주택임대차보호법 관련

[사군자(이덕효)]

1.  주택에 세들어 사는 사람이다. 법적으로 보호받을 수 있는 제도는 어떤게 있나?

☞현행 주택임대차보호법은 국민의 주거행활의 안정을 보장하기 위하여 주택임차인 보호를 위한 여러 규정을 두고 있는데 그중 대표적인것이 대항력, 확정일자, 소액보증금의 세가지이다.
대항력은 대항요건, 즉 입주와 주민등록만 해두면 그 후에 집이 팔리거나 경매되어도 새 주인에게 임차권을 계속 주장할 수 있게 한 것이다.
단 경매때에는 가장 앞선 저당권,가압류보다도 앞서서 입주와 주민등록을 할 때에만 대항력이 인정된다.소액보증금 최우선변제권은 선순위 담보권이 설정된 당시의 주택 임대차보호법 시행령에서 정한 범위의 소액 보증금이면 경매시 낙찰대금에서 최우선적으로 일정액을 배당해주는 것이다. 소액 임차인으로서 인정받으려면 그 주택의 경매신청등기가 있기 전에 대항요건을 갖춰야 한다. 담보권이 없거나 있더라도 1995년 10월 19일 이후에 설정된 집에 대해서는 특별시,광역시의 경우 3,000만원 이하가소액에 해당되고 그 중 1,200만원을 최우선 배당 해준다.
확정일자에 의한 우선변제권은 대항요건을 갖춘데다 계약서에 확정일자까지 갖추면 경매되더라도 낙찰대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리 이다. 배당순서는 대항요건을 갖춘 날의 다음 날과 확정일 중 늦은 날을 기준으로 다른 담보권과의 선후를 가린다.

2. 주택임대차보호법은 언제 생겼으며 확정일자제도는 언제부터 시행된 것인가?

☞주택임대차보호법은 경제적 약자인 주택임차인의 주거생활 안정을 위해 민법에 대한 특별법으로 1981년3월5일 제정되었고1983년12월30일과 1989년12월30일 두차례 개정되었다.
처음 법을 만들었을 때는 대항력만 부여하던 것을 1차 개정때 소액보증금 규정을 만들었고 2차 개정때는 확정일자를 받으면 우선 변제권을 부여하는 조항을 신설했다. 이와 함께 최소 임차기 간을 2년으로 하는 규정도 신설했다.

3. 주택임차인이 대항요건만 갖춘 경우와 확정일자까지 갖춘 경우는 어떻게 다른가?

☞저당권이 없는 집에 세들어 대항요건만 갖춘 주택임차인은 경매가 되더라도 임차권이 소멸하지 않아 새 주인인 낙찰자에게 대항해보증금을 반환받을 수 있으나 저당권이 있는 집에 세들면 대항요건을 갖추더라도 경매시 임차권이 소멸돼 낙찰자에게대항하지 못한다. 이때 소액보증금도 아니라면 배당에는 전혀 참여할 수 없다.
이 경우 확정일자까지 있으면 배당에 참가하여 후순위 담보권자나 채권자보다 앞서 배당을 받을 수 있다. 확정일자는 배당참가 자격이라고 보면 된다.

4. 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 어떻게 다른가?

☞ 다음 4가지에 있어서 차이가 있다.
① 임차보증금의 제한: 전자는 보증금이 법에서 정한 소액이라야 하지만 후자는 임차보증금에 제한이 없다.
② 대항요건과 구비시기: 양자 모두 대항요건을 갖추어야 한다는 것은 같으나 전자는 이 요건을 경매신청등기 전까지 갖추고 낙찰기일까지 배당요구서를 내야하는 반면 후자는 낙찰기일까지 갖추어 역시 낙찰기일까지 배당요구서를 내면 자격이 된다.
③ 우선변제권의 행사범위: 전자는 최우선변제이므로 선순위담보권자보다도 우선하여 행사할 수 있지만 후자는 후순위 담보권자와 채권자에 대해서만 행사할 수 있다. 또 전자는 변제받을 금액이 보증금중 일정액에 한정 되지만 후자는 그 범위에 제한이 없다.
④ 변제받을 수 있는 주택가액의 범위: 양자 모두 우선변제받
을 주택가액에 대지가액이 포함되는 것은 같으며, 전자는 주택가액의 2분의 1에 한하여 변제권이 있으나 후자는 제한이 없다.

5. 확정일자를 받는 것과 전세권을 설정하는 것은 어떻게 다른가?

