전국 땅값 동향, 토지 시장 주택 시장 차별화-서울 기획부동산 개발제한구역 투기, 집값 규제로 대체투자 땅값 상승 및 분양가 인상 등 부동산 정책 딜레마

[[에이전트]]

전국 땅값 동향, 토지 시장 주택 시장 차별화

-서울 기획부동산 개발제한구역 투기, 집값 규제로 대체투자 땅값 상승 및 분양가 인상 등 부동산 정책 딜레마

"곧 개발될 땅, 마지막 세일".. 서울로 옮겨붙는 기획부동산

올해 도봉구 도봉동 일대 개발제한구역
창동역 개발·GTX 미끼로 투자자 유혹
종로 평창동 등 매입가 4배 가격에 팔아
"등기부상 공유자 수 많으면 의심해야"

서울 성북구에 거주하는 김모씨는 최근 투자할만한 부동산을 찾던 중 한 블로그에서 개발 호재가 몰린 도봉구 도봉동 일대 땅을 저렴하게 판다는 내용을 접했다. 김씨가 전화로 자세히 묻자 부동산 개발업체 소속이라는 한 직원이 직접 찾아왔다. GTX 창동역과 창동역세권 개발지 인근 땅으로 서울에서 이만큼 저렴한 가격에 투자할 기회가 없다는 게 직원의 설명이었다. 솔깃해진 김씨는 물건이 거의 동나 마감이 임박했다는 얘기에 덜컥 계약부터 했다. 하지만 두 달여가 지나 인근 공인중개업소에 물어보니 해당 지역은 논밭으로 이뤄진 그린벨트(개발제한구역)로 개발과는 전혀 무관하다는 얘기를 들었다.

서울에서도 기획부동산으로 의심되는 사례가 나오고 있다. 그동안 그린벨트 해제, 택지 및 교통망 개발 호재 등을 미끼로 수도권 외곽인 경기도 인근에서 활개를 치던 기획부동산 업체의 부동산 사기 행위가 서서히 서울로 옮겨붙는 모습이다. 강화된 주택시장 규제로 땅 투자에 관심을 갖는 투자자들이 많아지자 이를 노린 일부 업체가 ‘묻지마식 다단계 토지 판촉 행위’를 일삼고 있어 투자자들의 주의가 요구되고 있다.

기획부동산으로 거래가 이뤄진 것으로 추정되는 서울 도봉구 도봉동 일대 현장 전경.(사진=김용운 기자)

◇지분 등기권자 수백여명 몰린 도봉구

이데일리가 토지건물 정보플랫폼 밸류맵에 의뢰한 결과 지난해 12월부터 올 3월까지 4개월간 서울에서 기획부동산으로 추정되는 토지 거래는 177건으로 집계됐다. 이는 같은 기간 토지 실거래 신고건수(1556건)의 11.4%에 해당하는 규모다.

기획부동산은 다수 업체가 특정 지역의 토지를 대량 매입해 해당 필지를 시세나 매수 가격 이상으로 여러 명에게 쪼개 되파는 것을 말한다. 주로 ‘00에셋플러스’, ‘00옥션’, ‘00경매’ 등을 회사 이름으로 쓰면서 부동산 개발 및 공급업자로 위장, 사업자 등록을 낸다. 이후 ‘그린벨트 해제’, ‘역세권 개발 및 광역교통망 개통 수혜지’ 등 각종 개발 호재를 내세워 ‘소액을 투자해도 크게 수익을 낼 수 있다’며 투자자를 유혹한다.

밸류맵은 △특정 업체 동일 필지 매달 거래 △규격화된 일정 토지 지분 거래 △동일 가격(3.3㎡) 지분 판매 등을 조건값으로 설정, 기획부동산의 매매패턴을 분석했다. 이 결과 서울 도봉구 도봉동 일대 한 지역(면적 약 56만㎡)에서만 수백 건의 지분 거래가 이뤄진 것으로 나타났다. 이 일대 △△번지, ○번지에서는 지난해부터 다수의 지분 거래가 이뤄져 이달 11일 현재 등기부상 지분권자가 각각 787명, 72명에 달한다. 이 곳은 현재 개발 제한구역으로 묶여 있다. △△번지는 3.3㎡당 땅 매입가가 3만1000원인데 현재 12만9000원에 판매 중이다. ○번지는 경매로 낙찰받은 금액(1만9000원)의 4배가 넘는 6만9000원에 토지 판촉 행위를 하고 있다. 등기부상 3.3㎡당 거래가격은 동일하고, 판매 필지 규모는 다소 차이가 있지만 165㎡(50평), 330㎡(100평), 660㎡(200평) 등 일정 단위로 쪼개 판 것으로 확인됐다.

