어제 석간에 나온 내용들입니다.
오늘 아침 서울 경제는 올 집값이 작년대비 11% 상승일거라는 제목의
기사를 내보냈군요. 6월이후 1.7% 내려하반기에는 안정세로
갈거라는군요. 또 단독,연립주택 값 상승률이 IMF 이후 처음으로
아파트를 앞질렀다는 기사도 보입니다.
집값, 7월에 내린다? 9월에 오른다?
출처: 서울경제신문 2002.5.28 16:29
- 횡보국면 지속이냐 상승·하락이냐...서울·수도권 중개업계 예측 제각각
'실거래 실종, 상승재료 약발 감소' 등에 서울 등 수도권 아파트 값이 소폭의 상승·하락을 거듭하는 보합국면이 지속되면서 향후 집값 추이에 관심이 쏠리고 있다.
가격상승 기대심리가 한결 수그러들고 시세차익을 노린 투자형 수요 역시 자취를 감췄으나 당초 예상과 달리 아파트 값이 하락국면에 진입했다는 뚜렷한 징후가 발견되지 않고 있는 것이다.
28일 서울 등 수도권 중개업소에 따르면 소폭의 상승·하락을 반복하면서 집값의 횡보국면이 상당기간 지속되자 7월 하락설, 9월 상승설 등 다양한 예측이 쏟아져 나오고 있다.
◇ 눈치보기 속 보합장세=강남·강북·신도시·수도권 주택시장의 공통된 특징은 매도·매수자간 눈치작전이 치열한 가운데 가격은 보합세를 유지하고 있다는 점이다. 단지별로 개별재료에 따라 500만~1,000만원 정도 상승·하락장만 연출되고 있을 뿐이다.
실제 강남구 개포·논현·대치동, 서초구 반포·잠원동 등 강남권 인기주거단지의 경우 사자 세력도 없을 뿐더러 팔자 세력도 올 초에 비해 큰 차이가 없다. 이 일대 중개업소에 따르면 매수자는 급매물 아니면 거들떠 보지도 않은 반면 매도자는 호가 이하로 매물을 거의 내놓지 않고 있다.
마포·용산구 등 강북권도 예외는 아니다. 호가의 90∼95%선에 실거래가 간혹 이뤄지고 있으나 매도호가의 강보합세가 지속되고 있다. 분당·일산 등 신도시도 거래는 중단된 상태지만 급히 팔겠다고 나서는 사람도, 흥정을 해서 가격을 깍아 사겠다는 수요자도 찾아볼 수 없다.
◇ 7월 하락설·9월 상승설=횡보국면이 이처럼 연출되고 있는 것에 대해 일선 중개업소에서는 고금리·신규 분양가 및 재건축 규제 등의 여파가 시장에 아직까지 영향을 미치지 않고 있다는 점을 꼽는다.
매수자들은 시간이 지나면 이 같은 재료가 아파트 값 하락을 가속화할 것으로 기대하고 있다. 반면 매도자들은 악재가 공개된 상황에서 주택시장 열기가 수그러들지 않고 있다는 점을 들어 가격 하락은 없을 것으로 내다보고 있는 것이다.
일선 중개업소 시각 역시 양분돼 있다. 하반기께 들면서 이들 재료가 시장에 영향을 미치면서 가격이 하락국면에 들어설 것이라는 주장이 그것. 다른 한편에서는 현재의 가격 횡보국면을 고려해 볼 때 조만간 매수세가 달려 붙고 그에 따라 이사철이 시작되는 9월께 또 한 차례 가격이 오를 것으로 전망하고 있다.
서초구 반포동 주홍공인 홍은철씨는 "정부의 잇단 규제로 인해 3대 호재가 악재로 돌변했다"며 "지방선거·대선 등에 대비한 각종 서민정책이 나올 것으로 보이는 7월부터 가격이 하락할 것으로 보인다"고 전망했다.
용산구 동부이촌동 학사공인 최영철씨는 "투자수요는 사라졌으나 오히려 실수요층은더 두터워진 것을 알 수 있다"며 "현재까지 이들 재료가 당초 예상했던 것보다 주택시장에 영향을 미치지 않고 있다는 점을 감안해 볼 때 추가 가격 상승 가능성도 높다"고 설명했다.
서울 5차 아파트 분양가, 평당 10만원 내린다
출처: 한국경제신문 2002.5.28 17:07
- 서울시가 해당구청 통해 내린 분양가 조정권고를 대다수 건설업체들이 수용...업
체들은 분양가 낮추면서도 시민단체의 분양가 평가 기준에 문제점이 있다고 주장,
논란 가시지 않을 전망
서울시가 해당구청을 통해 내린 분양가 조정권고를 대다수의 건설업체들이 수용, 5차 동시분양 아파트의 분양가가 당초보다 평당 10만원 정도 내릴 것으로 보인다.
