사업만 벤치마킹하나요? 부동산투자도 벤치마킹하세요! (ft. 리모델링 단지 억띠기!@_@)

[버터링쿠키]

 
안녕하세요, 버터링쿠키입니다.

오늘은 작년에 투자한 일반매매 물건에 관한 이야기를 해보려고 합니다.
아시죠? 자랑하려는 거 아니구요~
여러분의 투자에 쪼금이라도 도움이 되실까하여 써봅니다.
 
 
 
 
이 물건을 어떻게 만났을까?
 

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경매물건이었어요.
팔콘샘이 칼럼에 쓰셨던 가르침대로 매도가능가에서 10% 낮게 입찰해서 단기매도를 할 계획이었습니다.
 

 
바로 이 물건이었는데요,

 
본건은 비로열동이어서 매도가능가를 3.8억으로 보았는데...
입찰 47명, 매각 388,998,000원!!
 
이 핫한 분위기 뭔가요?
20년 1월에 손바뀜이 엄청나게 일어났는데
(저 불기둥 보이시죠? 부산에서 관광버스 대절해서 쓸어갔다는 후문이..)
 
What's going on?!
 
 
 
 
리모델링 진행중
 

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임장을 가서 알게된 사실인데, 리모델링을 추진중인 단지였어요.
 

 
 
 
리모델링 진행되면 많이 오르나? 이미 많이 오른것 같은데?
비교대상지를 찾아보자!
 

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이 근방에 리모델링을 추진하고 있는 단지가 없어서 비교대상이 없었어요.
그런데, 용인에 리모델링을 추진하고 있는 단지가 있었습니다.
 

 
저는 장기투자를 할 계획은 아니고 1~2년 보유 후 매도를 할 계획이었기 때문에 1~2년 안에 시세가 상승할만한 유의미한 포인트를 찾아보았습니다.
 
리모델링 사업제안~조합설립~시공사선정: 1년 3개월, 시세차익 1.2억
 
그런데 용인 초입마을이 산본보다는 상급지잖아요.
(초입마을은 신분당선 동천역 근처예요.)
시세차익 1.2억 정도를 기대하지는 않았습니다.
그래도 시공사 선정까지 되면 8천만원 정도는 오를 것이라 생각했어요.
 
 
 
 
결과는 어땠을까요?
 

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리모델링 사업제안~조합설립~시공사선정: 1년 4개월, 1.57억
나의 매수시점(동의서징구단계)~시공사선정: 1년, 약 1억

 
그런데 자료는 실거래가 기준이잖아요.
실제 호가는 훨씬 높습니다.
 
 
 
 
법인 종부세 부담되는데,
5월 31일 이전 잔금조건으로 매도할까?
 

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이 물건은 법인으로 투자한 것이라 종부세 6%를 내야돼요.
공시가가 2억 이상이라 종부세 1200여만원이 부담스럽게 느껴지더라구요.
(1200만원에 벌벌떨고.. 아직 멀었죠..ㅠ_ㅠ)
 
 
그래서 5월 말일 이전 잔금조건으로 5억2천에 팔아달라고 의뢰했었어요.
매수희망자가 있었습니다!
그런데 잔금을 5월 말까지 하는 것은 어려우니, 등기를 먼저 넘기고 전세권을 설정하자고 하더라구요.
 

 
잔금조건이 마음에 들지 않아서 그냥 보유하기로 하고, 이미 종부세는 내게 생겼으니 조금 더 오른 후에 팔기로 하였습니다.
 
 
 
 
어, 부동산 정책이 나를 도와주나?
 

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무주택자에게 LTV를 현행보다 10%p 확대하겠다는 방안이 발표되었어요.
그런데 최대한도를 4억원으로 제한하여 적용한대요.
 

 
그렇다면 이미 너무 올라버린 서울의 아파트를 살 때는 LTV 확대가 의미가 없어지잖아요.
 
10억짜리 아파트를 사려고 할 때 LTV 50%면 5억까지 대출을 받을 수 있는 것인데 최대한도가 4억이니 6억을 가지고 있어야 하는 상황인거죠.
 
 
무주택자라면 수도권 5억~7억 선의 아파트는 살 만 하다고 생각할 수 있겠다!
 
게다가 이 24평짜리 24년차 아파트는 29평 새아파트가 될 예정이니 인기가 있겠네!
 
 
 
 
 
주변 대장아파트와 시세비교하기(ft.재아님)
 

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재아님의 재개발재건축 수업에서 배운대로 주변 대장아파트와 시세비교를 해보고 호재도 살펴봅니다.
 

 
산본 래미안 하이어스 11년차 34평이 11~12억이에요.
 
하이어스가 이 근처에서 가장 새아파트이기도 하지만, 금정역이 GTX-C 노선 정차역이라 산본역 인근 단지보다 시세가 높게 형성되는 것 같아요. 개인적으로는 다소 어수선한 금정역보다 산본이 살기 좋은 곳이라고 생각하지만요.
 
본건이 29평의 새아파트가 되면 적어도 8~9억은 가겠다 생각했어요.
34평보다 평수가 작아서 2억 낮추고, GTX타려면 4호선 타고 한 정거장 가야하니까 또 1억 낮추고 (내맘대로 ㅋㅋㅋ)
 
그렇다면 분담금 1억 5천정도라고 예상했을 때, 6억 5천~7억 5천 정도의 가치는 되지 않을까... 이렇게 생각해보았습니다.
 
예상가 등 모든 것은 저의 뇌피셜이니 의견이 다르더라도 양해바랍니다. ㅎㅎ
 
 
 
 
 
사장님, 저 이거 5억 8천에 내놓을게요.
 

