용기있는 10%만 부자가 된다. 마인드를 지녀야!

[skyup51]

     내가 고수 칼럼

  용기있는 10%만 부자가 된다

   부자가 되려면 부자의 마인드를 지녀야

 

2008-02-18  [중앙일보조인스랜드]

 

	김종갑 아파트, 시황분석 現 미래로 대표 부동산칼럼리스트
천만명부동산의 꿈 부동산재테크

부자가 되어 멋진 삶을 살기 위하여 정보의 오하시스를 찾아 헤메는 여러분들께 올바른 이정표를 제공해 드리고자 펜을 들었습니다.

 

오늘 말씀을 드리고자 하는 핵심 요지는 부자가 되기 위해서는 부자의 마인드를 지녀야 한다는 점입니다. 10%의 부자로 윤택한 삶을 살고자 하시는 분들은 부자들의 마인드 즉 긍정적인 사고와 적극적인 행동, 용기와 결단력 치밀한 분석력, 풍부한 지식과 융통성 있는 사고역량, 생활 속의 지혜, 모험심, 현실적인 안목 등을 지녀야 합니다.

 

부자는 하늘이 선택한 운명론적 대상이 아니라 스스로의 마인드를 바탕으로 얼마든지 달성이 가능한 후천적인 노력의 산물입니다. 특히 부동산은 평범한 사람을 가장 빠르고 확실하게 부자로 만들어 주는 보물 창고입니다.

자 그렇다면 부자가 되는 첩경이라고 명명할 수 있는 부동산에 대하여 평범한 사람들이 부자가 되기 위해서 어떤 노력을 해야 하는지 함께 보따리를 풀어 보도록 하지요.

 

결코 어렵지 않은 길임에도 불구하고 막상 자신에게 선택의 상황이 되면 부자의 모험 정신보다는 평범한 소시민의 안전 제일주의로 전락해 버리는 안타까운 현실의 수레바퀴를 멈추도록 하겠습니다.

 

일단 생각이 변해야 한다

그럼 지금부터 부자의 길로 여행을 떠나려고 하니 부자의 마인드로 스스로를 무장하여 베낭 가득히 황금덩이를 가득 담도록 노력하시기 바랍니다. 자 부자의 길로 저랑 함께 출발하겠습니다.

 

첫째, 부자가 되려면 부동산에 대하여 부자의 마인드로 철저하게 전환을 해야 합니다. 자기 자신이 부자가 아니라면 자신의 사고를 부자들이 지닌 사고로 180도 바꾸어야 합니다.

 

생각은 변함이 없는데 부자가 되기 위하여 노력을 한다면 밑 빠진 독에 물을 붓는 것과 다를 바가 없습니다.

 

부동산으로 부자가 되기 위해서는 지극히 평범한 이웃 사람들이나 지역적 특성이 강한 지역 부동산 사장님의 말에 귀를 기울여서는 안 되며 부자나 부자의 혜안을 가진 부동산 전문가 및 고수들의 마인드를 습득해야 합니다.

 

평범한 사람들은 지극히 단순한 발상으로 부동산을 바라보기 때문에 위험 부담이 전혀 없는 안전제일주의의 평탄대로만을 찾아 다닙니다. 부자들은 모든 가능성을 염두해 두고 다양한 사고체계로 부동산을 접근함은 물론 부분적인 위험 부담이 따르더라도 안전성이 훨씬 높다면 미지의 땅을 과감하게 개척해 나가는데 머뭇거리지 않습니다.

 

부자 따라 투자해야 부자된다

 

열 사람 중에서 평범한 아홉 사람이 투자하지 않더라도 부자 한 사람이 투자를 한다면 과감하게 부자를 따라서 투자해야 부자가 될 수 있습니다.

 

둘째 부자가 되기 위해서는 부동산에 대한 미래의 호재를 정확하게 진단해야 합니다. 특정 지역의 미래 호재에 대하여 평범한 사람들은 가치 상승의 시기와 정도를 제대로 파악하지 못하지만 부자들은 비교적 정확하게 가치 상승의 시기와 정도를 산출하는 능력이 있습니다.

 

예를 들어서 전철역 호재가 있을 경우 부자들은 전철역 확정 발표 시기와 전철 착공시기, 완공 및 개통 시기에 대하여 각각의 투자 가치와 정도를 파악하지만 평범한 사람들은 그렇지 못합니다.

 

통상적으로 전철역이 확정 발표된 순간 이미 60% 이상 호재는 반영이 된 상황이며, 진행 여하에 따라서 80% 이상 반영이 되고 착공과 개통 후에는 100% 반영이 되기 때문에 부자들은 확정 발표 시기를 투자 상승의 최대치로 보고 발을 뻬지만 평범한 사람들은 전철역이 완공되는 것을 직접 눈으로 보고서야 시세가 반영이 되는 것으로 알고 오랜 세월을 기다리다가 세월을 잃어 버립니다.

