올해 분양, 입주 행복주택, 뉴스테이 모집 계획, 임대료 비교, 공급현황, 제주도 뉴스테이, 꼭 따져볼 사항

[현주아빠]

행복주택, 뉴스테이 공급 확대 정책

◈ 행복주택·뉴스테이 공급을 확대하여 ’17년까지 총 30만호 공급

ㅇ 행복주택(사업승인)을 1만호 추가하여 14만→15만호로 공급 확대

- 행복주택리츠 도입, 공공시설과 복합개발, 매입방식 도입 등 공급방식을 다양화하고, 신혼부부·대학생 특화단지도 조성

ㅇ 뉴스테이(부지확보)를 2만호 추가하여 13만→15만호로 공급 확대

- 토지지원리츠 방식을 도입하고, 뉴스테이 규제 합리화도 추진

(1) 행복주택 공급 확대 및 공급방식 다양화

① 행복주택 공급물량 1만호 확대: 14만호→15만호

□ ’16.3월말 현재 11만호 입지를 확정한 상황으로, 연내 3만호를 추가 확보하여 행복주택 14만호 입지를 모두 확정하고,

ㅇ ’17년 중 행복주택 공급물량을 1만호 확대하여 전체 공급 물량을 14만호→15만호로 확대

구분	’14～’15년	’16년	’17년	합계
기존	6.4만호	3.8만호	3.8만호	14만호
변경	(동일)	(동일)	4.8만호(+1만)	15만호(+1만)

② 행복주택 공급확대를 위해 공급방식 다양화 추진

□ (행복주택리츠 도입) LH․지방공사 등이 보유한 토지를 리츠에 임대하여 행복주택을 건설․공급하는 행복주택리츠 도입

ㅇ 토지를 저렴하게 임대하여 사업성이 개선되고, 리츠 방식을 통해 LH․지방공사의 부채도 줄일 수 있어 원활한 행복주택 공급 가능

□ (공급방식 다양화) 공공시설과 복합개발, 가로주택정비사업과 연계, 매입방식 도입 등 공급방식을 다양화하고, 오피스텔형 행복주택도 도입

ㅇ (복합개발) 노후 주민센터 등 공공건축물, 공영주차장 등과 행복주택 복합개발 활성화를 위해 공유재산 특례* 및 용적률 규제완화** 적용

* 주민센터 부지 등 공유재산 소관 지자체 동의시 공유재산 무상사용 가능

** 공영주차장과 행복주택 복합건설시 공영주차장은 용적률에서 제외(’16.5월 공공주택법 시행령 개정완료)

ㅇ(가로주택정비사업 활용) 가로주택정비사업*을 통해 노후 공공임대주택 밀집 지역을 재정비하면서 행복주택 등 공급

*가로주택정비사업 대상지역 확대 입법예고 중(도시계획시설 도로로 둘러싸인 지역 → 1면이 도시계획시설 도로와 접하면 가능, ’16.7월 도정법 시행령 개정완료)

- LH 등 공공이 인근의 집주인들과 조합을 구성하여 자금조달 및 사업관리를 담당하고, 일반분양분을 인수하여 행복주택 등으로 공급

ㅇ (매입방식) 신축주택 등을 LH, 지자체(지방공사) 등이 매입하여 행복주택으로 활용(매입 후 6개월 이내 입주가능)

ㅇ (오피스텔형 행복주택) 상업․준주거 지역의 경우 빌트인 시설*이 강화된 오피스텔형 행복주택을 도입하여 고밀도로 개발

* 세탁기, 냉장고, 쿡탑 가스레인지, 붙박이장 등

신혼부부·대학생 수요 맞춤형 공급

□ (특화단지 조성) 신혼부부* 및 대학생** 특화단지를 각각 5개→10개로 확대하고, 대학생 특화단지 대학생 입주비율 확대(최대 70%)

* 투룸형 주택비율 확대(40% 이하→50% 이상), 어린이집·키즈카페 등 편의시설 설치

** 대학 인근에 위치한 지역에 공급, 빌트인 가전·가구, 스터디룸 등 설치

□ (교통서비스) 차없는 입주민을 위해 카셰어링 서비스 도입, 차량 보유가 많은 신혼부부 가구의 호당 주차대수* 확대(주차장 설치기준 개선)

