취 득 세 |
1. 과세권자
① 납세지 관할 도, 특별시ㆍ광역시 또는 특별자치시ㆍ특별자치도
② 부동산의 납세지 : 소재지.
단, 둘 이상의 지방자치단체 걸쳐 있는 경우 ⇒ 소재지별로 안분
2. 납세의무자
① 취득세 과세물건(부동산, 준부동산, 광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권, 골프회원권 등)을 사실상 취득한 자
② 건축물에 부대설비를 주체구조부 취득자 이외의 자가 가설한 경우 ⇒ 주체구조부의 취득자
③ 선박, 차량과 기계장비의 종류변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우⇒ 취득 ○
④ 비상장법인의 주식등을 취득함으로써 과점주주(50% 초과)가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등
(법인이 신탁한 재산으로서 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 부동산등 포함)을 취득 ○ 단, 법인설립 시에 발행하는 주식등을
취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다.
▣과세지분율 ㉠ 최초 과점주주가 된 경우 ⇒ 최초 과점주주가 된 날 현재 지분 모두
㉡ 이미 과점주주의 지분이 증가된 경우 ⇒ 그 증가 이전의 최고지분율보다 증가된 지분
㉢ 다시 과점주주가 된 경우 ⇒ 그 증가 이전의 과점주주 당시 최고지분율보다 증가된 지
⑤ 상속으로 취득하는 경우 ⇒ 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분 취득 시 ⇒ 그 지분에 해당하는 취득물건)
⑥ 주택조합ㆍ재건축조합 및 소규모재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산 ⇒ 그 조합원.
단, 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 부동산은 제외
⑦ 배우자 또는 직계존비속간 취득 ⇒ 증여로 취득한 것으로 봄. 단, 공매(경매 포함), 파산선고처분, 교환 및 취득을 위하여
그 대가 지급사실을 증명한 경우 ⇒ 유상취득으로 봄
⑧ 부담부증여의 경우 그 채무액에 상당하는 부분 ⇒ 유상취득으로 봄. 단, 배우자 또는 직계존비속간의 부담부증여 ⇒ 배우자 또는 직계존비속간 증여의제규정 적용
⑨ 택지공사가 준공된 토지에 조성ㆍ설치하는 정원 또는 부속시설물 등 ⇒ 토지에 포함되는 것으로서 토지의 지목을 사실상 변경하는 것으로 보아 토지의 소유자가 취득한 것으로 본다. 다만, 건축물을 건축하면서 그 건축물에 조성ㆍ설치하는 정원 또는 부속시설물 등 ⇒ 건축물에 포함되는 것으로 보아 건축물을 취득하는 자가 취득한 것으로 본다.
⑩ 외국인 소유의 취득세 과세대상 물건(차량, 기계장비, 항공기 및 선박만 해당한다)을 직접 사용하거나 국내의 대여시설 이용자에게 대여하기 위하여 임차하여 수입하는 경우에는 ⇒ 수입하는 자가 취득한 것으로 본다.
3. 취득의 개념
① 취득 : 원시취득, 승계취득, 유상ㆍ무상의 모든 취득.
단, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박 ⇒ 승계취득에 한함
② 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 ⇒ 각각 취득한 것으로 봄
③ 간주취득 : 선박ㆍ차량ㆍ기계장비의 종류변경, 토지의 지목변경, 건축물의 건축(신축ㆍ재축 제외) 또는 개수, 과점주주
4. 주요 비과세
① 과세권자 등의 직접 과세물건의 취득(상호주의 제외), 과세권 등에 귀속 또는 기부채납에 따른 부동산 취득
② 신탁등기가 병행되는 신탁법상 신탁재산의 취득으로서 위탁자ㆍ수탁자ㆍ신수탁자 간의 취득. 단, 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득은 제외
③ 관련 법률에 따른 동원대상지역내 토지의 수용ㆍ사용에 관한 환매권의 행사로 매수하는 부동산
④ 1년을 초과하지 않는 임시건축물의 취득 등
⑤ 공동주택의 개수로 인한 취득당시 시가표준액 9억원 이하인 주택과 관련된 개수. 단, 건축법상 대수선 제외
5. 취득의 시기
(1) 승계취득
유상취득 | 원칙 | 취득세 과세표준을 사실상의 취득가액으로 하는 경우:사실상 잔금지급일 | ||
부동산거래신고 및 기타 유상승계취득 시:계약상 잔금지급일 | ||||
연부취득 | 사실상의 연부금지급일 | |||
무상취득 | 상속 | 상속개시일 | 증여 등 | 증여계약일 |
※매매 또는 증여계약의 해제 ⇒ 등기ㆍ등록하지 않고 다음의 서류에 의하여 취득일부터 60일 이내에 계약 해제사실이입증되는 경우
① 화해조서ㆍ인낙조서 ② 공정증서 등(공증인이 인증한 사서증서를 포함)
③ 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 교부한 거래계약 해제확인서류 등⇒ 증여 제외
(2) 원시취득
건 물 | 허가 | 원칙⇒사용승인서(도시개발법상 준공검사 증명서, 도시 및 주거환경정비법상 준공인가증 등)를 내주는 날 | & 임시사용승인일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날 |
주택조합의 비조합원용 토지⇒「주택법」상 사용검사일 재건축조합 또는 소규모재건축조합의 비조합원용 토지⇒소유권이전 고시일의 다음날 | |||
무허가 | 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물 ⇒ 그 사실상의 사용가능일 | ||
토지의 매립ㆍ간척 | 공사준공인가일. 단, 공사준공인가일 전에 사용승낙․허가를 받거나 사실상 사용하는 경우 → 사용승낙일․허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날 |
(3) 기타 ① 토지의 지목변경 ⇒ 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 또는 사실상 사용일 중 빠른 날
② 민법상 이혼에 따른 재산분할로 인한 취득 ⇒ 등기일 또는 등록일
③ 민법 제245조 및 제247조에 따른 점유로 인한 취득 ⇒ 등기일 또는 등록일
④ 유상ㆍ무상취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 ⇒ 그 등기일 또는 등록일
6. 과세표준
(1) 취득세 과세표준 ⇒ 취득당시의 가액. 연부취득은 매회 사실상 지급되는 연부금액 + 계약금 포함
원칙 | 신고한 가액 | 취득자가 신고한 가액 | ※신고한 가액은 시가표준액의 제한을 받음 ⇨ 신고한 가액< 시가표준액→시가표준액 |
예외 | 시가표준액 | ① 취득자의 신고 또는 신고가액이 없는 경우 ② 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우 | |
특례 | 사실상의 취득가격 등 | ① 국가․지방자치단체 등으로부터의 취득 ② 외국으로부터의 수입에 의한 취득 ③ 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙ㆍ자백간주 제외) 또는 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득 ④ 공매방법에 의한 취득 ⑤ 부동산 거래신고와 검증이 이루어진 취득 단, 증여 등 무상취득 및 부당행위계산에 의한 거래로 인한 취득은 제외 | |
확인된 가액 | 부동산 거래신고와 검증이 이루어진 사실상 취득가격 < 세무서장등으로부터 통보받은 자료 또는 시장ㆍ군수 등의 조사결과에 따라 확인된 금액 ⇒ 그 확인된 금액 |
(2) 취득가격의 범위
① 취득가격 또는 연부금액 ⇒ 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 ⇒ 그 할인된 금액(할인액 제외)
② 간접비용의 범위
