부터 마케팅까지 배워야 할 것들이 오히려 더 많다”며 “자격증은 사무실을 개설해도 좋다는 뜻이지, 전반적인 실무를 안다는 것은 아니다”면서 실무교육 필요성을 강조했다.

돋보기  중개업 창업 서적
‘선배의 충고’를 읽어라

서점에 출간돼 있는 부동산중개업 창업, 경영관련 서적은 총 90여권 정도다. 출간된 대부분의 책들은 부동산중개업법과 관련한 법률적 지식만을 전달해줘 현장감은 다소 떨어진다. 저자들도 현직 강사나 부동산 재테크 카페 대표들이다. 실무적인 내용이 부족하는 게 공통된 지적이다.

하지만 최근 공인중개사가 크게 늘고 휴폐업률도 급증하면서 창업부터 운영까지를 전반적으로 다루는 책들이 꾸준하게 증가하고 있다. 이들 책은 대개 부동산중개업으로 성공한 현직 부동산중개업자들의 숨은 노하우를 소개해주는 방식으로 기술돼 있다.

신간 <부동산 고수들의 숨은 기술비밀과외>는 부동산중개 실무를 다룬 ‘부동산 숙달하기’의 후속편으로 지난 10년간 저자가 쌓은 각고의 중개기술이 모두 담겨 있다. 이 책은 중개업무를 하면서 발생하는 각종 문제들을 자세하게 설명하고 있다. 잠실에서 현업을 하고 있는 저자는 “공인중개사야말로 배짱과 결단력, 자본력, 과학적 분석능력, 냉철한 판단력, 동물적 감각이 있어야 한다”며 “계약서에 도장을 찍기 전까지 일어날 수 있는 각종 변수들을 체계적으로 쉽게 설명했다”고 밝혔다.

<성공하는 부동산업 창업의 길>은 현재 대한공인중개사협회 회장으로 활동하는 김부원씨 외에 현직 공인중개사들 7명이 공동집필한 실무지침서이다. <성공하는…>에서는 부동산 창업의 의의와 현황, 개업 후 발생할 수 있는 각종 문제점까지 거의 모든 분야들을 매우 상세하게 소개하고 있다. 내용 중 ‘창업 후 나의 첫 실수’에서는 저자들이 직접 털어놓은 자기반성 및 고백이 담겨져 있어 읽는 이들로 하여금 고개를 끄덕이게 한다. 부동산 인터넷서점 ‘리북스’ 진재형 대표는 “실무에 대한 부담감이 커지면서 실무적인 설명을 곁들인 해설서가 많이 출간되고 있다”면서 “이들 서적은 창업에 대한 위험부담을 줄이는 데 매우 도움이 된다”고 강조했다.

부동산 중개사고 실태

부주의·실수 뒤엔 ‘치명적 사고’

부동산거래는 금액 단위가 크기 때문에 언제나 분쟁의 위험에 노출돼 있다. 게다가 파는 사람은 높은 가격을, 사는 사람은 낮은 가격을 원하기 마련이어서 서로 만족하는 거래를 하기가 여간 어려운 게 아니다.

특히 수요자들을 엮어 거래관계를 만드는 공인중개사는 늘 분쟁과 사고위험을 염두에 둬야 하는 입장이다. 중개사 잘못으로 거래에 문제가 생기거나 도덕적 판단을 요하는 경우가 적잖은 까닭이다.  

최근 들어 부동산경기가 가라앉고 중개업소간의 경쟁이 치열해지면서 거래 관련 사고가 한층 빈발하고 있다. 무리하게 거래를 성사시키려다 보니 편법이 동원되고 탈법도 횡행하는 형국이다. 여기에 무자격 기획부동산 등이 활개를 치면서 부동산중개업계 전반으로까지 불신이 확산되고 있다. 공인중개사가 범죄에 이용되는 경우도 크게 늘어나고 있다.
부동산 전문변호사로 활동 중인 최광석 로티스닷컴 변호사는 “부동산거래가 복잡해지면서 거래사고나 범죄수법도 갈수록 교묘해지고 있다”면서 “거래 전반을 책임지겠다는 중개사의 확고한 프로의식과 피해 예방 및 구제를 위한 제도적 뒷받침이 절실하다”고 지적했다.

‘피해 예방 위한 제도적 뒷받침 절실’

#1. 지난 2002년 10월 회사원 A는 서울 성동구의 재개발 아파트 분양권을 매입했다. 중개업자 B는 사업 때문에 바쁘다는 원소유자를 대신해 대리인 C에게 위임장과 인감증명서 등을 갖추도록 해 법적 하자 없이 거래를 마치게끔 했다. A가 계약을 통해 지불한 돈은 프리미엄 6,000만원과 이미 납부된 중도금을 합쳐 총 1억1,000만원.

사건의 전말은 2년 후에야 드러났다. 아파트 공사가 진행됨에 따라 명의변경 문제로 원소유자와 연락을 하게 된 A는 자신이 대리인 C에게 건넨 1억1,000만원 가운데 2,000만원이 원소유자에게 전달되지 않았음을 알게 됐다. 중개업자 B는 대리인 C가 거래대금을 부풀린 것을 알고도 매수인 A에게 소개, 거래 대금 차액을 C와 나눠 가진 것이다. A는 B와 C를 횡령 등으로 수사기관에 고소했다.