* (현행) 호당 0.7대 → (개선) 신혼부부 1대,사회초년생은 0.5∼0.7대 등

(2) 뉴스테이 2만호 확대(13만호→15만호)

① 뉴스테이 물량확대 및 사업후보지 조기 선정

□ ’17년까지 뉴스테이 사업부지 2만호를 추가 확보하여 총 15만호 공급

ㅇ ’16년, ’17년 물량(사업부지)을 각각 0.5만호, 1.5만호 추가하여 ’17년까지 13만호→15만호로 확대(영업인가 기준 ’17년 0.5만호 ↑)

구분		’15년	’16년	’17년	합계
사업지확보	기존	2.4만호	5만호	5.6만호	13만호
	변경	2.4만호	5.5만호(+0.5만)	7.1만호(+1.5만)	15만호(+2만)
공급(영업인가)	기존	1.4만호	2.5만호	4.1만호	8만호
	변경	1.4만호	2.5만호	4.6만호(+0.5만)	8.5만호(+0.5만)
입주자 모집		0.6만호	1.2만호	2.2만호	4만호

□ ’16년 5.5만호 부지확보를 위한 사업후보지를 상반기 내 선정

구 분	계 획		旣 선정 완료	추가 선정
	기존	변경
공급촉진지구	2.5만호	2.6만호(0.1만↑)	1.3만호	1.3만호
민간제안사업	0.5만호	0.5만호	0.2만호	0.3만호
LH공모사업	1만호	1.0만호	0.6만호	0.4만호
정비사업	1만호	1.4만호(0.4만↑)	1.0만호	0.4만호
합 계	5만호	5.5만호(0.5만↑)	3.1만호	2.4만호

ㅇ ’16.4월 현재 금년 목표 5.5만호중 3.1만호 후보지를 선정한 상황으로, 잔여물량 2.4만호 후보지에 대해 상반기 내 선정 추진

- (공급촉진지구) 기 발표(1.14)한 1.3만호에 추가로 개발제한구역, 노후 공업지역 등을 활용하여 1만호 후보지 선정

지구명	용도지역	면적(천㎡)	호수(호)	시행자	지구지정	영업인가
서울독산	준공업	45	1,500	롯데	’16.10	’16.12
김포고촌	GB	312	2,900	LH	’16.11	’18. 6
남양주진건	GB	906	5,700
합계	-	1,263	10,100
				-	-	-

* 농업진흥지역 해제지를 포함한 공급촉진지구 후보지를 3천호 이상 추가 선정하여 상반기 내에 총 2.6만호 이상의 공급촉진지구 후보지 선정

- (민간제안사업) 4월까지 2천호를 旣 선정하였으며, 하나금융과 체결한 「뉴스테이 확대 MOU(3.11)」등에 따라 6월까지 3천호 추가 선정

- (LH공모사업) 금년물량 1만호(’16.1월 6천호 旣공개) 공급을 위해하반기 공모 예정부지 후보지(pool) 4천호를 6월 중 공개

- (정비사업) 지난 2월에 선정한 2.4만호 후보지와 추가 공모부지* 중에서 4천호 추가 선정

* 2월 공모에서 선정된 15개 구역의 추진상황을 고려하여 추가공모 예정(6월)

② 토지지원리츠 도입

□ 뉴스테이 사업자가 초기에 토지매입비 부담없이 임대사업을 추진할 수 있도록 토지를 저렴하게 임대해주는 토지지원리츠 도입

ㅇ 기금, LH 등이 출자하여 설립한 토지지원리츠가 채권발행 등을 통해 조달한 자금으로 토지를 매입한 후 임대사업자에게 임대

- 사업비용 절감으로 뉴스테이 월 임대료 5∼10% 인하 효과

ㅇ 영등포 舊교정시설부지(1,800호 내외)를 대상으로 1호사업 추진

③ 규제 합리화 및 금융지원 강화

□ 현재는 촉진지구내 복합개발이 가능한 시설을 한정·열거하고 있으나 주거환경에 위해가 없는 모든 시설의 설치를 허용(negative규제로 전환)