☞확정일자를 받으면 그 일자에 전세권설정등기를 한 것처럼 경매시 우선변제권이 생기는데 구체적으로는 다음과 같은 차이가 있다.
① 보증금 반환을 지체하는 경우: 전세권은 전세주택을 경매신청할 수 있으나 확정일자 임차인은 경매를 신청할 수는 없고 강제로 받으려면 다른 담보권자가 경매를 신청할 때까지 기다리거 나 보증금반환소송을 제기해 판결을 받아 이 판결문으로 경매를 신청할 수 있을 뿐이다.
② 대항요건의 필요 여부: 확정일자에 의한 보증금 우선변제권은 입주와 주민등록이라는 대항요건을 갖추어야 하지만 전세권은 그런 요건이 필요없이 단지 등기만 해두면 된다.
③ 별도의 배당요구: 확정일자만 받은 경우에는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야하나 전세권은 별도의 배당요구가 없어도 법원은 등기된 것을 보고 순위에 의한 배당을 해준다.
④ 배당금에 대지가액 포함 여부: 확정일자는 대지의 낙찰대금에서도 우선배당을 받으나 전세권은 건물에만 했으면 건물의 낙찰대금에서만 배당 받는다. 단,아파트,연립주택등 집합건물은 대지를 지분으로 공유하고 있어서 대지에는 개별적으로 전세권설정등기를 할 수 없게 되어 있다. 그래서 전세권을 설정하면 건물에만 하게 되는데 경매시건물의 경매대금에서만 배당해야 하 나 실무에서는 민법358조의 유추해석과 대법원판례(94다12722-1995.8.22.선고)에 따라 대지에도 권리가 미친 것으로 보고 대지의 경매대금을 포함하여 배당한다.

6. 확정일자란 것이 구체적으로 무엇인가?

☞공증기관이 어떤 사문서가 그 날짜에 그런 문서가 있었다는 것을 증명하는 의미로 확인도장을 찍고 일자를 기입하는 것을 말한다.
공증기관에는 등기소,공증사무소가 있는데 최근에는 읍면동사무소에서도 주택임차인에 대한 확정일자 업무를 하고 있어서 더욱편리해졌다. 이런 공증기관에 사문서를 제시하여 일자확정청구를 하면 공증기관은 확정일자부에 청구자의 주소,성명과 문서명을 기재하고 확정일자부의 번호를 사문서에 기입한 후, 사문서에 확정일자인이란 도장을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하게 되는데 이것이 확정일자이다. 임대인의 동의가 필요한 등기 대신 이 확정일자를 이용해 임차인의 권리를 보호하려는 것이 주택임대차보호법의 내용이다.

7. 주택임대차계약서에 확정일자를 받으려면 구체적으로 어떻게 하면되나?

☞ 확정일자 청구는 임대인의 동의가 필요없으므로 임차인 임의로 하면되고 계약자 본인외에 다른 사람이 해도 되며 임대차계약서 원본만 있으면 된다. 찾아갈 곳은 법원 등기과나 등기소,읍 면 동사무소,공증인사무소이고 그 관할지역에 관계없이 어느 곳이라도 상관없다.
임대차계약서는 임대인,임차인의 서명,날인이 되어 완성된 것이라야 하며 그 일부에 공란이 있으면‘공란’이라고 기입하거나 선을 긋고 문서작성인이 날인해야 한다.
수수료는 등기소나 읍면동사무소는 600원, 공증인사무소는 1,000원이다.

8. 처음 세들어 올 때 건축물관리대장에 공장으로 되어 있는 건물이었는데 그 안을 고쳐 방과 주방을 만들어 놨길래 계약해 살림을 하고 있는데 이런 집도 주택임대차보호법의 보호를 받나?

☞ 이 법의 보호대상이 되는 주거용 건물은 등기부나 건축물관리대장등 공부(公簿)상의 용도를 기준으로 하는 것이 아니라 실제로 어떻게 이용하고 있느냐에 따라 결정된다. 즉 임대차계약 체결 당시 건물의 구조상 실제용도와 임차의 목적에 따라 적용여부가 결정된다.
그러므로 공부상 상가,공장 또는 창고로 되어 있더라도 사회통념상 건물로 인정될 수 있고 내부를 개조하여 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주거용 건물로 보아 보호된다.

9. 주택의 한쪽을 개조하여 구멍가게를 하는 경우에도 보호되나?

☞ 적용된다. 임차한 주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 주택 임대차 보호법이 적용된다.

10. 점포 40평을 임차하여 살고 있는데 영업을 위한 홀 부분이 27평 정도이고 방과 부엌으로 쓰는 부분이 13평 정도이다. 주택으로 보호받을수 있나?

☞ 상업용 건물을 영업과 주거로 겸용할 때는 개별적인 상황을 따져 판단되어야 하므로 일률적으로 말하기 어렵다. 상업용 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거와 비주거에 겸용하는 경우에는 개별적인 사안에 따라 임대차의 목적,전체건물과 임차한 공간의 구조와 형태, 임차인의 이용상황, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지의 여부등을 아울러 합목적적으로 결정한다.
상업용 건물이라도 내부가 주거 전용으로 개조되어 주거에만 사용할 때는 보호대상이 된다.

11. 점포건물을 임차하였으나 후에 주거용으로 개조한 경우도 주택임대차보호법이 적용되나?

☞ 보호대상인 건물인가의 판단은 임대차계약 체결 당시를 기준으로 해야 한다는 것이 대법원 판례이다. 따라서 계약 당시에는 비주거용 건물이었는데 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개 조하든가 종전의 건물에 주거용 건물을 증축하는 경우에는 주택임대차보호 대상이 될 수 없다고 본다. 그러나 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 그 개조한 시점을 기준으로 주택으로서 보호된다.