#2. 지난해 1월 서울 강서구 화곡동 다가구주택에 전세로 입주한 A는 현재 중개업자 B를 상대로 손해배상청구소송을 제기한 상태다. 계약에 앞서 B는 A에게 “채권 최고액 4,500만원의 근저당권 1건만 설정돼 있고 실제 채무액은 1,000만원에 불과하다”며 “보증금 반환에 아무런 문제가 없다”고 소개했다. 더불어 주택의 대지에 대한 등기부등본 대신 건물등기부등본만을 보여주면서 “직접 확인했으니 안심하라”고 말했다.

하지만 몇 개월 지나지 않아 건물이 경매에 넘어가면서 중개업자의 말과 전혀 다른 사실이 드러났다. 대지상에 채권 최고액 1억5,000만원의 근저당권을 비롯, 대지와 건물에 채권 최고액 4,500만원의 근저당권이 각각 설정돼 있었던 것이다. 계약 당시 중개업자 B는 친분이 있던 집주인의 거짓말을 믿고 등기부등본 등을 확인도 않은 채 물건을 중개한 것으로 드러났다. 결국 A는 선순위 근저당권자와 선순위 임차인들에게 경락대금이 전부 배당돼 버려 보증금 3,500만원을 모두 날리고 말았다.

#3. A는 2년 전 공인중개사로 일하는 동창 B의 권유로 매입한 경기도 안양시의 오피스텔 한 채 때문에 골머리를 알고 있다. 총 1억2,000만원을 투자한 오피스텔은 완공 1년이 지났지만 아직까지 텅 비어 있다. 계약 당시 B는 임대를 통해 월세 수입을 올릴 수 있다며 ‘세입자 책임 중개’를 조건으로 내세웠지만 계약 직후 연락을 끊었다.

A는 건설사와 분양대행사에 항의하는 과정에서 이 오피스텔이 다단계방식으로 판매됐음을 알게 됐다. 분양대행사가 중개업자 B 등과 계약을 맺고 미분양된 오피스텔 한 채당 1,000만원의 프리미엄을 주겠다는 식의 계약을 맺은 것이다. B는 다른 중개업자들과 결탁, 물건을 공유하면서 프리미엄 나눠먹기에 들어가 결국 A에게 오피스텔을 안겼다. 여느 다단계판매망에서처럼 최종 구매한 A가 가장 큰 손해를 본 것이다.

이들 사례는 모두 공인중개사가 부도덕한 취지로 계약을 중개하거나 업무상 부주의에 따라 벌어진 사고다. 공인중개사가 연루된 민형사 사건의 경우 문서나 현장 확인 미흡으로 벌어진 문제, 고지의무를 지키지 않아 생긴 사고가 가장 많다.

또 공인중개사가 과다한 중개수수료를 요구하는 행위, 부동산 경기가 침체됐을 때 승가계약(가격을 올려 판 후 차액을 중개수수료로 취하는 것) 요구 등도 비일비재하다. 계약체결시점에에만 등기부등본을 확인하고 중도금 및 잔금 지급 시점에 물건 변동사항을 확인하지 않아 경매가 진행되는 등 중개사고가 발생하는 사례도 적잖다.

관련 판례는 공인중개사의 과실이 확실한 중개사고에서 그 책임을 상당히 엄하게 묻는 추세다. ‘의무’를 방기하거나 ‘실수’한 경우 손해 금액의 50%이상을 변상하도록 하는 판결이 대부분이다.

이외에도 부동산중개사고 유형은 다양하면서도 내용이 복잡한 경우가 많다. 큰돈이 걸려 있고 거래당사자와 중개업자, 대리인 등이 엉켜 서로 다른 주장을 하기 때문이다. 특히 최근 들어 중개사고에 사기와 공문서 위조 등 범죄가 결합하면서 사고 발생률이 크게 늘어나는 추세다. 대한공인중개사협회가 조사한 바에 따르면 지난 3월까지 발생 신고된 중개사고는 지난해 1/4분기에 비해 3배 가량 늘었다.

협회는 가장 많이 일어나는 중개사고 유형을 △주민등록증 위조에 의한 사기 △소유자 위임장 미확인 △신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인 등 세 가지로 나눴다.

주민등록증 위조에 의한 사기의 경우 선량한 소비자와 공인중개사가 범죄에 이용되는 경우를 말한다. 월세 세입자가 주택 소유자 주민등록증을 위조해 소유자로 가장하고 전세계약을 체결, 전세보증금을 횡령한 후 잠적하는 것이다.

또 사기범이 아파트 소유자 주민등록증을 위조해 주변보다 싼 가격에 급매물을 내놓고 계약금과 중도금을 횡령하는 사고도 잦다. 이 경우 등기부등본과 소유자의 주민등록증이 일치하기 때문에 공인중개사도 별 의심 없이 계약을 추진하는 맹점이 있다.

위임장 미확인 사고도 빈번하다. 소유자가 아닌 제3자와 계약을 맺으면서 대리권 유무를 확인하지 않아 발생하는 사고를 말한다. 주로 소유자와 부부관계 또는 부자, 모자 등 친인척 사이에 자주 발생하는 게 특징이다.

법적으로 소유자의 위임을 받지 않고 계약을 체결한 것은 무효인데다 공인중개사가 계약을 중개했다면 손해배상 책임을 면할 길이 없다. 가족관계라고 소홀히 임했다가 낭패를 보는 경우가 적잖다.

신용대출에 따른 포괄 근저당권 미확인 사고는 매도자의 은행 대출금을 승계하는 조건으로 매매계약을 체결하는 경우 자주 발생한다. 별도의 근저당권 설정 없이 포괄 근저당권으로 설정되는 신용대출을 공인중개사가 확인하지 않고 단순히 설명만 했을 경우 손해배상 책임을 지게 된다.

