[투자레슨 1] 1. 양도소득세 산출방법, 2. 양도소득세 세율

[제2의인생은나의몫]

1. 실지거래가액에 의한 세액계산

2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고․납부하여야 합니다.

가. 실지 양도가액

○ 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.

나. 실지 취득가액

○ 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.

취득에 소요된 실지거래가액이란 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.

※ 소득세법시행령 제89조 제1항에서 규정한 취득원가 상당액

- 타인으로부터 매입한 자산:매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

- 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산:원재료비․노무비․운임․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세․등록세 포함)․설치비 기타 부대비용의 합계액

○ 취득가액 계산시 포함되는 것

① 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제한다.

② 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.

다. 기타 필요경비

○ 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

○ 자본적지출액

① 소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

-「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.

이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4.재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5.기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우

그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

○ 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)

☞ 비교: 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음

라. 장기보유특별공제액의 계산

○ 장기보유특별공제액

=(실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)×보유기간에 따른 공제율

○ 공제율

보 유 기 간	1주택1)	1주택 외
	12.1.1 이후	12.1.1 ~ 18.12.31	’19.1.1 이후
3년 이상 4년 미만	24	10	6
4년 이상 5년 미만	32	12	8
5년 이상 6년 미만	40	15	10
6년 이상 7년 미만	48	18	12
7년 이상 8년 미만	56	21	14
8년 이상 9년 미만	64	24	16
9년 이상 10년 미만	72	27	18
10년 이상 11년 미만	80	30	20
11년 이상 12년 미만			22
12년 이상 13년 미만			24
13년 이상 14년 미만			26
14년 이상 15년 미만			28
15년 이상			30

1) 비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용 (비거주자는 적용되지 않음)

- 일시적 2주택 등

- 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억 초과 과세되는 주택

- 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자

※ 보유기간의 계산방법

① 보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)

② 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산한다.

☞ 비교:세율적용을 위한 보유기간 계산시는 피상속인의 취득일 부터 기산

③ 소득세법 제97조 제4항이 적용되는 경우(배우자 등 이월과세)에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.

○ 장기보유특별공제 적용대상

- 3년 이상 보유하고 양도하는 토지․건물에 대하여 적용(미등기제외)

○ 장기보유특별공제 제외대상

① 토지․건물이 아닌 자산

② 보유기간 3년 미만의 부동산

③ 미등기 양도자산

마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.

바. 부동산 양도소득세 산출세액

○ 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비

○ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율

○ 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택은 실지양도가액 중 9억원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익만을 과세

※ 고가주택:주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 9억원을 초과하는 것

1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도차익	＝	전체 주택의 실가 양도차익	×	실지양도가액―9억원
				실지양도가액

- 10년이상 보유한 1세대 1주택의 경우 80%의 장기보유특별공제율 적용

○ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면시 감면세액 계산

※감면해당 요건은 조세특례제한법 제99조 및 조세특례제한법 제99의 3조에서 별도로 정하고 있습니다.

① 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우 : 100% 감면

② 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우

당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감

※ 5년간 발생한 양도소득금액

양도소득 금 액	×	(취득일부터 5년이 되는 날 기준시가)-(취득당시 기준시가)
		(양도당시 기준시가)-(취득당시 기준시가)

※ 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다.

2. 양도소득세 자동계산 서비스 이용안내

□ 양도소득세 자동계산 이용 안내

- 양도소득세 계산이 어려우신 경우에는 양도소득세 자동계산을 이용하면 간편하게 세액을 계산하실 수 있습니다.

『양도소득세 자동계산 프로그램 위치』

* 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) ⇒ 오른쪽 상단의 모의계산 ⇒ 양도소득세 자동계산 선택(로그인 필요)

<주식 등 양도소득세>

〔과세대상〕

□ 주권상장법인의 주식 등

○「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 주권상장법인(코스피, 코스닥, 코넥스)의 대주주가 소유한 주식등을 양도하는 경우에는 단 1주 만 양도하여도 양도소득세 과세대상이며

-주권상장법인의 소액주주가 소유한 주식등을 증권시장을 통해서 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다.

☞ 다만, 주권상장법인의 소액주주라 하더라도 소유한 주식등을 증권시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상입니다.

□ 비상장법인의 주식 등

○ 비상장법인의 주식등을 양도하는 경우에는 대주주ㆍ소액주주의 구분 없이 모두 양도소득세 과세대상입니다.

□ 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식 등

○소득세법 제94조 및 소득세법시행령 제158조에 규정된 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식등을 양도하는 경우 기타자산의 양도로 양도소득세 과세대상입니다.

