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국토교통부 실거래가 링크 ☞ http://rt.molit.go.kr/ |
저층 16평(고층 23평), 저층 18평(고층 25평), 저층 22평(고층 31평) 자료는
9.13 부동산 대책 이전 부동산중개업소에 출시된 매매 시세랑 비슷한 가격이고,
저층 25평(고층 34평)은 최고가 매매가 17억원인 것을 볼 때 그 당시 호가가 상당히 높았다는 것을 알 수 있습니다.
저층 16평(고층 23평)은 14.2억원까지 매수세가 붙었는데 매도자 분이 좀더 지켜본다고 하셔서 불발됐었고, 11월 10일 현재 12.6~12.7억원이면 거래 가능합니다. 10월 초 매매된 것은 실거래신고 기간이 60일인 관계로 실거래가 공개 시스템에 올라가기까지는 시일이 걸립니다.
저층 25평(고층 34평)은 9.13 대책 발표 이전전 권리가액 순위 2300~2600등 근접한 순위가 16.5~17억원 이상까지 올랐고, 43평, 37평 배정 가능한 매물은 보통 17.2~17.7억원을 호가했고, 둔촌아파트에서 권리가액 순위가 자장 높은 1~28등은 펜트하우스 배정이 가능할 수도 있다고 하여 19억원 이상에 매수 손님이 붙었는데 매물을 보류하는 사태가 벌어졌었습니다. 사실인지 확인은 못했지만 그 당시 20억원에도 안 판다는 루머(?)까지~~~돌았습니다. 아직 펜트하우스의 주소가 누구의 품으로 돌아갈지 결정되지 않았는데도 말입니다.
국토교통부의 둔촌주공 실거래가 Fact~~입니다.
부동산실거래가 신고를 마친 국토교통부 자료이니 거짓일 리가 없습니다.
9.13 대책 이전 거래된 것 중 각 평형별 최고가는
권리가액 순위 1등 매물 고층 34평 7층 16억원 2월 매매,
고층 23평 6층 최고가 13.98억원 9월 매매,
고층 31평 5층 최고가 15.2억 8월 매매, 1층 15억원 9월 매매,
고층 34평 6층 최고가 거래 17억원 8월에 매매됐습니다.
매수세 유입으로 물건이 없어 못 팔던 8~9월에 매매된 물건입니다.
이 모든 것이 9.13 대책 이전의 일입니다.
9.13 대책으로 주택담보대출에 빨간불이 켜지자 그 많던 매수세는 관망 모드로 돌아섰습니다.
10월 31일 DSR( 총부채원리금상환비율)까지 시행되자 시장은 거짓말처럼 얼어붙었습니다.
둔촌주공은 주택담보대출이라고 해봤자 감정평가액의 40%에 해당되는 이주비 대출로
시세의 20% 대출이 전부지만 매수 심리 위축이 주는 분위기 그대로 반영되어 짙은 관망세가
지속되어 왔었습니다. 9.13 대책 발표 어언 2개월 시세가 많이 빠졌나 싶어 문의하시는 분들 많습니다.
9.13 대책 이전 최고가 보다 1.3억~1.5억 정도는 빠졌는데
대기 매수자 분들은 좀더 기다린다고들~~~하십니다.
호가로 따지면 2억원 정도 빠졌는데
앞으로 5000만원~1억원 정도 빠지기를 고대하고 계십니다.
이주비를 받아 대체주택을 구입하거나 전세로 새 보금자리에서 정착하고 있는
매도 희망 조합원들도 아쉬울 것이 없는 상황인지라 그 정도까지 빠지지는 않을 것 같습니다.
그러가나 말거나
현금을 보유한 무주택자 및 대기 매수자분들은 좀더 내려갈 때까지 기다릴 태세입니다.
현재 시세가 많이 내려 적정가격(?) 이하라는 생각이 듭니다만
누가 이기나 장고의 줄다리기를 해보자는 겁니다. 눈치보기 장세가 대단합니다.
둔촌주공이 재건축으로 특수 상황이긴 하지만
제가 부동산 중개업을 한 이래 이렇게 계약이 안 되는 경우는 처음입니다.
잠정 집계된 정보로는 9.13 대책 이후 2~3건으로 알고 있는데 실거래가 올라온 계약 건수는
10월에 딱 1건입니다. 그것도 상가 매매~~~
주택담보대출 규제가 이렇게 무서운가 봅니다.
2주택 이상은 0%, 1주택자는 기존주택 처분조건 40%, 무주택자는 40%입니다.
게다가 양도세 중과 +알파 10%, 20%까지 매기니 팔고 싶어도 세금 무서워서 못 팝니다.
양도차익에서 해당되는 세율 만큼 부과하는데도 막상 내려면 억울한가 봅니다.
세금 내시고 1년 이내 단타 치시는 분들도 가끔 있었는데...(지금은 대출때문에 불가능할듯...))))
다주택자들은 매도를 선택하는 대신 임대사업자 등록을 해서 양도세, 건강보험료, 보유세(재산세, 종부세) 감면 혜택을 보려고 셋팅 끝낸 분들도 많습니다.
임대사업자 등록 시 좋은 점만 있는 것은 아니어서 어떤 방법이 좋다고는 말씀 못 드립니다.