12.살림집과 좀 떨어져 있는 곳의 작은 점포를 소액의 보증금을 주고 임차하여 생계를 꾸려가고 있다. 이 경우에도 확정일자를 받아두면 경매시 보증금을 돌려받을 수 있나?

☞ 주거를 전제로 한 임대차가 아닌 점포나 사무실 임대차는 보증금의 크기에 관계없이 주택으로서 보호받을 수 없다.

13. 얼마전 신축하여 아직 등기를 마치지 않은 주택을 임차하려 한다. 이런 경우에도 확정 일자를 받을 수 있는지, 또 그 효력은 어떻게 되는 것인가?

☞ 미등기 주택의 임대차계약서에도 확정일자를 받을 수 있으며 확정일자를 받아두면 주택이 등기되고 저당권이 설정되도 경매시 보증금을 낙찰자에게 반환받거나 저당권보다 먼저 배당받을 수 있다. 주의할 것은 건축물관리대장등을 통해 임대인이 건물소유자와 일치하는지 확인하고 계약서와 주민등록의 주소도 정확히 해야 한다.

14. 주택에 임차하여 가족과 함께 입주하였으나 아내와 자녀만 전입신고를 하고 나는 전에 살던 곳에서 아파트를 분양받기 위해 옮기지 않았다. 이런 경우에도 보호받을 수 있나?

☞ 주민등록은 임차인 본인이 아니라도 배우자나 자녀등 가족과 더 나아가 적법한 전차인(轉借人)이나 임차권을 양도받은 사람(讓受人)이 임차인보다 먼저 주민등록을 한 경우에도 그 다음 날부터 대항력을 갖게된다.

15. 주택임대차계약은 시골에 사는 아버지의 이름으로 했는데 실제로는 학생인 아들이 입주하여 주민등록을 한 경우에도 주택임대차보호법 대상이 되는가?

☞ 보호대상이 된다고 본다. 이 경우 아들은 아버지의 점유보조자로 보아 아들의 입주와 주민등록으로써 대항요건을 갖춘 것으로 본다는 것이 일반적인 견해이다.

16. 임차주택의 지번이 122번지인 것을 착오로 112번지로 전입 신고하여 주민등록부에 잘못 기재된 경우는 보호받지 못하는가?

☞ 임차인 착오로 전입신고를 잘못하여 주민등록부에 성명이 잘못 기재되거나 다른 지번에 주민등록이 되어 있는 경우와 같이 주민등록이 실제와 일치하지 않는 경우에는 주택임대 차보호법상의 대항력이 없으며 실제와 같게 주민등록이 정정되면 정정된 날의 다음날부터 대항력을 주장할 수 있다. 그러므로 전입신고를 한 후에는 곧바로 주민등록등본을 떼어 확인하고 보관해두는 것이 좋다.

17. 주민등록 전입신고는 바르게 했는데 동사무소 직원이 착오로 주민등록부에 번지수를 잘못 등재한 경우는 대항력을 주장할 수 없는가?

☞ 담당공무원의 실수로 주민등록이 잘못되었을 때는 이를 입증하면 대항력을 정상적으로 주장할 수 있다는 대법원판례가 있다. 동사무소가 보관하고 있는 전입신고서를 찾아보면 된다.

18. 막 신축한 연립주택이‘가동 202호’라고 해서 계약서에 그렇게 쓰고 전입신고도 마쳤는데 후에 준공검사가 끝나고 건축물관리대장이 작성되면서‘A동 202호’로 등재되고 등기부에도 그 렇게 된 경우 대항력을 주장할 수 있나?

☞ 이 경우에도‘A동 202호’로 정정된 날의 다음날부터 대항력을 인정받을 수 있다. 그러므로 신축한 주택에 세들 때는 반드시 건축물관리대장을 떼어 주민등록과의 일치여부를 확인해 두는 것이 좋다.

19. 주민등록 전입신고시 다세대나 연립주택에서 주민등록상의 주소만 적고 동호수를 적지 않았을 때 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나?

☞이 경우는 보호대상이 되지 않는다. 다세대, 연립주택, 아파트등 공동주택은 반드시 동호수까지 건축물관리대장에 등재된 대로 정확히 신고하여야 한다. 이와는 달리 전체를 하나의 단독주 택으로 보는 다가구주택은 층,호수를 기재하지 않고 지번까지만기재해 신고해도 보호된다.

20. 등기부상 깨끗한 주택에 세들어 살다가 사정상 주민등록만 잠시 옮겼다가 되돌려 왔다.나중에 알아보니 그 사이에 그만 근저당권이 설정되었고 1년 후 그에 따른 경매가 된다는 통지를 받 았다. 낙찰되면 낙찰자에게 집을 비워줘야 하나?

☞ 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득시에만 구비하면 되는 것이 아니라 계속 유지하고 있어야 효력이 있다. 도중에 주민등록을 옮기면 그 순간 대항력은 상실하게 되며 되돌려 왔다고 해도 회복되지 않는다. 되돌려 오면 그때부터 새로 대항력을 취득한 것으로 보고 그 전에 저당권이 설정되었다면 후순위가 되므로 낙찰자에게는 대항할 수 없어 낙찰후 집을
비워줘야 한다. 단, 임차인만 주민등록을 옮기고 가족의 주민등록은 그대로 두었다면 대항력을 잃지 않는다.

