111.대법원 1993. 12. 7. 선고 93다31931 판결-임대차계약서상의 분양약정의 취지가 임차인이 가지는 매매예약완결권을 포기

[이교수]

대법원 1993. 12. 7. 선고 93다31931, 31948(반송), 31955 판결

[소유권이전등기,점포명도][공1994.2.1.(961),338]

【판시사항】

임대차계약서상의 분양약정의 취지가 임차인이 가지는 매매예약완결권을 포기한 것으로 볼 수 없다고 한 사례

【판결요지】

점포분양에 대한 매매예약완결권을 가지는 점포임차인들이 임대인과 사이에 새로운 점포임대차계약을 체결하면서 "임대차기간만료 전이라도 임대인이 임대차점포를 분양하고자 할 시는 임차인은 이에 응하여야 하고 임대인의 분양계약체결 요구일로부터 30일 내에 임차인이 분양계약을 체결하지 않을 시는 임대인이 임차인 이외의 자에게 분양할 수 있다"고 약정하여 종전의 계약서상의 분양에 관한 약정을 그대로 유지하고 있다면 임대차점포의 분양약정에 관한 위의 규정취지는 임차인이 매매예약에 따른 예약완결권을 가지는 것으로 약정이 되었음을 전제로 하여, 임대인이 임대차기간의 만료 전이라도 임차인에 대하여 매매예약완결권의 행사를 요구할 수 있는 권리가 있음을 나타낸 것으로서 임대인이 임차인에 대하여 매매예약완결권의 행사(즉 매매계약의 체결)를 요구한 경우, 임차인이 그로부터 30일 내에 매매예약완결권을 행사하지 아니하면 그 권리를 상실하고, 임대인은 다른 사람에게 그 임대차목적물을 분양할 수 있다는 취지를 규정한 것으로 해석하는 것이 상당하므로 위의 새로운 임대차계약의 체결에 의하여 기존의 매매예약완결권을 포기한 것으로는 볼 수 없다.

【참조조문】

민법 제105조, 제564조

【참조판례】

대법원 1991.9.10. 선고 91다17115, 17122 판결(공1991,2514)

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인】 원고 1 외 1인

【원고, 상고인】 원고 3

【원고(반소피고), 피상고인】 원고 4 외 10인

【원고, 피상고인】 원고 15 원고들 소송대리인 변호사 강희부

【피고(반소원고), 피상고인 겸 상고인】 남서물산주식회사 소송대리인 변호사 김병재 외 3인

【원심판결】 서울고등법원 1993.5.21. 선고 92나33682(본소)33642(반소)33653(반소) 판결

【주 문】

원심판결의 피고(반소원고) 패소부분중 원고 8과 원고 14의 원심판결의 별지 제6목록기재 부동산에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고(반소피고) 1, 원고(반소피고) 2, 원고 3의 상고와 피고(반소원고)의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 각자의 부담으로 한다.

【이 유】

먼저 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다) 소송대리인의 상고이유를 본다.

제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 소외 청화기업주식회사로부터 그 회사가 신축한 이 사건 상가를 인수하여 분양하는 사업을 하게 되면서 이 사건 상가를 매각 분양하려 하였으나 불리한 입지조건 등으로 입주를 원하는 희망자가 적어서 분양에 어려움이 많자, 우선은 임대를 하되 임대차계약 체결시 임대차기간이 만료되면 이를 임차인들이 분양받는다는 약정을 함께 하는 방식으로 임대하기로 하여, 이 사건 상가를 임대함에 있어 임차인을 유인하고자 임대차기간을 비교적 장기간인 10년으로 하는 한편 가능한 한 매각분양에 가까운 정도의 자금회수를 위하여 임대차보증금을 분양가의 약 85%에 달하는 금액으로 정한 사실, 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다) 8 및 판시의 소외인들은 1978. 10.경부터 1979. 2.경까지 사이에 피고와 이 사건 상가에 관하여 임대차계약을 각 체결하면서 임대차기간 만료 후 또는 임대차기간 만료 이전이라도 임대인이 임대차 물건을 분양하고자 할 때에는 임차인은 이에 응하여야 하고 이 경우 분양금액은 임대차보증금의 115% 해당액과 매년 5% 해당액을 가산한 금액으로 하며, 임대인의 분양계약체결 요구일로부터 30일 내에 임차인이 분양계약을 체결하지 아니할 때에는 임대인이 다른 사람에게 분양할 수 있다는 약정을 한 사실, 그 후 원고 3 내지 7, 9 내지 15는 판시의 소외인 또는 그로부터 임차권을 양수한 자로부터 각 그 임차권을 양수하였고, 각 그 양도 양수시에 종전 임차인이 점포를 양도하고 피고에게 명의변경신청을 하면 피고는 최초 임차인과의 임대차계약서상의 종전 임차인의 주소, 성명을 횡선을 그어 지우고 양수인의 주소, 성명을 새로이 기입하는 방법으로 임차권의 양도, 양수를 승인한 사실을 인정한 다음, 이 사건 상가 임대차계약시 임차인들과 피고 사이에서 이루어진 약정은 피고가 이 사건 상가를 임대분양하게 된 전후의 사정, 임대차보증금이 분양가의 85%에 달하는 점, 임대차계약시 이루어진 분양에 관한 약정을 종합하여 보면 임대인과 임차인 모두가 예약완결권을 갖는 매매의 쌍방예약을 한 것이라고 판단하였는바, 원심판결 이유를 기록에 비추어 보면 원심의 사실인정이나 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기거나 처분문서의 증명력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 최초의 임차인이 아닌 위 원고들은 피고에 대하여 분양(매매계약의 체결)을 요구할 수 없다고 주장하나, 피고의 승인 아래 임차권을 양도받은 위 원고들로서는 양도인이 피고에 대하여 가지는 원래의 임대차계약상의 매매예약완결권도 함께 양도받았다고 보아야 할 것이므로, 받아들일 수 없다.