부자들은 각종 호재에 대하여 확정 발표시기를 최고 상승 시점으로 판단한다면 평범한 사람들은 진행 과정 및 완공 과정을 최고 상승 시점으로 판단하여 뒷북을 치는 경우가 많습니다.

 

떨어져도 침착하게 상승시기 기다려라

 

재개발 및 재건축과 신도시 발표, 아파트 폭등시 추격 매수 등도 부자들이 평범한 사람들보다 더 빨리 움직이고 더 빨리 손을 뗍니다. 부동산 폭등이 이어졌다면 비과세라는 조건하에 욕심부리지 말고 매도에 적극적이어야 하며 부동산이 크게 하락하였다면 당황하지 말고 때를 기다려 상승시기에 매도해야 합니다.

 

셋째 부자들은 부동산 시세에 영향을 주는 여러 요소들을 중요도 순으로 차별적으로 적용하지만 평범한 사람들은 무엇이 중요한 지에 대하여 혼돈하는 경우가 많습니다.

부자들은 부동산에 영향을 주는 요소인 절대적 중요도와 상대적 중요도를 잘 구별합니다. 즉 입지, 대중 선호요소(교통, 교육, 환경, 편의시설), 미래호재, 세대수, 부동산 등락여부 등을 절대 가치로 최고 우선 순위로 삼으면서 입지 이동, 정부정책, 대중심리, 공급물량 등을 상대적 가치로 적정선에서 적용하여 해당 아파트를 판단합니다.

그런 연후에 현재 주변 여건, 분양가, 실내 조건, 동, 향, 층, 마감재, 브랜드, 세부적인 부분을 간단하게 참조하는 수준에서 최종 결론을 내립니다.

 

하지만 평범한 사람들은 매우 중요한 절대적 조건과 다음으로 중요성이 따르는 상대적 조건, 그리고 중요도가 미미한 세부적인 조건을 혼돈하여 큰 것을 보지 못하고 세세한 부분에 신경을 쓰다가 보물을 놓치는 경우가 많습니다.

 

부동산 평가 가치 차이 제대로 봐야

 

입지와 미래호재 대중 선호요소를 브랜드, 층, 동, 주변 여건과 대등한 수준에서 판단하기 때문에 아무리 입지가 훌륭해도 실내가 좁다느니 층이 낮다느니 분양가가 높다느니 브랜드 인지도가 낮다는 이유로 포기하는 경우도 허다합니다.

 

부동산을 평가하는 가치의 차이만 제대로 보아도 최단기간에 부동산으로 부자가 될 수 있습니다.

 

넷째 부동산으로 부자가 된 사람들은 명품 지역과 입지의 이동에 주목을 합니다. 대부분의 부자들은 자신이 투자하는 기간에 명품 입지와 새로운 입지의 이동에 모든
역량을 집중합니다.

 

부자들은 누구나 인정하는 강남과 용산, 분당 등의 핵심 입지에 지속적인 관심을 보이면서 향후 오름폭을 가늠하여 비수기를 골라서 비교적 적극적인 투자를 합니다.

외국에 비하여 우리나라의 핵심 입지의 부동산 시세가 저평가 되어 있다는 것을 잘 알고 있기 때문에 이러한 흐름은 당분간 이어질 것으로 전망합니다.

 

대중들이 몰려 다니는 곳에 투자는

평범한 사람들은 지속적으로 폭등한 명품 지역을 버블로 규정하는 분들이 상대적으로 많으며, 명품 지역에 투자하려는 의지가 상대적으로 낮고, 대중들이 몰려 다니는 그런 곳에 투자 하기를 좋아합니다.

 

또 한가지 부자들은 입지의 이동에 주목을 합니다. 부자들은 수도권 인구와 세대수가 늘어나는 현 상황을 감안하여 향후 명품 지역이 될만한 곳들을 선점하는데 탁월한 정보와 능력을 가지고 있습니다.

 

같은 지역의 입지 이동을 사례로 나열해 보겠습니다. 분당은 6년전만해도 양지마을과 서현동 일대가 핵심 입지였지만 부자들은 새아파트 주상복합단지인 정자동으로 입지 이동이 이루어질 수밖에 없는 상황을 깨닫고 정자동 주상복합을 선점하여 3~4배 이상의 시세 차익을 누렸습니다.

 

그 뿐이 아니라 분당 폭등 이후에 지리적으로 가까운 죽전의 상승을 투자 0순위로 선점했으며 죽전과 접근성이 좋은 동백에 투자하는 과감성을 보이기도 했습니다.