〔신고․납부방법〕

□ 예정신고

○ 신고․납부기한

반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우에도 반기별로 모아서 주식의 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 신고합니다.

○ 신고 시 제출서류

① 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서

② 주식양도소득금액 계산명세서

③ 양도 및 취득시의 실지매매계약서 사본 또는 실지거래가액을 증명할 수 있는 서류 등

④ 주식거래내역서→ 대주주만 제출

⑤ 대주주 등 신고서→ 연도 중에 주식을 취득함으로써 대주주에 해당된 주주가 주식을 양도한 경우에만 제출

○ 신고방법

신고의무자의 주소지 관할세무서에 제출하거나 우편으로 송부 (전자신고 가능)

○ 예정신고기한 내 신고․납부를 하지 않은 경우 가산세 등 불이익을 받을 수 있습니다.(’10년부터 예정신고납부세액공제 폐지)

□ 확정신고

○ 신고대상자

① 주식 등을 양도하고 예정신고를 하지 않은 경우(예정신고 면제된 국외주식 등)

② 누진세율 적용대상 주식등에 대한 예정신고를 2회이상 한 자가 이미 신고한 양도소득과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우

③ 주식등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우

○ 신고․납부기한

주식 등을 양도한 당해연도의 다음연도 5월1일부터 5월31일 까지

○ 무(과소)신고․무(과소)납부시의 불이익

신고불성실가산세(10%, 20%, 40%)와 납부불성실가산세*(1일 1만분의3(연10.95%))를 추가로 부담하게 됨

* 납부불성실가산세(1일 1만분의 2.5, ’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터)

☞ 신고시 제출서류 및 신고방법 등은 예정신고와 같습니다.

대주주 요건

○ 주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업년도 종료일 현재 본인 및 특수관계인의 지분을 포함한 지분율 또는 시가총액이 아래 요건을 충족한 경우

- 주식소유의 비율이 직전사업연도 종료일 현재에는 그 기준에 미달하였으나 당해 사업연도 중 주식 등을 취득함으로써 지분율이 대주주 요건에 해당하게 되는 경우에는 그 취득일 이후부터 대주주에 해당

< 세율 적용시 대주주 요건 >

구분	’16.4.1.이후 양도	’18.4.1.이후 양도	’20.4.1.이후 양도	’21.4.1.이후 양도
코스피	1% 또는 25억원이상	1% 또는 15억원이상	1% 또는 10억원이상	1% 또는 3억원이상
코스닥	2% 또는 20억원이상	2% 또는 15억원이상	2% 또는 10억원이상	2% 또는 3억원이상
코넥스	4% 또는 10억원이상	좌동	좌동	4% 또는 3억원이상
󰊴 비상장*	4% 또는 25억원이상 (‘17.1.1.이후)	4% 또는 15억원이상	4%또는 10억원 이상	4% 또는 3억원이상

* K-OTC(협회 장외시장)에서 거래되는 벤처기업의 주식의 경우 : 4%이상 또는 40억원 이상

□ 기준시가 산정

가. 토지 기준시가

○ ’90. 8. 30 이후 취득 또는 양도하는 토지의 기준시가

- 취득일 또는 양도일 현재 공시된 개별공시지가를 적용합니다.

〔양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분)〕

취득․양도시기			평가 기준일	결정고시일
1. 1990. 8. 30 2. 1991. 6. 29 3. 1992. 6. 05 4. 1993. 5. 22 5. 1994. 6. 30 6. 1995. 6. 30 7. 1996. 6. 28 8. 1997. 6. 30 9. 1998. 6. 30 10. 1999. 6. 30 11. 2000. 6. 30 12. 2001. 6. 30 13. 2002. 6. 29 14. 2003. 6. 30 15. 2004. 6. 30 16. 2005. 5. 31 17. 2006. 5. 31 18. 2007. 5. 31 19. 2008. 5. 31 20. 2009. 5. 29 21. 2010. 5. 31 22. 2011. 5. 31 23. 2012. 5. 31 24. 2013. 5. 31 25. 2014. 5. 30	～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～	1991. 6. 28 1992. 6. 04 1993. 5. 21 1994. 6. 29 1995. 6. 29 1996. 6. 27 1997. 6. 29 1998. 6. 29 1999. 6. 29 2000. 6. 29 2001. 6. 29 2002. 6. 28 2003. 6. 29 2004. 6. 29 2005. 5. 30 2006. 5. 30 2007. 5. 30 2008. 5 .30 2009. 5. 28 2010. 5. 30 2011. 5. 30 2012. 5. 30 2013. 5. 30 2014. 5. 29	1990. 1. 1 1991. 1. 1 1992. 1. 1 1993. 1. 1 1994. 1. 1 1995. 1. 1 1996. 1. 1 1997. 1. 1 1998. 1. 1 1999. 1. 1 2000. 1. 1 2001. 1. 1 2002. 1. 1 2003. 1. 1 2004. 1. 1 2005. 1. 1 2006. 1. 1 2007. 1. 1 2008. 1. 1 2009. 1. 1 2010. 1. 1 2011. 1. 1 2012. 1. 1 2013. 1. 1 2014. 1. 1	1990. 8. 30 1991. 6. 29 1992. 6. 05 1993. 5. 22 1994. 6. 30 1995. 6. 30 1996. 6. 28 1997. 6. 30 1998. 6. 30 1999. 6. 30 2000. 6. 30 2001. 6. 30 2002. 6. 29 2003. 6. 30 2004. 6. 30 2005. 5. 31 2006. 5. 31 2007. 5. 31 2008. 5. 31 2009. 5. 29 2010. 5. 31 2011. 5. 31 2012. 5. 31 2013. 5. 31 2014. 5. 30

