건물관리계약을 체결한자와 동 계약을 운영한 관리인들의 민·형사상 책임은?

[이순용]

건물관리계약을 체결한자와 동 계약을 운영한 관리인들의 민·형사상 책임은?

당 관리단은 집합건물법에 의한 관리규약이 설정된 바가 없기 때문에, 관리인이 ‘건물관리계약’을 체결하려면, 집합건물법 제25조(관리인의 권한과 의무)에 적시된 사안에 대해서만 계약이 가능한 것이고,

동법 제25조에 ‘건물관리계약’에 관한 사항이 적시된 바가 없음에도, 동 계약을 필히 체결하여야만 하는 것이라면,

동법 제31(집회의 권한)에 적시된 ‘관리단집회의 결의’에 따라서,

동법 제38조(의결 방법)에 적시된 ‘구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수의 의결’이 있어야만,

비로소 관리인은 ‘건물관리계약’을 체결할 수가 있는 것이라 하겠습니다.

그러나 이문숙 전 관리인은, 이러한 위 ‘집합건물법’을 위배하여 ‘건물관리계약’을 체결한 것이어서, 동 ‘건물관리계약’은 ‘집합건물법’에 의하여 원천무효가 되는 것임에 따라, 이문숙 전 관리인에게는 집합건물법을 위배하였기 때문에 민·형사상의 책임을 면하기는 아마도 어려울 것으로 추정되고,

또한 이종신 전 관리인 및 현 김운태·박상렬 공동관리인들은, 이문숙 전 관리인이 ‘집합건물법’을 위배하여 체결한 ‘건물관리계약서’를 파기하였어야만 함에도 이를 파기하기 않고, 마치 적법한 계약인 것처럼 준용하여 운영하였으므로, 이들에게도 민·형사상의 책임을 면하기는 역시 어려울 것으로 추정됩니다.

다만, 이들에 대한 민·형사상의 유·무죄의 판단은, 이들에 대한 민·형사소송이 제기되었을 경우, 사법당국의 판단만이 명확한 것이라 하겠습니다만,

이러한 사법당국의 판단이전의 유·무죄의 임의적 판단은, 오로지 700여 구분소유자 여러분들의 몫인 것이어서, 유죄라고 판단하시는 구분소유자 분들만이라도 정의의 차원에서 민·형사상소송의 제기는 필수일 것이라고 판단됩니다.

유죄로 판단하시는 정의의 구분소유자분들께서 이들에게 이상의 것 이외에도 또 다른 숨겨져 있는 비리가 있다면, 본인의 이메일은 jsyu1942@daum.net로 제보(비밀은 절대보장하겠습니다)하여 주시면 감사하겠습니다.

또한 ‘건물관리계약서’의 전문(사진판)보기를 원하시는 구분소유자분들께서도 위 이메일로 신청하시면, 즉시 복사본을 보내드리도록 하겠습니다. 많은 신청바랍니다.

그리고 하단에 참고로 게재한 ‘건물관리계약서’는, 어느 정의로운 구분소유자(※감사말씀을 드립니다)께서 보내주셨으나, 동 계약서는 사진판으로 되어 있어서, 본인에게는 이를 공통게시판에 전재할 능력이 없어서, 동 사진판의 글자 하나하나를 전재하다보니 너무나도 많아서 일부는 전재하지 못하였고, 또한 이를 전재를 하다 보니 오타가 있었을 것이므로, 구분소유자분들께서 이해하여 주시고 읽으셨으면 합니다.

-------------------------------------------------------------------참고(집합건물법)----------------------------------------------------------------------

제25조(관리인의 권한과 의무)

     ① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다. [개정 2020.2.4] [[시행일 2021.2.5]]

         1. 공용부분의 보존행위1의2. 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위

         2. 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

         3. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위3의2. 소음ㆍ진동ㆍ악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위

        4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위

   ② 관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.[전문개정 2010.3.31]

제31조(집회의 권한) 관리단의 사무는 이 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행한다.[전문개정 2010.3.31.]

제38조(의결 방법)

     ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

     ② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다. [개정 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

     ③ 제34조에 따른 관리단집회의 소집통지나 소집통지를 갈음하는 게시를 할 때에는 제2항에 따라 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 의결권 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다. [신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

     ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 의결권 행사를 위하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]][전문개정 2010.3.31]

-----------------------------------------------------------------(전재) 건물관리계약서---------------------------------------------------------------

제 1조 [목적]

“집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”에 의해 아래의 건물관리 목적물(이하 “건물”이라 한다)과 부대시설에 대한 관리·운영·유지·보수(이하 “관리업무”라 한다)를 “을”이 관리함에 있어 이에 관한 제반 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제 2조 [건물관리 목적물]

본 계약의 건물관리 목적물은 다음과 같다.