* 현재 복합개발이 불가능한 의료시설, 휴양시설 설치허용 검토

□ 공공이 시행하는 공급촉진지구 내에서 공공임대주택(행복주택 등) 등의 건설이 가능하도록 공공시행자의 자체 주택사업을 허용

□ 원활한 사업추진을 위하여 지구지정 이후 기존의 사업시행자에서 시행자가 출자하는 리츠 등으로 시행자 변경이 가능토록 개선

□ 뉴스테이 민간투자 활성화를 위해 정비조합의 초기운영자금을 손쉽게 조달할 수 있는 보증상품을 개발하여 제공

ㅇ 기금출자 예비심사제도*를 도입하여, 조합설립 후 예비심사를 통과한 경우에는 초기사업비(약 30∼50억원) 조달을 위한 HUG 보증 지원

* 조합설립→기업형 임대사업자 선정→ 사업시행인가→(예비심사)→관리처분

☞ 뉴스테이 활성화를 위한 FI 참여확대 및 리츠 육성방안을 상반기 중 마련

참고

뉴스테이 공급촉진지구 후보지 및 토지지원리츠 사업지

① 2차 뉴스테이 공급촉진지구 후보지

▣ 서울독산 지구

ㅇ (현황) 공장 이전 등에 따라 기능을 상실한 노후 공장시설 부지

ㅇ (개선) 뉴스테이 촉진지구로 지정하여, 뉴스테이 1,500호 공급

- 서울디지털산업단지 수요를 고려한 오피스텔 복합개발과 육아서비스, 카셰어링 등 다양한 주거서비스 제공

◈(위치) 서울 독산동 준공업지역 ◈(면적‧호수)45천㎡, 1,500호 ◈ (입지여건) 서울디지털산업단지, 벤처, R&D업무시설 및 역세권 연접 ◈ (교통여건) 지하철 1호선(독산역), 서부간선도로 및 시흥대로에 인접

▣ 김포고촌 지구

ㅇ (현황) 보전가치가 낮은 개발제한구역 부지(환경등급 3∼5등급)

ㅇ (개선) 뉴스테이 촉진지구로 지정하여, 뉴스테이 2,900호 공급

- 성장 단계별 일체의 교육시설(유치원‧초‧중‧고)을 제공하고, 도시철도와 연계한 대중교통 중심의 주거단지 조성

◈(위치) 김포시 고촌읍 보전용지 등 ◈(면적‧호수)312천㎡, 2,900호 ◈ (입지여건) 김포시청, 서울강서지역 등으로의 도심‧광역접근성 양호 ◈ (교통여건) 서울외곽순환도로(김포IC), 국도48호선, 김포도시철도(’18년) 인접

▣ 남양주진건 지구

ㅇ (현황) 개발여건 성숙으로 시가화예정용지로 반영된 부지

ㅇ (개선) 뉴스테이 촉진지구로 지정하여, 뉴스테이 5,700호 공급

- 지구 중심에 위치한 진관산업단지와 지구내 첨단산업시설의 배후단지로서 왕숙천과 녹지를 활용한 생태주거단지 조성

◈(위치) 경기도 남양주 녹지지역 ◈(면적‧호수)906천㎡, 5,700호 ◈ (입지여건) 지구내 첨단산업시설 설치예정, 진관일반산업단지 연접 ◈ (교통여건) 외곽순환도로(퇴계원IC), 국도46호선(진관IC), 별내선(’22년) 인접

② 토지지원리츠 1호 사업지

▣ 舊 남부교정시설부지

ㅇ (현황) 남부교정시설 이전 후 공모형 PF 사업 중단된 부지

ㅇ (개선) 토지지원리츠가 부지를 매입하여 뉴스테이리츠에 임대하고, 뉴스테이리츠는 임대주택 1,800호 내외와 상업시설을 복합개발

- 주거 밀집지역 내 혐오시설을 지역 랜드마크로 재생하고,서울 시내에 직주근접형 뉴스테이 공급

◈(위치) 서울시 구로구 고척동 ◈(면적‧호수)105천㎡, 1800호 내외 ◈ (입지여건) 서울시내주거밀집지역 ◈ (교통여건) 지하철 개봉역 인접,서부간선도로 인접

