Dr.Bong's 부동산제테크
부동산 시장은 8월 이후부터 약보합세를 나타내다가 횡보장세를 긋고 있다. 더욱이 중요한 것은 거래가 되지 않는다는 것이다. 결국 힘들고 어려운 것은 파는 쪽이고 거래로 먹고사는 공인중개사들이다. ![]() ① 종합부동산세 6억 이상의 부동산을 보유한 사람들에게 누진과세하겠다는 것이지만 자본주의 경제논리에 반하고 이중과세 및 부부합산과세 등 법률적 불합치 성향이 있어서 오래갈 법은 아니고 한시법으로 보인다. 과세기준으로 주택 6억과 9억 초과분 과세의 공방이 치열하고 보궐선거로 여당과 야당의 의석차가 좁혀져 실행이 규제강화에서 완화쪽으로 유리하게 돌아간다. 종합부동산세의 부과 대상은 기준시가 9억원 초과분 주택과 공시지가 6억원 초과분 나대지 , 공시지가 40억원 초과분 사업용 토지이며 금액별로 차등을 두어 1%에서 3%까지 과세한다. ② 보유세 중 재산세 보유세는 부동산을 보유할 때 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세이다. 재산세는 대표적인 지방세이고 관할지자체의 대표적인 수익원이다. 종전에는 면적으로 재산세를 부과해서 강북이나 강남이나 같은 평형의 APT의 경우는 재산세가 비슷했으나 시세를 반영한 기준시가로 과표가 바뀜으로서 고가주택 밀집지역은 재산세가 크게 늘어난다. 재산세는 지방세이므로 지방의회의 의결에 의하여 50%까지 깎아줄 수 있는 탄력세율을 적용받는다. ③ 실효세율 상향 부동산의 세금은 기준시가와 공시지가로 매겨져왔다. 또한 case by case로 재산세 등의 과표는 기준시가의 50%를 과세표준으로 잡고 부과하기도 했다. 부동산은 각각의 상황과 위치 형태와 용도가 달라 정확한 가격이 없기 때문이다. 장기적으로 이들을 모두 실거래가로 현실화한다고 한다. 이는 각종세금을 2배 이상 납부해야 하는 초대형 폭탄이다. 그동안 부동산거래의 상당수는 매매가격 축소와 미등기 전매 등 탈세와 절세, 조세회피 등으로 세금적인 favor가 가능했으나 그것이 점점 더 불가능해진다. 그중 큰 덩어리가 양도세와 재산세의 실거래가 과세이다. ④ 융자제한 주택담보대출제한이 부동산 가격 억제 정책의 효과적인 측면으로 NO.2는 되는 것 같다. 투기지역 내 6억원 초과 아파트의 동일세대 주택담보대출 상한선을 묶어 감정가의 40%만 대출할 수 있도록 한 정책이 주택을 사려는 사람에게는 상당한 부담이다. 세계적으로 선진국들도 부동산 가격 폭등시에는 담보대출제한의 정책을 쓴다. 그것이 시장 안정화에 도움이 될 뿐 아니라 부동산 가격 하락시 금융권 보호장치도 되기 때문이다. 부동산 투자의 대표적인 technic 중 하나가 자기돈 20% 그리고 융자 80%다. 꾸준히 오르는 수요 많은 핵심지역에 자기돈 20%로 부동산을 사고 80%를 제1금융권에서 융자를 얻고 월세를 줘서 이자를 내면서 버티거나 80%를 전세를 줘서 “뻗치기” 들어가면 거의 대개는 큰돈을 벌었다. ◆ 결국은 금리... 그리고 8・31대책의 확정 미국의 금리인상은 결국 우리나라의 금리를 끌어올린다. 한두 달은 버틸 수 있겠지만 장기적으로 한국의 금리가 미국의 금리보다 낮아가지고서는 환율 및 자금 방어가 쉽지 않기 때문이다. 금통위가 미국을 쫒아서 한 번 더 금리를 올리게 될 경우 부동산은 확실한 약세를 보이게 될 것이다. 대출금리의 인상과 자금의 방향이 안정적인 예금으로 전환할 것이 예측되어진다. 미국은 앞으로 서너 번 더 금리를 인상할 기조다. 8・31 부동산 대책은 국회통과로 최종확정되고 실행된다. 정부와 여당은 관련 입법이 모두 연내에 통과할 것으로 기대하고 있다. 8・31 부동산 대책이 후퇴없이 통과한다면 부동산은 다시 또 10%쯤 빠지고 장기 안정세로 간다. ◆ 사야하는 부동산 지금 이 상황에서 사야하는 부동산은 극히 제한적이다. 부동산을 사고 수익이 날 때까지 기다려야 하는 시간이 좀 길어 보인다. ① 주택(Residence) ![]() ★ 블루칩 청약아파트 핵심지역의 분양아파트는 여전히 사야하는 부동산이다. 경쟁률이 높을수록 그 가치는 높다. 무주택자나 1주택자에게 주택 청약 당첨에 의한 주택 매입은 여전히 유효한 경제활동이다. 