이런 중개사고를 예방하기 위해서는 ‘확인에 또 확인’을 거듭하는 게 최선이다. 대한공인중개사협회는 인터넷 고지를 통해 “중개대상물에 대한 구체적인 확인ㆍ설명을 통해 중개사고 예방할 수 있다. 모든 중개대상물은 확인설명서를 발급해야 한다”고 명시하고 있다.
최광석 변호사는 “공인중개사는 전문직업인 만큼 ‘실수’도 용납되지 않는다”고 말하고 “중개사 스스로 자신의 역할을 ‘가격 절충’ 정도에 두는 경우가 많아 아쉬울 때가 많다”고 밝혔다. 말 그대로 ‘책임중개’를 위해선 법률적 지식까지도 든든하게 갖출 필요가 있다는 말이다. 중개사고에 대비하기 위해 매수인에게 권원보험 가입 등을 권유하는 자세도 필요하다.

반면 고객인 중개의뢰인의 요구로 문제가 발생했지만 책임을 공인중개사에게 떠넘기는 경우도 적잖다. 박애영 대한공인중개사협회 연구원은 “고객이 편의를 이유로 절차를 생략하라고 요구, 이를 받아 들였으나 뒤늦게 문제가 되는 경우가 꽤 많다”고 밝혔다. 예를 들어, 의뢰인이 과세를 피할 목적으로 이중계약서를 요구하거나 제3자 대리인과 계약할 경우 위임장 등 절차가 귀찮다며 생략하도록 요구하는 경우 등이 해당된다. 또 미등기 전매나 재개발 입주권 거래에서 위험성을 고지한 중개사에게 사고의 책임을 묻는 경우도 있다.

박연구원은 “공인중개사 스스로 과실을 줄이고 정직성을 바탕으로 일하려는 노력을 해야 하는 것은 당연하지만, 중개서비스를 이용하는 소비자들도 의식 개선이 필요하다”고 지적했다.

성공노하우 - 이길원 명도컨설팅 사장

‘수수료로 먹고살 생각 버려야죠’

“중개사가 되는 것과 중개업자가 되는 것은 전혀 다른 일입니다. 공인중개사는 자격증만 있으면 되지만 부동산중개업자는 부동산중개와 부동산투자를 성사시킬 수 있어야 하죠.” 이길원 명도컨설팅 사장은 “공인중개사 자격증은 너무 많아서 이제 단순한 면허증에 불과하다”며 “자격증만 있다고 바로 부동산전문가가 되는 것은 아니다”고 지적했다. 특히 “중개업소의 난립으로 수수료만으로 먹고사는 것은 불가능 하다”면서 “자신도 직접 부동산투자를 할 줄 알고, 또 해야 한다”고 밝혔다. 여기에 자신만의 전문영역을 찾아내 프로다운 노하우를 쌓아야 한다는 것. 이사장의 경우 중국어를 공부한 전공을 살려 여행사에서 2년간 직장생활을 하다가 90년 부동산업계에 발을 들여놓았다. 당시 여행사에서 벌어들이는 돈이 대기업 월급의 배가 넘었지만 살 기회를 놓친 집이 1년 사이에 4배나 뛰는 것을 보고 월급쟁이의 한계를 느꼈다. 처음에는 중개소에 취업해 월급 30만원을 받으면서 2년 동안 경험을 쌓았다. 92년에 독립해 공인중개사를 두고 일을 하다가 94년에 공인중개사 자격증을 취득했다. 처음에는 약국을 전문으로 했고, 93년에는 재개발을, 98년에는 재건축에 손을 댄 데 이어 2001년부터는 모텔을 전문적으로 취급하고 있다. 모텔 분야의 경우 ‘모텔사랑’이라는 사이트를 운영 중이며, 최근 발품을 팔아 직접 저술한 모텔투자 및 운영안내서인 <나는 모텔로 돈벌러 간다>를 펴낼 정도로 독보적 입지를 굳히고 있다. 지금은 서울 봉천동에서 직원 6명을 두고 일하고 있다. 수입이 얼마나 되냐고 묻자 “잘될 때는 월 5,000만원 이상도 했지만, 지난해에는 거의 자살할 뻔했어요”라며 웃는다. 그가 밝히는 성공비결은 전문성과 차별화다. 군대에서 차트병을 했던 실력을 발휘해 브리핑 자료를 만들어 손님들에게 체계적인 설명을 한 것이 주효했고, 지금도 기획서나 자료를 만드는 데 자신감을 갖고 있다. 또 현장답사와 다양한 교류를 통해 누구보다 앞선 정보력을 갖췄다. 한때 위치만 보면 약국의 월매출을 알아맞힐 정도였다고. 지금도 모텔사업을 위해 모텔업자와 지배인, 종업원, 비품업자 등과 끈끈한 인맥을 쌓고 있다. 재개발 투자 때는 각 지역별로 사업 추진단계에 따른 가격변동을 조사해 가격예측모델로 활용하기도 했다. 지금도 직원들에게 1년 계획을 세워서 움직이라고 주문한다. “제가 국내 부동산업계에서 가장 먼저 광고에 얼굴사진을 넣은 사람입니다. 외국처럼 전속중개계약을 할 수 없는 상황에서 신뢰도를 높이기 위해서였죠.” 가장 어려운 점은 ‘사람관리’라고 한다. 2000년에는 같이 일하던 사람에게 배신감을 느껴 6개월간 사무실을 닫기도 했었다. 부동산중개업을 시작하는 사람들에게는 처음에는 남의 밑에서 일을 배우라고 충고했다. 현장지식이 없으면 직원을 부릴 수도 없고, 실패하기 십상이라고. 또 최소한 6개월은 버틸 수 있는 자본력이 있어야 한다고 강조했다. 특히 개업을 위해서는 ‘위치와 정보력, 인맥’ 이 세 가지 가운데 한 가지가 반드시 있어야 한다고 생각한다. 이밖에 낙천적인 성격과 체력도 필요하다고 덧붙였다. “과거 사무실 운영비가 150만원 정도였는데, 지금은 500만원 정도 들죠. 경쟁이 심해지니 수수료는 더 떨어지고. 수수료만 받아서 먹고살겠다는 생각은 버려야 합니다. 또 인터넷의 발달로 어지간한 정보로는 소용도 없어요. 평균 이하로 많이 아는 것보다 남들이 따라오지 못할 정도로 깊이 알아야 합니다.” 이사장은 특히 금융과 법무, 세무 쪽 지식이 점점 더 중요해지고 있다고 밝혔다. 실제 주변에서도 보면 금융회사 명예퇴직자의 부인들이나 건설회사 부동산상품 개발부서 출신들이 성공을 많이 거둔다고 한다. 앞으로의 꿈은 모텔을 새로운 부동산 장르로 자리잡게 하는 것이다. “모텔에 경영시스템을 도입해 이를 하나의 산업으로 키우고 또 하나의 투자상품 장르로 만들고 싶습니다.” TIP 1. 개업 전에 다른 사람 밑에서 먼저 경험을 쌓아야 한다. 2. 위치, 정보력, 인맥 중 하나는 반드시 있어야 한다. 3. 수수료로 먹고산다는 생각은 버려라. 부동산투자를 직접해야 한다. 약력 : 1961년생. 79년 천안고 졸업. 86년 단국대 중문과 졸업. 88~90년 세유여행사ㆍ삼양여행사 근무. 92년 명도컨설팅 개업. 94년 공인중개사 자격 취득. 2002년 (주)모텔사랑 설립