<국토교통부>

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올해 뉴스테이 6,200가구 입주 모집

서울 강서구 가양동의 전용면적 84㎡ 아파트에 사는 직장인 김모(41)씨는 전세계약 만료를 3개월 앞두고 고민에 빠졌다. 집주인이 2년 전 3억3,000만원에 맺은 전세 계약 대신 재계약시 보증금 4억원에 월세 60만원의 반전세를 원하고 있기 때문이다. 김씨는 “요즘 웬만한 전세는 죄다 반전세로 돌리는 판이라 순수 전세를 찾는 건 포기했다”며 “월세를 내야 한다면 차라리 임대료 상승률이 낮은 뉴스테이도 괜찮을 것 같아 경기도권 단지를 눈 여겨 보고 있다”고 말했다.

올해 처음으로 뉴스테이 입주자 모집을 하는 롯데건설의 '신동탄 롯데캐슬' 야경 조감도. 롯데건설 제공

지난해 인기를 모으며 출발했던 뉴스테이가 올해 인천, 경기 화성, 충북혁신도시 등에서 입주자 모집을 한다. 뉴스테이는 최소 8년 간 거주가 보장되고 연 임대료 상승률이 5%로 제한되는 ‘중산층 월세주택’이다. 전ㆍ월세난과 주거비 부담 고통이 서민층을 넘어 중산층까지 확대되자 정부는 최근 뉴스테이 공급을 내년까지의 당초 목표인 13만가구에서 15만가구로 확대하겠다고 발표하기도 했다.

뉴스테이의 출발은 성공적이었다는 평가를 받는다. 지난해 처음으로 청약 받은 4개 단지, 6,000여가구는 평균 4대1의 경쟁률로 모집 가구 수를 다 채웠다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “처음에는 월세, 임대주택이란 점 때문에 사람들이 거부감을 나타내기도 했지만 뉴스테이가 일반 아파트 못지 않은 품질과 생활 편의시설을 갖춘데다 임대료 상승률이 한정돼 있어 서서히 사람들이 눈여겨보기 시작했다”고 말했다. 소득 수준이 어느 정도 되는 중산층으로부터 초반 관심을 끄는 데 성공해 향후 안착에도 별 문제가 없을 거란 얘기다.

3일 주택업계에 따르면 올해는 뉴스테이 총 6,228가구가 시장에 쏟아진다. 가장 먼저 입주 모집을 하는 곳은 롯데건설이다. 롯데건설은 이달 20일 경기도 화성시 반월동(신동탄 롯데캐슬)과 동탄2신도시(동탄2 롯데캐슬)에서 뉴스테이 견본주택을 열고 본격 입주자 모집에 들어간다. 신동탄 롯데캐슬은 전용 59~84㎡ 총 1,185가구, 동탄2 롯데캐슬은 전용 74~84㎡ 총 612가구 규모다. 임대료는 전용 84㎡를 기준으로 신동탄은 보증금 7,000만원에 월세 60만원대, 동탄2는 보증금 7,000만원에 월세 70만원대다.

다른 건설사들과 가장 차별화되는 점은 처음부터 4년 계약을 할 경우 4년간 임대료 인상률이 ‘0%’라는 점이다. 뉴스테이는 8년 이상 장기 거주가 가능하더라도 일반 주택 계약과 마찬가지로 통상 2년 단위로 계약을 한다. 하지만 롯데건설은 초기 입주 때 4년(일반공급), 8년(특별공급) 계약 희망자를 따로 받고, 이들에겐 임대료 상승률을 2년 계약 단위로 할 때보다 낮게 적용할 계획이다.

자녀출산이나 분가 등으로 이사를 가야 할 경우 같은 단지 내 또는 다른 지역에 있는 롯데캐슬 뉴스테이 단지로 이동할 수도 있다. 김치현 롯데건설 대표이사는 “계약기간이 지속되는 한 이동 자체만으로 위약금이 발생하지는 않을 것”이라며 “이 밖에도 롯데카드로 월세ㆍ관리비 결제, 롯데렌탈을 통한 생활가전제품 이용 시 할인, 조식배달 서비스 등 특화서비스를 제공할 예정”이라고 말했다.