포함 | ① 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 ② 할부ㆍ연부 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료, 공인중개사에게 지급한 중개보수. 단, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 제외 ③ 농지보전부담금, 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 ④ 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다) ⑤ 취득대금 외에 당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 ⑥ 부동산 취득으로 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 단, 금융회사 외의 자에게 양도시에는 금융회사 등에 양도하였을 경우의 매각차손을 한도로 함 ⑦ 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용 ⑧ 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용 |
제외 | ① 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 관련 부대비용 ② 관련 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 ③ 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 대한 보상성격의 비용 ④ 부가가치세 |
(3) 부동산을 취득할 수 있는 권리의 특례
부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 해당 부동산 취득을 위하여 실제 지출금액이 최초 분양ㆍ공급가격보다 낮은 경우 ⇒ 실제 지출금액. 단, 특수관계인간 거래 제외
(4) 건축물의 건축 또는 대수선의 특례
적용요건 | 법인이 아닌 자가 건축물을 건축 또는 대수선으로 취득하는 경우로서 법인장부에 의하여 입증되는 가격이 100분의 90을 초과하는 경우 |
취득가격 ①+②+③ | ① 법인장부로 입증된 금액 ② 법인장부로 입증되지 아니하는 금액 중 계산서 또는 세금계산서로 입증된 금액 ③ 부동산 취득으로 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손 |
(5) 간주취득의 과세표준 : 증가한 가액
구 분 | 취득 구분 | 과세표준 | 세 율 | |||
건축과 개수 | 건축 | 신축ㆍ재축 | 원시취득 | 전체 가액 | 2.8% | |
증축ㆍ개축 | 간주취득 | 증가한 가액 | 2.8% | |||
개수 | 간주취득 | 증가한 가액 | 건축물면적 증가 ○ ⇒ 2.8%, × ⇒ 특례세율 2% | |||
토지의 지목 변경 | 원칙 | 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 지목변경 후의 시가표준액에서 지목변경 전 시가표준액을 뺀 금액 | ||||
예외 | 판결문ㆍ법인장부에 의하여 지목변경 소요 비용이 입증되는 때에는 ⇒ 그 비용 |
(6) 면세점
취득가액이 50만 원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 아니한다. 단, 그 취득한 날부터 1년 이내에 그에 인접한 토지나 건축물을 취득한 경우에는 ⇒ 1건의 취득으로 보아 면세점 적용
7. 세율
(1) 취득세 표준세율
구 분 | 세 율 |
상속 | 2.8%(농지 : 2.3%) |
위 외의 무상취득 | 3.5%(비영리사업자 : 2.8%) |
원시취득 | 2.8% |
공유권의 분할 또는 부동산의 공유권해소를 위한 지분이전취득 | 2.3%. 단, 등기부등본상 본인지분 초과분 제외 |
합유물 및 총유물의 분할 | 2.3%. |
그 밖의 원인(매매 등의 유상)으로 인한 취득 | 4%(농지:3%) |
유상거래를 원인으로 취득하는 주택 | 취득가액에 따라 ⇒ 6억원 이하 : 1%, 9억원 이하 : 계산식에 따른 세율, 9억원 초과 : 3%. |
(2) 세율의 적용
① 공유물의 세율 적용: 상속ㆍ상속 외의 무상취득ㆍ그 밖의 원인으로 취득하는 부동산 및 유상으로 취득하는 주택이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율 적용
② 간주취득: 건축(신축과 재축 제외) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 원시취득세율 적용
③ 탄력세율: 조례로 정하는 바에 따라 부동산취득 표준세율의 50%의 범위에서 가감할 수 있다.
