관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 위반 사례 - 계약 당사자 구별

[현둥이]

공동주택관리법 시행령 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 제1항

① 법 제25조에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의는 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정(계약의 체결을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하고 집행해야 한다.

1. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항

가. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

나. 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득(제29조의3제1항 각 호의 시설의 임대에 따른 잡수입의 취득은 제외한다), 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

2. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항

가. 법 제38조제1항에 따른 하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사

나. 사업주체로부터 지급받은 공동주택 공용부분의 하자보수비용 을 사용하여 보수하는 공사

3. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 다음 각 목의 사항

가. 장기수선충당금을 사용하는 공사

나. 전기안전관리(「전기안전관리법」 제22조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말한다)를 위한 용역

상기 법령에서는 아파트 시설 유지관리업무상 필요한 용역 및 공사업체의 사업자 선정과정에서 "누가 사업자를 선정하고 계약서상의 당사자가 되는가"를 정하고 있습니다.

다시 말해 상기 법령에서(위탁관리의 경우) '관리주체가 사업자를 선정~ 사항'의 용역 및 공사 등의 업체선정과 계약서의 당사자 자격은 관리주체이며

'입주자대표회의가 사업자를 선정~ 사항'의 용역 및 공사 등의 업체선정과 계약서의 당사자 자격은 입주자대표회의 입니다.

따라서 입주자대표회의에서 주의해야 할 것은

하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사, 사업주체로부터 지급받은 공동주택 공용부분의 하자보수비용 을 사용하여 보수하는 공사, 장기수선충당금을 사용하는 공사, 전기안전관리(「전기안전관리법」 제22조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말한다)를 위한 용역, 주택관리업자와의 위탁관리용역 계약은 반드시 입주자대표회의를 열어 구성원의 과반수 이상 찬성 결의로 업체를 최종 선정해야 합니다.

입주자대표회장 1인 또는 구성원 중 몇 명만 모여 회의를 열지 않고 사업자를 선정하는 경우에는 상기 법령의 위반입니다.

더불어 입주자대표회의를 열어 구성원 과반수이상의 찬성으로 가결을 받아 사업자를 선정했다고 하더라도, 해당 계약의 당사자는 당연히 입주자대표회의가 되어야 하는데 관리사무소장이 계약서의 당사자가 되는 경우도 문제가 됩니다.