공통 서울시 건설경기 활성화를 위한 제2종일반주거지역내 층수완화 세부기준 마련

[카페지기(호랭)]

제목

건설경기 활성화를 위한 제2종일반주거지역내 층수완화 세부기준 마련

작성자

김윤석

등록일

2009/03/16

담당기관

도시계획국

담당부서

도시관리과

전화번호

6361-3540 

E-Mail

첨부

 

건설경기 활성화를 위한 제2종일반주거지역내 층수완화 세부기준 마련

                    - 주변 환경과의 조화 속에 매력과 개성이 넘치는 스카이라인 형성

                    - 구릉지 지역특성에 맞는 층수기준 제시를 통해 경관개선 효과 극대화

                    - 리모델링이 가능한 구조로 설계시 층수 추가완화 기준 마련

☐ 서울시는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 개정(‘08.09.25)으로 제2종 일반주거지역내에 건축하는 건축물의 층수가 당초 최고층수 15층에서 평균층수 18층으로 변경됨에 따라 층수기준 마련을 위한 T/F팀을 구성 운영하여 그 간 제2종일반주거지역에서의 층수 운용상의 문제점 등을 획기적으로 보완한 새로운 층수운용 기준을 마련하여 시행한다고 밝혔다.

  - 서울시는 이미 지난 2006.3.16일 도시계획조례를 개정하여 전국 최초로 평균층수 개념을 도입해 운영해 오고 있으며, 현재 지구단위계획구역과 정비구역에서 아파트를 건축하고자 하는 경우 공공시설부지 제공 등을 통한 공공기여도 및 주변지역의 경관개선 등을 감안하여 제2종일반주거지역(7층이하)에 대해서는 평균 층수 11층까지, 제2종일반주거지역(12층이하)에 대해서는 평균 층수 16층까지 층수를 완화하여 운영하고 있다.

    ※ 평균층수는 변화있는 스카이라인과 도시경관의 향상을 위해 도입한 개념임

    ※ 2007년말 기준 서울시 일반주거지역 현황 : 제2종일반주거지역이 46.2%임

 

제1종	제2종(7층)	제2종(12층)	제3종
22.6%	30.2%	16.0%	31.2%

☐ 서울시가 발표한 금번 「개선안」 에 따르면

  - 현재 구릉지 등 지역특성이 반영되지 않는 층수적용으로 인해 획일적인 조망경관이 형성되는 문제점을 보완하기 위해 현행 제2종일반주거지역의 용도지역 세분(7층, 12층) 사항의 기본틀은 유지하면서

  - 제2종일반주거지역을 구릉지와 평지로 구분하고, 이러한 지역 특성을 반영하여 층수완화 기준을 차등하여 적용할 예정이다.

  - 또한, 경관관리가 필요한 구역은 층수완화를 배제하는 등 단순히 층수상향을  위한 용도지역 (종)상향은 엄격히 제한할 방침이다.

  - 아울러 리모델링이 쉬운 구조로 아파트를 신축하는 경우에는 해당 층수기준의 20%범위내에서평균 층수를 완화하여 무분별한 재건축으로 인한 환경피해 및 자원의 낭비를 방지하고 지속가능한 도시관리가 가능하도록 하였다.

  - 다만, 구릉지 등에서도 구청장 등이 설계경기(특별경관설계 등)를 통하여 건축계획 수립시 설계지침을 작성하여 사전에 위원회의 자문을 받은 경우에 한하여 평균 18층 이하의 범위에서 기준을 따로 정할 수 있도록 하여 신개념의 다양한 디자인의 건축계획이 가능하도록 배려하였다.

  ※ (종)상향이란 제2종(7층이하) 지역을 제2종(12층이하)로 변경하는 것을 의미함

  ※ 구릉지란! 해발 40m를 초과하는 지역으로서 경사도 10도(17.6%)이상인 지역을 말함

     - 구릉지 대상지역은 : 57.93㎢(서울시 전체면적(605.3㎢)의 9.57%)

☐ 개선안을 구체적으로 살펴보면

  - 구릉지에 과도한 높이의 건축물이 들어섬으로서 주변 경관을 해치는 문제를 최소화하기 위해 구릉지 특성지에 대해서는 시뮬레이션 결과를 바탕으로

    · 2종7층 지역은 최고층수 13층 이하의 범위내에서 평균 층수 10층이하로,

    · 2종12층 지역은 최고층수 18층 이하의 범위내에서 평균 층수 15층이하로하여 과도한 층수 왜곡이 발생하지 않도록 하였으며 층수 상향에 따른 기반시설은 5%이상 부담토록 하였다.