21 주택에 세들어 주민등록과 확정일자까지 마쳤다. 얼마 후 경매가 신청돼 진행되고 있는데 자녀의 진학문제 때문에 주민등록을 옮기려한다. 옮기더라도 계약서상 확정일자가 있으니 배당받 는데 별 문제가 없는 것 아닌가?

☞ 확정일자는 대항요건을 전제로 하는 것이고 대항요건은 낙찰기일까지는 그대로 유지되어야 한다는 최근 대법원판결이 있었다.그러므로 낙찰기일 전에 주민등록을 옮기면 배당을 받을 수 없다.

22. 등기부상 아무런 권리도 설정되어 있지 않은 주택에 전세를 들었다. 주민등록과 확정일자도 마쳤다. 반년 후 집주인이 은행에서 돈을 빌려 근저당권이 설정되었는데 은행이 경매를 신청해 진행중이다. 어떻게 되는 것인가?

☞ 어떤 저당권보다도 앞서서 입주와 주민등록을 했으므로 경매가 되더라도 낙찰자에게 대항할 수 있다. 임차인은 계약기간이 끝날 때까지 살고 만료되면 낙찰자에게 보증금을 받고 이사하면 된다. 아니면 확정일자가 있으므로 낙찰자에게 받는 것을 포기하고 경매 배당절차에 참가하여 보증금을 우선변제 받을 수도 있다. 어느 쪽이든 본인이 선택할 수 있다.

23. 저당권등 어떤 권리도 없는 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 했으나 얼마 후 저당권이 설정돼 부랴부랴 확정일자를 받았다. 그 후 경매가 되었고 배당을 선택해 받아보니 앞선 저당권자가 받아간 후 남은 것이 적어 보증금의 일부만 받게 되었다. 나머지는 못받고 집을 비워줘야 하나?

☞ 주택임대차보호법의 임차인 보호라는 취지로 볼 때 낙찰자에 대한 대항력과 우선변제권은 동시에 행사할 수 있다는 최근 대법원판례(96다53628- 1997.8.22.선고)가 있다. 즉 배당에서 순 서에 밀려 못받게 된 나머지 보증금은 낙찰자에게 받을 수 있고 낙찰자가 줄 때까지 집을 비워주지 않을 권리가 있다.

24. 전셋집을 찾다 부득이 저당권이 하나 설정된 집을 임차하여 입주와 주민등록후 확정일자도 받아두었다. 만에 하나 경매가 실행되면 어떻게 되는 것인가?

☞ 낙찰자에게는 보증금을 받아낼 수 없고 확정일자가 있으므로 경매절차에 참가해 배당을 받을 자격이 있다. 단 배당에서는 확정일의 순서에 따라 배당되므로 이 경우 저당권자가 배당받고 남는 것에서 배당된다. 낙찰금액이 정해지면 빼면 얼마나 배당 될 지 알 수 있다.
소액임차인이라면 보증금중 법에서 정하는 일부 금액을 저당권자보다보 먼저 배당된다.
그 다음 저당권자에게 배당하고 남은 것에서 임차인의 나머지 보증금이 배당된다.

25. 전셋집에 이사한 후 사정상 일주일 후에 전입신고를 했는데 이사와 전입신고 사이에 그만 저당권이 실행된 것을 알게 되었다. 만일 경매가 되면 어떻게 되나?

☞ 이경우 저당권보다 늦게 대항요건을 갖추었으므로 경매낙찰자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 일반적이고 법원에서도 그렇게 처리하고 있다. 확정일자가 있으면 순서에 따라 배당절차에 참가할 수는 있다.
그런데 임차인이 입주후 주민등록법상의 소정기간인 14일 이내에 전입신고한 경우에는 입주 다음 날부터 소급하여 대항력을 취득한다는 고등법원 판례(서울고법 82나231 -1982.5.28)가 있으므로 소송을 하면 대항력을 인정받을 가능성도 있어 보인다.

26. 저당권이 한개 설정되어 있는 집을 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 확정일자도 받아두었다. 얼마 후 또 하나의 근저당권이 설정되었고 이 근저당권자가 경매를 신청했다. 임차인의 지위는 어떻게 되나?

☞ 저당권보다 후에 입주와 주민등록을 하면 누가 경매를 신청하든지 상관없이 경매 낙찰자에게는 대항할 수 없다. 그러나 확정일자에 의해 경매배당에 참가해 순서에 따라 1번 저당권자가 받 고 남은 것에서 배당받을 수 있다.
만일 소액보증금 이라면 1번 저당권자보다 먼저 일정금액을 배당받고 이어 1번 저당권자가 배당받고 남은 것에서 나머지 보증금을 배당받게 된다.

27. 가압류가 되어 있는 줄 모르고 임차해 살고 있다. 주민등록과 확정일자까지 마쳐두었지만 불안하다. 경매되면 어떻게 되는 것인가?