* 양도일 또는 취득일 현재 정기공시이후 수시공시가 있는 경우는 당해 수시공시된 기준시가를 적용함

(적용사례) 1992년 3월 20일에 취득한 토지를 2006년 8월 5월에 양도한 경우

- 취득당시 기준시가 (취득가액)⇒ 1991. 6. 29 공시된 개별공시지가 (상기 2)

- 양도당시 기준시가 (양도가액)⇒ 2006. 5. 31 공시된 개별공시지가 (상기 17)

○ ’90. 8. 29 이전 취득한 토지의 ㎡당 취득당시 기준시가

- 아래 산식과 같이 ’90. 8. 30 현재 공시된 개별공시지가를 기준으로 토지등급가액이 차지하는 비율로 환산하여 취득당시 기준시가(원/㎡)를 계산합니다.

1990. 1. 1 기준으로 한 개별공시지가	×	취득당시의 토지등급가액
		(1990.8.30현재의 토지등급가액＋ 그 직전에 결정된 토지등급가액)÷2

* ’84. 12. 31 이전에 취득한 토지의 취득일은 세법상 ’85. 1. 1을 취득일로 간주하고 있으므로 위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 “’85. 1. 1현재의 토지등급가액”을 말합니다.

〈토지등급가액의 계산〉

토지등급가액이란 토지대장상에 나타난 취득일 등 현재의 토지등급 (없는 경우 직전등급)에 대한 「토지등급가액표」상의 가액(원/㎡)을 말합니다.

(적용사례) 취득일의 토지등급이 162등급인 경우

☞ 토지등급가액표 확인 162등급의 등급가액 ⇒ 12,000원/㎡

〈’90. 8. 29이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산사례〉

(예) 취득당시 토지 기준시가 계산자료

∘ 토지 취득일 : ’87. 9. 1.

∘ ’90. 1. 1 현재 개별공시지가 : 600,000원/㎡

∘ 토지등급조정

․ ’87. 7. 1 207등급 (토지등급가액 108,000원/㎡)

․ ’88. 7. 1 209등급 (토지등급가액 119,000원/㎡)

․ ’89. 7. 1 210등급 (토지등급가액 125,000원/㎡)

․ ’90. 1. 1 211등급 (토지등급가액 131,000원/㎡)

(답) 취득당시 ㎡당 토지기준시가 (506,250원/㎡)

