<p><span style="color: #000000;">그 누구도 예상하지 않았던 신제주 분양 랠리의 시작을 연 연동 한일베라체 더 퍼스트입니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">총 112세대에 일반상업지역에 위치한 주상복합 아파트입니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">입지, 세대 외부, 세대 내부, 분양가 순으로 진행하도록 하겠습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><i><b>- 입지</b></i></span></p><p><span style="color: #000000;"><b>신제주 한복판에 위치해 있습니다.</b></span><span style="color: #000000;"> 사실 여기서 끝나긴 합니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">옛 하와이관광호텔 부지에 위치해 있으며, 연동지구와 가까이 붙어 있습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">가장 가까운 초등학교는 신제주초등학교로, 걸어서 10분 정도(750m) 걸립니다만 골목길이란 건 감안해야 합니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">그 외 중학교와 고등학교도 신제주 내에 꽤 있지만, 인구에 비해 여학교가 적어서 구제주로 밀려날 수 있다는 점은 감안해야 합니다. (이건 베라체뿐만이 아니라 신제주와 외도, 하귀 등의 공통적인 한계입니다.)</span></p><p><span style="color: #000000;">신제주 내, 그 중에서도 상대적으로 중심지에 위치해 있어 대형마트, 종합병원 등 생활 인프라도 충분합니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">다만, 상업지역에 위치해 있다는 것이 좀 많이 걸리는 점입니다. 특히 베라체 쪽이 상업지역이라는 걸 고려하더라도 조금 문제가 치명적인 편인데,</span></p><p><span style="color: #000000;">1. 주변에 고층건물, 특히 남쪽으로 고층건물이 위치해 있습니다. 남쪽으로 벽강하이본타워, 그리고 호텔더원이 위치해 있는데, 이 두 건물이 남쪽 전망을 거의 가려논 걸 넘어 햇빛까지 가리고 있습니다. </span><span style="color: #000000;"><b>저층 일부 세대의 경우에는 일조권에 악영향을 받을 것으로 보입니다.</b></span></p><p><span style="color: #000000;">2. </span><span style="color: #000000;"><b>주변에 유흥업소가 좀... 많습니다.</b></span><span style="color: #000000;"> 당장 베라체 자리도 원래 호텔이 있었고, 아직도 주변에 호텔이 많은데, 이 호텔들이 유흥업소를 끼고 있는 경우가 많습니다. 당장 바로 옆에도 유흥업소가 있으니;;</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><i><b>- 세대 외부 (단지 특화)</b></i></span></p><p><span style="color: #000000;">지하 1층부터 3층까지는 주차장, 지상 1층에는 주차장과 상가, 2층부터 아파트가 있습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">주상복합 중에서도 나홀로이니만큼 조경 부분이 취약한데, </span><span style="color: #000000;"><b>2층 중정 부분에 놀이터를 만들어놨고, 옥상정원도 조성해 어느정도 보완을 해놨습니다.</b></span><span style="color: #000000;"> 하지만 아무래도 대단지 아파트에 비할 바는 되지 않습니다. 그래도 나홀로 주상복합 중에서는 꽤 많이 신경을 쓴 편이라고 생각하시면 됩니다.</span></p><p><span style="color: #000000;"><b>커뮤니티는 없습니다.</b></span><span style="color: #000000;"> 홈페이지에 커뮤니티는 사실 조경을 설명해놓고 커뮤니티라고 한 거라, 여튼 커뮤니티는 없습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">전술했듯이 지상에 주차장이 있는데, 어차피 조경시설은 2층에 있어서 상관이 없습니다. </span><span style="color: #000000;"><b>세대당 약 1.4대 정도로, 많진 않지만 그렇다고 적지도 않은 주차대수를 보여주고 있습니다.</b></span><span style="color: #000000;"> 다만, 주차장으로 들어가는 입구가 협소해 보이는 건 어쩔 수 없어 보입니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><i><b>- 세대 내부</b></i></span></p><p><span style="color: #000000;"><b>평면은 상당히 잘 뽑았습니다.</b></span><span style="color: #000000;"> 주상복합 주제에 일반 아파트보다도 전용률이 높습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">주력 평면인 83A의 경우 4베이의 정석을 보여주며, 알파룸은 없지만, 넓은 주방과 드레스룸, 작은 현관 펜트리와 주방 펜트리를 가지고 있습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">타워형 평면인 83B의 경우, 드레스룸은 작지만, 현관 펜트리와 복도 펜트리가 상대적으로 더 크게 뽑혀있고, 거실에 옆면으로도 창이 나 있어 환기 측면에 있어서도 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;"><b>진짜 문제라면, 세대의 절반이 북향이라는겁니다.