☞ 가압류도 저당권과 마찬가지로 이 보다 후순위로 입주와 주민등록을 했으면 경매시 낙찰자에게는 대항할 수 없다. 확정일자가 있으므로 배당에는 참가할 수 있다. 가압류가 앞에 있으면 저 당권처럼 순서에 의해 배당되는 것이 아니라 가압류와 임대보증금의 채권비율 만큼씩 배당된다. 단 소액보증금이라면 가압류보다 우선하여 일정금액을 먼저 배당받고 나머지를 가압류와 비율 배당된다.

28. 주택을 임차하여 이사와 주민등록을 마쳤다. 그런데 나중에 등기부등본을 떼보니 이 집에는 이사하기 전에 이미 소유권이전 청구권 가등기가 되어 있었고 얼마 후 가등기권자가 소유권이전 본등기를 마쳐 새주인이 되었다. 새주인이 찾아와 즉시 집을 비워줄 것을 요구하고 있는데 어떡해야 하는가?

☞ 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 임차인이 대항력을 취득하기 전에 가등기가 되어 있으면 본등기 후 새주인에게는 대항할 수 없다.
따라서 새주인에게 집을 비워주어야 한다. 임대보증금은 이전 주인에 대한 채권으로서 받을 수 있을 뿐이다. 이것은 소액보증금이라도 마찬가지이다.
만일 임차후에 가등기가 되었다면 가등기에 의한 본등기를 한 새주인에게 대항할 수 있어서 계약기간까지 살 수 있고 보증금도 새주인에게 받을 수 있다. 이 경우 가등기 후에 보증금을 인상해 이전 주인에게 주었다면 인상분은 새주인에게 반환받을 수 없다.

29. 가압류 된 주택을 구입한 새 주인과 임대차계약을 맺고 주민등록과 확정일자를 받아 살고 있다. 그런데 그 가압류권자가 승소하여 경매를 신청했다. 임차인의 지위는 어떻게 되는가?

☞ 압류,가압류,저당권,근저당권이 설정된 주택을 취득한 제3자와 임대계약을 체결한 경우 가압류권자나 저당권자등에 의해 경매가 되면 낙찰자에게 대항할 수 없는 것은 물론 확정일자가 있 더라도 배당요구를 할 수 없다. 이는 소액임차인이라도 마찬가지 이다.
이 경우 가압류나 저당권자는 가압류나 저당권 설정 당시의 소유자 부동산에 대해 경매를 신청한 것이므로 전소유자와 현 임차인 간에는 하등의 법률관계가 없기 때문이다.
임차인은 임대차계약을 맺은 임대인에 대해서만 보증금만큼의 채권을 갖는 것이므로 임대인의 다른 부동산이나 임대인이 받게 될 배당금에 대해 가압류를 해두는 것이 좋다.

30. 확정일자를 갖춰 배당에 참가하려고 한다. 행동요령을 알려 달라.

☞ 확정일자가 있거나 소액임차인이어서 배당에 참가할 있으면 먼저 법원에 임차인 권리신고와 배당요구를 해야한다. 임대차계약서와 주민등록등본을 첨부한 「임차인 권리신고 및배당요구 신 청서」를 낙찰기일 전까지 경매계에 제출한다.
배당이 종결되고 1주일이 넘도록 찾아가지 않으면 법원은 배당금을 공탁해둔다. 공탁된 배당금을 받으려면 낙찰자에게 이사일을 약속해주고 미리 명도확인서와 인감증명서를 받아 법원에 제 출하면 된다.

31. 살던 집이 경매되어 낙찰되었다. 배당을 신청했는데 확정일자와 저당권설정일이 같다. 누가 먼저 배당받나?

☞ 이 경우는 임차권과 저당권이 동순위로 보아 채권비율에 따라 안분배당한다. 소액보증금이라면 맨 먼저 일정액을 배당받고 그 나머지를 저당권과 안분비례로 배당받는다.

32. 확정일자와 같은 날에 여러개의 저당권이 설정되면 어떻게 배당하나?

☞ 먼저 임차인과 각 저당권을 같은 순위로 보아 채권액에 비례한 배당을 실시한다. 그 다음 저당권자들 사이에서는 등기부상 순위가 정해져 있으므로 그 순서에 따라 흡수재배당을 하게 된 다.

33. 저당권등이 없는 집에 6,000만원에 세들어 주민등록과 확정일자를 받았다. 그 후 저당권이 설정되었고 임대차계약기간이 만료되어 주인 요구대로 300만원을 증액해 주었다. 만일 집이 경매되면 보증금 6,300만원 전액을 받을수 있나?

☞ 임대인과 합의하여 보증금을 올려준 경우 그 증액 이전에 설정된 저당권자나 경매시 낙찰자에게는 대항할 수 없다. 따라서 이 경우 낙찰자가 6,000만원만 주고 퇴거할 것을 요구하면 이에 응해야 하며 증액한 300만원은 임대인에게 받아야 한다.
만일 경매배당을 선택한다면 저당권자보다 앞서 확정일자를 받았으므로 먼저 6,000만원을 배당받는다. 나머지 300만원은 증액 당시 재계약서를 작성하고 이에 확정일자를 받아둔 경우에 한해 저당권자가 배당받고 남는 것에서 배당받게 된다.