토지 전문가로 본인을 소개한 자들이 광역급행철도(GTX) 개발과 도봉역 및 창동 역세권 개발, 물건지 인근 낙후지역 재개발(서울 관문도시 조성사업) 등을 내세워 해당 물건을 광고하고 있다. 도봉동에서 15년째 공인중개사를 운영하고 있는 한 대표는 “해당 물건지는 도봉역은 가까운 편이긴 하지만 개발이 예정된 창동역과는 차로도 이동하기 가깝지 않은 곳이다. 사람도 거의 살지 않고 대부분 임야로 이뤄져 거의 시골에 가깝다”며 “개발될 여력도 없고, 주변 개발에도 전혀 영향을 받지 않는 곳”이라고 말했다.

[이데일리 김다은 기자]

◇작년 이후 8곳 기획부동산 추정… “공유자 많으면 의심해야”

전국에서는 GTX, 남북경협 등 개발 호재가 많은 경기도 지역에서 기획부동산 추정 거래건수가 가장 많았다. 실제 경기도 토지 거래량(43,764건) 대비 16.9%로 전국 평균 대비 3배 가량 높았다.

개발할 땅이 상대적으로 부족하고 땅값이 비싸 매매거래는 많지 않았지만 서울도 꾸준히 기획부동산의 표적이었다. 지난해 이후로 서울 지역에서 기획부동산으로 추정되는 사례는 △은평구 구산동(지분권자 168명) △노원구 하계동(지분권자 50명) △금천구 시흥동(지분권자 49명) △구로구 궁동(지분권자 156명) △종로구 평창동(지분권자 177명) △광진구 중곡동(구역별 총 지분권자 296명) 등이다. 이들 지역은 경매 및 공매 낙찰을 받거나 업체 간 지분거래 이후에 투자자들을 대량 모집하는 방식을 취했다.

업계 한 관계자는 “기획부동산서 단기 계약직 알바를 대량으로 채용해 투자자들을 직접 찾아 계약서를 받으면서 계약 전에는 구체적이 지번을 주지 않는 경우가 많다”며 “매매거래 후 시세가 올랐다고 해도 정작 사려는 사람이 없는데다 공유물을 처분하거나 변경하려고 해도 보유자 전원의 동의를 받아야 해서 있으나마나한 땅이 되는 경우가 많다”고 말했다.

이창동 밸류맵 책임연구원은 “도로나 대지 1종 주거지역을 제외하고 기획부동산을 추산한 보수적인 데이터이기 때문에 실제 부동산 사기는 훨씬 더 많을 것”이라며 “토지 매매가격이 일정 폭 이상 뛰거나 공유인 수가 많으면 먼저 의심할 필요가 있다”고 조언했다.

[이데일리 김기덕 기자]

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땅값 고공행진에..자투리 땅도 '완판'
LH 3년이상 안팔린 필지
작년에 1000곳 이상 팔려
단독주택 인기가 한몫

경기도 양주시 광사동 소재 단독주택 용지(213.7㎡)가 7년 만에 개인에게 팔렸다. 한국토지주택공사(LH)가 양주 고읍지구에서 2012년 1월부터 공급에 착수했는데, 올해 1월이 돼서야 주인을 찾게 됐다. 양주에서 최근 7호선 연장과 GTX-C노선 등 교통 호재를 맞아 오랜 기간 안 팔렸던 땅마저 팔린 것이다.

집값이 하락세로 돌아서고, 지방 곳곳이 미분양 주택으로 몸살을 앓는 가운데서도 땅값이 고공 행진을 멈추지 않자 수년간 인기가 없어 팔리지 않았던 애물단지 땅이 속속 팔려나간 것으로 나타났다. LH의 토지 공급이 줄어든 가운데 땅값 상승에 대한 기대감은 식지 않았기 때문이다. 특히 개인이 지난해 LH에서 단독주택 용지를 많이 산 것으로 나타나 부동산 시장 유동성은 여전하다는 것을 증명하고 있다는 분석이다.

18일 LH에 따르면 지난해 12월 말 기준 3년 넘게 안 팔린 장기 미매각 토지는 1549필지로 2016년 3113필지, 2017년 2480필지에 비해 대폭 줄어들었다. 작년에 비해서는 60%, 재작년 대비로는 절반 수준으로 확 줄었다. 전체 토지에서 장기 미매각 토지가 차지하는 비율을 따져봐도 2018년 말은 15.8%로 2016년 23.5%, 2017년 24.4%에 비해 크게 낮아졌다. 수년간 안 팔리던 해묵은 땅이 이례적으로 빠르게 팔렸다는 의미다.