 

지리적으로 남쪽에 위치해 있지만 수원보다 진화된 도시인 서동탄에 관심을 가져서 결단력 있는 투자를 하는 한편 국제 신도시 여부가 불투명한 송도 신도시의 가치를 알고 가장 먼저 뛰어 들었으며 일산 신도시의 새아파트 부족 현상을 간파하여 파주 교하에 투자하는 사람도 많았습니다.

 

미래에 부각될 입지 찾아라

 

앞에서 제시한 곳들은 지금은 특급 투자처가 되었지만 대부분의 평범한 사람들은 여러가지 사유를 들어서 투자는 둘째치고 신랄한 비판만 일삼다가 좋은 투자처를 모두 잃어버린 셈입니다.

이제 제가 새로운 입지 이동의 예를 들어 보겠습니다. 수원의 현재 핵심 입지는 동수원과 영통 부근이지만 3년만 지나면 광교신도시와 수원이 만나는 국도 주변이 핵심 입지가 될 것입니다.

 

또한 북부권 최고 강자인 3호선 호수 공원 일대의 아파트들은 경의선 고속 복선전철 지역의 수혜가 예상이 되는 탄현역과 명품 신도시 덕이지구로 완전히 입지가 넘어갈 것입니다.

 

기존의 아파트는 한계가 있겠지만 새 아파트와 이미 예정이 된 주상복합으로 인하여 명품 신도시 일대는 분당의 정자동이 될 것이 확실합니다. 평범한 사람들은 과거에 그토록 많은 경험을 하고도 아직도 현재의 입지만 최고로 판단을 하고 있지 앞으로 미래에 부각이 될 입지를 인정하지 않습니다.

 

다섯째 부자들과 전문가는 부동산의 흐름을 꿰뚫고 있습니다. 2006년까지는 부동산 흐름이 비교적 시장 자율에 원칙을 두었기 때문에 자연스럽게 명품 지역과 소외 지역의 양극화가 핵심 테마였습니다.

 

2007년 수도권 변방 크게 올라

 

2007년은 정부의 명품 아파트 및 명품 지역에 대한 비합법적 규제 강화로 인하여 명품 지역의 급락과 서울 강북권, 인천권 수도권 변방권 등 소외지역 100% 폭등이라는 부동산 시세의 심각한 왜곡 현상이 초래 되었습니다.

그렇다면 2008년 이후로는 어떠한 흐름을 보일까요? 대부분의 부자들과 실력있는 부동산 전문가들은 2008년 이후의 테마로 정부의 1가구 1주택에 대한 규제 완화와 수도권 북부의 공급 과잉, 수도권 남부의 공급 부족을 핵심 테마로 삼고 있습니다.

 

부자들은 1가구 다주택을 처분하고 똑똑한 대형 명품 아파트로 갈아타려는 움직임을 보일 것이며, 상대적으로 공급이 부족한 수도권 남부권에 관심을 가지고 매수에 적극적인 자세를 취할 것입니다.

수도권 북부권은 신도시 남발로 인하여 공급 초과잉 상태이기 때문에 매물이 한꺼번에 쏟아지는 7년, 10년 전매 제한을 피하여 오히려 그 후광을 볼 수 있는 전매 가능한 분양 아파트로 눈을 돌릴 것입니다.

 

또한 서울의 경우 2007년 폭등한 한강 북쪽은 거들떠 보지도 않을 것이며 2007년 하락 및 보합세를 이어간 전통적인 명품 지역인 한강 강남권과, 강북권 목동, 강서, 용산, 성동 일대 및 저평가 지역에 눈을 돌릴 것이 유력합니다.

 

인천, 강북 다세대주택 이미 많이 올라

가격이 많이 오른 뉴타운, 재건축, 재개발 일대는 이미 호재가 반영이 된 상황이므로 강북 및 인천의 빌라나 다세대주택을 매수하는 어리석음은 범하지 않을 것이 확연합니다.

 

하지만 평범한 사람들은 귀가 솔깃하여 100% 오른 지역의 아파트를 추격 매수하거나 그 후광을 볼 수 있다는 기대 심리로 빌라와 다주택을 매집하고 있는데 이 글을 보시는 분들은 재건축이라는 명분하에 폭등하고 있는 인천, 서울 강북 등의 빌라, 다주택은 거들떠 보아서는 안된다고 판단합니다.

부자는 대부분 오른 아파트나 강남, 용산을 제외하고 시간이 오래 걸리는 재건축과 재개발 등에 관심을 갖지 않습니다. 또한 빌라나 다세대 주택은 아파트 상승률이 100%일 경우 30% 상승만 이어져도 꼭지점 시세라고 판단하시면 됩니다. 빌라도 100% 가겠지 하는 주변의 권유에 솔깃해서는 안됩니다.