    1. 건 물 명 : 하이해리엇(타비몰)

    2. 소 재 지 : 서울시 퇴계로 123, 7(충무로2가)

    3. 건물규모 : 지하5층 ~ 지상11층

    4. 연 면 적 : 23,727.75㎡(7,177.64평)

제 3조 [관리업무의 범위]

‘갑“이 ”을“에게 위탁하는 범위는 다음 각호와 같으며, 필요한 경우 ”갑“과 ”을“은 그 내용을 보충할 수 있다.

    1. 건물의 공공부문과 부대시설 및 복리시설의 관리, 운영, 시설, 청소, 경비, 주차 및 건물관리에 수반된 일체의 업무.

    2. 건물의 부대시설의 운전, 점검, 보수, 유지 및 안전 관리업무.

    3. 건물의 관리에 필요한 관리비 등의 비용을 부과, 징수, 사용, 납부 대행하는 업무.

    4. 체납관리비에 대한 법적소송, 징수 등에 관한 업무.

    5. 건물의 경비업무 및 도난, 화재 등 위해 발생 방지 및 건물의 인적, 물적 관리업무.

    6. 주차장 관리업무

    7. 기타업무에 관한사항

제 4조 [건물관리업무의 용역]

“을”은 필요시 건물관리업무 중 일부를 전문용역업체에 재 위임할 수 있다.

제 5조 [안전점검 및 하자보수] : 전재하지 못함.

제 6조 [관리비의 부과 징수      : 전재하지 못함.

제 7조 [관리비 미수금의 취급] : 전재하지 못함.

제 8조 [선수관리비]                 : 전재하지 못함.

제 9조 [제세공과금 및 비용부담]

다음사항에 대하여 발생되는 소요비용일체는 선수관리비 또는 입점자에게 부과 징수하는 관리비에서 “갑”이 직접납부하거나 “을”에게 지급한다.

    1. 본계약을 이행하기 위해 매월 발생된 “을”직원에 대한 인건비(급료, 제수당, 퇴직금, 상여금)와 복리후생비

    2. 시설관리비에 관한 특별법 및 정부의 각종 법규정의 시행에 의하여 발생되는 제세금과 공과금

    3. 의료보험, 산재보험, 고용보험, 국민연금, 주민세 및 사업소세 등 본계약을 관리하게 됨에 따라 직접적으로 발생되어지는 제세공과금과 보험료

제10조 [계약인원 및 담당업무]

계약인원은 30명으로 하며, 각 부서별 인원은 아래와 같다. 단 부서별 근무인원의 조정이 필요할 경우 “갑”과 “을”이 협의하여 조정할 수 있다.

    1. 관리(2명) : 인사총무 1명. 경리회계 1명

       - 건물의 관리비 부과징수, 사무 및 비용정산 등의 경리회계 업무

       - 세금 계산서 발행 및 증빙서류 수취보관

       - 건물의 관리에 필요한 계약관리 업무

    2. 운영(2명) : 층 담당2명

       - 건물의 점포 임대관리업무

       - 건물의 홍보 및 활성화계회 수립등 제반업무

    3. 경비(10명): 주간5명, 야간5명

       - 건물의 안전관리 및 안전사고 예방, 방지 업무

       - 내방객 안내 및 출입자 통제 업무

       - 물품의 도난 방지 및 경비 업무

    4. 미화(8명) : 주간5명, 야간3명

       - 건물의 공용부분에 대한 일상청소(합의된 임대시설 제외)

       - 부속건물 및 제반 관련 시설물의 일상 및 정기청소

       - 일반 쓰레기 분리수거 업무

       - 단, 건물외벽/ 외부유리, 저수조 및 고가수조 청소, 방역, 소독업무, 전문을 요하는 조경 수목관리, 쓰레기 반출 및 처리 등은 제외한다.

    5. 시설(6명) : 팀장1명, 영선1명, 전기2명, 설비2명

       - 건물의 시설물 관리(전기, 영선, 설비등)업무

       - 공용 및 전용부의 시설물 현상유지 업무

       - 법정시설관리(소방, 전기, 정화조, 냉·온수기 점검 등)

       - 전기 및 도시가스, 수도 검침업무

       - 기타 부속건물 및 제반 관련 시설물의 일상 및 유지관리 업무

    6. 주차(2명) : 주간1명, 야간1명

      - 안전한 주차관리 업무(차량 통제 등)

제11조 [건물화재 보험료 등]

“을”은 건물의 화재보험 등을 “갑”을 대신하여 관리비에 부과 징수, 납부토록 한다.

제12조 [사무실 및 편의제공] : 전재하지 못함.

제13조 [위탁수수료 및 관리용역비의 지급]

   ①. “갑”이 “을”에게 지급하는 관리위탁수수료는 매월 평당 1,000원(VAT별도)으로 한다.

   ②. “갑”은 상기 ①항의 관리위탁수수료를 매월 말일까지 “을”에게 지급토록 한다.