④같은 취득물건에 대하여 둘 이상의 세율이 해당되는 경우에는 ⇒ 그 중 높은 세율 적용
(3) 중과세율
① 표준세율+8%(중과기준세율 2%의 4배)
별장 | 주거용 건축물로서 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용되는 건축물과 그 부속토지 | |
골프장 | 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록대상인 토지ㆍ건축물ㆍ입목 + 등록(증설에 따른 변경등록 포함)하는 경우 또는 등록하지 아니하고 사실상 사용하는 때 | |
고급 오락장 | 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장 등과 그 부속토지 | |
고급 선박 | 비업무용 자가용 선박 + 시가표준액 3억원 초과(단, 실험ㆍ실습 등 제외) | |
고급 주택 | 단독 주택 | 1구의 건물의 연면적 331㎡ 초과 또는 대지면적 662㎡ 초과 + 주택의 취득 당시 시가표준액 9억원 초과 |
엘리베이터 설치 + 주택의 취득 당시 시가표준액 9억원 초과 | ||
에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상 설치된 것 | ||
공동 주택 | 전용면적 245㎡(복층형:274㎡, 1개 층 면적 245㎡ 초과 시 제외) 초과+주택의 취득 당시 시가표준액 9억원 초과 |
② 표준세율+4%(중과기준세율 2%의 2배)
㉠ 과밀억제권역 안 법인의 본점ㆍ주사무소의 사업용으로 신축ㆍ증축하는 건축물과 부속토지의 취득 ㉡ 과밀억제권역(산업단지, 유치지역, 공업지역 제외) 안 공장(도시형 공장 제외)의 사업용 과세물건의 신설ㆍ증설에 따른 취득 |
③ 표준세율의 3배-4%(중과기준세율 2%의 2배)
법인 | 대도시(산업단지 제외) 안에서 법인의 설립과 지점 등의 설치 및 대도시 외에서 대도시(산업단지 제외) 안으로의 법인의 전입에 따른 부동산등기. 단, 중과제외업종 제외 25회 |
공장 | 대도시(산업단지, 유치지역, 공업지역 제외) 안에서 공장의 신설ㆍ증설에 따른 부동산등기 |
④ 주택취득 중과세
취득유형 | 취득자 | 취득세 세율 | |||
유상 | 개인 | 세 대 별 | 구분 | 조정대상지역 ○ | 조정대상지역 × |
1주택 | 주택의 가액에 따라 1~3% | ||||
2주택 | 8%. 단, 일시적 2주택 제외 | 주택의 가액에 따라 1~3% | |||
3주택 | 12% | 8% | |||
4주택 이상 | 12% | ||||
법인 | 무조건 ⇒ 12% | ||||
증여 | 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 ⇒ 12% | ||||
위 외의 증여 등 ⇒ 3.5%. 단, 비영리사업자 2.8% |
(4) 특례세율
표준세율 - 2% | ① 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득 ② 상속으로 인한 1가구 1주택 및 그 부속토지 또는 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득 ③ 법인의 합병으로 인한 취득 ④ 공유물ㆍ합유물의 분할 또는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득. 단, 등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우 제외 ⑤ 건축물의 이전으로 인한 취득. 다만, 이전한 건축물의 가액이 종전 건축물의 가액을 초과하는 경우에 그 초과하는 가액에 대하여는 제외 ⑥ 「민법」 제834조 및 제839조의2에 따라 이혼시 재산분할로 인한 취득 ⑦ 그 밖의 형식적인 취득 등으로서, 벌채하여 원목을 생산하기 위한 입목의 취득 |