따라서 논지는 이유가 없다.

제2점에 대하여

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 1989.2.28. 임대차기간이 만료된 후 원고 15를 제외한 원고들이 피고와 임대차기간을 1년으로 하는 새로운 임대차계약을 체결하고 원고 8은 1990년도에 위 임대차계약을 갱신하기까지 하였는데, 이들은 새로운 임대차계약 체결 및 계약 갱신시에 매매예약완결권을 주장하지 아니하고 당초의 임대차계약상의 매매예약완결권을 포기하였다는 피고의 주장에 대하여, 갱신계약서상에도 원래의 임대차계약서상의 분양조항과 대체로 유사한 조항이 계속 존치되고 있는 점 등에 비추어 위 각 임대차계약 체결시 위 원고들이 기존의 매매예약완결권을 포기하였다는 피고의 주장에 부합하는 제1심 및 원심 증인 소외 1, 원심 증인 소외 2의 각 일부증언은 이를 채용하지 아니하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없고, 위 임대차계약 체결당시 위 원고들이 당초의 임대차계약에 따른 매매예약완결권을 주장하지 아니하였다 하더라도 이를 포기한 것으로 볼 수는 없다는 이유로 이를 배척하였다.

2. 을 제2호증의 1 내지 3, 5, 7, 11 내지 16(각 점포임대차계약서)의 기재에 의하면 원고 15와 원고 8을 제외한 나머지 원고들(다만 원고 14의 원심판시의 별지 제6목록 임차목적물은 제외한다) 이 피고와 사이에 임대차기간을 1989.3.1.부터 1990.2.28.까지로 하는 새로운 점포임대차계약을 체결하면서 그 계약서 제23조에 "임대차기간 만료 전이라도 임대인이 임대차점포를 분양하고자 할 시는 임차인은 이에 응하여야 하고 임대인의 분양계약체결 요구일로부터 30일 내에 임차인이 분양계약을 체결하지 않을 시는 임대인이 임차인 이외의 자에게 분양할 수 있다"고 약정하여 종전의 계약서상의 분양에 관한 약정을 그대로 유지하고 있는 사실을 알 수 있는바, 새로운 점포임대차계약서의 임대차점포의 분양약정에 관한 위의 규정취지는 임차인이 매매예약에 따른 예약완결권을 가지는 것으로 약정이 되었음을 전제로 하여, 임대인이 임대차기간의 만료 전이라도 임차인에 대하여 매매예약완결권의 행사를 요구할 수 있는 권리가 있음을 나타낸 것으로서 임대인이 임차인에 대하여 매매예약완결권의 행사(즉 매매계약의 체결)를 요구한 경우, 임차인이 그로부터 30일내에 매매예약완결권을 행사하지 아니하면 그 권리를 상실하고, 임대인은 다른 사람에게 그 임대차목적물을 분양할 수 있다는 취지를 규정한 것으로 해석하는 것이 상당하다고 보여지므로( 당원 1991.9.10. 선고 91다17115,17122 판결 참조),위의 새로운 임대차계약의 체결에 의하여 기존의 매매예약완결권을 포기한 것으로는 볼 수 없다 할 것이고, 따라서 이 부분에 관한 원심의 사실인정이나 판단은 옳은 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기거나 소론과 같은 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