28일 업계에 따르면 5차 동시분양에서 분양가 조정권고를 받은 11개 건설사 중 서초구 방배동 현대, 은평구 신사동 대주를 제외한 나머지 업체들이 3백만원 안팎의 분양가 하향조정을 결정했다.
일단 30일 모집공고일을 앞두고 이날 오전까지 분양가 조정 대상 건설업체들은 해당 구청에 분양가에 대한 자료를 제출했다.
하지만 업체들은 분양가를 낮추면서도 시민단체의 분양가 평가 기준에 문제점이 있다고 주장, 논란이 가시지 않을 전망이다.
지방 아파트도 '과다 분양가' 심각
출처: 내외경제신문 2002.5.28 09:48
- 대부분의 지방 아파트 분양가가 주변시세보다 높은 가격에 분양되고 있어 전국적
인 아파트값 동반상승을 부추기고 있는 것으로 나타남
- 지난해 7월 이후 인천 제외한 비수도권에 분양된 86개 단지 대상으로 분양가와 주
변시세 비교 결과 87.2%인 75개 단지가 시세보다 높은 가격에 분양
대부분의 지방 아파트 분양가가 주변시세보다 높은 가격에 분양되고 있어 전국적인 아파트값 동반상승을 부추기고 있는 것으로 나타났다.
부동산정보 전문 업체인 부동산114는 28일 지난해 7월 이후 인천을 제외한 비수도권에 분양된 86개 지방 아파트 단지를 대상으로 분양가와 주변시세를 비교한 결과 87.2%인 75개 단지가 시세보다 높은 가격에 분양 된 것으로 조사됐다고 밝혔다.
시세보다 낮게 분양된 것으로 조사된 나머지 11개 단지도 2곳을 제외한 9곳의 분양가가 인근시세의 90%를 넘은 것으로 드러나 업체들의 과도한 분양가 인상논란이 전국적인 현상인 것으로 나타났다.
부동산114에 따르면 조사대상 단지 중에 분양가가 시세보다 10∼20% 높게 책정된 곳이 17곳으로 가장 많았고 시세보다 20∼30%, 40∼50% 높은 곳이 각각 12곳, 30∼40%가 11곳, 0∼10%가 9곳이었으며 50% 이상 높게 책정 된 곳도 14곳에 달했다.
지역별로는 부산이 조사대상 30개 단지 중에 4개를 제외한 26개 단지의 분양가가 시세보다 높았으며 경남은 13곳 중 12곳, 천안을 중심으로 한 충남은 12곳 중 11곳, 대구는 10곳 중 8곳이 주변보다 분양가가 높았다.
주택업체들은 이에 대해 지방 분양시장 침체로 그 동안 묵혀둔 땅이 많았던 데다 아파트 차별화 경쟁에 따른 마감재 고급화 등이 분양가 인상 요인으로 작용하고 있다고 설명했다. 업계 관계자는 "지방에서 현재 분양이 활발한 곳의 경우 업체들이 외환위기 전에 보유했던 땅인 경우가 대부분"이라며 "토지 보유에 따른 금융비용에다 최근 몇 년 동안 업그레이드된 아파트 수준을 고려할 경우 분양가가 오를 수밖에 없다"고 말했다.
그러나 이번 조사결과는 분양가 인상이 극심했던 서울·경기 지역 못지 않게 지방 분양시장도 분양가가 급속도로 상승하고 있다는 점을 보여 주는 것으로 이에 대한 적절한 점검 및 대응책 마련이 필요하다는 지적이다.
강남 재건축 급매물 사라져
출처: 매일경제신문 2002.5.28 17:25
- 양도세 기준시가 상향조정 후 약세 보이던 강남 일대 재건축아파트 값이 오름세
반전
- 잠실, 개포, 가락 등 나머지 강남 재건축단지에서도 급매물을 찾기 어렵고 가격도
열흘 전보다 1000만∼2000만원씩 상승
지난 4월 양도세 기준시가 상향조정 후 약세를 보이던 강남 일대 재건축아파트 값이 오름세로 반전됐다.
반포 3단지 25평형 아파트값은 최근 열흘 사이에 최고 3000만원이나 올랐다. 잠실, 개포, 가락 등 나머지 강남 재건축단지에서도 급매물을 찾기 어렵다. 가격도 열흘 전보다 1000만∼2000만원씩 상승했다.