성공노하우 - 김명순 센츄리21 월드부동산 사장

‘발품과 메모로 대박 쐈어요’

서울 송파구 잠실동 신천역 부근에서 ‘센츄리21 월드부동산’을 운영하고 있는 김명순 사장. 올해 41세인 그녀는 전세 보증금 3,500만원이 전부인 ‘가난한 아주머니’에서 7년 만에 ‘의사ㆍ변호사 부럽지 않은’ 고소득자로 변신했다. 김씨에게 딸린 ‘사장’이라는 직함은 자영업자에게 흔히 붙여주는 ‘듣기 좋은 호칭’이 아니다. 부동산중개사무실 2곳에 10명의 공인중개사를 두고 있는 ‘중개법인’의 대표를 맡고 있다.

김씨가 부동산중개업시장에 첫발을 내디딘 것은 외환위기 시절인 1998년. 남편의 사업실패에 따른 ‘호구지책’으로 강서구 가양동의 한 부동산중개업소 ‘견습생’으로 출발했다. “백일 된 둘째아이 분유값을 친척들이 대줄 정도로 어려웠지요. 정말 독한 마음으로 공인중개사시험도 임신 중에 공부해서 땄습니다.”

가계를 홀로 떠맡고 있다는 절박감에 남다른 열정이 더해 ‘빠르고 제대로’ 중개업을 배워갔고 이듬해 5월 강서구 등촌동의 신축아파트 단지 앞에 첫 사무실을 냈다. 김씨가 개업 당시 세운 목표는 ‘월수입 최소 1,000만원’. 그녀는 개업 다음달부터 이 목표를 실현했고 이후 한번도 미달된 적이 없다고 한다.

김씨가 꼽는 첫 번째 성공비결은 ‘정보의 DB(데이터베이스)화’다. 틈나는 대로 발품을 팔아 고객들이 궁금해 하는 ‘소소한’ 정보를 취합해 나갔다. 각 아파트 동별 세대수와 평형별 방수, 층수, 입주시기 등과 같은 기본정보는 물론 난방방식, 월평균 관리비와 자신이 직접 그린 내부구조까지 꼼꼼히 기록해 뒀다. 대부분 인터넷 검색만을 통해서는 알 수 없고 현장을 직접 방문하거나 관리사무소 등에 문의해야 알 수 있는 ‘작지만 귀중한’ 정보들이었다.

또 세금 관련 법규는 물론 외국인이 국내 부동산을 취득할 때 필요한 사항까지 스크랩을 해뒀다. 이렇게 해서 쌓인 메모는 지금까지 200페이지짜리 수첩 4권에 달한다. 김씨는 이를 통해 ‘중개업소가 지닌 국지성의 한계’를 극복할 수 있었다.

“예를 들어 고객이 원하는 아파트 평형과  방수가 안 맞을 때 저는 다소 떨어진 지역이더라도 고객이 원하는 구조의 아파트를 바로 알려줄 수 있습니다. 여기에 내부배치, 난방방식, 관리비 등까지 정리해주면 그때부터 저를 보는 눈빛이 달라집니다.”