그리고 새로운 임대차계약의 분양에 관한 약정을 위와 같이 해석하는 이상 종전의 임대차계약에 없던 임대료를 새로 추가하였다거나 협상을 통하여 그 임대료를 대폭 하향조정하고, 새로운 계약을 체결하면서 구계약서를 반환하였다는 사정만으로 분양권을 포기하였다는 근거로 삼을 수는 없고, 위의 새로운 계약을 체결하기 전에 위 원고들이 피고에게 임대료의 인하를 요청한 을 제3호증(내용증명에 대한 회신)의 기재만으로 위 원고들이 분양권을 포기한 것으로 단정할 수도 없다고 할 것이다.

따라서 이 부분 논지는 이유 없다.

3. 그러나 을 제2호증의 6, 9(각 점포임대차계약서)의 기재에 의하면 피고와의 사이에 당초의 임대차계약에 따른 임대차기간이 종료하자 원고 14는 원심판시 별지 제6목록기재 임차목적물에 대하여 임차기간을 1989.3.1.부터 1990.2.28.까지의 12개월간으로 하는 내용의 새로운 임대차계약을 체결하고, 원고 8은 임차기간을 1990.3.1.부터 1991.2.28.까지의 12개월간으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였으나 그 계약서상에 종전 계약서상의 분양에 관한 약정과 같은 사항은 들어 있지 않음을 알 수 있는바, 그렇다면 원심이 새로운 계약서상에도 원래의 임대차계약서상의 분양조항과 대체로 유사한 조항이 계속 존치되어 있다고 사실인정을 한 것은 채증법칙에 위배된다고 할 것이다.

원심으로서는 이 점을 살펴보고 그와 같은 조항이 빠진 이유나 경위, 이것이 종전의 계약관계는 종료되고 새로운 임대차계약에 따른 계약관계만 존속되어 당초의 매매예약의 약정을 배제하자는 의미인지 아니면 종전의 분양에 관한 약정을 그대로 존속시키기로 하는 것인데 새로운 계약서에 그와 같은 문구만 빠진 것인지 심리하여 여기에서 인정되는 사실관계에 터잡아 기존의 매매예약완결권을 포기한 것이라는 피고의 주장의 당부를 판단하여야 할 것이다.

원심의 이 부분 판단에는 채증법칙을 어기고 심리미진이나 이유불비의 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 부분의 논지는 이유 있다.

원고 1, 원고 2, 원고 3 소송대리인의 상고이유에 대하여

1. 을 제2호증의 8, 10(점포임대계약서), 을 제11호증의 5(점포임대차계약해약신청서), 을 제12호증의 1,2(점포임대차계약서, 해약신청서)의 기재에 의하면, 기존의 임차인인 소외 3, 소외 4는 임차기간이 만료하자 피고와 사이의 임대차계약을 해약한 후 목적물을 반환하고, 원고 1, 원고 2가 피고와 사이에 기간 1년의 임대차계약을 새로이 체결한 것으로 보인다.

따라서 원심이 원고 1, 원고 2가 수분양권을 가진 기존의 임차권자인 소외 3, 소외 4로부터 그들 점유의 이 사건 각 점포에 관한 임차권을 양수받았다는 사실을 인정하지 아니한 조처를 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기거나 의사표시의 해석에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 그리고 원고 3이 자진하여 피고로부터 임차보증금 3,050,800원을 반환받으면서 그 임차목적물인 점포를 피고에게 명도하여 준 것이라면 그때 같은 원고와 피고 사이에 임대차로 인한 법률관계를 청산하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 볼 것이어서 당초의 임대차계약상의 수분양권도 소멸하였다고 본 원심의 조처도 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 이러한 이치는 같은 원고와 피고 사이에 위의 점포를 명도하는 대신 피고가 장차 같은 원고에게 새로운 점포를 임대하여 주기로 합의하였다 하더라도 마찬가지로 보아야 할 것이다.

따라서 논지는 이유 없다.

그러므로 원심판결의 피고 패소부분 중 원고 8과 원고 14의 판시 제6목록기재 부분에 관한 부분을 파기환송하고, 원고 1, 원고 2, 원고 3의 상고와 피고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 각자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김석수(재판장) 배만운(주심) 김주한 정귀호