28일 반포 3단지 인근 주공공인 관계자는 "1∼2주 전부터 매매가 늘어 나며 급매물이 대부분 소진돼 싼 매물을 찾는 수요자에게는 물건을 못 구해 주고 있다"고 말했다.
반포 3단지 25평은 지난 3월 중순 최고 6억8500만원까지 올랐다가 기준시가 상향조정 후 매수주문이 뚝 끊어져 이달 초 6억3000만원까지 하락했다. 그러나 최근 급매물이 소진되면서 다시 올라 6억7000만원을 호가하고 있다. 같은 단지 16평형도 지난달 말 4억4000만원까지 떨어졌던 아파 트값이 최근 4억6500만원 선으로 올라섰다. 반포 2단지 32평 아파트 값도 호가 기준으로 최근 1000만∼2000만원 올랐다.
재건축 아파트값 오름세는 잠실 4단지 17평형에서부터 시작됐다. 재건축승인 직후 4억6000만원까지 치솟았던 아파트값이 이달 초 3억8 500만∼3억9000만원까지 하락했으나 이달 중순 이후 급매물이 소진됐다. 현재 4억1500만~4억2000만원을 호가하고 있다.
개포지구 재건축 아파트값도 최근 1주일 사이에 1000만원 정도 상승했다. 개포 1단지 17평형은 지난달 말 4억1000만∼4억2000만원대 급매물이 있었으나 최근 열흘 사이에 모두 소진되고 4억3000만원을 호가하고 있다.
가락 시영아파트도 열흘 사이에 매도호가가 1500만원 정도 올랐다. 가락 2차 17평형은 매도호가 기준으로 이달 중순 3억2000만~3억2500 만원에서 최근 3억3500만원으로 올랐다.
인근 럭키공인 관계자는 "급매물은 줄어든 반면 재건축 기대감으로 매도호가가 높아지고 있는 추세"라고 말했다.
재건축 아파트값이 반등한 것은 양도세 기준시가 상향조정 이후 매도 자들이 세금부담 때문에 매물을 내놓기를 꺼리는 데다 단기급락에 따른 반발 매수주문이 늘었기 때문으로 풀이된다.
여기에다 선거를 앞두고 있어 재건축사업이 활기를 찾을 것이라는 기대감도 작용한 것으로 보인다.
그러나 강남 재건축 아파트값이 추가로 상승하기는 어려울 것으로 보는 전문가들이 많다.
고종완 건국부동산경제연구소 소장은 "최근 재건축 아파트값 반등은 급매물이 소진되면서 가격이 회복세를 보인 것이지 대량거래가 수반되지 않는 만큼 상승추세로 반전된 것으로 볼 수 없다"고 말했다.
특히 정부의 주택안정대책이 재건축 아파트단지에 초점을 맞추기 때문에 예전처럼 큰 폭의 시세차익을 내기는 어려울 것이라고 덧붙였다.
하반기 아파트값 2% 정도 떨어질 것
출처: 중앙일보 2002.5.28 12:57
- 건설산연, '2002 건설경기 전망' 자료에서 상반기에 작년 동기대비 33.7% 늘어난
높은 증가세 기록 후 하반기에는 주거용 건축수주가 감소세로 돌아서면서 전년동
기 대비 2.8% 가량 줄어들 것으로 전망
건설경기의 상승세가 둔화되면서 하반기 건설수주가 작년대비 감소할 것으로 전망됐다. 건설산업연구원은 28일 발표한 '2002 건설경기 전망' 자료에서 올해 건설수주액이 지난해보다 12.3% 증가한 76조1천5백억원에 이를 것으로 전망했다.
반기별로는 올 상반기에 작년 동기대비 33.7% 늘어난 높은 증가세를 기록한 후 하반기에는 주거용 건축수주가 감소세로 돌아서면서 전년동기 대비 2.8% 가량 줄어들 것으로 전망했다.
올 5월까지 지난해말 대비 12.9%의 폭등세를 나타냈던 아파트가격도 정부의 부동산가격 억제정책과 금리인상 등으로 올 하반기에는 5월말 대비 2% 안팎 하락할 것으로 예상했다.
반면 아파트에 비해 상승세가 미미했던 토지가격은 올 1분기에 지난해 말보다 1.8% 상승한데 이어 1.5%∼2.5% 추가상승해 연간 3∼4의 상승률을 기록할 것이라고 건설산업연구원은 전망했다.
건설산업연구원은 이와 함께 올해 건설투자의 확대로 건설업 취업자수가 연평균 1백75만명에 이르고 해외건설 계약실적이 60억달러에 이를 것으로 전망했다.
