집합건물관리단, 시행사･시공사･보증사에 하자보수 청구 ‘일부 승소’

[베를린]

집합건물관리단, 시행사･시공사･보증사에 하자보수 청구 ‘일부 승소’

1년차 하자 소멸시효 기산점 ‘담보책임기간 만료일’ 아닌 ‘보험사고일’ 기준

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서울중앙지법

 서울중앙지방법원 민사45부(재판장 손동환 부장판사)는 최근 서울 영등포구 A오피스텔관리단이 사업주체와 시공사, 보증사를 상대로 제기한 하자보수보증금 등 청구소송에서 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 
지난 2013년 2월경 사용승인을 받은 1개동 429가구의 A오피스텔관리단은 2014년 3월경부터 시공사에 하자보수를 요구해 시공사가 일부 하자를 보수했으나 여전히 하자가 존재, 구분소유자 중 142가구로부터 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 양도받아 소를 제기했다.    
법원이 인정한 시공상 하자는 공용부분의 경우 ▲각층 부속실 출입문 도어체크 미시공 ▲지하주차장 각층 벽체 하부 안전페인트 일부 미시공 ▲도막방수 두께 부족 ▲벽체 모르타르 두께 부족 ▲저층부 외벽 석재 균열, 파손, 변색 ▲각층 철재난간 부식 및 녹 다수 발생 ▲목재로 설계된 시설물 하자 ▲각층 천장 속 스피커 및 화재감지기 전선 노출 및 금속 가요전선과 기구와의 고정 미시공 등이며, 전유부분의 경우 ▲커튼월 성능 부족시공 ▲코킹 오염, 탈락 등이다. 
이 중 ‘도막방수 두께’와 관련해서는 사업승인 당시 적용되던 건축공사 표준시방서에는 규정이 없더라도 방수기능의 적정성과 내구성 확보를 위해서는 도막방수가 일정 두께 이상으로 시공돼야 할 것이라며 3㎜ 두께를 기준으로 하자보수비용을 산정한 것은 적합하다고 판단했다. 
‘외벽 석재 변색현상’의 경우 자연환경 외에 재료적 요인에 의해 발생했을 가능성도 존재해 하자로 인정했으며, ‘목재로 설계된 시설물’에서 발생한 갈라짐, 뒤틀림, 들뜸 부분도 일반적인 다른 건물보다 다수 발견됨에 따라 시공상 하자로 발생한 것일 가능성이 높다고 봤다.  
또한 피고 측은 ‘철재난간 부식 및 녹 발생’에 대해 하자담보책임기간이 1년으로 이미 하자보수기간이 경과해 하자에서 제외해야 한다고 주장했지만, 재판부는 “관리단 측이 2014년경부터 하자보수를 요청, 시공사의 하자보수에도 불구하고 하자가 남아 있고, 관리단이나 입주자들은 건축에 관한 전문적인 지식이 없어 하자가 미미하게 발생하는 시점에서는 하자의 존재를 알아차릴 수 없거나 실제 어떤 하자가 있는지 제대로 파악하지 못한 채 사전에 하자보수 요청을 하지 못했을 가능성이 높다”며 “이는 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로 하자”라고 밝혔다. 
전유부분에서 발생한 ‘커튼월 성능 불량’의 경우 창호 및 알루미늄 프레임에 결로 및 곰팡이가 발생한 것에 대해 커튼월의 단열성능이나 결로방지에 대한 대책을 설계에 반영하지 않은 설계상 하자가 주된 원인이더라도 열교차단재의 변경시공이 공통된 원인이 돼 결로 등이 발생한 이상 이를 시공상 하자에서 제외할 수는 없다고 판단했다. 
전유부분의 ‘코킹 오염 및 탈락’에 대해서도 자연적으로 노후화돼 발생하기도 하나, 시공상 잘못으로 발생할 수도 있다며 이를 전적으로 노후화에 의해 발생한 것으로 단정할 수 없으므로 ‘시공상 하자’라고 인정했다.       
재판부는 특히 관리단의 시공사에 대한 청구와 관련 “사업주체는 2016년경까지 부채가 자산을 초과하는 상태였다가 2017년경 자산이 부채를 1억원 정도 초과하는 상태가 됐는데 사업주체가 관리단 및 채권양도 가구 이외의 나머지 구분소유자들에 대해서도 손해배상채무를 부담함을 고려하면 사업주체는 무자력 상태에 있으며, 사업주체가 시공사에 대한 이 사건 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 행사하지 않고 있으므로 관리단의 시공사에 대한 대위청구는 보전의 필요성이 있다”고 인정했다. 
또한 1년차 하자에 관한 보증금청구권은 이미 2년의 소멸시효 기간이 경과해 소멸했다는 보증사 측 항변에 대해서도 배척했다. 
이 집합건물의 1년차 하자보증기간은 2013년 2월경부터 2014년 2월경까지로 보험금청구권은 2년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 보험약관에 정하고 있지만, 관리단이 2014년 3월경부터 2015년 10월경까지 지속적으로 하자보수를 요청, 하자심사·분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청해 시공사가 일부 보수공사를 실시하기도 했으나 여전히 하자가 존재하고 있다며 관리단이 이 사건 소를 제기한 2016년 5월 말경 시공사로부터 하자보수의무의 이행을 기대하기 어렵게 돼 보증사고가 발생했으므로 관리단의 보증사에 대한 보증금청구권은 2년의 소멸시효가 도과하지 않았다고 판시했다.  
A오피스텔 관리단의 법률 대리를 맡은 법무법인 산하 김미란 변호사는 “이 사건에서 시행사는 무자력이었다가 자력을 다소 회복한 상태였으므로 엄격히 따지면 무자력은 아니나 하자보수에 갈음한 손해배상 책임을 부담하게 될 경우를 가정할 때 무자력에 해당한다고 법원은 판단했다”며 법원이 무자력의 범위를 다소 넓게 봤다고 설명했다. 
특히 “1년차 하자에 대해 하자담보책임기간 만료일 기준 2년이 도과한 시기에 소를 제기했으므로 소멸시효가 완성됐다는 보증사 측의 주장을 배척했다”며 “소멸시효의 기산점을 하자담보책임기간 만료일로 보지 않고, 보험사고일이 그 뒤인 경우 그때부터 기산토록 판단했다는 데 의미가 있다”고 강조했다. 
  

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[현정수]

감사