또 부동산법규에 대해 문의하는 고객에게  어물쩍 넘어가지 않고 정확한 지식을 알려줄 때 고객은 한층 신뢰감을 보인다는 게 그녀의 지론이다. 김씨가 지금도 주경야독으로 법학을 공부하고 있는 것도 이런 이유에서다.

김씨는 ‘모든 것을 고객 입장에서 생각한다’는 평범한 진리를 무척 치밀한 방법으로 실천해왔다. 중개사무실 입지를 고르는 것만 해도 그렇다. 김씨는 자신이 잘 아는 지역을 선택한 뒤 해당 지역을 샅샅이 훑어본다. 지하철역에서 얼마나 가까운지, 쉽게 찾아올 수 있는 ‘지형지물’이 있는지를 파악하는 것은 물론 도로 신호체계까지 확인 뒤에야 점포자리를 구한다.

신규 입주 아파트에 주력해 왔던 김씨가 해당 아파트에 반드시 입주해 살았던 것도 같은 맥락이다. 아파트 주민이 되면 더 많은 정보를 얻을 수 있는 것과 함께 소비자의 입장에서 매물을 바라볼 수 있게 되기 때문이다. 또 중개인 자신이 직접 살고 있는 아파트를 소개할 때 고객은 더 신뢰하게 된다는 게 그녀의 설명이다.

김씨는 사업 초기 계약이 성사될 때면 사전에 몇 번이고 ‘연습용’ 계약서를 작성했다. 이유는 간단하다. 고객에게 시쳇말로 ‘초짜’로 보이지 않기 위해서다.

김사장은 최근 국내 한 대형 이동통신회사의 전속 중개인 일도 맡았다. 그 덕에 수입도 늘어 그녀의 표현대로 ‘의사나 변호사 부럽지 않은’ 소득을 올리고 있다.

“이 분야에서 어느 정도 성공했다고 생각하지만 제 꿈은 여전히 ‘진행형’입니다. 법인 부설 부동산연구소를 개설하고 개인적으로는 부동산학과 겸임교수로 강단에 서보고 싶습니다. 사업 초기 결심했던 이름 석자가 부끄럽지 않게 말입니다”

TIP

1. 자신이 잘 아는 지역에 중개사무실을 오픈해라．
2. 분명한 소득 목표를 세우고 꾸준히 점검해라.
3. 정보ㆍ지식 수집에 주력해라.

성공노하우 - 이제경 민경석사컨설팅 사장

상가·경매 전문 ‘내가 최고!’

이제경 민경석사컨설팅 사장(45)은 하루 24시간이 늘 부족하게 느껴진다. 민경석사컨설팅에서 부동산 상담을 하는 것은 기본이고 그의 또 다른 업체 센트럴D&C에서 상가분양 대행업무도 담당해야 한다. TV와 신문 등 각종 매체에 부동산전문가로 일주일에 3회 이상 정기적으로 출연하는가 하면 숭실대 행정학과에서 박사과정을 밟고 있기도 하다. 그는 이 같은 모든 스케줄이 자신을 브랜드화하기 위한 노력이라고 믿고 있다. 부동산중개업시장에서 살아남는 그만의 노하우이기도 하다.

“최근 너도나도 공인중개사 자격증에 관심을 갖는 만큼 자기만의 영역을 만들어놓지 못하면 경쟁력을 갖췄다고 말할 수 없습니다.”

이사장의 전문영역은 대형상가 매매와 경매ㆍ공매 등이다. 노년에 여가를 즐기려는 서양식 사고방식과 달리 우리나라는 상가임대업을 노후의 꿈으로 간직하고 있는 사람이 많다는 게 그의 분석이다. 아예 센트럴D&C라는 상가분양 대행사를 따로 차린 것도 그 때문이다.

경매는 그가 제공하는 특화된 서비스다. 법률상 부동산중개업소에서 경매를 대리해 줄 수는 없지만 물권을 분석하고 컨설팅해주는 일을 하고 있다. 수익보다 고객확보를 위한 서비스 차원에서 하는 일이다.

“고름이 도로 살이 되는 법은 없습니다. 누군가 고름을 짜내야 하기 때문에 경매가 있는 겁니다. 경제사이클이 급변하다 보니 경매에 대한 관심도 커지고 있습니다.”

그는 최근 많은 퇴직자들이 공인중개사시험에 무조건 뛰어드는 것은 바람직하지 못하다고 우려를 나타냈다. 이런 경우 성공사례가 아주 드물게 나타난다는 것이다.

“은행지점장 경력 정도라면 모를까. 당장 자격증만 있다고 성공하는 게 아닙니다. 부동산에 꾸준히 관심을 갖고 있어야 합니다.”

그는 부동산중개업의 우선적인 성공요건으로 ‘감’을 꼽았다. 단순히 이론만 알고 있다고 되는 게 아니라 ‘상업적인 감’이 있어야 한다는 이야기다. 결국 계량화할 수 없는 이 ‘감’이라는 조건은 꾸준한 관심과 실무경험으로 생긴다는 것.

그도 지금의 민경석사컨설팅을 창업한 것은 2000년이지만 투자경험과 부동산중개업 경험을 합치면 20년이 넘는다. 20대 초반부터 부동산투자에 관심을 가져온 그다.

“우리나라 부동산이 활황을 띠기 시작한 70년대만 해도 누구든 투자만 하면 돈을 벌 수 있었습니다. 그래서 부동산은 투기라는 개념도 강했습니다. 하지만 그렇기 때문에 그때부터 체계를 잡고 열심히 일하면 분명 성공할 구석이 있다고 확신했습니다.”