</b></span><span style="color: #000000;"> 83A의 경우 절반은 남향, 절반은 북향이고, 83B은 남동향 절반, 북동향 절반입니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">그 외 2층 세대의 경우 작은 외부 발코니도 있습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">인테리어의 경우에는 e모델하우스가 없어 제가 파악하기는 어렵습니다만, 요즘 평균적인 수준으로 모던하게 잘 나온 것 같습니다. 다만, 창문의 경우 일반적인 철제 난간입니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><i><b>- 분양가</b></i></span></p><p><span style="color: #000000;">제가 일전에 이미 사업성 분석 절차를 통해 적정 분양가를 산출해낸 바가 있습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">예상 원가는 5억원, 적정 분양가는 6억 1000만원 정도로 추산했습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">실제 분양가의 경우 </span><span style="color: #000000;"><b>평균 6억 2830만원</b></span><span style="color: #000000;">, 평당으로는 1980만원이나, 전용면적에 비해 공급면적이 작아, 전용면적 고려 시에는 </span><span style="color: #000000;"><b>평당 1850만원</b></span><span style="color: #000000;"> 정도로 추산할 수 있습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">거기에다가 이 분양가에는 발코니 확장, 현관 중문, 시스템 에어컨 4대 등이 포함되어 있고, 거실 및 주방 포세린 타일의 경우에도 무상 선택이 가능합니다. 유상 옵션은 하이브리드 쿡탑, 빌트인 냉장고, 빌트인 김치냉장고 3개가 있습니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">일단 예상 분양가랑 별 차이가 안나긴 했습니다. 저건 대출 등의 금융비용은 고려하지 않은 거라 더더욱 그렇습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><i><b>- 결론</b></i></span></p><p><span style="color: #000000;">상승기에는 좋다 나쁘다 판단하는 건 의미가 없습니다. 그래서 장단점만 간단히 설명하자면</span></p><p><span style="color: #000000;">장점: 신제주라는 메리트, 나쁘지 않은 주차대수, 나홀로치고는 괜찮은 조경, 상당히 잘 나온 평면, 나쁘지 않은 분양가 + 여러 무상 옵션</span></p><p><span style="color: #000000;">단점: 일조권 문제, 주변 유흥업소, 전체의 절반을 차지하는 북향 세대, 커뮤니티 전무</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">피를 기대하기는 힘들지만, 실거주로는 메리트가 있어 보입니다. 다만, 단점이 워낙 치명적이니만큼 청약 시 충분히 고민해보셔야 할 것 같습니다.</span></p><p> </p>
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첫댓글 관심있어서 모델하우스 다녀왔는데 한산님 글이 많이 도움이 되네요.
자세한 설명 감사합니다.
글 감사합니다 고민되네요ㅠㅠ근데 동호수는 추첨인가요?어떤 식인지요?
저도 정확히는 모르지만, 아마 추첨일겁니다.
@Daelleowei Hansan 그렇군요ㅠㅠ
네 답댓글 감사합니다^^
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피가 어렵다는 말이 무슨 뜻일까요? 초보라서 잘 모르겠네요..
@도토 프리미엄(웃돈)으로 생각하심 편해요
@넥센빠돌이 감사합니다^^
언제 청약하나요?
29일 특별공급, 30일 1순위입니다.
와 ^^ 대단하십니다
도움 많이 되었어요~~
오늘 모델하우스 가봤는데 방2개가 넘 작다는 느낌이 있었습니다.. 방을 틀수도 있다고 하는데 그건 의미가 없을것 같고요.. 개인적으로는 기대보다는 좀 실망이 커서 좀 아쉬웠습니다 ㅠ
원래 4베이 자체가 방이 좀 작게 나오는 경향이 있습니다. 대신 수납공간이 많은 편이죠.
집구조야 개인이 단독주택 하지 않는 이상 100프로 만족하기란 쉽지 않겠지만 주변이 조금 아쉽긴 하죠..^^;;
지근거리인 삼덕,탐라빌라랑은 분위기가 많이 다른 곳이죠
이 카페회원분중 글 제일 잘쓰는거 같으세요
믿음도 많이 가고
정확하시네요
가장 정확한 분석이라고 생각이 됩니다.
좋은정보 감사해용~🙏
분석 잘 봤습니다. 감사합니다^^
객관적 평가 감사합니다. 많이 공감됐어요^^
조심히 대우이안도 분석 좀 부탁드려봅니다. 개인적으로 실거주 목적으로 기대하고 있었어서 평수도, 가격도 실망이 큽니다.ㅜㅜ
모델하우스 사람 몰린거보니 완판은 되겠더군요
굿~정보 넘 감사드립니다~^^
꾸벅~^^
도움 많이 되었습니다. 감사합니다!
깔끔한 설명 감사합니다. ㅡ 엄청 관심들이 높아서 신제주라는 위치로도 많이 분양되겠지만 반대로 신제주토박이들처럼 그 동네분위기알면 분양안받을 수도 있을 듯 합니다.
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1. 4베이 자체가 방이 작은 편입니다만, 실제 실면적은 3베이보다 큰 걸로 알려져 있습니다. 평면도 상으로 보았을땐 베라체의 경우 뽑아낼 수 있는 서비스 면적을 어느정도 뽑아낸 것 같습니다.
2. 옥상 + 2층에도 놀이터가 있습니다.
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일단 저는 실거주론 충분히 메리트가 있다고 보고 있습니다.
투자 가치가 있느냐 그게 문제인데, 아무래도 대단지보다는 투자 가치의 측면에 있어선 떨어질 수 밖엔 없습니다.
앞으로 상황에 따라 피가 붙을지 말지는 결정될겁니다만...