[집먼저사고땅사라] 판교시민되는 법 네번째 이야기

[박상언]

판교시민되는 법 네번째 이야기

행정수도이전 위헌 결정에 따라 판교 관심 가속화-

행정수도 이전에 대한 헌법재판소의 위헌결정이 내린 후로 수도권 특히 판교신도시가 더욱더 가치를 발하게 되었다. 독자들 누구라도 당장 판교 일대를 가보면 여기저기 시위성 붉은 플래카드를 쉽게 볼수 있다. 판교 주민들의 최종이주일자가 이번달 10월 31일자로 확정되었지만 아직까지 보상기준과 여러가지 문제 때문에 일부 주민들은 떠나지 않고 있는 것이다.

실례로 이주자용 택지보상 대상자 자격은 2001년 10월 17일 판교 신도시 공람공고일 1년 이전부터 수용지구에 거주하면서 가옥을 소유한 사람이다. 무허가 가옥은 89년 1월24일 이전에 지어진 집이다. 이들에게는 이주택지나 32평 이하 아파트를 분양받을 자격이 주어진다. 판교주민들의 대부분은 택지를 원하고 있다.

최종 대상자로 확정되면 80평 정도의 점포겸용 택지를 조성원가의 80%선에 분양받을 수 있다. 8평가량의 근린상가 분양권도 별도로 제공이 된다.

얼마전 상담차 필자의 사무실에 방문한 40대 주부는 수년전부터 보상을 노리고 보상지의 주택을 매입해놨으나 실제로 거주하지 않아 보상에서 제외될 위험에 처해있다. 그녀는 점포겸용택지의 프리미엄이 수억원을 호가한다고 아쉬움도 토로했다.

당초 올 연말경에 건설업체들에게 택지를 공급하고 내년 5~6월경에 분당 야탑동에서 가까운 동판교일대에서 5000가구를 분양할 예정이었으나 몇 개월 더 늦어질 것 같다.

내년 1~2월 경에 원가연동제와 채권입찰제가 적용된다면 건설업체들은 대략 3~4월 경에 택지를 공급받아 각종 인,허가와 모델하우스 설치 준비까지 생각하면 빠르면 첫분양이 7월이후가 될 전망이다.

이미 언론에서 많이 다룬 판교의 입지여건은 생략하고 간단하게 청약전략에 필요한 기초지식과 분양 가구수만 우선 소개한다. 판교와 같은 20만평 이상의 택지지구의 분양은 전체 물량 중 30%가 해당지역 거주자에게 우선 배정된다. 특히 성남시 거주자들(2001.12.26전부터 성남시에 거주)에게 공급물량의 30%가 배정된다. 그리고 나머지 70%는 서울 및 경기도지역 기타 거주자에게 분양된다.

전체 공급물량의 2만9,700세대 중 아파트는 단독주택 3,300세대(11.1%)를 제외한 2만6,400세대에 이르게 된다. 평형별로는 전용면적 18평 이하 소형이 9,500세대(36%), 18~25.7평이 1만100세대(38.3%), 25.7~40.8평이 5,800세대(22%), 40.8평 이상 대형이 1,000세대(3.7%)가 될 예정이다. 이를 다시 크게 나누어 보면 전용면적 25.7평 이하의 소형이 총 74.3%, 그보다 큰 중대형평이 25.7%가 되므로, 소형대 중대형 비율은 3:1 정도로 된다.

원가연동제가 적용된 판교에 당첨(평당 800만원분양시)되기만 해도 인근의 분당아파트 30평형대 시세가 평당 1200~1300만원인점을 감안하면 1억5천~2억원사이의 시세차익이 기대된다. 판교의 입지조건과 발전성이 향후 분당을 앞지를 것으로 예상하면 더 높은 시세차익도 기대된다.

우선 기본적인 청약 전략 몇가지를 소개하고자 한다.