여섯째 부자는 분양가의 실속을 파악하지만 평범한 사람들은 분양가 자체만을 판단합니다. 2006년까지는 입지와 분양가를 비교하면서 분양가의 높고 낮음을 어느 정도 파악할 수 있었습니다.

하지만 지금은 분양가 자체만 보아서는 안 되며 분양가의 속 사정을 유심히 살펴 보아야 합니다. 예를 들면 입지가 동일한 똑 같은 아파트인데도 분양가 1500만원과 분양가 900만원이 같을 수 있습니다.

 

분양가 책정 속사정 잘 파악해야

 

분양가를 진단하는 일은 아파트가 지어지기 전까지는 속단할 수 없지만 전매제한 여부와 옵션의 고급화 여부에 따라서 큰 차이를 보일 수 있습니다.

1. 전매 가능 고급 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1500만원 분양
2. 전매 가능 일반 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1300만원 분양
3. 전매 가능 옵션 없는 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1100만원 분양(조경, 외관은 저급함)
4. 전매 제한 고급 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1300만원 분양
5. 전매 제한 일반 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1100만원 분양
6. 전매 제한 옵션 없는 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 900만원 분양(조경, 외관은 저급함)

위의 분양가는 1번의 경우 분양가가 평당 1500만원이지만 6번의 경우 평당 900만원으로써 큰 차이를 보이고 있지만 결국 같은 아파트로 보시면 됩니다. 문제는 똑같은 아파트가 전매 여부와 옵션 여하에 따라서 무려 600정도나 차이가 납니다.

즉 분양가가 평당 1500만원이라고 해서 고분양가라고 할 수 없으며 분양가 평당 900만원이라고 해서 분양가가 낮다고 할 수 없습니다.

 

부자들은 분양가의 속성을 알고 있기 때문에 분양가의 속사정을 보면서 분양가 여부를 판단하지만 평범한 사람들은 단순히 분양가 자체만을 보고 판단하기 때문에 분양가를 제대로 알지 못하는 경우가 많습니다.

 

똑같은 아파트인데도 전매여부와 옵션 정도에 따라서 이처럼 큰 차이를 보이는데 위의 6가지를 투자 우선 순위로 꼭 따진다면 1-2-3-4-5-6순으로 분양가가 높지만 고급 옵션과 전매 가능한 아파트가 훨씬 유리하며 4, 5, 6은 분양가 상한제 적용을 받아서 분양가가 낮아졌다고 해도 신도시급 전매제한 7년, 10년의 매물이 한꺼번에 쏟아지는 현실을 감안한다면 투자가치로서는 결코 권할 성질이 못 됩니다.

 

틈을 비집고 들어가야

이제 더 이상 분양가 자체만 보아서는 안되며 분양가가 책정이 된 실상을 꿰뚫는 눈이 필요합니다.

 

일곱째 부자들은 역발상 사고를 지니고 있지만 평범한 사람들은 고정관념의 틀을 벗어나지 못합니다. 역발상이란 어떤 현상을 거꾸로 바라보는 사고 방식을 일컫는 말인데 부자들은 역발상 사고를 투자 가치의 정확도를 높이는 중요한 잣대로 자주 적용합니다.

예를들면 종부세, 양도세, DTI 규제로 꽁꽁묶여 있는 6억 이상의 명품 아파트는 현재 최악의 조건하에 있기 때문에 앞으로 1가구 1주택이라는 조건하에서 이러한 규제들이 대폭 완화가 될 것이 유력한 상황이므로 오히려 이처럼 불리한 아파트를 매수하는 일입니다.

시기적 위험성은 약간 상존하지만 이러한 아파트들이 현실적으로 규제가 풀리는 시점에서 폭등할 것은 명약관화한 사실이기 때문에 매수에 적극성을 보인다면 높은 시세 차익을 거둘 수 있습니다.

또한 수도권 북부권이 공급 초과잉 상황으로써 분양, 미분양, 분양권 모두 불리한 것이 현실이지만 70% 이상이 7-10년 전매 제한으로 묶여 있다는 것을 역이용하여 전매가능한 고급 미분양 아파트를 매수하여 풍요속의 빈곤에 허덕일 것이 유력한 틈을 비집고 들어가 적절한 시기에 매도한다면 매우 높은 수익률을 거둘 수 있습니다.