34. 임대보증금을 올려준 경우 대개 재계약서를 작성하지 않고 증액분에 대한 영수증만을 받아두는 경우가 많은데 영수증에 확정일자를 받아도 효력이 인정되는가?

☞영수증에 받은 확정일자는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다고 본다. 반드시 재계약서를 작성하고 이에 확정일자를 받은 경우에만 그 시점부터 증액분에 대해 우선변제의 효력이 생 긴다. 이때 처음에 작성한 계약서를 찢어버리는 경우가 간혹 있는데 이렇게 하면 이전의 권리는 상실되므로 이전 계약서도 재계약서와 함께 보관해둬야 한다.

35. 주택을 임차하여 대항요건과 확정일자를 갖췄다. 살던 중에 집이 팔리면 임차권은 어떻게 되는가? 새 주인과 계약서를 다시 작성해야 하는가? 만일 임대차 기간이 만료된 후 집이 팔리면 어떻게 되는가?

☞ 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후에는 다른 사람에게 양도되더라도 양수인이 임대인의 지위를 그대로 승계한 것으로 본다. 따라서 임차인은 계약기간동안 계속 거주할 수 있고 양수인으로부터 보증금을 반환받을 수 있다. 양수인과 임대계약서를 다시 작성할 필요는 없다.
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 보므로 그 사이에 주택이 팔린 경우 임차인은 양수인으로부터 보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.

36. 대지에만 근저당권이 설정된 신축주택에 입주하여 주민등록을 마쳤는데 대지의 근저당권자가 건물을 포함하여 경매를 신청했다. 이경우 낙찰인에게 대항해 계속 살수 있나?

☞ 대지에 대해서만 저당권이 설정된 후에 건물이 신축된 경우 대지의 저당권자는 대지 뿐만 아니라 건물에 대해서도 일괄해 경매를 청구할 수 있다. 그러나 저당권자는 건물의 대금에서는 배 당을 받을 수 없다.
이때 건물임차인은 건물에 아무런 저당권도 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록을 마쳐 건물 낙찰인에 대해 대항력을 갖고 있으므로 보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.

37. 살던 집에 경매신청등기가 되었다는 소식을 듣고 부랴부랴 확정일자를 받아두었다. 그래도 효력이 있는가?

☞ 확정일자에 의해 법원배당에 참가하려면 확정일자가 경매신청등기 후라도 상관없다. 낙찰기일 전까지만 받아두면 배당요구는 할 수 있다. 그러나 배당은 확정일을 기준으로 순서에 따라 하게 되므로 늦을수록 배당 순위가 뒤로 밀려 차례가 돌아오지 않을 수도 있다는점에 유의해야 한다.
소액보증금인 경우에는 확정일자가 없어도 일부 보증금을 최우선 변제 받을 수 있지만 이 경우 경매신청등기가 있기 전에 주택에 입주하고 주민등록을 마쳐야 한다. 일부 보증금 외의 나머지 는 역시 확정일자가 있어야 추가로 배당받을 수 있다.

38. 확정일자를 받은 임대차계약서를 잃어버렸다. 경매때 배당요구를 하려면 확정일자 받은 계약서가 있어야 한다는데 확정일자를 부여한 등기소에 가면 구제받을 수 없나?

☞ 확정일자를 부여할 때는 확정일자부에 청구자의 주소,성명과 문서명등을 기재한다. 그러므로 이로써 입증되면 효력을 가질 수 있다.
그러나 현행 제도상 확정일자 업무가 부실하여 임대차기간, 보증금액등을 자세히 기록하지 않고 있어 입증하는데 어려움이 많은 실정이다.
그러므로 확정일자를 받을 때 자세히 기록할 것을 요구하고 기록내용을 확인해두는 것이 좋다.

39. 확정일자는 주민등록을 먼저하고 해야 하나?

☞ 확정일자로 보증금 우선변제를 받으려면 입주와 주민등록을 갖추어야 하지만 주민등록을 먼저 해야 하는 것은 아니다. 계약하자마자 확정일자를 받아도 된다. 다만 우선변제 순위는 대항요건이 갖춰진 날의 다음 날과 확정일 중 늦은 날을 기준으로 하게되므로 가급적 빠른 시일내에 모두 마쳐두는 것이 좋다.

40. 주택을 임차하여 주민등록과 확정일자를 마치고 살고 있는데 사정상 한달간 주민등록을 옮겼다가 원상회복 하였다. 이 때 확정일자도 다시 받아야 하는가?

☞ 확정일자를 다시 받을 필요는 없다. 다만 대항력은 주민등록을 되돌려 온 날의 다음 날부터 새로 갖게 되고 배당순위도 이날을 기준으로 하게 되므로 만일 옮긴 사이에 저당권이 설정되면 경매 배당시 저당권보다 후순위로 밀려나게 된다.

41. 소액보증금은 얼마까지 인가?