LH의 장기 미매각 토지란 최초 공급 착수 후 3년 이상이 지난 토지다. 3년 넘게 땅 주인을 못 찾은 매물이다.

LH가 공급하는 택지는 교통 등 기반시설, 생활 인프라스트럭처가 구성돼 있어 인기가 높은 게 일반적이다. 하지만 장기 미매각 토지가 생기는 까닭은 해당 지역의 공급 과다, 교통망 확충 지연, 높은 가격 등 매력이 약한 땅이기 때문이다. 이런 땅은 한번 미분양으로 남으면 길게는 7~8년씩 안 팔리고 남는 애물단지다.

이런 애물단지 토지마저 속속 팔린 데는 토지 시장 호황이 한몫했다. 전국 토지가격은 2010년 11월 이후 100개월째 오름세다. 국토교통부와 한국감정원에 따르면 올해 2월 전국 토지가격은 1월 대비 0.265% 상승한 것으로 집계됐다. 1월(0.314%)에 비해 상승 폭이 다소 감소했지만 하락세를 띠고 있는 집값과는 상반된 흐름이다.

토지 수요자별로 보면 개인이 단독주택 용지를 구입한 게 대부분이다. 2017년 말 기준 장기 미매각 토지는 총 2480필지로 단독주택 용지 1193필지, 산업용지 444필지, 상업용지 237필지 등이었다. 반면 지난해 말 기준으로 장기 미매각 토지 총 1549필지 가운데 단독주택 용지 397필지, 산업용지 387필지, 상업용지는 196필지로 줄어들었다. 특히 오래 안 팔리던 단독주택 용지가 2017년 1193필지에서 지난해 397필지로 대폭 줄었다. 최근 수년간 LH 토지 공급이 감소한 것도 이유 중 하나다. LH의 토지 공급 물량은 매년 지속 감소해 왔다. 매각 가능한 토지는 2016년 1만3256필지, 2017년 1만162필지, 2018년 9803필지로 감소했다.

[박윤예 기자]

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집값 누르니 땅값↑, 다시 집값 상승 부메랑되나..부동산 '딜레마'
전국 땅값 100개월째 상승..광주>세종>대구 순
주택시장 가수요 이전, 역대급 토지보상 등 탓
"정부 집값 잡기 몰두..수요분산 등 정책전환 필요"

전국 토지시장이 100개월 연속 그침 없는 상승세를 지속하며, 주택시장과 차별화되는 양상을 보이고 있다.

주택시장은 정부의 강력한 대출규제와 3기 신도시 공급 정책으로 실수요를 중심으로 시장이 재편되는 양상이다.

하지만 이 같은 상황에 오히려 토지시장의 가수요를 촉발되고 있다. 지역균형개발이라는 정책 기조 상황에 전국에서 개발 사업이 추진되고, 토지수용에 따른 보상이 이뤄져 다시 땅값이 뛰는 것이다.땅값 상승은 건축의 '재료비' 상승을 가져오고, 이는 결국 분양가 상승으로 나타나 주택시장으로 전이된다.

27일 한국감정원 전국지가변동률조사에 따르면 전국 땅값은 2월에도 상승하며, 지난 2010년 11월 이후 그침 없는 상승세를 이어가고 있다. 상승폭은 지난 2017년 2월(0.231%) 이래 최근 2년간 가장 낮았다.

시·도별로는 광주가 0.407%로 가장 높고, 이어 세종(0.333%), 대구(0.325%), 인천(0.317%), 경기(0.313%), 부산(0.312%), 전남(0.311%) 등 순이다. 서울도 0.275% 상승했다. 반면 경남(0.072%), 제주(0.121%), 경북(0.174%) 등 순으로 상승세가 미약하지만 전국적으로 오름세다.

땅값이 지속 상승하는 원인 중 하나는 지역별로 추진되는 개발사업과 사업에 대한 기대감이 배경으로 지목된다.

실제로 개발사업이 있는 곳은 어김없이 땅값이 상승했다. 지난달 전국에서 땅값이 가장 많이 오른 자치구는 경기 용인시 처인구(0.785%)로, 수도권광역급행철도(GTX) A노선 착공에 따른 개발호재의 영향을 받았다.전남 나주(0.505%)도 한전공대 개발호재, 부산 해운대구(0.491%)는 LCT 개발 등 호재의 영향을 받았다.

