서울 서남권의 관악구, 동작구는 한강이남 및 강남권과 인접한 좋은 입지에도 불구하고 상대적으로 주택 가격 수준이 강남권에 비해서 낮은 편이다. 아무래도 강남권에 비하면 대중 교통이 불편하고 혼잡하며, 낡은 주택가도 많아서 최근 재개발 사업이 속속 진행되고는 있지만 여전히 사람들에게 최상의 주거지역으로 인식되지 못하기 때문이다. 특히 관악산 조망이 탁월한 관악구는 과거 난곡 판자촌 이미지가 오랫동안 기억되고 있다.
하지만 동작, 관악구 일대가 달라지고 있다. 교통 개선, 재개발 사업 등으로 과거의 부정적인 이미지를 벗고 새롭게 거듭날 준비를 하고 있다. 동작구는 지하철 9호선(2009년 개통) 1단계 사업으로 강서~강남을 연결하는 역할을 담당하게 되며, 관악구는 재개발 대단지 아파트 입주 박차, 관악산과 우면산을 경유하는 강남순환고속도로, GRT 경전철 도입 등으로 교통 문제, 지역 이미지 개선이 실현되고 있다. 또한 동작구 노량진, 흑석뉴타운, 관악구 신림뉴타운 지정으로 주거 환경도 크게 개선될 전망으로 수요자들의 기대를 모으고 있다.
이에 따라 올 한해 아파트 가격도 가파른 상승세를 보였다. 연 초 대비 11월 17일 현재 시세 기준으로 동작구가 29% 매매 상승률을 보이며 서울 25개 구 중에서 5위를, 관악구가 25% 상승률을 기록해 8위를 기록했다.
● 관악구, 서초구 인접한 남현동 일대 평당가격 비싸 = 관악구는 강남권과 인접한 거리에 따라 아파트 값이 차이가 난다. 서초 방배, 동작 사당과 인접한 남현동은 평당 매매가격이 평균 1,236만원으로 가장 비싸다. 다음으로 대단지 재개발 아파트가 밀집된 봉천동이 1,183만원 수준에 형성되어 있다. 상권이 발달한 신림동은 1,052만원에 형성되어 있으며, 특히 입주 2년 대단지 신림푸르지오(총 1,456가구) 51평형대 이상은 평당 1,490만원으로 관악구에서 가장 비싸다.
● 동작구, 한강조망-지하철9호선 호재로 흑석동 가격 높아 = 동작구는 지하철 9호선 호재에다 한강과 가까운 흑석동이 평당 매매가 1,675만원대로 가장 높은 수준이다. 다음으로 상도동이 1,532만원, 동작동 1,428만원, 사당동 1,354만원, 본동 1,347만원, 노량진동 1,345만원, 대방동 1,334만원, 신대방동 1,267만원 등의 순이다.
○ 관악구 : 봉천동 재개발 대단지, 경전철 수혜 단지 유망
지하철 2호선과 7호선 사이에 위치한 관악구는 재개발 대단지 아파트가 많은 것이 장점이다. 단지 규모가 워낙 크다 보니 지하철 역까지 거리는 다소 차이가 있지만 대단지가 갖고 있는 놀이터, 운동시설 등 부대시설을 다양하게 누릴 수 있다. 또한 관악산 조망과 경전철 수혜 지역도 추천 대상이다.
관악구의 자랑거리인 신교통수단 GRT(경전철)은 2008년 7월경 개통될 예정이다. 신림동 난향초교에서 출발, 난곡길을 따라 난곡우체국, 난곡사거리를 거쳐 지하철 2호선 신대방역까지 연결된다. 최근에는 신대방역에서 보라매까지 노선을 추가 연장하는 방안도 지자체가 검토 중이다.
봉천동 관악드림타운(삼성,동아) 단지는 총 5,387가구로 2001년도에 입주했다. 33평형이 4억~4억8천만원, 38평형이 4억5천~5억3천만원, 42평형은 6억~6억5천만원 선이다. 반면 인접한 동부센트레빌은 총 487가구로 단지 규모가 좀 작지만 관악드림타운보다 평당 100만원 가량 시세가 저렴하다.
봉천동 관악푸르지오는 총 2,496가구로 24평형 시세가 2억5천~3억1천만원, 32평형이 3억8천~5억1천만원이다. 42평형은 4억8천~6억7천만원이다. 지하철 2호선 서울대입구역, 7호선 숭실대입구역이 도보로 10분 가량 소요된다.
경전철 수혜지역으로는 신림동에서 최근에 입주한 관악산휴먼시아(총 3,322가구), 삼성산주공3단지를 꼽을 수 있다. 또한 관악한 조망도 탁월하다. 삼성산주공3단지는 총 1,482가구로 2000년도에 입주했다. 하지만 당장은 지하철 역까지 마을버스를 이용해야 한다.
