부동산 경기 하향-아파트 공급, 거래량 및 지방 주택경기, 여신심사 가이드라인 대출규제, 조선업 대기업 구조조정 등

[상도(商道)]

2016년에 들어서 부동산 경기 하향이 뚜렷하다.

부동산 경기가 하락하는 현상은 아파트 공급, 거래량 추세 및 지방 주택경기, 여신심사 가이드라인 대출규제 영향,

조선업 대기업 구조조정 악재 등 여러 곳에서 나타나고 있다.

아파트 거래량 추세

먼저 아파트 거래량 추세를 보면 확연하다. 

국토교통부에 따르면 올해 1분기 전국의 주택 거래량은 19만9483건으로 2015년 같은 기간에 비해 26.1% 줄었다.

최근 5년(2011∼2015년) 평균인 20만7000여건과 비교해도 3.5% 감소했다.

지속 증가하는 아파트 공급

전국 공동주택 인허가,분양 승인 물량 

전국 미분양 주택 추이

연도별 아파트 입주물량

최근 아파트 청약 실적(총청약자)

2016년 3월 분양 물량 2000년 이후 가장 많은 4만3000여가구(서울 포함 수도권 2만1790가구, 지방 2만1230가구)

한국개발연구원(KDI) 연구위원 리포트에 따르면,  

2011~2014년 착공 기준으로 연평균 아파트 공급량은 28만가구였는데 지난해 49만가구로  증가

정부의 '2013~2022년 장기 주택 종합 계획'에서 계획된 연평균 아파트 공급량(27만가구) 상회

앞으로 증가할 가구 수(27만가구)와 멸실 주택 수(8만가구)를 고려한 기초 주택 수요(35만가구)과 큰 차이

연간 주택 공급량과 기초 주택 수요의 격차가 2011~2014년에는 연간 2만~17만가구 정도였지만

작년에는 37만 가구로 급증

2017~2018년 입주 시점에는 '악성 미분양'으로 꼽히는 준공 후 미분양도 최대 3만가구까지 예상.

- 다음은 관련 언론 보도 

지난 2∼3년간 지방 주택시장 활황기에 짓기 시작했던 아파트에 올해부터 입주가 시작된다는 점도 가격을 끌어내리고 있다.

올해 대구지역 아파트 입주물량은 2만6500여가구로 지난해(1만5천가구)에 비해 1만1000여가구 늘어난다.

2017년 2만1500여가구를 포함한 2년 내 입주 대기 중인 물량이 4만8000가구에 달한다.

대전은 올해 모두 1만4000여가구를, 광주는 2분기에만 5000여가구를 분양시장에 내놓을 예정이어서 신규공급 물량은 넘친다.

경남은 올해 입주 물량이 1만9000가구에서 내년엔 3만7600여가구로 2배 가까이로 급증한다.

경남은 6000가구가 공급되는 대단위 아파트에서 분양 과열현상이 나타나기도 했다.

창원시 의창구 중동 육군 39사단 터에 들어서는 '창원 중동 유니시티'는 지난 4월22일 견본주택 개관이후 10만명이 넘는

인파가 몰려 '분양 광풍'이란 말까지 나왔다.

지방 주택 경기

충청도 이남 지방의 주택 매매가는 지난해 하반기부터 상승세가 꺾였으며 2016년 초부터는 완전히 하락세로 돌아섰다.

올해 대전지역 아파트 매매가는 지난 2월 하락세로 돌아선 뒤 3개월 연속 내림세를 보였다.대규모 주택공급이 이뤄진

유성구의 하락률은 0.8%로 가장 컸고 서구도 0.02% 내렸다.대전광역시의 아파트 값 상승률은 지난해 0.14%로 전국 광역시

평균(6.56%)보다 현저히 낮아졌다.

광주광역시도 3월말 주택 매매가격이 전월말 대비 0.04% 하락했는데 마이너스 상승률은 3년8개월 만에 처음이다.

전용면적 59㎡의 아파트 경우 지난해 6월 평균 거래가 1억9180만원이었으나 올해 2월 1억7000만원대로 하락했다.