☞ 소액보증금은 지역에 따라 다르고 물가변동에 따라 여러차례 개정되었다. 현재의 규정으로는 서울과 광역시(군지역 제외)는 3,000만원까지, 기타지역은 2,000만원까지가 소액보증금이며 이중 서울,광역시는 1,200만원까지, 기타지역은 800만원까지를 최우선 변제한다.
그러나 소액보증금 여부는 개개의 임차주택에 설정된 담보물권 설정당시의 주택임대차보호법 규정에 따라 정해진다. 저당권 이 95년10월1일에 설정된 서울의 집이라면 그 당시 법규정에 따 라 2,000만원이하가 소액보증금이고 그 중 700만원까지를 최우선 변제 받는다.
만일 저당권이 2개라면 첫번째 저당권 설정당시의 기준으로 각 임차인의 소액여부를 따져 최우선변제를 한 후 그 저당권에게 배당하며, 첫번째 저당권이 배당으로 소멸하면 다음엔 두번째 저당권 설정당시의 기준으로 각 임차인의 소액여부를 또 따져 두번째 저당권보다 먼저 최우선변제를 한다. 각각의 담보권을 기준으로 각각 소액여부를 따지는 것이다.
만일 담보물권이 전혀 없는 집이라면 현행 규정에 따른다.

42. 서울에 있는 주택 한채에 소액임차인 갑,을,병이 각각 1,200만원, 1,500만원, 2,000만원의 보증금으로 임차해 살았다. 이 주택이 경매되어 6,000만원에 낙찰되면 각각 얼마씩을 소액보증금중 일정액으로서 배당받게 되는가?

☞ 하나의 주택에 소액임차인이 여럿이고 각각의 보증금중 일정액이 모두 1,200만원으로 같으므로 각각의 계약시점이나 보증금액수에 관계없이 주택가액의 2분의 1, 즉 3,000만원을 평등하게 분할하여 1,000만원씩 배당된다.
그런데 만약 소액임차인중 갑의 보증금이 소액보증금중 일정액보다 적은 800만원이라면 주택가액의 2분의 1의 금액을 각각의 최우선변제 금액의 비율만큼씩 배당된다. 즉 갑은 800만원, 을은 1,200만원, 병은 1,200만원을 받아야 하는데 주택가액의 2분의 1 이 3,000만원 이므로 비율대로 갑은 750만원(3000×1200/3200), 을은 1,125만원(3000×1200/3200), 병은 1,125만원 (3000×1200/3200)을 받게 된다.

43. 소액보증금 혜택을 받기 위해 처와 남편이 한 집을 각각 소액보증금으로 계약하여 임차해 살고 있다. 이래도 각각 소액보증금으로 보호받을 수 있나?

☞ 하나의 주택에 여러 임차인이 부부와 같이 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1가구의 임차인으로 보고 각 보증금을 합산한 금액으로 소액 여부를 정하게 된다.

44. 소액보증금인 임차인은 최우선적으로 배당해 준다는데 법원에 배당요구를 하지 않아도 자동적으로 배당되는 것인가?

☞ 소액임차인에 해당되어도 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 최우선 변제를 받을 수 없다. 배당요구는 낙찰기일까지 해야 한다.
그런데 소액임차인이 배당요구를 하지 않는 바람에 그 만큼을 저당권자가 배당받았을 경우 저당권자는 소액임차인이 받아야 할 배당금을 배당받아간 셈이므로 소액임차인은 저당권자에 대해 소액보증금중 일정액 만큼의 부당이득반환청구권이 있다는 대법원판례(90다카315,322,339 -1990.3.27 선고)가 있다.

45. 처음에는 소액보증금이 아니었는데 임대인과 합의하여 월세로 전환하면서 보증금을 소액으로 감액한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있나?

☞ 보증금 감액에 의한 소액보증금으로의 전환은 경매신청등기가 있기 전에 하기만 하면 인정된다.

46. 소액임차인이다. 확정일자가 없어도 된다고 하는데...

☞ 소액보증금은 확정일자가 없어도 그 일정액을 최우선 변제해 준다. 보증금 전액이 아니라 어디까지나 일부금액이라는 데 유의해야 한다.
덜받은 나머지 보증금은 확정일자가 있어야 한다. 확정일자가 있어야 확정일의 순서에 따라나머지 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있기 때문이다.
그런데 만일 소액보증금이 3000만원이고 그 일정액이 1200만원인 지역의 주택 임차인인 경우 보증금이 1200만원에 불과하다면 경매시 보증금 전액을 소액보증금중 일정액으로서 배당 받을 수 있으므로 이때에는 더이상 확정일자가 필요하지 않다.

47. 주택을 4,000만원에 임차한 사람으로부터 집주인의 승낙하에 방 한칸을 보증금 1,500만원에 다시 빌려 입주하고 주민등록도 하였다. 소액임차인으로서 보호받을 수 있는가?

☞ 집주인의 동의가 있으면 원래의 임차인(轉貸人)이 소액임차인이 아니더라도 그 임차인으로부터 재임대한 사람(轉借人)이 소액임차인으로서의 요건을 갖추면 소액임차인으로 우선 변제권이 있다고 보는 것이 일반적이다.