남현동 일대는 서초 방배동과 가깝고, 새아파트 위주로 일대가 구성돼 있다는 장점은 있지만 단지 규모가 대부분 200가구 안팎이다. 남현동 사당우림루미아트는 총 174가구로 시세는 31평형이 4억5백~4억3천5백만원에 형성되어 있다.
○ 동작구 : 노량진, 흑석뉴타운, 한강조망, 지하철 9호선 호재 풍부
동작구는 흑석뉴타운 인근의 올림픽대로, 남부순환도로를 통해 강남,북 접근성이 모두 뛰어나다. 여기에 지하철 9호선까지 향후 개통되면 강남권 및 여의도까지 이어주는 징검다리 역할까지 하게 된다. 강남권 및 도심 직장인 실수요자에겐 최적의 위치이다.
지하철 9호선 1단계는 김포공항~노량진~강남대로를 잇는 사업으로 2009년 개통 예정이다. 그 외 2차 노량진 및 3차 흑석 뉴타운 지역 지정과 함께 최근에는 재정비촉진지구로까지 지정돼 동작구 전반으로 주거 환경 개선 사업이 이어지고 있다. 본동, 노량진동, 흑석동 일대 주변 아파트 및 주택들이 주요 수혜 대상이다.
우선 노량진, 흑석뉴타운 주변에 위치한 아파트들이 실수요자들의 1순위 관심 단지인데, 흑석뉴타운 수혜 단지로는 동작구를 대표하는 상도동에 위치한 총 2,768가구의 래미안삼성1~3차를 살펴볼 수 있다. 래미안삼성1~3차는 지하철 7호선 숭실대입구역을 도보로 이용 가능하며, 숭실대학교가 바로 옆에 위치해 숭실대 운동장을 함께 이용할 수 있다. 시세는 23평형이 3억1천~3억8천만원, 32평형이 5억9천~6억6천만원으로 다소 높은 편이다. 그 외 주변의 입주 2~4년차 새아파트들도 추천 대상이다.
중앙대를 끼고 있는 흑석뉴타운 주변 아파트로는 동양메이저(총 423가구), 유앤미(총 206가구), 청호(총 346가구) 단지 등이 있다. 본동 경동윈츠리버(총 272가구) 도 살펴볼 만 하다. 이 곳은 지하철 9호선 노량진수원지역(가칭) 이 개통되면 도보로 이용 가능할 것으로 보인다. 단 단지규모가 소형인 점이 아쉽다.
한강변에 위치해 한강조망이 가능한 명수대현대(총 660가구), 한강현대(총 960가구)는 지하철 9호선 중앙대입구사거리역(가칭)이 개통되면 도보로 5분이면 이용이 가능하다. 명수대현대 시세는 28평형이 4억5천~4억8천만원, 31평형이 5억5천~5억7천만원이다. 한강현대는 28평형이 4억~4억5천만원, 32평형이 6억~6억5천만원에 시세가 형성되어 있다.
노량진 뉴타운과 흑석뉴타운 중간에 위치한 노량진동 일대 아파트도 뉴타운 수혜 단지이다. 이 중 신동아리버파크는 총 2,621가구로 규모가 가장 크다. 입주는 5년차. 그 외 입주한 지 10년 정도가 된 상도건영(총 1,376가구), 우성(총 901가구) 등도 살펴볼 만 하다. 시세는 흑석뉴타운 주변 아파트 보다 평당 100~300만원 가량 저렴하게 형성되어 있는데, 신동아리버파크 33평형이 4억2천~5억6천만원, 상도건영 33평형이 4억3천~5억1천만원, 우성 33평형은 4억~5억원 선에 시세가 형성되어 있다.
● 관악, 동작 개발 수혜단지 노려라 = 서울 서남권의 대표적인 주거지역으로 거듭나고 있는 관악, 동작구는 아직은 교통이 불편한 편이고 주변 주거환경도 잘 정비가 되지 않았다. 하지만 강남권에 접한 입지적 장점과 서쪽으로 금천, 구로에 들어서는 벤처타운에서 유입되는 직장인 수요 증가에 따라 실수요가 지속적으로 늘어나고 있다.
따라서 관악구와 동작구에서 대중교통이 크게 개선되는 지역, 개발호재 지역의 대단지 새아파트들은 투자성이 높은 편이다. 관악구의 재개발 대단지 및 경전철, 신림뉴타운 수혜 단지, 그리고 동작구에서는 노량진, 흑석뉴타운, 지하철 9호선 수혜 단지를 선별해 내집마련 및 투자를 고려해 볼 만 하다.
출처 : [부동산114] 부동산 고수vs초보>서울 서남권아파트 집중분석 (펌) /donkey/2006.12.11
(모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7+NATE)
:: 기분 좋습니다... 이렇게 여기 저기서 우리 아파트를 추천하니.. ^^
첫댓글 기분좋네요^^