#선순위가등기물건의경매절차진행여부,
선순위 가등기 경매 물건 입찰전략
1, 선순위 가등기 물건의 경매 절차 진행 여부
1).선순위 가등기가 있는 경매 물건의 경우 당해 가등기권자가 권리신고를 하지
않은 경우
집행 법원에서 경매 절차를 진행하는지 직권 정지를 시키는지에 관하여
판례는
"당해 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도
그 가등기로 보아 낙찰인에게
그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 매각물건명세서에 기재 후
그에 기하여 경매 절차를 진행하면 족하다
(대법원 2003. 10. 6. 자 2003마 1438 결정)" 고 판시하고 있다.
2). 따라서 집행 법원에서는 선순위 가등기가 있는 경매 물건의 경우에도
경매 절차를 진행하는 것으로 판단이 된다.
3). 이 경우 집행 법원에서는 선순위 가등기가 있는 경매 물건을 진행하는 경우
매각물건명세서 상에
"선순위 가등기 매수인이 인수 조건"이라는
특별 매각조건을 기재하여 이를 공시한다.
[판례] 대법원 2003. 10. 6. 자 2003마 1438 결정
[판시사항]
부동산 강제경매 절차에서 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 소유권이전등기
청구권의 순위보전을 위한 가등기가
담보가등기인지
순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지
경매 절차를 중지하여야 하는 것인지.
[결정 요지]
부동산의 강제경매 절차에서 경매목적 부동산이 낙찰된 때에도
소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는
그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상
담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인에게 인수되는 것인바,
권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지
알 수 없는 경우에도
그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행 법원으로서는
일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이
인수될 수 있다는 취지를
입찰 물건명세서에 기재한 후 그에 기하여
경매 절차를 진행하면 족한 것이지,
반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전 가등기인지 밝혀질 때 가지
경매 절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.
2. 선순위 가등기 경매 물건의 입찰전략
1) 경매 실무에 있어서 등기사항 증명서상에는 가등기의 원인이 무엇인지
여부를 불문하고
매매를 원인으로 하는
"소유권 이전 청구권 순위 보전과 등기"로 만 기재를 한다.
2) 따라서 등기사항 증명서상에 가등기가 설정되었을 경우
등기사항 증명서상에 표시된 내용만 가지고는 금전채권의 담보가등기인지
매매를 원인으로 하는 순위 보전과 등기인지를 알 수가 없다.
3) 따라서 선순위로 가등기가 있는 경우 매수인이 잔금을 납부하고
소유권을 취득했더라도
그 가등기가 매매를 원인으로 하는
"소유권 이전 청구권 순위 보전과 등기"인 경우에는 소멸되지 않고
경매 절차에서 그대로 남아 있어서
매수인은 소유권을 상실할 수도 있다.
[집행 법원의 실무적인 조치]
1. 경매 실무에서 경매 물건에 선순위의 가등기가 금전채권의 담보가등기인지
매매 원인의 소유권 이전 청구권 순위 보전과 등기인지가
불분명한 경우
집행 법원으로서는 일단 문제의 가등기를 소유권이전 청구권 순위보전
가등기로 추정하여
경매 절차를 진행하고 있다.
2. 다만, 이 경우 집행 법원에서는 매수인에게 그 가등기에 관하여
인수 위험의 부담이 될 수도 있다는 취지를
매각물건명세서에 기재한 후 경매 절차를 진행하여야 한다.
[실무상 주의]
1. 경매 실무에서는 우선 가등기권자가 배당요구의 종기까지 권리신고 및
배다 요구를 어떠한 내용으로 신고하였는지를
확인하여야 한다.
따라서, 이 경우 매수 희망자는 입찰전에 매각물건명세서 및
문건 송달 내역을 반드시 확인하여
가등기권자의 권리신고 내용을 반드시 확인하여야 한다.
2. 경매 실무에서 경매 물건에 가등기가 있는 경우
집행 법원은 당해 가등기가 소유권 보전과 등기인지, 담보가 등기인지를
확인하기 위하여
가등기가 매매에 의한 소유권 이전 청구권 순위 보전과 등 기라면
매매 계약서를 제출 및 신고하고
담고 가등기라면 가등기에 관한 피담보채권액을 특정하여
권리신고 및 배당요구를 하라는 최고 시를 발송한다.
3. 가등기권자가 권리신고 및 배당요구의 종기까지 가등기의
피담보채권에 관한
원금 및 이자에 관하여 금전채권으로 신고한 경우에는
담보가등기로 판단을 하고
매매계약으로 신고한 경우에는
소유권 이전 청구권 순위 보전과 등기로 판단을 하면 될 것이다.
4. 경매 실무에서 선순위가등기권자가 채권 계산서를 제출하지 않고,
배당요구를 하지 않는 경우에는 문제가 될 수 있다.
선순위가등기권자가 법원의 최고성에 대해
배당요구의 종기까지 채권 계산서를 제출하지 않은 이유는,
매매로 인하여 소유권 이전을 예약한 순위 보전과 등기이기에 미래에
소유권이전 청구를 할 목적이거나
담보가등기로서 채권 계산서를 제출해야 함에도 불구하고
채권 계산서를 제출하지 않은 경우를 종종 볼 수 있다.
5. 담보가 등기임에도 배당요구하지 않는 이유는 가등기권자 입장에서는
법률적으로 전혀 불이익이 없고
장래에 경매 입찰을 받은 매수인에게 인수되는 가등기권자로서
가등기의 피담보채권액을 청구할 수 있어서
자신의 권리 보호에 아무런 지장이 없으니 법원에 배당요구하지 않은
경우를 종종 볼 수 있다.
[출처] 선순위 가등기 물건의 경매 절차 진행 여부|작성자 polee101