120~124㎡ 중대형 면적은 지난해말 3억7000만원대까지 올라갔으나 거래가 끊기면서 1년 전 시세인 3억1000만원대로 되돌아갔다.

가장 선호도가 높은 전용면적 84㎡조차도 지난해 8월 2억4천만원대에서 더 이상 오르지 못하고 있다.

지방 주택시장 상승세를 견인했던 대구도 하락세다. 대구 수성구의 주간 매매가격은 -0.15 하락했다.

거제와 청주 흥덕구(-0.17%)에 이어 세번째로 큰 감소폭이다.

규모별로 전용면적 99∼132㎡가 0.17%, 66∼99㎡가 0.12%, 132∼165㎡가 0.08%, 165㎡ 이상이 0.03%, 66㎡ 이하가 0.02%

각각 떨어졌다.

경상남도도 올해 1월 아파트 실거래 평균 매매가는 1억5496만원으로 지난해 같은 달의 1억8천174만원보다 2천678만원 내렸다. 

가격 하락세가 확인되면서 주택 거래도 빠르게 위축됐다.

2006년 준공한 광주의 아파트 34곳을 살펴보면 올해 1~2월 거래량이 예년의 절반 수준으로 떨어졌다.

올해 1~2월 이들 아파트의 거래량은 모두 62건으로 지난해 같은 기간 139건에 비해 55.4% 줄었다.

경남 18개 시·군의 아파트 거래량도 지난해 1월 8천45가구에 달했지만 1년만에 5136가구로 급감했다.

여신심사 가이드라인 대출규제

여신심사 가이드라인이 5월부터 비수도권 지방으로 확대 시행되면 현재의 가격 하락세가 더욱 급격해질 것으로 내다봤다.

지방은 최근 몇 년 동안 부동산 규제라곤 찾아보기 힘들었는데 이번에 처음으로 대출 규제가 이뤄진다.

특히 은행권의 주택담보대출 심사 강화 및 대출 직후부터 원리금 분할상환 유도는 대출증가 억제, 대출금 상환부담 증가 등으로

이어져 주택 수요에 영향을 미칠 것으로 보인다.

실제로 광주지역 금융기관 주택담보대출 증가율은 여신심사 가이드라인이 발표된 지난해 12월 2.4%에서 올해 2월 0.4%로 둔화했다. 제주도 주택시장의 한 축을 차지한 타운하우스 분양시장도 주택담보대출 심사기준 강화로 타격을 받았다.

시중은행들이 타운하우스를 대상으로 한 감정가 산정에 보수적인데다, 까다로워진 정부의 주택담보대출 심사 가이드라인을

적용하고 있기 때문이다.

타운하우스의 경우 매매가의 60~70%까지 빌릴 수 있었지만 현재 실제 대출 가능 금액은 매매가의 30% 선에 그치고 있다.   

주택금융제도가 바뀌어 몇년간 이자만 내고 원금은 나중에 갚던 것에서 이제는 원금과 이자를 동시에 내야 한다.

아무래도 부담스러울 수밖에 없다.

조선업 등 대기업 구조조정

대우조선해양, 현대중공업 등 지방 대기업의 구조조정은 해당 지역 부동산 시장에 악재로 작용할 수 있다.

기업 직원들이 경제적으로 어려워지면 소유 주택을 시장에 매도 물량으로 내놓을 수 있기 때문이다.

경제심리가 위축되면서 매수세도 급격히 약해진다.

조선업종에서 대규모 구조조정이 예상되는 등 지역 산업이 어려운 상황이어서 당분간 부동산 경기 위축을 피할 수 없어 보인다.

조선ㆍ해운업 침체와 연관이 깊은 울산은 북구ㆍ동구가 각각 -0.15%, -0.12% 하락했다.

집값 수도권, 지방 탈동조화 현상

서울을 비롯한 수도권 주택 매매가와 전세가가 소폭 상승한 반면 기타지방은 2개월 연속 하락하고 있다.

특히 지방 중에서도 부산·울산지역의 경우 상승세가 지속되었다.

수도권 전세가격은 0.16% 상승했다.

수도권이 전 월 대비 매매가와 전세가가 동반 상승한 반면 기타지방은 2개월 연속 동반 하락세다.