 

역발상으로 접근을

최신식 아파트가 즐비한 상황이라면 살고 싶은 사람들이 많을텐데 이 점을 잘 활용하여 매도한다면 높은 수익률이 따를 것입니다. 이 외에도 분양가가 그 일대에서 가장 높다면 고분양가를 역이용하여 그 지역의 랜드마크가 될 수 있는지 조건을 살핀다음 확신이 설 경우에 매수하는 것도 역발상 사고의 한 방법입니다.

상도동 포스코는 3년전 1700이라는 매우 높은 분양가로 인하여 장기간 미분양에 허덕였지만 동작구에서 분양가가 가장 높은 아파트로써 평당가 3000만원 선을 바라보는 랜드마크로 우뚝 솟았습니다.

분양가가 비싼 아파트가 오히려 효자가 되는 경우가 많습니다. 부자들은 약간의 위험 부담이 따르지만 이처럼 역발상의 사고를 활용하여 부자의 길을 공고히 하지만 평범한 사람들은 사물 자체를 지나치게 단순하고 경직되게 바라보기 때문에 돈을 벌 수 있는 기회를 자주 상실하게 됩니다.

 

여덟째 부자들은 90% 장점을 보지만 평범한 사람들은 10%의 단점을 크게 생각합니다. 부자들의 공통점은 전체적인 큰 틀에서 투자 가치가 있다고 판단하면 일정 부분 단점이 보일지라도 과감하게 투자를 합니다.

100% 만족한 아파트는 없으며, 만일 그런 아파트가 있다면 경쟁률이 매우 치열할 것은 불을 보듯 뻔할 것입니다. 부자들은 오히려 일정 부분 리스크가 따르는 아파트를 골라서 진주를 캐 내기 위해서 노력을 하지만 평범한 사람들은 미미한 리스크를 찾아 내는 일을 신중한 판단으로 착각을 하고 두려움과 부정적인 생각으로 망설이다가 좋은 투자처를 놓치기 일쑤입니다.

 

부분이 아니라 전체 보는 안목 키워야

부자들은 독수리처럼 높은 곳에서 모든 시야를 확보하고 목표 지점을 평가하려고 노력하기 때문에 장점과 리스크의 차이를 쉽게 파악할 수 있지만 평범한 사람들은 개미처럼 그 일대의 세심한 부분에만 집중하여 목표 지점을 평가하기 때문에 전체와 부분에 대한 정도의 차이를 가늠하지 못하는 경우가 많습니다.

 

필자는 하루에도 수십명과 대면하여 부동산 상담을 하기 때문에 부동산에 투자하려는 사람들의 심리를 비교적 정확하게 꿰뚫고 있습니다.

부자들은 투자 가치의 핵심 사항이 뚜렷하면 몇가지 리스크가 존재하더라도 빠른 시일안에 결단력을 보이는데 평범한 사람들은 핵심 사항이 뚜렷함에도 불구하고 중요도가 떨어지는 사항들을 바탕으로 말의 꼬리에 꼬리를 물면서 부정적인 부분에 대하여 완벽한 해답을 얻기 전에는 왠만해서는 투자하려고 하지 않습니다.

예를 들면 입지, 미래호재, 세대수, 대중 선호요소 등의 핵심 사항이 좋은 편임에도 불구하고 중요도가 크게 떨어지는 실내 구조, 층, 동, 향, 브랜드에 얽메이다가 그 중에서 무엇 하나라도 걸림돌이 되면 포기해 버리는 경우를 자주 봅니다.

 

리스크의 크기를 수치로 가늠하는데는 한계가 있지만 스스로가 부동산 판단력이 부족하다고 생각한다면 평범한 주변 사람들의 말에 솔깃하여 아파트를 매수하기 보다는 부동산 실전 전문가나 실전 고수 혹은 부자들로부터 조언을 받아서 투자를 하는 것이 가장 현명합니다.

 

과학적 통계 중요시 해야

 

부동산 지식을 어설프게 알고 있는 경우는 부동산 지식이 전무한 것보다 못한 경우가 있는데 이는 부동산 분야의 최고 영역이라 할 수 있는 투자 가치 예측력을 가치의 중요성에 따라서 해석하지 않고 혼돈하기 때문입니다.

부동산 투자는 교수님처럼 이론 전문가들에게 해법을 찾을 수 없으며 과학적 통계 및 그래프, 실전 매매, 직간접 투자, 상담 등을 많이 경험한 실전 전문가 및 고수들로부터 해법을 찾아야 합니다.

 

아홉째 부자는 과학적 통계를 중요시 여기지만 평범한 사람은 로또 근성과 직감을 중시합니다.  부자는 자신의 많은 재산이 걸려 있는 부동산 투자를 하기 전에 자기만의 철학을 가지고 과학적 통계수치와 시세 그래프를 활용하여 투자 가치를 진단합니다.