48. 주택임대차보호법은 임대차기간을 2년으로 본다고 했는데 2년 미만으로 정하면 안되는 것인가? 또 계약기간을 2년으로 정했을 때 2년 내에는 보증금을 올릴 수 없는가?

☞ 기간을 2년으로 정한 것은 임차인을 보호하기 위해 기간을 정하지 않은 경우나 2년 미만으로 정한 임대차기간을 2년으로 본다는 것일뿐이므로 합의하에 2년 미만으로 정하는 것은 얼마든지 가능하다. 따라서 임대차기간을 1년으로 정하면 1년 후 보증금 반환을 요구할 수 있다.
1년후 임대인이 기간이 만료되었으니 집을 비우라고 해도 임차인이 더 살고 싶으면 2년을 채워야 한다고 주장할 수 있다.
2년으로 계약했을 때는 임대인은 물론 임차인도 1년으로 줄일 것을 일방 주장할 수는 없고 쌍방이 합의 할 때만 가능하다. 임대차기간을 2년으로 했다고 해서 2년동안 보증금을 올리지 못하는 것은 아니다. 계약한지 1년이 지나고 인상요인이 있다면 5% 범위내에서 보증금을 올릴 수 있다.

49.금년 10월이 만기인 전세 6,000만원의 연립에 살고 있는데 새로 분양받은 아파트에 금년 6월말 입주해야 한다. 그러나 이 전셋집은 이사 당시보다 전세금이 500만원 가량 내려 주인이 그 전세가로는 복덕방에 내놓으려 하질 않는다. 6월 말까지 입주 못하면 잔금에 대한 연체료를 물어야 하는데 이럴 땐 어떻게 해야 하는가?

☞ 세입자가 전세계약이 끝나기 전에 나갈 경우 주인이 돈을 내줄 의무는 없으며 특약이 없다면 어쩔 수 없다. 결국 주인과 대화를 통해 5,500만원으로 다른 임차인을 구하고 나머지 차액은 현금보관증이나 차입증을 받아 후일에 받는 것이 나을 듯하다. 아파트 잔금을 제때 내지 못하면 잔금에 대한 고리의 연체료를 물어야 하기 때문이다. 임차인이 계약만료일 전에 나가고자 할 때는 중개수수료등 필요비용을 임차인이 부담하는 것이 관행이다.

50.임대보증금 5.000만원에 서울의 연립주택을 세들어 살다가 지방으로 전근을 갔다. 서울 전세집은 계약만료일이 3개월이 지나도록 들어올 사람이 없어 본의 아니게 아내와 두집 살림을 하고 있다. 주인에게 보증금을 돌려달라고 했지만 다른 사람이 들어올 때까진 어쩔 수 없다며 막무가내다. 어쩌면 좋은가?

☞ 일반적으로 임대차기간이 끝나면 임차인이 새 임차인에게 보증금을 받아 나가는 것이 관행이다. 그런데 IMF 한파 이후 전세가가 전반적으로 하락하면서 보증금 반환을 싸고 주인과 임차인 사이에 실랑이가 자주 벌어지고 있다. 내린 전세가로 내놓으면 주인이 그 차액을 보태어 주어야 하기 때문이다.
우선 급하면 4,500만원에 내 놓고 나머지 500만원은 증서를 받고 차후에 받기로 하기로 하는 것이 좋을 것 같다.
기간이 만료돼 새 임차인이 들어오면 다행이지만 그렇지 못하면 법적인 대응 외엔 뾰족한 수가 없다. 법적으로는 일단 임차주택이나 주인의 다른 부동산에 대해 가압류를 해두고 전세금반환청 구소송을 제기할 수 있다. 그러나 소송과 경매등의 절차를 거치려면 최소한 1년 이상이 걸려 기회비용과 마음고생이 이만저만이 아니어서 현실적으로 이 방법을 쓰기에는 무리다. 따라서 가 장 바람직한 것은 임대인과 대화를 통해 원만하게 문제를 해결하는 것이다.

[소심자]

메모도 하면서 , 아주 유용하게 잘 읽었습니다.. 고맙습니다.
기회될때까지 반복해서 읽겠습니다..

[유라현]

다시금 공부하게 되는군요..좋은글 감사합니다..^^*

[토토(류준석)]

쿠쿠 감사합니다~ 저는 프린트 했어요..^^

[사군자(이덕효)]

감사합니다. 조그만 도움이라도 되신다면요.

[공 주 님(오윤진)]

감사합니다. 유용하게 잘 읽었습니다. ㅎㅎㅎ

[가제트킴(김기안)]

감사합니다. 정말 필요한 내용만 꼭 집어서 정리가 되어있네요... 11번부터는 아직 안읽었지만^^.

[금당]

고맙습니다. 유용하게 공부 잘하고 갑니다. 나도.. 프린트해서 다시 읽을까 합니다..!!

[나무날다(권미경)]

고맙습니다. 출력해서 꼼꼼히 읽겠습니당!

[에셀나무(이성희)]

자료 감사합니다. 놓치고 있던 부분도 많이 있어서 좋은 공부했습니다.

[정원장]

좋은 책보다 더 낳은 공부 입니다. 잘 보았습니다.