2% | ① 개수로 인한 취득(건축물 면적이 증가하여 원시취득세율을 적용하는 경우 제외) ② 선박ㆍ차량과 기계장비의 종류 변경 및 토지 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 취득 ③ 법인의 주식등을 취득함으로써 과점주주가 되어 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 보는 취득 ④ 무덤과 이에 접속된 부속시설물의 부지로 사용되는 지적공부상 지목이 묘지인 토지의 취득 ⑤ 존속기간이 1년을 초과하여 취득세를 부과하는 임시건축물의 취득 ⑥ 택지공사가 준공된 토지에 정원ㆍ부속시설물 등을 조성ㆍ설치한 토지의 소유자의 취득 |
8. 부과징수
(1) 징수방법
원칙 | 신고 납부 | ① 신고하고자 하는 자 ⇒ 과세물건 소재지 관할시장ㆍ군수에게 신고 ② 납부하고자 하는 자 ⇒ 과세물건 소재지 관할시ㆍ군 또는 시ㆍ군 금고에 납부 ③ 납세의무자가 등기ㆍ등록을 하고자 할 때에는 ⇒ 취득세 영수필통지서 1통과 영수필확인서 1통을 등기 또는 등록에 관한 서류에 첨부하여야 한다. ④ 채권자대위권 ⇒ 「부동산등기법」 제28조에 따라 채권자대위권에 의한 등기신청을 하려는 채권자는 납세의무자를 대위하여 부동산의 취득에 대한 취득세를 신고납부할 수 있다. 이 경우 채권자대위자는 납부확인서를 발급받을 수 있다. 지방자치단체의 장은 채권자대위자의 신고납부가 있는 경우 납세의무자에게 그 사실을 즉시 통보하여야 한다. | ||
신고기한 | 원칙 | 취득일부터 60일 이내 | ||
예외 | • 상속 ⇒상속개시일속한 달의 말일부터 6월(비거주자 9개월) 이내 • 과세물건의 상태변경 ⇒ 사유발생일부터 60일 이내 • 위의 기한 이내에 등기ㆍ등록하려는 경우 ⇒등기ㆍ등록접수전까지 | |||
예외 | 보통 징수 | 사유 | • 납세의무자가 신고 또는 납부의무를 다하지 아니하거나 • 과세표준을 확인된 금액 등으로 하는 경우 • 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 등의 일시적 2주택으로 신고하였으나 그 취득일로부터 3년(2022년 5월 10일 이후 2주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 2년) 내에 종전 주택을 처분하지 못한 경우 | |
중가산세 | 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 신고하지 아니하고 매각하는 경우 ⇒ 해당 산출세액× 80%. 다만, 등기ㆍ등록대상이 아닌 과세물건(골프회원권 등의 회원권 제외)과 간주취득으로 보는 과세물건 제외 | |||
기한후신고 | 법정신고기한까지 신고를 하지 아니한 자 → 법정신고기한 경과 후 ~ 과세권자의 세액결정 통지(납세고지) 전까지 신고ㆍ납부 가능 ⇒ 법정신고기한으로부터 1개월 이내, 1개월 초과 3개월 이내 또는 3개월 초과 6개월 이내 기한후신고만 하면 → 납부여부와 관계없이 무신고가산세 20%의 50%, 30% 또는 20% 감면 |
(2) 법인의 장부 등의 작성 보존
취득세 납세의무가 있는 법인이 취득 당시의 가액을 증명할 수 있는 장부와 관련 증거서류를 작성하여 갖춰 두어야 하며, 이를 이행하지 아니한 경우 ⇒ 산출세액ㆍ부족세액의 10% 상당액을 징수하여야 할 세액에 가산
(3) 부가세
구분 | 농어촌특별세* | 지방교육세** |
납세의무자 | (과세표준 × 2%) × 10% | {과세표준 × (표준세율 - 2%)} × 20% 등*** |
감면받은자 | 취득세 감면세액 × 20% | |
신고 및 납부 | 농어촌특별세 및 지방교육세의 납세의무자가 취득세를 신고하고 납부하는 때에는 그에 대한 농어촌특별세 및 지방교육세를 함께 신고하고 납부하여야 함 |
* 서민주택 및 농가주택은 농어촌특별세 비과세, 단, 주택취득 8% 중과 ⇒ 0.6%, 12%중과 ⇒ 1%
** 특례세율 2% 적용대상에 해당하는 경우에는 지방교육세 과세 제외
*** 유상거래를 원인으로 취득하는 주택의 지방교육세 ⇒ (취득가액×해당 주택의 세율) ×0.1%{=(50%×20%)}.
단, 중과대상인주택의 경우 ⇒ 취득가액 × 0.4%{=(4%-2%)×20%}