스마트시티나 동탄 메타폴리스, 판교 주상복합 등이 대표적인 물건이다. 그 외에도 돈 되는 청약아파트는 줄줄이 나온다. ★ 재건축 아파트 재건축 아파트의 상당한 수익으로 세상이 시끄러웠지만 막상 따져보면 그 site의 개수는 얼마 되지 않는다. 재건축 아파트도 깊게 들어가면 ① 재건축 대상 아파트와 ② 재건축 진행 아파트, ③ 입주직전 아파트로 나뉜다. 이들 중에 가능성이 보이는 것들이 몇 개 있다. 압구정동 현대, 한양 APT 단지와 대치 은마아파트, 개포주공 1, 2, 3, 4단지, 청담 한양, 삼익, 홍실, 가락시영, 반포주공, 잠실주공, 도곡주공, 영동 1, 2, 3차, 개나리 1, 2, 3차, 영동차관아파트 등인데 얼마나 적정시점에 적정가격으로 사는가가 포인트다. 재건축은 공급의 한 축일 뿐만 아니라 입지가 완벽하고 Techno Development 상품이며 풀어줘야 할 정부의 숙제인 이유이다. ② 상업용 부동산 (Commercial) ![]() ★ 핵심지역의 소형빌딩 그동안 빌딩들은 아주 부자들의 소유이거나 가격이 높아서 중산층의 투자대상이 되지 못했다. 그러나 주택가격의 상승은 집 한 채 값이 빌딩 한 채 값이 되기도 했다. 이제 주택을 누르니 빌딩이 그 몫을 찾아갈 때가 됐다. 상당기간 명품 빌딩 시대가 도래할 것으로 예측된다. 사설펀드와 서너 명의 지인들도 돈을 모아 빌딩쪽으로 들어오는 추세다. 그러나 그 또한 오를 수 있는 블록은 한정적이다. 압구정동, 청담동 등 얼마나 수요가 많고 “맨하탄”에 가까운 Business Style을 형성하는 상업화된 지역인가가 중요하다. 우리나라에서 빌딩 부분 소유나 층별 소유와 같은 partition 매입은 의미가 없다. 소유주로서 관리파워가 확실히 전달되어지는 “내 빌딩”이라는 소유개념이 수요계층의 정서이기 때문이다. ★ 상가 상가는 고정 수익을 얻을 수 있는 대표 상업용 부동산이다. 5억 주고 상가를 사면 보증금 1억에 월세 350만원을 받을 수 있는 곳이 상당수 있다. 은행금리의 3배에 가까운 소득이다. 또한 장소에 따라 해마다 조금씩 세를 올려 받을 수도 있고 상가 가격도 꾸준히 오른다. 그러나 상가를 살 때는 진짜 잘 사야 한다. 상가는 임차인이 빠져나가면 애물덩어리가 된다. 완공 전 도면만 보고 사는 것이 많은 수익을 낼 수 있지만 Risk가 많다. 완공 후 가보면 천정이 지나치게 낮거나 계단이 있거나 시공이 부실해서 하자가 많은 경우가 많다. 더불어 “프라자”라고 불리는 테마 상가는 등기 이전이나 업종 중복, 인근 대형 상가 신축 등에 따른 위험이 단지 내 상가보다 높다. 초보자는 조금 값을 더 치루더라도 완공되고 임차인이 들어 있는 택지개발지구의 1층 코너 상가를 사는 것이 훨씬 더 안정적이다. ③ 땅(Land) ![]() ◆ 팔아야 하는 부동산 지금부터 수년간 부동산이 “노트줄”을 긋는다고 생각될 때 팔아야 되는 부동산은 너무도 많다. 보유세만 매년 뜯어가고 오를 가능성이 없는 것들이다. 문제는 이런 부동산이 또 잘 안팔린다는 것에 있다. ① 주택(Residence) ![]() ② 상업용 부동산 (Commercial) ![]() ③ 땅(Land) ![]() ◆ 사용과 용도를 찾아야 할 때... 부동산이 침체기를 맞으면 그때는 제대로 된 용도가 있는 부동산을 매입할 때다. 결국 부동산은 다시 제자리를 찾아가고 다시 또 오르기 때문이다. 그러나 이럴 때일수록 환금성이 무엇보다 중요시된다. 사람들은 오를 때는 못 사서 안달이고 떨어질 때는 못 팔아서 안달이기 때문이다. 사용과 용도가 확실한 부동산은 결국 내가 쓰면 된다. 언제든지 내가 용도를 가지고 사용할 수 있는 부동산은 남도 필요로 한다. 그런 부동산은 손해 볼 것이 없다. 최악의 경우 손해보는 부동산은 쓸모없는 부동산이거나 수요층이 적은 특수용도의 부동산이다. 그린벨트나 오지의 임야, 지나치게 큰 대형 평수의 주택, 2, 3급지의 오피스텔, 비선호지역의 노후화된 단독주택이나 인구적은 지역의 택지 등은 보유한다고 해도 별 merit가 없을 것 같다. |
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