= 600,000원× 108,000원/〔(125,000+131,000)÷2〕

〔토지등급가액표〕

등 급	가 액		등 급	가 액		등 급	가 액	등 급	가 액	등 급	가 액	등 급	가 액
	84.6.30 이전 ㎡	84.7.1 이후 ㎡		84.6.30 이전 ㎡	84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡
1	0.30	1	51	1,814.9	63	101	626	151	7,070	201	81,000	251	928,000
2	0.60	2	52	2,117.4	66	102	657	152	7,420	202	85,000	252	975,000
3	0.90	3	53	2.419.9	69	103	689	153	7,790	203	89,300	253	1,023,000
4	1.20	4	54	2.722.4	72	104	723	154	8,180	204	93,700	254	1,075,000
5	1.50	5	55	3,024.9	75	105	759	155	8,590	205	98,400	255	1,128,000
6	1.80	6	56	3.629.9	78	106	796	156	9,020	206	103,000	256	1,185,000
7	2.1	7	57	4,234.9	81	107	835	157	9,470	207	108,000	257	1,244,000
8	2.4	8	58	4,839.9	85	108	876	158	9,940	208	113,000	258	1,306,000
9	2.7	9	59	5,444.9	89	109	919	159	10,400	209	119,000	259	1,372,000
10	3.0	10	60	6,049.9	93	110	964	160	10,900	210	125,000	260	1,440,000
11	3.6	11	61	7,562.4	97	111	1,010	161	11,500	211	131,000	261	1,512,000
12	4.2	12	62	9,074.9	101	112	1,060	162	12,000	212	138,000	262	1,588,000
13	4.8	13	63	10,587.4	106	113	1,110	163	12,600	213	145,000	263	1,667,000
14	5.4	14	64	12,099.9	111	114	1,170	164	13,300	214	152,000	264	1,751,000
15	6.0	15	65	15,124.9	116	115	1,220	165	13,900	215	160,000	265	1,838,000
16	7.5	16	66	18,149.9	121	116	1,280	166	14,600	216	168,000	266	1,930,000
17	9.0	17	67	21,174.9	127	117	1,350	167	15,400	217	176,000	267	2,027,000
18	10.5	18	68	24,199.8	133	118	1,420	168	16,100	218	185,000	268	2,128,000
19	12.0	19	69	27,224.8	139	119	1,490	169	17,000	219	194,000	269	2,235,000
20	15.1	20	70	30,249.8	145	120	1,560	170	17,800	220	204,000	270	2,346,000
21	18.1	21	71	36,299.8	152	121	1,640	171	18,700	221	214,000	271	2,464,000
22	21.1	22	72	42,349.8	159	122	1,720	172	19,600	222	225,000	272	2,587,000
23	24.1	23	73	48,399.7	166	123	1,810	173	20,600	223	236,000	273	2,716,000
24	27.2	24	74	54,449.7	174	124	1,900	174	21,700	224	248,000	274	2,852,000
25	30.2	25	75	60,499.7	182	125	1,990	175	22,700	225	261,000	275	2,995,000
26	36.2	26	76	75,624.6	191	126	2,090	176	23,900	226	274,000	276	3,145,000
27	42.3	27	77	90,749.5	200	127	2,190	177	25,100	227	287,000	277	3,302,000
28	48.3	28	78	105,874.5	210	128	2,300	178	26,300	228	302,000	278	3,467,000
29	54.4	29	79	120,999.4	220	129	2,420	179	27,600	229	317,000	279	3,640,000
30	60.4	30	80	151,249.3	231	130	2,540	180	29,000	230	333,000	280	3,822,000
31	75.6	31	81	181,499.1	242	131	2,670	181	30,500	231	350,000	281	4,014,000
32	90.7	32	82	211,749.0	254	132	2,800	182	32,000	232	367,000	282	4,214,000
33	105.8	33	83	241,998.9	266	133	2,940	183	33,600	233	385,000	283	4,425,000
34	120.9	34	84	272,248.7	279	134	3,090	184	35,300	234	405,000	284	4,646,000
35	151.2	35	85	302,498.6	292	135	3,240	185	37,100	235	425,000	285	4,879,000
36	181.4	36	86	362,998.3	306	136	3,400	186	38,900	236	446,000	286	5,123,000
37	211.7	37	87	423,498.0	321	137	3,570	187	40,900	237	469,000	287	5,379,000
38	241.9	38	88	483,997.8	337	138	3,750	188	42,900	238	492,000	288	5,648,000
39	272.2	39	89	544,497.5	353	139	3,940	189	45,100	239	517,000	289	5,930,000
40	302.4	40	90	604,997.2	370	140	4,130	190	47,300	240	543,000	290	6,227,000
41	362.9	42	91	665,497.0	388	141	4,340	191	49,700	241	570,000	291	6,538,000
42	423.4	44	92	725,996.7	407	142	4,560	192	52,200	242	598,000	292	6,865,000
43	483.9	46	93	786,496.4	427	143	4,790	193	54,800	243	628,000	293	7,208,000
44	544.4	48	94	846,996.1	448	144	5,020	194	57,500	244	660,000	294	7,569,000
45	604.9	50	95	907,495.9	470	145	5,280	195	60,400	245	693,000	295	7,947,000
46	756.2	52	96	967,995.6	493	146	5,540	196	63,400	246	727,000	296	8,345,000
47	907.4	54	97	1,028,495.3	517	147	5,820	197	66,600	247	764,000	297	8,762,000
48	1,058.7	56	98	1,088,995.3	542	148	6,110	198	69,900	248	802,000	298	9,200,000
49	1,209.9	58	99	1,149,494.8	569	149	6,410	199	73.400	249	842,000	299	9,660,000
50	1,512.4	60	100	1,209,994.5	597	150	6,730	200	77,100	250	884,000	300	10,143,000

나. 개별주택 기준시가(’05.7.13 이후 양도분부터 적용)

○ 시․군․구(동)에서 개별주택가격 확인

시․군․구(동)의 세무과에서 개별주택가격확인서 발급하여 개별주택 가격을 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국토해양부장관이 공시한 개별주택가격

(예) 양도일 2005. 8. 5.