 

또한 부동산에 영향을 주는 여러 요소들의 중요도를 서열화하여 투자 시기와 매도시기 등을 체계적으로 접근합니다. 제가 아기곰 동호회를 좋아하는데 그 이유는 과학적 통계 접근에 대한 분석이 많기 때문입니다.

부자들 역시 분양의 경우 유망지역인 광교, 판교, 송파, 강남, 용산 등을 주목하지만
당첨 가능성이 없는 그곳을 차선책으로 선정하고, 그에 버금가는 유망지역 투자처를 찾아서 지속적인 투자를 병행합니다.

 

과거시세 등 잘 따져야

 

하지만 평범한 사람들 중에서 상당수는 로또 근성을 신념으로 여기면서 당첨이 되도록 학수 고대를 합니다. 유망지역 분양이 최고 우선 순위이며 차선책으로 준유망지역에 청약하는 정도가 대부분입니다.

 

지속적인 투자를 하기 보다는 아파트 한 채를 완전히 정리해야 다음 투자처를 찾아 나섭니다. 부자들은 비수기를 최고의 황금기로 판단하고 미래의 보물이 될 미분양을 1순위 투자로 여기면서 여러 아파트를 매수하는 경우가 많습니다.

또한 명품 지역 초급매- 강남ㆍ용산권 재건축 순으로 관심을 보입니다. 투자는 지속적으로 이어지며 미분양의 경우에 한하여 수익률이 따르면 명품지역, 소외지역 가릴 것 없이 투자를 하는데 부자들에게 있어서 비수기의 미분양은 황금알을 낳는 거위가
되는 셈입니다.

평범한 사람들은 자금력의 부족을 만회하기 위하여 미분양보다는 값이 싼 재건축 빌라를 매수하거나 기존 아파트를 전세끼고 매수하는 달콤함에 현혹이 됩니다.

 

많이 오른 아파트는 매수해서는 안 되는 것이 철칙임에도 향후 무궁무진할 것으로 기대가 되어 가장 중요한 국민은행 과거 시세는 거들떠 보지도 않고 추격 매수를 하는데 주저하지 않으며, 미분양은 미분양이 된 원인이 있다고 지레 짐작을 하다가 프리미엄이 오른 연후에야 부랴부랴 뛰어듭니다.

 

성수기 때 움직이는 경향 강해

 

비수기에는 불안 심리 때문에 가만히 있다가 성수기에 오르는 지역을 매수하는 경우도 흔합니다.

 

부자들이 미분양에 관심을 갖는 것은 부동산 통계학적으로 볼 때 분양가 대비 6년 수익률이 100% 넘는 아파트가 대부분이라는 점이며, 평범한 사람들이 재건축, 기존 아파트 매수에 적극적인 것은 투자 가치에 대한 분석력이 부족하고 주변의 권유나 자신의 직감에 따라서 매수를 하는 경우가 많기 때문입니다.

 

결국 부자들은 과거의 수치에 변화된 환경 요소까지 감안하여 미래의 투자 가치를 진단하지만 평범한 사람들은 과거의 폭등을 경험하고도 미래의 상승 자체에 부정적이며, 직접 눈으로 보고 경험해야만 시세 차익을 인정하는 경우가 많습니다.

 

열번째 부자는 다른사람들이 좋아할 만할 곳을 매수하지만 평범한 사람들은 자신이
좋아하는 곳을 매수합니다.

부동산 사이트에 들어 오시는 대부분의 사람들은 투자 수익률이 높은 곳을 알기 위하여 들어 옵니다. 부동산 매수의 모든 목표는 투자성에 두어야 투자 수익률이 따르며 만일 여기에 직장, 학군 등의 실거주 부분을 가미한다면 실거주 비율에 비례하여 투자 수익률은 떨어진다는 것을 감수해야 합니다.

 

철저히 투자로만 접근해야

 

도덕적으로 옳고 그름을 떠나서 투자 수익률만 놓고 본다면 부동산은 100% 투자 우선으로 이루어질 때 시세 차익이 가장 높습니다. 부자들은 철저하게 과거-현재-미래를 넘나들면서 투자 수익률에 모든 초점을 두고 부동산을 매수합니다.

그에 반해서 평범한 사람들은 투자 수익률을 우선으로 두면서도 직장, 학군, 환경 등을 접목하여 매수하기 때문에 투자 수익률이 떨어질 수 밖에 없습니다. 돈이 있다면 그 어느 곳이나 갈 수 있다는 지극히 단순한 생각만 가져도 부동산 투자는 철저히 투자로만 접근하여야 한다는 점을 알 수 있습니다.