제14조 [자료의 제공]

   “을”은 “갑”이 필요로 하는 제반 자료를 성실히 제공하여야 하며, 제공된 자료가 대·내외적으로 비밀을 필요로 하는 경우 “갑”은 이에 대한 비밀을 유지하여야 한다.

제15조 [업무 및 회계감사]

   ① 이 계약의 회계연도는 매년 1월 1일부터 동년 12월 31일까지로 한다.

   ② “을”은 “갑”으로부터 관리업무 감사 수감요구가 있을 경우 이에 성실히 따라야 하며, “갑”은 감사실시 10일 전에 “을”에게 감사계획을 통보하여야 한다.

제16조 [계약기간]

   ① 본 계약의 계약기간은 2014년 12월 17일 ~ 2024년 12월 16일로 한단.(10년)

   ② 본 계약은 계약기간 만료일 2개월 전까지 당사자 간 서면합의로써 연장될 수 있으며, 이 경우 당사자 간 다른 약정이 없으면 본 계약과 동일한 조건으로 자동 연장한 것으로 한다.

제17조 [계약의 해지] : 전재하지 못함.

제18조 [면책사항]      : 전재하지 못함.

제19조 [기타사항]      : 전재하지 못함.

제20조 [분쟁해결]       : 전재하지 못함.

제21조 [특약사항]

본 계약의 내용을 증명하기 위하여 계약서2통을 작성하여 “갑”과 “을”이 서명 날인 후 각각 1통씩 보관한다.

2014. 12. .

(“갑”) 상 호 : 하이해리엇 관리단(타비투)

      사업자번호 : 201-82-61931

      주 소           : 서울특별시 중구 퇴계로 123, 7 (충무로2가 하이해리엇 9층)

      대표 이사 : 이 문 숙 (직인)

(“을”) 상 호 : (주) 에스앤지코리아

      사업자번호 : 201-86-0024

      주 소           : 서울특별시 중구 장충단로 253. 10층 9호

      대표 이사 : 안 병 국 (직인)

※ “건물관리 계약” 하단에는 아래사항이 첨부되어 있습니다.

     ①. 별첨1의 “관리비 부과 징수 규정(전문9개항)”,

     ②. 주식회사 에스앤지 코리아의 사업자등록증(201-86-**214),

     ③. (주)에스앤지 코리아의 “기업자유예금통장(우리은행광희동지점 1005-002-64**58)”

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별첨1 관리비 부과 징수 규정

구분소유자 및 임차인(입점상인)은 제세공과금, 관리비 등을 납기 내 납부할 의무를 가진다.

   1. 관리비는 기존체계를 기초로 한 월 정액제와 매월 발생되는 실 비용정산제를 병행하고 관리비의 산정방법은 관련법규 및 “갑”의 상가관리 규정에 따른다. 단, “갑”과 “을”이 합의하여 관리비의 인상 등을 조정할 수 있다.

   2. 관리비는 매월 1일부터 말일까지 발생한 비용을 부과하기로 한다. (수도광열비, 제세공과금등은 부과월 기준으로 한다.)

   3. 관리비 부과 항목은 아래와 같다.

       1) 인 건 비 : 직원급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 등

       2) 일반관리비 : 소모품비, 인쇄비,사무용품비, 복리후생비, 여비교통비, 제세공과금 등

       3) 용역관리비 : 방역관리비, 승강기관리비, 기타 “갑”과 “을”이 합의한 경비 등

       4) 보수유지비 : 정화조 청소비, 승강기보수비, 전기, 기계, 방제, 통신, 위생, 조경, 발전시설 등 공동이용 설비 유지비 등

       5) 사용료 : 전기사용료, 상·하수도료, 냉·난방비 등

       6) 수선유지보수 충당금 : 공동이용시설의 수선, 유지, 보존을 위하여 수선 충당 계획에 의거 월 단위로 분할하여 납부한다.

           (관리비총액의 약3%~5%)

   4. 관리비 부과는 면적에 의하여 배분하여 수도광열비 등 직접사용료는 점유공간의 계측기를 기준으로 하되, 공동 고유부분은 면적의 비율에 따라 공평 배분한다.

   5. : 전재하지 못함.

   6. : 전재하지 못함.

   7. : 전재하지 못함.

   8. 관리비를 체납한 구분소유자 및 임차인(입점상인)에 대하여서는 납부마감일부터 관리비 체납액에 대하여 2%의 연체료를 가산하여 징수 한다.

       이후 이월된 관리비에 대하여는 추가 이월연체료 1%를 가산하여 징수하기로 하며 연체료는 15% 미만으로 한다.

9. : 전재하지 못함.

부탁말씀을 드립니다.

혹시라도 ‘건물관리계약서’ 전문을 소지하고 계시는 분께서는,

동 계약서전문을 공통게시판에 게재하여 주시면 고맙겠습니다.

다시 한 번 더 부탁말씀을 드립니다.