  - 이는 구릉지 특성지에 대해 지형순응형 건축물 유도와 함께 구릉지, 문화재 주변 등 경관관리가 필요한 지역의 층수관리를 강화하여 높이 관리의 효율성을 높이기 위함이다.

  - 기반시설이 양호한 평지에서는 2종7층 지역은 평균 층수 13층이하, 2종12층 지역은 평균 층수 18층이하로 하고 기반시설은 10%이상 부담토록 하여 통경축과 스카이라인을 고려한 다이나믹한 경관형성이 가능하도록 하였다.

  - 이는 평지 특성지에서는 무미건조하고 획일적인 경관을 지양하고, 지역여건에 맞는 타워형, 판상형, 중정형, 테라스형 등 다양한 디자인이 공존하는 주거형태를 유도하여 거주자의 조망권과 공공차원의 경관을 배려하는 내용이 담겨져 있다고 밝혔다.

☐ 서울시의 금번 개선안은

  - 구릉지가 많은 서울시 지형특성을 고려한 획기적인 시도로서, 서울시는 그 동안 전문가와 함께 T/F팀을 구성하여 지역 특성별 시뮬레이션을 검토하고, 교수․도시계획전문가․건축가․공무원 등 다양한 전문가 그룹의 자문과 도시․건축공동위원회의 충분한 논의를 거쳐 기준을 마련한 것이다.

☐ 서울시의 이번 층수기준에 대한 기대효과는 

  - 해당지역의 기반시설 여건과 개발 잠재력을 반영하여 지역특성을 고려한 “주변 환경과의 조화 속에 매력과 개성이 넘치는 경관형성”이 가능할 것이며

  - 관행화된 사업성 위주의 획일적인 높이계획에서 벗어나 하나의 단지내에서도 다양한 형태의 건축물이 어우러짐으로서 주변단지 또는 주변지역과 조화롭고 균형 있는 스카이라인 형성과 휴먼스케일의 가로 경관을 형성하고 통경축과 바람길이 확보되는 등 지속가능한 도시관리에 일조할 수 있을 것으로 기대된다고 밝혔다.

  - 아울러, 금번 평균 층수 상향조정으로 그동안 층수로 인하여 사업이 지연되었던 일부 지역의 사업진행이 빨라지므로서 침체된 건설경기 활성화에 기여할 것으로 보인다.

☐ 현행 제2종일반주거지역 용도지역 (종)세분된 사항은 유지(7층, 12층)

☐ 단순히 층수 완화를 위한 용도지역 (종) 상향은 엄격히 제어

☐ 경관개선을 전제한 층수기준과 기반시설 비율

 

용도지역	구 분	층수기준	최고층수	기반시설 부담비율
2종 7층	구릉지	평균 10층이하	13층이하	5 %
	평  지	평균 13층이하		10 %
2종 12층	구릉지	평균 15층이하	18층이하	5 %
	평  지	평균 18층이하		10 %

☐ 리모델링이 용이한 구조로 설계시 층수 완화

  - 건축법 제8조 규정에 의한 리모델링이 쉬운 구조로 신청하는 경우에는 해당 평균층수의 20%의 범위 내에서 위원회 심의를 통하여 완화 가능

☐ 설계경기 등을 통한 층수 기준 적용

  - 구청장 등이 설계경기(특별경관설계 등)를 통하여 건축계획 수립시 설계지침을 작성하여 사전에 위원회의 자문을 받은 경우에 한하여 평균 18층 이하의 범위에서 기준을 따로 정할 수 있음.

☐ 본 기준은 조례개정 후부터 시행 : 4월중 예상

[맑은날]

좋은정보 감사합니다.

[산꾼덕산]

감사...잘보고갑니다...