 

투자로만 접근하여도 수익률의 차이가 많이 나는데 지나치게 자신의 여건에 부동산을 맞추려 하다 보니까 뒤늦게 후회하고 말을 갈아타는 경우가 많습니다. 부동산을 자신에게 맞추려 하지 말고 매수하고자 하는 사람들의 여건에 맞추어야 합니다.

 

전세를 주고 전세를 산다는 발상을 가진다면 굳이 실거주를 생각할 필요가 없으며 앞으로 서울과 수도권의 실거주 폐지가 유력시 되기 때문에 이 점을 잘 활용해야 합니다.

부자들은 대출을 최대한 활용하여 부동산 성공의 신화를 이어가지만 평범한 분들은 대출을 호랑이보다 더 두려워하여 자신의 여건에서 최선의 아파트를 잡는데 실패하는 경우도 많습니다.

 

대출은 심리ㆍ경제적으로 이겨낼 수 있어야

 

부동산에 투자하는 대출은 본인이 심리적, 경제적으로 이겨낼 수만 있다면 보통의 경우 대출 금리는 비교가 되지 않을 정도의 수익률을 안겨 줍니다.

 

열한번째, 부자들은 기회 비용을 중요시 여기지만 평범한 사람들은 부동산 매매 자체에 몰두합니다. 어느 아파트를 매수하느냐에 따라서 시세 차이는 극명하게 달라질 것이며 매도타임을 언제 잡느냐 하는 문제도 시세 차익을 안기는 핵심 요인입니다.

 

아파트 매매를 어떻게 하느냐하는 문제는 기회 비용의 가장 중요한 요인입니다. 또한 분양.미분양,급매,평범한 매수, 추격매수, 재건축.재개발 매수, 경매 등 어느 형태의
매수를 하느냐와 서울, 수도권 어느 지역을 매수하느냐에 따라서 기회 비용은 크게 달라집니다.

 

한가지 결정적인 도움글을 드릴까요? 2006년 폭등한 아파트와 2007년 폭등한 아파트는 철저하게 구분이 됩니다. 약 1~2년 정도의 시차를 두고 두 곳은 폭등과 하락의 엇갈리는 시세 흐름을 보일텐데 이 점에 주목하여 매매를 한다면 시세 차익을 거두는데 매우 유리할 것입니다.

기회비용의 꽃은 시간입니다. 부동산에 투자한 경험이 많은 사람이라면 시간이 돈이라는 말에 동감할 것입니다. 시간을 돈으로 환산하기는 어렵지만 제가 분석한 통계치에 따르면 5억을 보유하신 분이 1년 쉰다면 1억을 손해보고 2년을 쉰다면 2억을 손해 본다는 결론입니다.

 

기회비용의 꽃은 시간

 

10억을 보유하신 분은 1년에 2억을 손해봅니다. 과거가 미래의 연장은 아니지만 분명한 것은 여러분들이 생각한 것보다 시간이 매우 큰 돈이라는 사실을 아실 수 있습니다.

다만 잘 못 투자하면 기회비용을 따질 경우에 오히려 1억 손해 볼 것을 2억 손해 볼 수도 있습니다. 즉 무주택을 면하기 위하여 소형 아파트를 덥썩 잡는다든가, 오르지 않은 아파트를 갈아타기 위하여 폭등한 아파트로 옮긴다면 오히려 가만히 있는 것보다 못할 수도 있습니다.

 

하지만 부동산 불패의 과거 사례를 본다면 왠만한 상황하에서는 투자할 경우 모든 기회비용을 감안하더라도 성공할 가능성이 높습니다. 기회비용의 유리한 고지를 점하기 위해서는 현행 부동산 정책을 잘 활용할 필요가 있습니다.

특히 주택으로 계산하지 않는 분양, 미분양, 분양권은 매우 유리하며, 입주와 동시에 일시적 2주택을 잘 살려서 분양, 미분양, 분양권을 잡고 이러한 행위를 반복한다면 그 어느 재개발 재건축, 경매보다 가장 안정적이고 높은 시세 차익이 생길 것입니다.

 

시간적 기회 비용면에서 본다면 재개발과 재건축, 빌라와 다주택 매수는 손해를 볼 가능성이 높습니다.

 

마인드가 상위 10% 돼야 부자돼

 

지금까지 부자들과 평범한 사람들에 대하여 부동산을 접근하는 시각의 차이를 알아 보았습니다. 인터넷의 활성화와 부동산 사이트의 범람으로 인하여 이제 왠만한 사람이라면 부동산 지식이 높은 수준에 올라와 있습니다.

 

여기에서 중요한 것은 부동산 지식만으로는 부자가 될 수 없다는 사실입니다. 부자가 되기 위해서 가장 중요한 점은 부자의 마인드를 지니는 것입니다.