전제가 지속 상승

전국의 주택 평균 전셋값이 사상 처음으로 2억원을 넘어섰다.

5월5일 KB국민은행에 따르면 지난달 전국의 주택 평균 전셋값은 2억32만원으로 집계돼 관련 통계를 발표한 이래 최고치를

기록했다. 

전달의 1억9949만원에 비해서는 0.42% 올랐다. 전국 주택 평균 전셋값은 4개월 전인 지난해 말과 비교해서는 7.8% 상승했으며

지난 2014년 말에 비해서는 22% 가까이 오르는 등 상승세가 이어지고 있다.

주택 유형별로 살펴보면 아파트 평균 전셋값이 2억2738만원으로 가장 높았으며 단독주택은 1억5193만원,

연립은 1억1563만원을 기록했다. 상승폭은 크지 않았지만 모든 주택 유형의 전셋값이 상승했다. 

지역별로는 서울의 주택 평균 전셋값이 3억2596만원으로 집계돼 전달(3억2451만원)에 비해 소폭 올랐으며 강북은 2억6,934만원,

강남은 3억8197만원을 기록했다.

수도권도 2억5256만원을 기록해 오름세를 지속했다. 지방 광역시 중에서는 대구가 1억8348만원으로 가장 높았으나

전달(1억8386만원)에 비해 소폭 하락했으며 울산이 1억,692만원으로 뒤를 이었다. 

금융 부문 위험

5월4일 나이스(NICE)신용평가가 건설사 사업포트폴리오 및 주택사업 손실발생비율을 분석한 결과에 따르면

가계처분가능소득(가처분소득) 증가율과 가계부채 증가율간의 격차가 글로벌 금융위기 때와 근접하는 수준으로 벌어진 상태다.

주택경기가 과열 양상이었던 지난 2005~2007년 당시 두 지표간의 격차는 7.1%포인트로, 2015년 현재 6.2%포인트와 큰 차이가 없다.

2013년 이후 대출규제 완화 등의 건설경기 부양책과 기준금리 인하 등으로 인해 주택시장 내에 비정상적인 가격거품이 형성되고

있다는 진단 제기.

신평사들은 최근 아파트 분양실적에 있어 우수한 수준을 보이고 있지만 ▲경제 저성장 기조 고착화 가능성

▲가계소득 대비 가파른 가계부채 증가세 ▲분양물량 급증에 따른 공급과잉 논란 등에 따라 향후 주택사업을 영위하는 건설사들이

직면할 수 있는 리스크요인 및 손실발생 가능성이 크다고 분석.

한국신용평가 역시 해외건설의 손실이 축소되지 못하는 가운데 주택 경기 영향으로 주택부문의 리스크가 가중된다면 해외건설의

손실을 보완해줄 수 있는 여력이 축소될 수밖에 없다고 분석.

한국기업평가도 주택경기 둔화로 수주가 감소하고 정부의 SOC(사회간접자본) 투자 예산도 전년도보다 4.5% 줄어들어 부정적이라

전망하고, 지난해 수주물량 공사가 시작되면서 매출은 상승하겠지만 제한적이고, 오히려 준공률을 즉각적으로 반영하는 방향으로

회계기준이 바뀜에 따라 단기적으로는 원가조정으로 손익악화를 불러올 수 있다고 진단.

증권사들은 국내와 해외 사업을 모두 영위하는 대림산업이나 GS건설, 현대건설, 대우건설 등 4대 건설사 합산 연결기준 올해

영업이익이 2조2000억원으로 지난해보다 28.4% 증가할 것이라고 전망하고 2015년 유례없는 분양시장 호황으로 내년까지의

실적이 이미 확보된 상태라며 낙관적 분석을 제기해 눈길을 끈다.

<기사 자료 종합>

[고윤성]

전체적인 동향을 파악할 수 있는 글입니다.
지방은 가격 조정이나 경기 하향이 확실해 보이네요.

[Eunhee]

2015년과 차이가 크네요.
2015년 분양등 수요 증가 만큼 가계부채도 급증했는데 올해 여신이 규제되면서 부동산 경기에 상당한 영향을 줄거 같습니다.