부동산생활백서 집주인이 전세금을 안 돌려준다면 어떻게 해야할까?

[부자 언니]

소중한 전세금 안전하게 돌려받는 방법!

이사할 곳의 보증금을 내야 하는 임차인과 계약금을 돌려줄 수 없다는 임대인. 이 당연한 전세금 반환 문제는 의외로 빈번하게 터져 나오곤 합니다. 임차인이 새로운 보금자리에 계약금을 걸고 이사날짜까지 받아 놓은 상태에서, 집주인이 계약금을 돌려주지 않는다면 문제는 꽤나 복잡해지죠.

계약 시 꼼꼼하게 따져 보지 않았던 사항이 방을 뺄 때 고스란히 임차인에게 골칫거리로 돌아오게 됩니다. 전세금을 돌려줄 수 없다고, 배 째라는 집주인에게 임차인은 어떤 절차를 가할 수 있을까요?

혹시 ‘깡통전세’라는 말 들어 보셨나요? 집주인이 투자를 위해 집을 구입했다가, 은행 대출금 이자가 연체되면서 집이 경매에 넘어가 버린 상황을 말해요. 임차인 입장에서 보면, 집주인이 집을 처분해도 전세보증금을 돌려 받지 못할 수도 있다는 뜻이죠. 혹은 집주인이 전세를 낀 매매로 새로운 투자를 진행했을 수도 있습니다.

실제 대부분의 임대인은 임차인으로부터 받은 보증금을 이전 임차인에게 주는 반복적인 형태로 전,월세를 운용하고 있습니다. 집주인이 다음 임차인이 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 말하는 가장 큰 이유이기도 합니다.

절대 이런 집주인의 주장은 합당하지 않습니다. 계약이 만료됐다면, 집주인은 어떻게 해서든 임차인에게 보증금을 돌려줘야 해요. 이경우를 대비해 임차인은 다양한 수단을 통해 유리한 상황을 만들어 놓아야 합니다.

임차인은 최소 1개월 전에 집주인에게 미리 계약해지통보를 전해 묵시적갱신(동일한 조건으로 재계약)을 파괴합니다. 이 경우 되도록이면 빨리 이사 갈 것을 통보하는 것이 유리하죠. 집이 빠지지 않으면 그만큼 집주인이나 임차인 모두에게 고통의 시작이 됩니다. 임차인은 만일의 경우를 대비해 만기 3개월전부터 이사계획을 확실하게 언급한 문자메시지나 통화녹음 등을 증거자료로 수집하는 것이 좋습니다.

임대차 계약 시 전입신고와 확정일자를 받아 놓으라는 이야기 많이 들어 보셨을 텐데요. 만약 집주인이 대출금 상환 등의 문제로 집이 경매에 넘어갈 경우, 우선으로 변제권을 받을 수 있는 합당한 기회가 생기게 되기 때문입니다. 전입신고는 해당 집에 살았다는 증거가 되고, 확정일자는 이를 구체적으로 뒷받침해주는 증명이 되죠. 주민센터나 온라인으로 손쉽게 가능하니 꼭 받아 두는 것이 좋습니다.

최근 전셋값 하락 등으로 ‘전세보증보험’에 가입하는 가구가 2배씩 증가했습니다. 집주인이 파산했을 경우, 정부가 대신 전세금을 변제해주는 제도인데요. 전입신고나 확정일자는 돈 떼이는 것을 막아주는 장치가 되지만, 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 버티면 어떻게 할 방법이 없죠.

>주택도시보증공사, 전세보증보험 신청 절차

이때를 대비해 월 얼마간의 보증료를 납입하면, 새로운 임대차 계약 시 보증금을 다시 마련해야 하는 불상사를 막을 수 있습니다. 올해 2월부터 집주인 동의없이 가입이 가능해 졌으며, 한도 또한 5억 원으로 상향 조정됐죠. 주택도시보증공사나 SGI서울보증보험에서 세입자 대신 집주인에게 전세금 상환을 요청하게 되고, 집주인은 이에 따라 연 5%의 이자를 내야합니다.

집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 임차인은 확실한 법적인 테두리를 마련하기 위해 절대 하지 말아야 할 것이 있습니다. 우선, 주소 이전을 하지 말아야 합니다.

>정부24, 전입신고 절차

대항력과 우선변제권이 상실되기 때문이죠. 또한 이사를 하더라도 짐은 어느정도 유지해야 합니다. 실효적 지배를 주장할 수 있기 때문이죠. 

임대인에게 보증금 반환을 기대할 수 없는 상황이라면, 먼저 ‘내용증명’을 보내 전세금 미납에 대한 사실을 문서로 증명합니다. 분쟁 시 중요한 증빙자료로 활용될 수 있죠.

우체국 접수창구에 3통을 접수하면 1통은 우체국이 보관, 나머지는 발송인과 임대인에게 보내 지게 됩니다. 보증금 반환이 늦어 짐으로써 내가 받게 되는 불이익과 부가적인 손해배상을 청구하겠다는 뜻을 지적하면 좋죠.

>우체국, 내용증명 절차

그래도 집주인이 꿈쩍하지 않는다면, ‘지급명령신청’을 진행합니다. 서면으로 지급명령신청을 하고 서면심리 후 결정되면 채무자에게 송달, 채무자의 이의제기가 없다면 강제집행이 가능하죠. 서류만 제대로 갖춰졌다면, 민사소송 등의 재판없이 진행돼 신속하고 저렴하게 처리될 수 있습니다. 하지만 상대방이 이의를 제기하면 민사소송으로 넘어가므로 시간과 돈을 절약하기 위해선 신중한 판단이 필요하죠.

최악의 경우 최종 방법으로 전세금반환소송이 진행됩니다. 경매신청 등의 강제집행으로 전세 보증금을 반환 받을 수 있죠.

소송 전 부득이하게 이사를 가야할 경우 ‘임차권등기명령’을 신청해 예전 집에 대한 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않도록 기록으로 남겨둡니다. 이는 곧 등기에 ‘빨간줄’이 가는 것과 같아 임차인이 집을 계약할 때 따져봐야 할 조건이 되기도 하죠.

그렇다면 이런 불상사를 미리 예방할 수 있는 방법은 없었을까요? 이는 임대차 계약 시 꼼꼼하게 따져보면 확인해볼 수 있습니다.

바로 ‘등기부등본’을 확인하는 것인데요. 아마 집을 구할 때 부동산에서 미리 떼어 주기도 할 것입니다. 등기부등본은 건물이 지어진 시점부터 현재까지의 모든 일이 기록되는 문서이죠. 해당 집의 부채(가처분, 가압류, 경매, 선순위 전세권)나 소유권을 확인할 수 있는 유일한 자료이기도 합니다.

말소 사항이 표시되도록 설정 발급하면 임차인등기명령 등의 과거 분쟁 이력도 확인해볼 수 있죠. 외관 상 깨끗한 집, 시설이 편리한 집도 중요하지만, 무엇보다 계약 시 중요한 건 ‘안심하고 임대할 수 있는 집’인지 여부입니다. 

이제부터 계약 시 등기부등본을
꼼꼼히 따져봐야 할 이유가 생기셨겠죠?

[멋진성공]

잘봤습니다

[빅토리아KIM]

잘읽었어요~

[정품 꽃소금]

잘 읽고 갑니다.^^

[반듯한]

잘 보고 갑니다.

[루미맘]

잘 보고 갑니다^^