 

즉 부자들의 특성인 과학적 통계 수치의 접목, 투자에 영향을 주는 중요도의 선별 능력, 긍정적이며 적극적인 사고, 스스로를 향한 부동산 성공 최면, 결단력, 전문가 및 고수들과의 대화가 필수적으로 수반이 되어야 부자의 길에 들어설 수 있습니다.

정말 부자가 되고 싶습니까? 그렇다면 내가 가진 돈을 생각하지 말고 부자의 마인드를 지니고 있는지 점검하십시오.

경제력이 상위 10%가 되지 않더라도 마인드는 상위 10%가 되어야 부자가 됩니다.
우리나라, 우리 국민 모두가 행복한 부자가 되기를 기원하면서 이만 잠을 청하겠습니다. 감사합니다.

김종갑  kimda707@hanmail.net

 

[가온맘(상계6)]

몇몇 동의할수없는것도 있지만 대체적으로 새겨서 잘 읽었습니다. 좋은 정보에 감사드립니다..

[모모]

2007년은 정부의 명품 아파트 및 명품 지역에 대한 비합법적 규제 강화로 인하여 명품 지역의 급락과 서울 강북권, 인천권 수도권 변방권 등 소외지역 100% 폭등이라는 부동산 시세의 심각한 왜곡 현상이 초래 되었습니다.???-작년에 노원이 오른게 왜곡이라는 것인지, 왠 명품지역의 급락.....강남 오른것 따라잡기 시작도 안했는데 왠... 또한 부자들이 1가구 다주택을 처분하고 명품 대형으로 갈아탄다?...노정권때 이런다고 바람넣어서 강남쪽 아파트 잔뜩 올리고 노원쪽 아파트 헐값에 팔고 나간 사람들 땜에 발목 잡혔었지만..이제 물갈이 되고 비상만 앞두고 있는데 이또한 왠 뒷북치는 소린지....

[모모]

작년에 버블세븐 조금 주춤한것 가지고 이제 투자시기이니 어쩌니 하는 사람들이야 말로 발상의 전환이 한참 부족한듯....2006년 말 소로스와 로저스가 강북 부동산에 투자하라고 할때도 강남강남 외치던 사람들이 전문가라고...흐이그... 글 내용은 동감 안하지만 좋은 정보 감사합니다.

[파랑이]

요즘 전문가라고 자부하던 부동산관련된 사람들 강남을 거품으로 몰고가고나서는 한동안 콧 빼기도 안보이더니 강남과 남부쪽으로 서민들 엉뚱한곳과 벼랑끝으로 내몰더니만 이젠 또 다시 서민들 끝까지 울궈 먹으려고 하는군요 솔?히 ! 수원 화성 영통 수서등이...? 특히 동탄쪽들이 어떤 쪽으로 좋다고들 하는지 이해가 안되요 하긴. 설 연휴때 남쪽으로 갈때는 유리할수는 있겠죠 너무 전문가를 믿지마세요 저 또한 마찮가지 그냥 생활하기 좋은 서울이 좋은것은 다 아시잖아요....?

[노원맨1(보람)]

만물은 "삼투압현상"에 의해 움직입니다..너무 넘치는 곳은 적은 곳으로 흐르는 게 기본현상입니다..노원은 갈 길이 천리길..만리길^^

[노원맨1(보람)]

김종갑 이친구 물리시간에 졸았나..??? 기본적인 상식도 모르네..!!!

[하늘1004]

강북에 신도시가 많다고 해요.강남 신도시에 거주하나 봅니다.그래서 고수놈들 말과 틀리게 해야 성공하죠.주식도 추천 종목은 왜? 배제해야 하는지의 이치와 똑같아요.추천하고 고가에 매도 합니다.고수 반대로 하면 부자됩니다.

[멋쟁이아저씨]

이 양반 부자 마자여? 밑에 많이 사노게 꼭지 잡았나 보네여....밑에만 내려다보라 하는거 보니 ㅎㅎ

[우대상품권]

바보아닌지.. 쯧쯧 긴글 쓰느라 수고많았소..

[초록 물고기]

요즘에는 유명하신 부동산전문가들도 노원구릉 인정하는 추세입니다. 작년까지만해도 노원구 아파트는 무조건 팔아야 한다는 분들도 이제는 상담글을 읽어보면 노원구 아파트는 팔지말고 계속 보유하라고 답변하고 있습니다. 그런데 김종갑씨는 아직도 강남 신도시를 거론하는군요 .무슨의도로 이런글을 썼는지 이해가 안가는군요

[봉사마]

김꼴갑 !!!

[파랑이]

강남 갔던 부동산 제비들이 이젠 강남아파트 정리하고 강 북(노원구)로 슬 슬 돌아올 준비를 하는군요