전월세 인상 연 5% 상한선에 걸리고,
취소 시 1000만원의 벌금 및 그동안 받은 인센티브를 모두 토해내야 하는 불이익을 감수해야 합니다. 장기적으로 보면 집값이 우상향 하겠지만 무조건 오르기만 하는 것도 아니어서 되려 손해보는 경우도 있을 것입니다.
어쨌든 대출의 부재로 지금보다 소폭 하향할 가능성은 있어 보입니다.
다주택자들이 임대사업자 등록을 했던지,
임대사업자 등록을 안 하고 그냥 보유한다 하더다도
안전진단 기준 강화, 재개발·재건축 연한 연장 등으로 공급이 많이 줄었습니다.
매물이 없으면 수요공급의 법칙에 의해 가격이 올라야 되는데 여러분들도 알고 계시는
9.13 대책 때문에 둔촌주공 매매 시세는 급락한 후 보합세에서 횡보하고 있습니다.
하여 최근 매수하신 분들 중 시세 하락으로 속앓이를 할 수도 있을텐데 그리 걱정할 상황은 아닙니다. 중장기적인 관점에서 미래가치를 보고 투자하셨으니 마음 편히 가지는 것이 정신 건강에 좋습니다.
기존 5930세대에서 12120세대로 탈바꿈하는 둔촌주공은 강동과 송파를 아우르는
강동의 대표 주자로 입주 시 34평 시세를 18~20억원으로 예상하고 있습니다.
마지막에 웃는 자가 최고의 승자라고 하잖아요.
교통, 교육환경, 생활편의시설 등 입지 조건도 최상입니다.
단지내 초중고교 6곳, 어린이집, 유치원, 중앙도서관, 어린이 도서관, 농구장외 체육시설 등
교육시설 최상입니다.
입주민들을 위한 커뮤티니 시설이 46개동입니다.
골프연습장, 수영장, 사우나, 스쿼시, 휘트니스센터 등 웬만한 커뮤니티 시설이 다 들어옵니다.
단지 내에 1.2㎞ 가량의 산책로도 2곳이나 생깁니다.
시공사는 현대건설, 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 유명 브랜드 건설사입니다.
혹자는 삼성물산과 GS건설이 빠졌다고 아쉽다고 하시는데
Top 10개 업체 기술력은 거기서 거기 우열을 가리기 힘들다고 생각합니다.
전부 좋다는 이야기~~~입니다.
8~9월 최고가에 구입하셨다고 해도 4~5억원의 수익이 예상되는 단지로
조합원들은 베란다 확장 및 샷시, 시스템 에어컨 등 26여개(?) 옵션이 무상 제공됩니다.
조합원들은 로열동, 로열층 우선 배정 받습니다.
그만큼 수익성이 보장된다는 말씀을 드리는 겁니다.
기 반영된 호재라고 하지만 12월 1일 지하철 9호선 3단계 구간 둔촌오륜역 개통 앞두고 있습니다. 지하철 9호선 교통호재로 인한 가치 상승 예상됩니다.
이주를 마치고 석면 제거 및 철거 단계에 있는 둔촌주공은 착공, 입주를 향해 순항 중에 있습니다.
재건축초과이익환수금 없는 단지,
입주 시까지 종부세 없는 단지,
입주 시까지 양도세 중과 배제 단지로
수익성의 바로미터에 았는 둔촌주공 한없이 내려가지는 않을거라고 판단해 봅니다.
매도, 매수를 생각하시는 분들은 본의의 희망가격이 올 때까지 기다리면 좋으련만
입주권 전매 기간이 한시적인 관계로 무작정 기다리지는 못할 겁니다.
10년 보유 5년 가주한 1주택자 조합원 입주권은
항시 거래 가능하지만 그런 매물은 아직 시장에 나올리 만무하고,
2년 보유한 조합원 입주권만이 착공 신고전까지 거래 가능한 상황입니다.
취득세가 철거 신고전까지는 3.3%,
그 이후에는 4.6%입니다.(((같은 날일지??? 날짜가 조금 있으려나요?)))))
조합원분양신청 변경 및 동호수 추첨이 끝나면 매수할 수 있는 매물의 폭이 좁아집니다.
이 모든 상황을 종합 분석해 볼 때
최저가로 매수할 수 있는 최상의 적기는 11월~12월 초순이라고 판단됩니다.
11월~12월 초순이 둔촌주공은 가장 싸게 구입할 수 있는 시기이며,
조합원분양평형신청 변경도 매수자의 선호도에 따라,
동호수 추첨까지 매수자의 선호도에 따라 선택할 수 있는 시기~입니다.
필자의 객관적인 판단으로 볼 때 이제 급매물 구입 시기가 도래했다고 판단되는바
다음주부터는 좀더 가까이에서 둔촌주공 시세 및 동향을 예의주시하며 지켜보시기 바랍니다.
이외 둔촌주공 재건축에 궁금하신 분들은
저희 드림공인을 방문해 주시거나, 전화, 문자 주시면 친절하게 상담해 드리겠습니다.
둔촌주공 드림공인 02-478-9800 010-5268-4946 010-9133-8705
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이상 2018.11.10. 드림공인 박대표가 알려드리는 둔촌주공 시세 및 동향 브리핑이었습니다.
둔촌주공 드림공인 위치-02-478-9800 010-9133-8705 서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호 성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스 건물 2층입니다. 무료주차 가능합니다. |
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