반대로 접경지역의 경우 남북관계가 경색되는듯 하자 상승세가 지지부진하다. 파주(0.26%), 고성(0.276%), 연천(0.245%) 등 여전히 상승세는 유지하지만, 평균을 밑돌며 전년만 못한 상승폭이 그쳤다.

한편으로는 주택시장 규제 강화로 인한 반사이익의 영향도 있다. 특히 막대한 금액의 토지 보상금이 토지시장에 몰리며 가수요를 유발 시키고 있다.부동산개발플랫폼 지존에 따르면 올해 토지수용에 따른 보상금 지금예정액은 22조원으로, 지난 2010년(25조원) 이후 9년만에 최대 규모다. 토지수용에 따른 보상금은 다시 인근 토지시장으로 유입되는 경향이 있어 땅값을 부풀리는 기능을 한다.

땅값이 상승하면 자연 집값도 영향을 받는다. 특히 아파트보다는 집값에서 땅이 차지하는 비중이 큰 단독주택에 미치는 영향이 크다. 또 신규 아파트 분양가도 땅값 상승의 영향을 받는다. 아파트 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 가장 크기 때문이다. 땅값이 움직이면서 인근 주택가격도 덩달아 뛰는 '도미노' 현상이다.

일각에서는 정부가 집값 잡기에만 몰두하다 보니, 집값의 원재료격인 토지시장을 놓치고 있다는 지적도 있다.

정부가 밝힌 올해 공시지가 현실화율(시세 대비 공시지가)은 표준지 기준 64.8%로 전년보다 2.2%포인트 높아졌지만, 아
파트를 포함한 공동주택 68.1%에 미치지 못하고 있다. 정부가 1989년 토지초과이득세·택지소유상한제·개발이익환수 등 토지공개념 3법을 도입했지만 여전히 불로소득을 환수할 수 있는 공평 과세가 자리잡지 못하고 있는 이유는 이 때문이다.

부동산을 보유하고 있을 때 내는 세금보다, 거래했을 때 내는 세금이 더 크기 때문에 사실상 정부가 불로소득을 권장하는 셈이다. 결국 이는 토지를 보유하게 만드는 요인이 되면서, 시중에 토지 공급을 줄이고 결과적으로 가격 하락을 막기도 한다.

권대중 명지대 교수는 "정부의 부동산 정책과 규제는 주택시장에만 집중돼 있다"면서 "주택의 원가를 결정 짓는 토지시장에 대한 정책 개발에 나서야 한다"고 말했다.그는 "보다 적극적인 택지 공급과 수요 분산 정책 등이 필요하다"고 덧붙였다.

다만 토지정책이 오히려 가격 상승세를 유발시킬 수도 있다는 점에서 신중해야 한다는 지적도 있다. 실제로 지난해 말 하남시(0.575%), 과천시(0.46%), 남양주시(0.426%), 인천 계양구(0.424%) 등 수도권 3기 신도시 예정지로 발표된 지역은 상승폭이 상대적으로 크다.하지만 그럼에도 공공택지지구 예정지 주민들의 '헐값 보상'이라는 반발이 거세다.

지존 신태수 대표는 "수도권은 현재 주택시장으로 갔어야 할 투기수요가 주택경기 침체와 어마어마한 토지보상으로 토지시장에 몰리고 있다"면서 "이는 다시 수도권 분양시장에 영향을 주면서 집값을 밀어 올리는 등 딜레마를 야기하고 있다"고 말했다.

【서울=뉴시스】이인준 기자

아름다운2019.04.18.05:53
기획부동산 투기꾼들
전부 잡아서 생매장 해라.
한국 핵쓰레기들이다.

이병희2019.04.18.05:57
기획부동산업자는
국민경제
교란사범

hollelrrttoo2019.04.18.07:04
인구는 준다고하고 사실 줄었고 서울도 천지가 아파트ㆍ 대체 인구에 맞게 땅도 부족하지도 않는데 집값이 왜 그러는지  이제 짓는 아파트는 신혼부부나 무주택자를 위해서 짓는게 맞지 않나 싶다

knite2019.04.18.08:30
기획부동산  사기야

정헌근2019.04.18.09:14
기획부동산은 사기꾼들이다

사공2019.04.18.07:33
기획부동산, 쪽집게 강사들 이넘들 모두가 부동산 적폐들이다. 정부는 이들을 엄단해야 한다.

hayarobi2019.04.18.07:47
기획부동산 사기꾼들 중형에 처하고
싸다고 솔깃하지마라 싼것엔 반드시 이유가 따른다

붕날라차뿌까2019.04.18.07:47
우리나라 초대형 기획부동산 엘에이치공사

자연인2019.04.18.05:55
Gtx 속지마라... 팔때만 반짝한다...