따라서 그는 대학을 졸업하기 전부터 부동산중개업소를 창업했다. 당시만 해도 천시되는 경향이 있던 부동산중개업을 한다고 하니 가족들은 취직을 하라고 성화였다.

그는 92년 대학원을 졸업하면서 공인중개사 자격증을 땄다. 대학원에서 부동산학을 전공한 그에게 공인중개사시험 자체가 어려웠던 것은 아니다. 다만 그는 공인중개사가 되려는 후배들에게 공법시험과 부동산관계론시험만은 준비를 소홀히 하면 어려울 수 있다고 조언했다.

“공법은 시대에 따라 자주 바뀌는 부분입니다. 정책의 변화가 많기 때문이죠.”
정책변화는 그가 부동산투자를 할 때 가장 중점을 두고 보는 부분이다. 같은 맥락에서 행정수도처럼 큰 사회적 이슈가 터져나온 지역은 어떤 식으로든 투자가치를 발휘한다는 신념을 갖고 있다. 정책변화와 함께 사회의 패러다임 변화 역시 성공적인 부동산중개업자가 주목해야 할 부분이다. 또한 사회의 변화 속에서 부자들의 움직임에도 주목해야 한다는 게 그의 말이다.

“틈새를 노려야 합니다. 부동산투자도 그렇고 부동산사업도 마찬가지입니다. 나만의 노하우 없이 성공할 수 없습니다.”

그는 “부동산에도 시대흐름에 따른 트렌드가 있다”며 “어떤 분야에 대해서도 척척 대답할 수 있을 정도로 관심을 쏟아야 한다”고 강조했다.

TIP
1. 관심과 경험으로 ‘상업적 감’ 을 길러라.
2. 정책변화와 사회적 패러다임에 주목하라.
3. 부자들의 움직임을 살펴라.

약력 : 1960년생. 89년 목동부동산 창업. 90년 성결대 경영학과 졸업. 92년 단국대 경영대학원 부동산학과 졸업. 2000년 민경석사컨설팅 창업(현)

성공노하우 - 최경자 타워랜드 사장

‘성실 밑천 삼아 부자동네 누볐죠’

그저 열심히 하는 게 제 노하우입니다.”
서울 도곡동에서 공인중개업을 하고 있는 최경자 타워랜드 사장(49)은 소위 ‘부자동네’에서 성공적으로 사업을 꾸려가는 데 대해 “성실히 일한 것뿐”이라고 목소리를 높였다.
“제가 투자한다고 생각하고 자신 있는 물건만 손님에게 권하면 사업의 결실은 자연히 따라옵니다.”

전업주부였던 최사장은 불과 창업 4년 만에 4곳의 중개업소에 11명의 직원을 거느린 ‘여성사업가’가 됐다. 그녀는 ‘성실함’이 바탕이 됐기 때문에 지금의 위치가 가능했다고 거듭 강조했다.

“첫 거래를 성심성의껏 도우면 그 고객의 신뢰를 얻게 됩니다. 창업 당시 알게 된 고객이 지금까지도 투자 때마다 조언을 구하러 찾아오기도 합니다.”

최사장은 1999년에 공인중개사시험에 합격했지만 85년에 있었던 1회 공인중개사시험 때부터 “이미 마음은 콩밭에 있었다”고 웃음을 지어보였다.

“본래 부동산투자에 관심이 많았어요. 그래서 80년대에 사 두었던 참고서들을 이사할 때마다 바리바리 싸 들고 다녔습니다. 법이 개정되는 것도 모르고 말입니다.”

결국 10년 넘게 간직해 온 꿈이 99년에 이뤄졌다. 아들이 유학을 떠나면서 여유시간이 생기자 본격적으로 시험에 매달렸던 것이다. 처음에는 운전면허시험 정도로 생각하고 뛰어들었다는 최사장은 서울 노량진의 공인중개사 시험대비학원을 다니면서 정신이 번쩍 들었다. 일주일에 한번씩 학원에 나가는 것만으로 합격할 수 있는 시험이 아니라는 것을 한달 만에 깨달았기 때문이다.

마음을 고쳐먹은 최사장은 아예 2개월 코스인 시험대비반 강의를 오전과 오후로 나눠 한달 동안 모두 수강했다. 이런 식으로 하기를 5개월. 무엇보다 반복학습이 중요하다는 게 그녀의 생각이다. 서울 남산도서관과 집 앞 사설 독서실까지 오가며 준비한 덕에 1년여 만에 원하는 자격증을 손에 넣을 수 있었다. 시험에 합격한 뒤에는 곧장 실무에 뛰어들었다. 분양권 전매에 대해 배우고 싶어 잠시 건설사 분양사무소에서 일하기도 한 최사장은 아파트 단지 내에 있는 조그마한 공인중개업소에서 월 60만원의 급여를 받으며 일을 시작했다.

“그때는 그게 200만원이라고 생각하면서 일을 했습니다. 전부 새로 배워야 할 일 뿐이었으니까요.”

두달 만에 2배의 월급을 주겠다는 공인중개업소가 있어 그곳으로 옮긴 최사장은 탁월한 영업력이 입소문을 타면서 다시 6개월 만에 직장을 옮겼다. 새로 들어간 공인중개업소에서 최사장은 총수입의 절반을 가져갈 수 있었다. 결국 이렇게 해서 1년 만에 창업의 길에 들어섰다.