첫번째 청약통장 변경 미리 점검하기

본인이 가입한 청약통장의 종류부터,즉 저축인지,부금인지,예금인지 먼저 확인하자
판교신도시 시민되기만 눈이 빠지게 기다리면서 수년간 불입한 통장종류도 구별을 잘 못하는 사람들도 간혹 있다.

기본적으로 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환이 가능한 반면 청약예금 가입자는 청약저축으로 전환이 되지 않는다. 변경 후 임대주택은 다시 청약할수 없다는 것이다. 또한 판교에 청약하기 위해 통장을 전환하거나 평형변경을 했다면 2년 내에는 평형변경을 할 수 없으므로 신중해야 한다.

두번째 원가연동제와 채권입찰제 점검하기

원가연동제와 채권입찰제가 판교신도시에 적용된다는 가정하에 청약전략에 임해야 한다. 원가연동제가 시행되면 전용면적 25.7평 이하 분양가는 지금보다 １０～20%정도 저렴해지는 반면, 채권입찰제에 해당되는 25.7평을 초과하는 물량은 분양가가 오히려 지금보다 20~30%정도 오를 전망이다. 그러므로 무주택1순위자들과 청약경쟁을 피하기 위해 중·대형 평형에 청약한다면 평당가격이 1200만원 이상도 될 수 있다. 그래도 향후 강남대체신도시로서의 발전가능성을 보았을 때 충분히 투자가치가 있다.

청약하기전 미리 예산을 짜보고 자금 조달위해 은행 대출 가능액을 미리 확인하는 작업도 병행하면서 투자전략을 세워야한다.정부에서는 청약가열을 우려해 당첨되더라도 입주후 2~3년후에나 매매가 가능하도록 검토하고 있기 때문이다.

세번째.무주택우선순위 점검하기

무주택 1순위자란 판교 같은 투기과열지구 내에서 만 35세 이상의 사람으로 5년간 당첨사실이 없으면서 무주택자인 세대주를 이르는 말이다. 바뀐법에 의하면 무주택 세대주에게 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 분양물량의 75%를 우선 공급하게 되어있다. 그러므로 판교분양시기인 2005년~ 2008년까지 무주택1순위 요건에 해당이 된다면 아파트 당첨확률이 그만큼 높아진다. 무주택 세대주 요건 중 가장 상담이 많았던 부분은 '5년'의 의미이다. 무주택 기간은 최근 5년간 연속해야 하지만 세대주 기간은 과거 합산해 5년이 넘으면 된다.

또한 함께 살고 있는 부모가 주택을 소유해도 부모 중 어느 한쪽이 만 60세를 넘었다면 호주 승계 예정자(장남 등)는 무주택자로 간주된다. 상담자중에는 무주택 우선 공급자격이 안 되는 경우 갖가지 방법을 동원해도 별 탈이 없는지 문의하는 사람들이 많다. 세대원 중 당첨 경험이 있는 사람은 적극적으로 세대분리도 상담하고 있다. 부모나 형제.자매는 세대만 분리하면 당첨 여부를 따지지 않는다는 점 때문이다.

남편 이름으로 주택을 한 채 이상 소유한 경우 부인 명의의 통장을 자녀 이름으로 명의 변경한 뒤 세대를 나누면 된다. 판교 같은 투기과열지구안에서는 세대원이 판교에 당첨되면 5년동안 1순위로 청약할수 없다는걸 염두해 둬야한다. 지방에까지 판교시민되기 열풍이 불었는데 올 봄 기업체초청으로 강연차 방문했던 광주지역의 한 주부는 필자에게 이런 질문을 했다.

'제 남편이 당첨사실이 있는데 판교 청약을 위해 서류상 '협의이혼'까지 할 생각입니다.' 라고. 부부는 단순히 세대만 분리할 경우 양쪽의 당첨 사실을 모두 따지기 때문이다.

난 주부가 그냥 해본 소리일 뿐일 것이라 바란다. 인생에서   돈보다  중요한 그 무엇이   있기 때문이다.      