7월에는 GS건설이 화성 동탄2신도시 B15ㆍ16블록에서 뉴스테이 483가구(전용 94~107㎡)를 공급한다. 동탄호수공원 근처라 조망권이 있고, 전세대가 테라스하우스로, 일부는 복층형으로 설계될 예정이다. GS건설 관계자는 “동탄 신도시에서 전세대 테라스하우스는 최초이고, 물가를 중심으로 스트리트형 상가도 배치할 예정이라 지역 명소가 될 것”이라고 말했다. 같은 달 현대건설은 경기 수원호매실 C5블록에 800가구 규모의 뉴스테이 공급을 준비하고 있다.

이 밖에도 충북혁신도시 B4블록에서는 우미건설이 올해 9월 전용 70~84㎡ 총 1,345가구 규모의 뉴스테이 단지를 공급한다. 한화건설은 하반기 중 인천 남동구 서창2지구 13블록에서 ‘꿈에그린 뉴스테이’ 1,212가구를, 서희건설 컨소시엄은 대구 금호지구 S-1블록에서 뉴스테이 아파트 591가구를 공급할 예정이다.

김규정 NH투자증권 부동산 위원은 “대형 건설사들이 고급 서비스를 접목시키고 지속적으로 주거관리까지 해줘 입주민 편의성이 높아질 것”이라며 “다만 그만큼 관리비가 비싸질 수 있고 초기 임대료 제한도 없어 주변 시세와 잘 비교해 보는 것이 중요하다”고 말했다.  <한국일보>

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 뉴스테이 임대료 비교

 뉴스테이 공급현황

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제주도도 뉴스테이 열풍

서울업체 1200세대 규모 제안, 자연녹지 훼손·고도완화 문제, 도 "무분별한 사업 억제할 것"

제주도가 주거복지 안정을 위해 '뉴스테이'(기업형 임대주택) 1만호 공급계획을 추진하고 있지만 도심권 난개발과 고도완화에 따른 특혜 논란 해소 등이 관건으로 지적되고 있다.

제주도는 지난해 말 발표한 '제주형 주거복지 종합계획'(2016~2025년)에서 1단계로 2020년까지 5000호, 2단계로 2025년까지 5000호 등 10년간 기업형 임대주택 1만호를 공급키로 했다.

도는 지난달 26일 국토교통부와 업무협약을 체결하는 등 기업형 임대주택 공급에 속도를 낸다는 방침이다.

도는 지난해 순유입인구 1만4254명에 이어 올해 1분기에도 4183명에 달하는 등 뉴스테이가 중산층과 이주민을 주요 '타깃'으로 하는 기업형 임대주택이 도내 주거시장 다양화·안정화에 기여할 것으로 내다보고 있다.

반면 자연녹지지역내 무분별한 주택건립에 따른 환경훼손 문제와 고도완화를 둘러싼 형평성과 특혜 논란이 불거질 것으로 예상되고 있다.

실제 서울지역 모 업체가 최근 제주시 동지역 2곳과 서귀포시 동지역 1곳 등 모두 1200세대 규모의 기업형 임대주택 사업계획서를 제출했지만, 사업부지가 자연녹지지역인데다 최고층수가 29층으로 설계되면서 시작부터 논란이 일고 있다. 현재 도는 이 사업계획에 대해 관련부서 검토를 진행하고 있다.

이밖에도 도외 소재 복수의 기업들이 도내에서 뉴스테이 사업과 관련 제주도에 가능성을 타진하고 있는 것으로 알려지고 있다.

이와 관련 도 관계자는 "중산층과 이주민을 위한 기업형 임대주택이 확충되면 도내 주거시장 다양화와 안정화에 기여할 수 있을 것으로 판단하고 있다"며 "자연녹지지역 개발과 건축고도 완화 등 무분별하거나 원칙에 벗어난 사업은 억제한다는 방침"이라고 말했다.

<제민일보>

[이석인]

행복주택과 뉴스테이 기사 중요내용을 총정리해주셨네요. 감사합니다^^
제주도 1만호라면 대단한데요...무조건 1개 잡아야 하나

[마인츠]

뉴스테이나 행복주텍이나 메리트가 많습니다.
잘보았습니다.

[용인역부동산]

좋은 정보 감사 합니다