“지역 특성상 한 고객이 한번의 매매로 중개업자와의 관계를 끝내는 일은 거의 없습니다. 소유한 부동산도 많을뿐더러 딸, 아들까지 소개해 주는 경우가 대부분입니다.”

“구체적인 노하우를 알려 달라”는 수차례의 요구에도 “성실”이라는 일관된 답변만 유지한 이유가 바로 여기에 있었던 것. 또 최사장은 도곡동에서 25년째 살고 있는 까닭에 지역정보에 있어서도 다른 공인중개업소에 비해 우위에 설 수 있었다. 그녀는 “특히 부자고객에게 거짓말은 안 통한다”면서 “좋지 않은 매물은 솔직하게 단점을 설명한다”고 덧붙였다.

그녀는 부자고객에게 인위적으로 접근하는 일은 철저히 배제해야 한다고 힘줘 말했다. 고객을 존중하는 진실한 마음이 전달되면 배신하지 않는 게 부자고객의 습성이기 때문이다. 그래서 그녀는 각종 모임을 통해 인맥을 확장하려는 시도는 하지 않는다고.

“‘부동산중개업을 하고 있다’며 명함을 돌린다든가 하지 않습니다. 이런 경우 오히려 거부반응을 일으키는 경우가 많거든요.” 억대연봉자인 남편보다 수입이 많으냐고 묻자 최사장은 “특히 부동산 창업은 서비스업종인 만큼 직원이 편하게 일할 수 있는 환경을 만들어 주는 것도 중요하다”는 말로 애써 대답을 피하며 미소를 지어 보였다.

TIP
1. 시험준비 기간은 최소 1년.
2. 자격증 딴 뒤에는 바로 실무에 뛰어들어라.
3. 스트레스를 푸는 나만의 노하우가 필요하다.

약력 : 1956년생. 99년 공인중개사 자격증 취득. 2001년 타워랜드 창업

현업 공인중개사의 조언

융통성ㆍ정직성 ‘필수소양’

땅이 많은 사람은 땅값이 오르길 희망한다. 반면 땅이 없는 사람은 땅값이 떨어지길 바란다. 이처럼 부동산거래는 처음부터 잡음과 알력의 소지를 안고 출발한다. 부(富)를 가진 사람은 좀더 갖고 싶어 하고 가난한 사람은 가난에서 벗어나고 싶은 것이다.

사회정의상 ‘부익부’는 맞다손 치더라도 ‘빈익빈’은 맞지 않아야 좋을 텐데 사실은 그렇지 못하다. ‘부익부’와 ‘빈익빈’의 양상이 부딪히며 심각한 후유증을 유발하고 있는 것이 부동산을 둘러싼 실태다.

이런 이유들로 공인중개사 자격증을 획득하기 위해 불철주야 쌓아 온 지식은 유감스럽게도 현업에서는 별로 써먹을 기회가 없다. 한마디로 이론에 연연하지 않는 게 낫다는 이야기다. 시험을 위해 공부한 부동산이론은 마치 멍청한 대답을 내놓는 컴퓨터를 닮았다. 어디까지나 이론이다. 현실에는 먹혀들어가지 않는 경우가 더 많다. 거래현장에서는 이론보다 감정이 앞서는 경우가 다반사다. 이성은 멀고 감성은 가까운 게 이권(利權)의 속성인지도 모른다. 

‘앞으로 50%만 살아남는다’

요즘 신개발지 어디를 가더라도 ‘공인중개사’ 간판으로 거리가 현란하다. 한집 건너 하나라 해도 과언이 아니다. 하지만 이들 모두 ‘먹고살아야’ 한다. 수익은 한정돼 있는데 배당받을 사람은 많다. 투기꾼을 잡는다고 온 나라가 시끄럽지만 성과는 미지수다.

공인중개사 창업을 해 한 1년 정도 어물쩍 버티다가 그만두게 되면 수천만원 정도는 쉽게 날아간다. 빠듯한 살림살이라면 결코 가볍게 볼 문제가 아니다.

부동산시장에 두서없이 뛰어들어 재산을 탕진한 사람들은 주변에 생각보다 많다. 무슨 일이든지 잘된 것은 소문이 나지만 잘못된 것은 당사자가 숨기려는 속성이 있기 때문에 묻혀지기 일쑤다. 벙어리 냉가슴이 따로 없다.

공인중개사 창업의 성공비결은 기본적으로 다른 업종과 크게 다르지 않다. 특단의 대책이 존재하지 않는 것이다. 서비스 마인드로 무장하고 품질 좋은 상품을 제공해야만 고객을 감동시킬 수 있다. 하지만 부동산의 특성상 좀더 장기적이고 모범적인 답안을 구해야 할 것이다.

공인중개사의 양산은 부동산시장에서 ‘악재’로 등장하고 있는 것이 사실이다. 엄청난 숫자가 해마다 개업과 폐업의 연장선상에서 손실을 보고 있다. 상거래질서도 문란의 도를 넘어서고 있다. 이런 가운데 새로운 자격시험 합격생이 무수히 쏟아지니 경쟁은 심화되고 시장은 혼란스러울 수밖에 없다.

업계에서는 앞으로 절반 가까이 더 문을 닫아야 될 위험성에 직면해 있다고 보고 있다. 이는 결코 적은 숫자가 아니며 심각한 후유증도 예고된다. 전체 공인중개사사무소 가운데 50% 정도만 살아남을 가능성이 있다는 말이다.