하루에도 수백통의 스팸과 질문들이 쏟아지니 꼬~옥

제 홈피(조인스 랜드부자편지 바로가기)에 질문올려주시기 바랍니다.

[그린민트]

결혼안한 35세이상 여자인데, 정말로 부양가족은 없어도 청약이 가능한지, 청약부금 통장이 있는데, 이통장으로 바로 청약할수 있는지, 아니면 전환을 해야하는지 알고싶습니다.

[완산]

글 감사합니다...

[박상언]

무주택기간 연속해서 5년 세대주기간은 띄엄~뛰엄 해서 합해서 5년 둘다 만족해야 합니다. 먼저 세대주가 누구로 되어 있는지 확인하세요

[그린민트]

세대주는 본인맞습니다. 혼자 세대주고, 세대원은 없습니다. 혼자서 독립해서 살고 있습니다. 청약부금으로 청약이 가능한지 알고싶고요, 부양가족없어도 되는지 알고 싶습니다.

[표도리]

세대주 기간 확인은 어떻게 하는건가요? 당최 뭘 몰라서 죄송..-_-;;

[숲의 아침]

사위의 통장을 장모의 것으로 명의 변경하는것도 가능한가여?

[스컬쳐]

그럼 "무주택 세대주"로서 5년이 되어야 하는게 아니군요. 저는 포항에서 단독 세대주로 6년 있었고, 서울로 올라와서 안양에서 부모님과 살다가 세대주를 제 이름으로 바꾼지 1년 지났습니다. 저희 가족 누구도 집을 소유한 적은 한번도 없구요. 그럼 저는 지금 당장 무주택 세대주 5년 요건에 해당된다는 말씀이죠?

[ally mcbeal]

남편 명의로 분당에 주거검용오피스텔(20평)이 있는데... 오피스텔은 주택으로 간주하는지...? 궁금하네여

[박상언]

오피스텔도 주택 맞습니다

[영화사]

결혼안한 사람도 되나여? 박상언님 위에도 질문이 있는데 그냥 대답해주시면 되는데 굿이 말이 없는이유가? -------.------------

[영화사]

오피스텔 질문만 대답을 하시는 이유가? 아니면 설명할려면 페이지가 너무 많아서 그러신지??????

[영화사]

그린민트님 저도 그게 궁금햇는데 인터넷 지식검색해봣습니다. 그 요건은 청약저축(청약예금)에 가입하여 2년이 경과한 1순위자중에서 35세이상이어야 하고 5년이상 세대주이어야 하며 최근 5년이상 본인(배우자 및 동일세대구성원포함)이 주택을 소유하지 않아야 합니다

[영화사]

부양가족으로 판단하는 것이 아니라 세대주여부로 판정합니다. 그리고 위의 조건을 모두 구비해야 합니다.

[영화사]

<미혼 또는 부양가족은 조건이 아니다> ^^* 누그던지 이 사실이 정확한지 리플 좀 달아 주세요^^**

[와와랑]

청약부금을 청약저축으로 전환이 가능한지요..?

[꽃비]

저희딸 이름으로 청약 예금은 2001년6월에가입하고, 성남시거주를 2001년10월부터 했고 금년 10월에 결혼을해서남편이 35세 서울무주택으로 성남으로거주지 옮김.그러면 세대원으로 남편과 같이 성남거주 무주택 1순위가 되는지요.저희딸 이름으로 말예요.

[자두 아줌마]

남편 명의로 집이 있고 또 남편 명의로 부금이 있는데... 몰라서요 방법좀 알려 주세여....

[모아모아]

별 내용 없네요.

[천발이]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[Helen아짐^*^]

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[웃음남]

이런게 올라오면 나두 쓰겠다!! 짜증나.... 개인광고나 할려구하구

[기타회원]

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[부자완성]

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[카스~박]

감사합니다