김현주
現 매일경제 부동산 칼럼니스트
전문분야 :
기존 구도심이 뉴타운으로 새롭게 개발된 이후 원주민들이 다시 재정착할 수 있도록 하기 위해선 임대주택의 공급을 늘려가야 한다.
서울 뉴타운 사업지구 거주자 중 세입자 비율이 평균 72%로, 가장 높은 지역은 86.9%를 보인데 반해 전체 건설주택의 17%만 세입자용 임대주택으로 공급되고 있다.
그렇지만 상당수 원주민들이 임대료나 관리비 부담으로 공공임대주택 대신 주거대책비를 선택하고 있어 세입자의 재정착은 극히 제한적인 수준이다. 또 공공 임대주택의 규모가 모두 40㎡ 이하 초소형으로 건축되는 반면 재개발 이전 세입자 주택 규모는 40~60㎡ 이하 44.4%, 60㎡ 초과 22.7%를 차지하고 있다.
서울 도심 뉴타운 조합원들의 경우 상당수가 추가부담금을 납부할 여력이 없어 조합설립인가부터 관리처분계획인가 단계까지 거의 절반에 달하는 원주민들이 입주권을 전매하고, 입주단계까진 약 20%정도만 분양권을 보유하고 있는 실정이다.
추가 뉴타운 지정 명분•논리 희석돼서울 도심 뉴타운 사례를 통해 원주민 재정착을 위한 방안으로 주민의 경제적 부담능력에 따른 가구유형별 주거안정방안과 주택공급, 개발기간 중 대체영업시설 마련 및 신탁형 상가재개발 방식, 공공임대주택 규모 확대와 임대료 차등화, 주민상담소 설치 운영 등의 다양한 재정착 방안 등을 강구해야 한다.
경기도는 촉진지구별 총괄사업관리자와 함께 지역별 뉴타운 지원센터를 개설해 나갈 계획이며, 서울시 사례를 참고해 촉진계획 수립단계에서부터 적극적인 주민 수요조사를 통해 기존 거주민들의 의사를 충분히 반영해 나갈 예정이다.
강서•은평 등 서울 시내 일부 지역에서 4차 뉴타운 후보지에 대한 기대감으로 다세대•연립주택 등의 집값이 폭등했다. 결과적으로 뉴타운•재개발 바람이 서울의 집값 상승을 주도했고, 집값 상승기에 기름을 붓는 꼴이 됨에 따라 추가 뉴타운 지정의 명문과 논리가 희석됐다.
서울 시내 부동산 가격이 폭등하면서 추가로 15곳 정도를 4차뉴타운으로 지정해도 될 것이라 했지만 이미 시범 뉴타운으로 지정돼 사업이 완료됐거나 상당 부분 진행된 은평•길음•왕십리뉴타운을 비롯 2차•3차뉴타운, 균촉지구 등을 포함 했을시 서울 시내 뉴타운은 이미 35곳에 면적만도 2721만6250㎡에 달하는 상황이다.
주택 전세금 폭등, 미연에 방지해야서울시는 뉴타운 사업 진행에 따른 이주문제로 인근 지역의 전세금이 폭등하는 것을 막기 위해 사업 시행시기를 조정하는 방안을 마련하고 있다. 이미 촉진계획이 결정된 신길, 이문•휘경, 북아현뉴타운 등을 비롯 조만간 계획이 결정되는 장위, 신림뉴타운이 그 대상이다.
촉진구역별로 시차를 두고 사업을 진행하고 있지만 이상 징후가 나타나면 사업 시행시기를 조절하고, 장기전세주택 건설 확대에 따른 재정부담은 큰 문제가 없어 월세형 국민임대주택을 전세형으로 전환하면서 오히려 추정부담액이 줄어들었다.
오는 2010년까지 계획 중 장기전세주택의 도입으로 국고보조금•국민주택기금•임대보증금 등을 제외한 이전 추정 부담액 1조9500억원보다 9100억원 가량 줄어든 1조400억원만 서울시와 SH공사가 부담할 계획이다.