법정관리 건설사 부활 급물살
출처: 내외경제신문 2002.5.28 09:49
- 부동산 및 건설경기 호황바람을 타고 급부상한 신영 등 부동산 업체들과 토목, 건
축실적을 보완하려는 기존 건설 업체들이 대거 기업 인수·합병(M&A)을 적극 추진
해 주가가 오르는 등 경영여건이 크게 호전
파산위기에 몰렸던 법정관리 건설 업체들의 정상화가 급물살을 타고 있다. 특히 부동산 및 건설경기 호황바람을 타고 급부상한 신영 등 부동산 업체들과 토목, 건축실적을 보완하려는 기존 건설 업체들이 대거 기업 인수·합병(M&A)을 적극 추진해 주가가 오르는 등 경영여건이 크게 호전되고 있다.
■ 한신공영=지난 1998년 법정관리에 들어간 한신은 지난 10일 한신코아의 유통 부문 M&A를 성공적으로 마무리, 법정관리 회사로서는 처음으로 인적 분할등기까지 마침에 따라 건설전문기업으로 재도약하는 기틀을 마련했다. 이로써 한신은 6900억원의 정리채무 중 75%에 달하는 2090억원의 면제와 3070억원의 출자전환으로 5100억원의 부채를 조정하게 됐으며 자본잠식에서 우량기업으로 거듭나게 됐다.
신승교 관리인은 "700억원 규모의 금융비용 절감으로 만성적인 적자에서 벗어나 신규 민간 및 공공공사 수주에서 경쟁력을 확보하게 됐다"며 M&A가 활발하게 진행 중이어서 연내 정상화가 가능할 것으로 내다봤다.
■ 극동건설=지난 98년 법정관리에 들어간 극동은 삼일회계법인 주관으로 지난 4월 20일 기업매각 공고가 나간 이후 실적을 고려한 기존 업체들의 M&A가 활발하게 진행 중이다.
부산의 동일고무벨트 계열사인 동일 건설이 유력한 인수기업으로 알려지고 있다. 매각대금은 2000억원 정도에 달하는 것으로 추정되고 있다. 이에 따라 주가도 올해 7000원 선으로 뛰어올랐다. 530명의 인력으로 올해 매출 3500억원, 수주 550억원 규모를 계획하고 있는 등 조기 정상화의 가능성이 큰 것으로 분석되고 있다.
■ 건영=지난 98년 법정관리에 들어간 건영 역시 삼일회계법인의 주도로 실사를 끝냈으며 M&A가 진행 중이다. 최근 들어 아파트분양이 호조를 보여 경영여건도 크게 호전되고 있는 추세다. 올해 매물 2000억원 규모를 계획하고 있는 가운데 주택실적 등을 고려한 신생 부동산 업체들이 기업 인수를 적극 고려 중인 것으로 알려지고 있다. 연내 인수·합병이 완료될 경우 내년부터는 경영여건이 크게 호전될 것으로 예상된다.
■ 고려산업=삼일회계법인 주관 아래 다음주 중 정식으로 협상대상자 선정을 위한 공고를 낼 계획이다. 그 동안 자구노력에 이어 감자조치를 완료했으며 주택사업 등을 재개했다. 1분기 중 흑자로 전환, 이익이 남에 따라 주가도 4000원대로 크게 올랐다. 이범식 부사장은 "실적호전 등으로 부동산관련 기업들의 M&A를 위한 관심이 높다"며 연내 매각이 완료, 정상화에 접어들 수 있을 것으로 전망했다.
: 입주임박 수도권 아파트 분양권 선취매 나서라
출처: 문화일보 2002.5.28 09:48
- 수도권 청약 경쟁이 치열해지면서 입주가 임박한 수도권 대단지 아파트에 관심 집
중...서울 지역 청약에서 탈락한 수요자들이 수도권에서 쏟아지는 대단지 아파트로
발길 돌리고 있어 서울 분양권 전매제한 시점인 7월부터 더욱 가속화 될 전망
'입주를 앞둔 수도권 대단지 아파트 분양권을 노려라'
수도권지역의 아파트 청약 경쟁이 치열해지면서 입주가 임박한 수도권 대단지 아파트에 관심이 쏠리고 있다. 서울 지역 아파트 청약에서 탈락한 내집마련 수요자들이 수도권에서 쏟아지는 대단지 아파트로 발길을 돌리고 있는 실정. 이같은 현상은 서울에서 분양권 전매가 제한되는 7월부터는 더욱 가속화할 전망이다.