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부동산에서 전화가 와요.
 
 
"사모님~ 5억2천은 5월 말 잔금조건이신거죠? 이제 매물 거두시나요?"
 
 
(사모님이라는 호칭이 이제 1도 어색하지 않은, 나는야 투자자. ㅋㅋㅋ)
 
부동산에서도 이미 알고있어요.
6월 1일이 되었으니 5억 2천에는 팔지 않을 거라는 것을 말이죠.
 
 
"5억 8천~6억 선에서 팔고싶어요. 시간은 조금 걸려도 괜찮습니다."
 
 
내년 봄 쯤이면 6억에 팔 수 있을까? 생각하고 있었는데...
어제(6월 5일) 부동산에서 전화가 왔어요.
 
5억 8천에 브리핑 하셨는데, 집을 보러 오신다네요?
 

 
생각보다 핫하네~
 
 
 
 
 
얼마 투자했고,
기간은 얼마나 걸릴 예정이며,
수익은 얼마로 예상하고 있나?
 

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사실...작년 5월 당시 제가 신고가 찍으면서 샀어요. ㅋㅋㅋ
 
초보답게 내가 사면 그 때부터 쭈욱 오를거라 기대했는데, 몇 개월동안 그 가격 그대로이더라구요.
심지어 더 저렴한 급매물도 나오고 ㅠ_ㅠ
 
 
매가: 3억 8천
당시 전세가: 2억 4천
 
1억 4천 갭투로 하려고 했었는데요,
잔금일 다가오는데 전세가 안맞춰지더라고요.
 
그래서 대출을 받았습니다. (당시에는 법인으로 주거용 대출이 가능했어요.)
제가 좋아하는 신탁대출이요. ㅎㅎ (지금은 불가능하기도하지만 신탁대출 안좋아해요.)
 
대출: 2억 9400만원 (3.5%, 중도 0.5%)
 
그런데 신탁대출 받은 집에 누가 세를 들어오겠어요?

 
이번에도 저의 구세주, 김여사님이 도와주셨습니다. ^^;;
(부동산 투자를 적극 밀어주는 엄마가 계셔서 진짜 든든해요~~)
돈 많이 벌어서 효도하려구요. ㅎㅎ
 
 
 
정리해보니,
 

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초기 투입비용: 6500만원 정도
투자기간: 2년 이내 (내년 봄 전에 5억 8천에 매도한다고 가정 시)
기대수익: 세전 2억, 세후 약 1억 2천 (법인 만세!)
종부세 추가해서 수정했어요.
 

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이렇게 됩니다.
 
 
세전 8천만원 생각하고 투입금 대비 수익률 100%면 꿀이다! 하고 들어갔는데,
개집을 사도 오른다는 불장을 만나 억띠기를 하게 생겼네요. OMG
 
 
이러니 행크를 좋아할 수 밖에요~♡
행크가 아니었으면 아무 일도 일어나지 않았을 거예요.
 
투자금 회수되면 또 어떤 걸 해야하나~~
열심히 공부하겠습니다!
물론 행크와 함께요~
 
 
 
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

[버터링쿠키]

마블마블님, 벤치마킹 괜찮은 방법인 것 같아요. ^^ 응원드려요오~!

[잠실jk]

지식이 많으시니 좋은결과로 이어지셨네요 ^^ 축하드립니다.

[버터링쿠키]

잠실jk님, 지식이 많은 편이 아닌데 돈을 넣어야하니까 집중해서 찾아보게되더라구요. 행크에서 강의듣고 기록해둔 것들이 큰 도움이 되었어요! 감사합니다.

[춘당]

[염쑤언니]

찬찬히읽어봤습니다! 제가 투자한것만같은 몰입감! 공부열심히해서 법인투자해보고싶어요~좋은경험 공유해주셔서 감사합니당:)

[쿨투]

버터링쿠키님 분석하시는 게 전문투자자세요 부럽슴다 그리고 억띠기 축하드려요

[최해]

버터링 쿠키 님 글 잘 읽었어요 ㅎㅎㅎ
제가한바퀴 돌린것같아요 넘 자세히 적어주셔서 !!! :-)
억띠기 가즈아!🤗🤗

[동하부인]

어머~ 어쩜^^ 버터링쿠키님은 글에서도 음성이 느껴지네요~ 음성지원 되는건가요?^^
우아하신 그 목소리~ 다시 듣고 싶네요~
좋은 물건 찾으시는것도 대단하시고~ 기다릴 줄 아시는 배포도 멋지시고~ 어머님도 찐 멋지시고요 ㅎㅎㅎㅎㅎ
담번 멋진 소식도 기대하겠습니다~~~ 버터링쿠키님 짱 지심^^~~~

[코난아빠]

버터링쿠키님… 불장에서 수익을 내는 전형적인 사례 같아요.. 부린이인 저에겐 앞서 수익을 내신 선배님의 경험을 벤치마킹 하겠습니다. 감사합니다

[Bist]

좋은 후기 잘 읽고 갑니다.

[달달초꼬]

와 대단하세요 ~ 궁금한게 있는데 지금 법인은 주택대출이 불가하다는데 저는 2주택이어서 개인으로 주택을 하면 세금때문에 고민이 많이 드는데 2년이상 보유할생각을 가지고 주택을 개인으로 계속 매수하시는건가요 ??

[태양신]

실력도 실력이시지만..글을 너무 맛깔나게 잘 쓰시네요. 잘 봤습니다ㅎㅎ

[에일리니]

글이 너무 재미집니다
게다가 리모델링의 가치에 대해
배웠네요.
좋은 후기 잘 읽고가요