섬진강 아이2019.04.18.09:49
기획부동산 업자들은 100% 사기꾼들이다.

류용석2019.04.18.08:49
우이경전철 정류장이 우리집1분거리에 생겨도 집땅값 알올랐다 왜? 기획부동산 사기꾼들이 안들어와서 이제 알겠냐!!

오만선2019.04.18.07:54
부동산 투기에  몰두한  한국기업  경쟁력 없다고 설래발 친다  너무 쉽게만 세상 살려면 안되지   제품개발에  신경써라  투기 멀리하고

영심이2019.04.18.07:46
기횝 부동산 없애는 방법만이 주거 안정 되는길

최영길2019.04.19.08:00
좋은 기사

저언덕2019.04.18.07:52
요즘에도
기획부동산에
넘어가는사람들이
있다는게 신기할뿐이다
경제적여유있는사람들
대부분 어리석지않는데

비너스2019.04.18.06:46
부동산펌푸 선동질 전문지 또시작  이기사 반대로 생각하면 사기 안당한다 이젠 유트브에서  참조해라

changkysn2019.04.19.18:08

1) 땅이 필요없는 3차,4차 산업으로 대폭적인 이동 !

2) 사업부진과 해외 이전으로 빈공장들 점점 증가 !

3) 엄청난 수의 미분양 아파트 !

4) 40대 이하 인터넷 구매로 상점 쇠락 !

5) 급격한 인구감소 !

6) 농촌의 피폐화 및 노령화로 노는 땅 증가!

어떻게 땅값이 오른다는 것인지 !

병화2019.04.19.16:45
부동산 투기꾼들이 전국을 땅투기장으로 만드는구나.
청와대 문재인 대통령님, 국토부장관님과 국세청 관계자분들....
국민들은 더욱 경력하고 개혁적인 부동산 추가 대책을 기대합니다.

승승장고8시간전
내돈 2억갖고 8억대출받아 10억짜리 땅사면 8억대출금은 뭐로 갚아 ~ 사둔땅이 10년안에 10배 뛰면 100억 될까.

달빛 사냥
국토의 균형 개발이 어느 정도 잘 진척되어 가는지?
이런, 기사들을 써라.

kims 2019.04.19.21:54
아파트는 의식주에 직접적이고, 땅은 돈이 넘치고 필요한 사람이나 관심가질 것이니  . . .

불끈호랭이
아니..집값은 그렇다해도 땅값을 어느 정부가 잡을수 있다는건가??
공산당이 아니면 영원 불변한 땅값을 어떻게 잡는다는 발상을 하는거지...당연히 오르는 것을...
지구가 자전 공전하는걸 바꾸겠다는 것과 같은 발상 아닌가??

강희봉
무슨 땅값이  올랐냐  떨어졌다  기레기야

이데
그건 당연한거 아냐?
좁은 땅덩어리에서?

간장인형
이 좁은 땅덩어리에 매년 오르는걸 어케막냐 걍 놔둬라 시장이 가격을 만드는거다

이동우
집에 대해서는 기득권  포기하고  입지 좋은곳에 싸게 많이 공급 하면 된다 저출산  대책이라고 쓸데 없는 곳에 돈 쓰지 말고 불합리한 10년 공임 분양가나 해결해라

Hay you bb
자유경제 시장경제를 '잡는다?'  여기가 중국이냐?    사회주의 경제를 추구하는거냐?  또라이들~~~    정책으로  경제를 잡는다?

rnjsdlsrl
집값 땅값은  풍선 누르기와 같은거다.
한쪽을 누르면   다른한쪽이 불거진다.

역쉬나
대출만 규제해서 막고 그냥 정부에서는 손놔요..

동판  
땅값오르고,윈자재값오로고,인건비오르면 당연히 분양가 오르겠지.

김태규
그래 이 참에 땅값도 잡으면 되겠네. 땅값오르니 서울 집값 풀어달라는 바보 기자는 아니시죠?  이제 토지 공개념을 헌법에 명시하자는 말이지?

무지개
시장자율에 맡겨라

칼리 피오리나
광주는 아파트 값 오르고, 땅 값도 오르고, 투기지역 지정도 안 되고  참  거시기 하다

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[어쩌다 중개사]

잘보고갑니다..

[똑순언니]

내용 잘 보고 갑니다.

[희망의 증거]

감사합니다.