내집마련 정보사 김영진 사장은 "투자자들이 본격적으로 수도권의 유망 분양권과 입주예정 아파트로 몰릴 것으로 예상됨에 따라 연내 내집마련을 꿈꾸는 실수요자나 투자자들은 발빠르게 움직여 선취매에 나서야 할 것"이라고 말했다.
◆ 분양권 시장 동향〓최근 용인, 파주, 고양 등 수도권 대부분 지역의 신규아파트 청약이 1순위에서 마감되고 있는 등 투자열기가 달아오르고 있다. 용인 신봉리의 신 LG빌리지 2차 아파트는 1626가구 모집에 1만 274가구가 몰려 6.3대 1의 경쟁률을 기록했고 한라건설이 고양시 능곡에서 공급한 한라 비발디 482가구도 평균 2.23대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐다. 일부 지역은 서울 지역에 모여있던 중개업소, 떴다방들까지 몰리면서 투기 과열 양상까지 보이고 있다. 이에 따라 프리미엄도 만만찮게 형성되고 있다.
지난 4월 분양한 경기 하남시의 에코타운 33평형은 로열층 기준으로 4500만~5000만원, 파주 금촌 주공 2차 아파트는 평형별로 2000만∼3500만원 정도의 높은 프리미엄이 형성되고 있다. 특히 분양권은 분양초기에 프리미엄이 형성되고 이후 보합세가 지속되다가 입주를 앞두고 다시 상승하기 시작한다. 따라서 내집마련 수요자라면 올해 수도권에서 입주하는 20∼30평형대 아파트에 관심을 가져볼 필요가 있다는 것이 부동산 전문가들의 조언이다.
◆ 유망 입주·분양예정 단지〓먼저 입주가 임박한 아파트를 눈여겨볼만하다. 문산 인터체인지 바로 옆에 지어지는 파주 당동의 주공아파트는 982가구 규모의 대단지이다. 경의선 문산역이 걸어서 15분거리인데다 22평형의 분양가가 6100만원선으로 저렴한 것이 장점이다. 현재 400만~700만원의 프리미엄이 형성돼 있는데 입주때까지 추가 상승이 예상된다.
올 12월 입주를 목표로 공사가 한창 진행중인 남양주 덕소지구의 두산힐스빌도 관심대상이다. 34~76평형의 중대형으로 구성된 힐스빌은 전체 1253가구의 70%정도에서 한강과 미사리 조정경기장을 조망할 수 있다. 그동안 덕소지역의 분양권은 생활편익시설이 부족해 한동안 분양가 수준에서 거래됐으나 최근 관심이 집중되면서 500만∼5000만원의 프리미엄이 형성돼 있다.
상업시설들이 속속 들어서고 있으며 현대산업개발, 동부건설 등에서 대규모 물량을 공급할 예정이다. 광명시 철산동의 주공도덕파크는 지난해 입주한 1234가구와 오는 6월 입주할 물량 1117가구까지 합쳐 총 2351가구의 매머드급 단지를 이룬다. 도덕산 서쪽자락에 자리잡고 있어 주변환경이 쾌적하고 지하철 7호선 철산역과도 가까워 교통편도 좋은 편이다.
올해 분양예정인 단지로는 파주 금촌의 주공그린빌이 유망하다. 2535가구 규모의 초대형 단지로 바로 옆에 복선화가 추진중인 경의선 역사가 들어서 교통은 더욱 편리해질 전망이며 교육시설, 생활편의시설도 속속 들어서고 있다. 단지 옆으로 교하지구와 운정지구에 대규모 아파트 단지가 형성되고 있는 것도 장점이다. 남양주 덕소의 동부센트레빌도 눈에 띈다.
23평형 470가구, 32평형 1010가구, 42평형 150가구 등 총 1630가구가 공급되며 천호대교~구리 토평간 강변북로와 덕소역이 각각 올 연말과 2003년 완공예정이어서 교통망이 크게 향상될 전망이다. 월문천과 갑산공원등 주위환경도 쾌적하다.
◆ 유의점〓올해 입주가 시작되는 아파트는 지난 99년에 분양된 아파트들로 프리미엄이 붙긴 했지만 분양가가 현재보다 20%정도 쌌기 때문에 기존 아파트와 비슷한 수준에 머물러 있는 경우가 많은 것이 특징이다. 다만 분양권 매입에 앞서 주변시세와 발전 가능성을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
또 해당 아파트의 중도금 연체와 담보대출 여부도 반드시 확인해야 할 사항 중 하나다. 닥터 아파트 곽창석 이사는 "입주후에는 로열층과 비로열층의 가격차가 벌어지는 평형별 양극화 현상이 일어날 수 있으므로 추후 환금성을 고려해 남향의 로열층을 고르는 것이 유리하다"고 말했다.