그럼 어떻게 하면 살아남는 50%의 범주에 들 수가 있을까. 이것이 문제다. 저마다 공인중개사로서 프로가 되길 원하고 대박도 터뜨리길 기대하지만 현실은 그렇지 못하다. 명쾌한 해답을 찾아야만 하는 상황이다.

여기에 대해서는 각기 다른 의견이 있을 수 있겠으나 우선은 공인중개사로서 ‘머리 다듬기’를 꼽고 싶다. 자신의 직업에 대해 생각을 가다듬고 명확한 가이드라인을 세워야 한다는 것이다. 그것은 바로 ‘융통성’과 ‘정직성’이다.  

부동산분야, 법보다 도덕이 우선시

현실적으로 공인중개사의 융통성과 정직성이 결여되면 부동산거래는 성사되기가 어렵다. 성사된다 하더라도 반드시 문제가 일어난다.

생존경쟁에서 살아남기 위해서는 평소 마음의 자세가 무엇보다 중요하다. 여기서 말하는 마음의 자세는 거창한 각오라기보다 상대방에게 전달되는 ‘무언의 메시지’를 뜻한다.
해답은 의외로 간단명료하다. 고객들이 어떤 공인중개사를 원하는지 생각해보면 된다. 보통 사람들은 어떤 부동산을 처분이나 매입하려고 할 때 융통성과 정직성을 함께 갖춘 공인중개사를 선택하고 싶어 한다.

융통성과 정직성은 어찌 보면 모순된 개념이다. 그러나 그것 또한 이론이다. 부동산거래는 어느 일방이 높은 가격을 받으려 하는 반면, 상대방은 적게 주려고 하는 모순된 개념에서 출발하기 때문이다. 그에 대한 처방도 모순의 개념으로 대응하는 수밖에 없다.

작금의 우리나라 부동산중개시장의 여건은 많이 낙후돼 있는 게 사실이다. 공인중개사가 사람대접을 못받고 있는 현장이 여러 곳에서 목격된다. 곳곳에서 ‘선진국식 중개’ 운운하지만 아직은 시기상조다. 오히려 중진국 대열에도 들지 못하는 상황이란 것을 부동산중개를 해보면 쉽게 피부로 느낀다. 이를 타개하기 위해서라도 융통성과 정직성을 갖춘 공인중개사로 거듭나야만 한다.

공인중개사는 평상시 어떤 업무에서나 융통성이 있어야 된다. 여기서 융통성이라고 하는 것은 대단한 게 아니다. 그저 ‘일반상식’이라고 이해하면 된다.

부동산 분야에서는 전문지식보다 일반상식이 더 상위개념이다. 법보다 도덕이 우선인 것이다. ‘모든 결정은 일반상식의 테두리 안에서’라는 마음가짐은 고객에게 친근함을 주어 이내 매력적으로 어필하는 요소가 된다.

공인중개사는 비상시 정직해야 된다. 여기서 비상시라는 것도 대단한 순간을 말하는 게 아니다. 그저 ‘중요한 고비’라고 보면 된다.

예를 들면 거래당사자(고객)가 거래에 관해 어떤 결심을 할 때는 공인중개사의 조언 한마디를 듣고 싶어 한다. 조언자로서의 정직성을 기대하는 것이다. 한치의 가감도 없는 진실한 조언, 전문가의 의견을 듣고 싶은 게 인지상정이다. 이때 공인중개사가 참말을 하는 것인지, 거짓말을 하는 것인지는 고객이 먼저 안다. 무슨 분야에서든지 지성이면 감천인 것이다. 융통성을 ‘두터운 인간미’라고 표현한다면 정직성은 ‘선이 굵은 개성미’다.

대대적인 체질개선에 들어갈 때 

공인중개사는 고뇌하는 직업이다. 모순된 상황에서 양쪽 모두 만족하는 화합을 도출해야 하는 중차대한 위치에 있는 사람이다. 부동산중개를 주변의 자문 없이 혼자 수행할 수 있다면 이는 상당한 경지에 오른 것이다. 각계각층에 있는 사람들의 복잡한 이해관계를 원만하게 처리한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 항상 고뇌하면서 융통성과 정직성을 발휘, 고객만족을 이끌어내야 한다.

공인중개사는 세상을 간단명료하게 살아가는 법을 배우는 직업이다. 융통성과 정직성을 바탕으로 해당 부동산에 대해 간단명료한 답안을 내놓아야 하는 직업인 것이다.

최근 정부는 부동산 관련 제도에 대한 ‘체제정비’에 착수했다. 무척 다행스러운 일이다. 부조리한 거래 관행의 타파와 세제개혁이 그것이다. 이번에는 개혁의지가 확고한 듯하다. 그러나 오래된 폐습인 만큼 단숨에 성과를 기대하기는 어려울 것이다. 규제 일변도의 보호감호소에서 누더기 신세를 면치 못하고 있는 ‘부동산중개업법’도 머지않아 참신한 ‘공인중개사법’으로 새롭게 탄생하리라 기대된다.

부동산거래시장이 이제 여명기를 맞고 있다. 급한 발등의 불부터 끄고 보자는 식의 부동산시책이 남용되지 말아야 하는 것처럼, 우선 소나기는 피하고 보자는 식의 숨바꼭질도 없어져야 한다.

공인중개사도 마찬가지다. 체제정비에 걸맞은 체질개선을 준비해야 할 때다. 융통성과 정직성으로 체질개선에 동참하는 것이 ‘공인중개사’의 어깨에 걸린 시대의 소명이다. 프로중개사로 성공하는 비법 역시 이와 다르지 않다.

한경비즈니스