기준시가 고시 : 2005. 4. 30자 고시가액 200,000,000원

(답) 양도당시 기준시가 ⇒ 200,000,000원임

○ 취득당시 기준시가

① 개별주택가격 최초공시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국토해양부장관이 공시한 개별주택가격

② 개별주택가격 최초공시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 개별주택 기준시가로 합니다.

국토해양부장관이 당해 주택에 최초로 공시한 주택가격	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초공시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 유의사항

양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는지 또는 국토해양부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.

다. 일반건물 기준시가

○ 인터넷을 이용한 건물기준시가 자동계산방법

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산/기준시가 (건물기준시가-양도)” 화면에 가서 공부상의 기본자료만 입력하면 일반건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가

기준시가 조회화면에서 “신축연도, 취득연도, 양도연도, 부수토지 공시지가, 구조, 면적”을 입력하면 양도당시 건물기준시가가 자동계산 됩니다.

○ 취득당시 기준시가

① 2001. 1. 1 이후에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

화면상 “취득연도 및 양도연도” 란에 모두 “취득연도”를 입력하고 나머지의 자료를 입력하면 취득당시 건물기준시가가 계산됩니다.

② 2000. 12. 31이전에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

- 화면상 “취득연도”는 건물의 실제 취득연도를, “양도연도” 란에는 “2001년”을 입력하고 나머지의 자료를 입력하면

- “2001년도 건물기준시가”와 “산정기준율”이 자동으로 계산되고,

- 동 금액을 아래 산식을 적용하여 취득당시 기준시가를 산정합니다.

취득당시 건물기준시가 = 2001년도 건물기준시가×산정기준율

○ 유의사항

건물기준시가 자동계산 화면에 입력할 “부수토지 개별공시지가”는 양도․취득일 현재 공시되어 있는 개별공시지가를 입력합니다.

(예) 2003. 8. 5 양도 ⇒ 2003. 6. 30 공시된 개별공시지가 입력

2003. 2. 1 양도 ⇒ 2002. 6. 29 공시된 개별공시지가 입력

라. 공동주택 (아파트 등) 기준시가

○ 인터넷을 이용한 공동주택기준시가 확인

① 2006. 4. 27이전(국세청 고시)

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산/기준시가 (아파트/연립주택)” 화면에 기본자료만 입력하면 공동주택 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.

② 2006. 4. 28이후(국토해양부 고시)

국토해양부의 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.or.kr)의 “공동주택가격열람” 화면에서 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국토해양부장관이 고시한 가액

(예) 양도일 2009. 11. 25

-고시내역:’09.12.1 고시가액 480,000,000원, ’09.4.30 고시가액 410,000,000원

(답) 양도당시 기준시가 ⇒ 410,000,000원임

○ 취득당시 기준시가

① 공동주택 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국토해양부장관(국세청장)이 고시한 가액

② 공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.

최초고시 공동주택 기준시가	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초고시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 유의사항

양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는지 또는 국토해양부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.

마. 상업용건물 및 오피스텔 기준시가(’05.1.1이후 양도분부터 적용)

○ 인터넷을 이용한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 자동계산방법

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산/기준시가 (상업용건물/오피스텔)” 화면에서 공부상의 기본자료만 입력하면 상업용건물/오피스텔 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액

(예) 양도일 2007. 5. 25

2007. 1. 1자 단위면적(㎡)당 고시가액

기준시가 = 단위면적(㎡)당 고시가액 × 건물면적(㎡)

→고시된 단위면적(㎡)당 가액에 각호별 건물의 전유면적과 공용 면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 산정

○ 취득당시 기준시가

① 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액

② 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.

최초고시 상업용건물 및 오피스텔 기준시가	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초고시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 유의사항

양도한 상업용건물 및 오피스텔이 국세청장이 고시한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가가 있는지 반드시 확인하여야 하며 상업용건물 및 오피스텔기준시가가 고시되지 않는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물 기준시가를 적용하여야 합니다.

출처 : https://www.nts.go.kr/support/support_11.asp?cinfo_key=MINF8620100720165908#FileDown

[여의주]

감사합니다
잘 배웠습니다

[멋진성공]

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[전여사]

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[태백21]

잘 보고 갑니다~

[애띠]

잘보고갑니다 감사합니다