상가건물 매매시 - 포괄양도양수계약서

[요정]

중개사 입장에서 본다면
먼저 매도자가 사업자(일반/간이 모두)이면서
수익창출하는 영업용 건물을 매각하는 경우 
반드시 부가세가 발생함을 알려줘야 한다.

또한, 일반과세자 였다면
반드시 건물분의 부가세를 어떻게 처리해야 할지를 연구했어야 한다.

일반적으로 구분등기된 집합건물의 상가점포를 매매한다면
그기에는 대지권을 통한 토지부분이 있고
건물부분이 있다
즉, 매매가 1억이다면 토지지분율에 따라 다르지만 토지 6천만원 건물 4천만원으로 확인된다면
(확인은 해당구청이나 시청에 세무과에, 혹은 세무회계사 사무실에 문의하면 됨)
건물 4천만원의 10%인 4백만원의 부가세를 매수자가 부담해야 한다.

즉, 건물분의 부가세는 납부의무자는 매수인이며
신고의무자는 매도인이다.
이런 경우 매수자가 같은 일반과세자로 등록한다면
잔금 후 등기한 해당월의 다음 달 25일경까지 세무서에 부가세 조기환급을 신청하면 됩니다.
즉, 국세인 부가세를 부담한 매수인이 세무서에 조기환급을 신청하게 되면
다시 돌려받게 되는 절차가 이루어지는데....

국가입장에서 보면 잠깐 보관했다가 돌려주는 절차일 뿐이라서
편의상 포괄양수양도계약서를 통해 납부도 하지 않고 환급도 하지 않는 쪽으로 간소화!

반드시 포괄양수양도계약서로 처리할 수 있는 것이 아니라
아래의 매도인 중심으로 봐야 한다.
1. 매도인이 [일반과세자] 일때     원칙 : 매도자 신고의무자,  매수자 부담의무자              
매수인은 잔금 / 등기 완료 후 20일 이내 일반과세자로 등록해야 합니다.

2. 매도인이 [간이과세자] 일때   원칙 : 매도자가 신고 + 부담의무자                                 
원칙상 세금계산서 발행이 안됨으로 매도인이 불리한 상황.
이런 경우 매도인은 업종별 부가율에 따라 3~10%상당 부가세를 납부해야 하는데
사업자인 매수자와 합의해서 포괄양수양도 계약으로 처리하면 문제 없이 가능하다.
물론 이 경우도 매수자는 20일 이내 사업자등록을 마쳐야 한다.

매도인 은

양도일(잔금일)에 속하는 달의 말일부터 25일 이내 부가가치세 신고 납부 및 폐업신고를 하여야 하고
폐업신고시 사업자등록증원본,포괄양도양수계약서 또는 매매계약서상 기재한 포괄양도의 특약사항을 첨부하여 신고 하시면 됩니다.

매수인 은
사업 양수일(잔금일)로부터 20일 이내에 동일 과세유형으로 사업자 등록을 신청해야 합니다.

불가능한 경우 몇 가지를 알아보면

1) 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도할 때  
2) 부동산 임대업자가 해당 부동산 임차인에게 건물을 양도할 때
3) 매도인이 임차인을 내보내는 조건으로 건물을 양도할 때       
4) 건물주가 직접 자가건물에서 판매업 등을 하다가 양도할 때  
등이 있습니다.