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대한민국 아파트의 미래 40부..아파트 분양원가 심층(深層)분석
아파트는 흡혈 빨대들의 매트릭스 피바가지 상품입니다.
? 일부 부도덕한 공무원들의 뇌물조차도 건축 인허가 비리에서 건당 평균 금액이 14억 원 임이 얼마 전 경향신문에서 폭로된 바 있을 만큼, 비자금 생성, 정치자금의 씨앗, 부정부패의 뿌리, 서민대중의 피 눈물로 만들만큼 아파트는 끔찍한 물건입니다.
? 2007년 봄 당시 하도급 업체의 분실된 하도급 계약서의 내용이 모 신문에 폭로된 바 있었습니다. 조그맣게 신문 하단에 실린 기사였지만, 엄청난 사회적 파장을 불러 올 수 있는 기사였습니다. 그러나 바로 쉬 쉬 묻히고 말았지요. 그 당시 제가 목격한 아파트 건설 하도급 가격은 평당 212만 원 이들은 이 가격으로도 30% 이상의 마진을 보고 있습니다. 여러분들이 하도급 업자라면 3년 공사에 30% 이상의 마진 없이 공사를 하겠는가요. 전번 제 글에 달린 댓글로 현직 공무원의 증언을 첨부하겠습니다.
“저는 현직 아파트 공무과장으로써 느낀 점을 적습니다. 참고로 제가 있는 현장은 분양면적으로 따지면 평당 218만원에 공사 중입니다. 09.08.31 18:22 IP 61.79.***.243”
그렇다면 분당에다 새 아파트 지을 때를 가정해 보겠습니다.
공급면적 32평형 전용면적(분양면적) 25평, 대지지분 12평(분당은 현재 용적율이 210% 이므로)
건물 25평 X 218만 원(하도급 건축비) = 5,450만 원 대지 12평 X 800만 원(주거지 평당토지가) = 9,600만 원 ∴ 건물 5450만 원 + 대지 9,600만 원 = 1억 5천 5십만 원 여기서 단지 내 조경 놀이터 부대비용으로 건물 공사비의 3%(160)를 추가하면 1억 5천 2백만 원 OK? (신삥 아파트 기준입니다.) 이 가격은 하도급 가격입니다. 만일 일본처럼 하도급 제도를 폐지했을 때의 가격은 1억 3천 7백만 원 만일 일본처럼 어음제도를 폐지했을 때의 가격은...
그런데 가구당 평균 리모델링 비용이 4억이 필요하거나 아니면 재건축 종합비용으로 최소 6억이상이 필요한 다 헐려, 알거지 되기 직전인 분당의 20년차 썩다리 아파트를 아직도 4억 5천~5억을 달라네요. 두고 보세요 제가 상기한 가격으로 회귀 하는 지 안 하는 지를요. 20년차 넘은 단독주택은 건물가격이 거의 빵원으로 간주해 거래하거든요. 일본의 경우 20년차 들어간 아파트는 아예 가격조차 없습니다. 혹가다 거래 된다면 평당 200~300만 원 에 거래가 될까 말까합니다. 이는 제 막내 놈이 일본에서 살고 있기 때문에 잘 알고 있는 사실입니다.
? 더구나 토건 족들은 수 분양자한테서 계약금 중도금 등으로 선금을 받아먹고서도 공사비는 3~6개월짜리 어음으로 결재를 한단 말이지요. 즉 막대한 수 분양자 돈으로 고리채 놀이를 하고 있는 흡혈 빨대들 이랍니다. 그런데도 분양가 상한제를 폐지시키려고 하고 있으니....
그럼 왜 이런 비합리적인 하도급 체제가 깨지지 않고 있을까요.
? 그 이유로는 우선 자율 경쟁 체제가 아닌 피라미드 먹이사슬, 흡혈빨대 구조에서 비롯됩니다. 각종 뉴타운 현장의 계약 내용을 보면 100%가 10대 재벌 건설 회사들이 독식을 하고 있습니다. 아무리 큰 건설회사일지라도 10개 회사가 수십 만 수백만 개가 넘는 물량을 직영처리 한다는 것은 불가능입니다. 그러니 하도급 체제가 발생할 수밖에요...
? 또 아토피 콘크리트 덩어리 그 자체인 아파트에 무슨 명품이 있는 양 소비자들이 착각하고 있는 데서도 비롯된답니다. (미소 지움→썩소 지움. 푸르지오→푸르둥둥)
? 또 이렇게 독식을 할 수 있는 이유는 로비, 뇌물, 권력과의 야합 등이 판치고 있기 때문이지요. 하다못해 WTO 협정을 위반 할 수 있는, 정부에서 미분양 아파트 수 만개 사주기 등도 전부 10대 재벌 회사 것인데 뭘... 말 다 한 거지. 안 그래요.
이런 매트릭스 체제하에서 외국 건설회사가 발을 붙인다는 건 거의 불가능이지요. 모든 산업이 다 외국 상품과 경쟁을 하고 있지만 유독 건설만큼은 독야청청 하고 있자나요. 만일 다른 나라나, 다른 상품처럼 외국 건설회사가 한국에 진입해 있다면 국민혈세로 미분양 아파트 수만 개씩이나 사주기는 택도 없는 일일 것입니다. 왜 WTO에 직방 제소 당할 것이니까요.
수많은 비리 중 일본처럼 어음제도 폐지, 하도급제도 폐지. 딱 2가지만 실시해도 반값 아파트는 식은 죽 먹기입니다. 이런 막장 상품인 아파트를 사고서도 남겨 먹기를 바라는가요. 이런 개판 일보 전인 아파트 매트릭스 체제가 얼마나 더 지속 될 수 있을 거라고 보시는징. 고로 아파트는 이제 훅 불면 날아가게 돼 있다니 까는요.
아직은 아파트란 바벨탑을 국민들이 인식하기 시작하는 초기 단계일뿐이지만 조만간 분당, 강남으로부터 대규모의 고층 아파트 재건축이 실시 될 수밖에 없으므로 이런 고층아파트 재건축시 수억원에 이르는 분담금+이주비+금융비용이 대책없이 가시화 되기 시작할 때 어느 날 갑자기 번쩍 제 정신으로 돌아 올 것입니다. 지금 이미 분당,용인,강남으로부터 아파트 탈출의 조짐이 보이고 있습니다. 트랜드가 바뀌고 있단 말이지요.아파트 아마겟돈, 엑소더스가 오기 전에 탈출을 하란 말입니다.
보세요. 모든 가격은 반드시 제 가치로 환원 되게 돼 있습니다. 이건 만고 진리입니다. 제 가치로 환원 될 시기가 왔을 때를 우리는 “공황”이라 부르는 것이지요. 마치 대기 중에 이물질이 가득 찼을 때 가끔씩 한바탕 태풍이 지나가 싹 쓸 해서 청정한 대기를 만들지 않으면 인류가 어케 삶을 영위할 수 있겠나요.
경제도 온갖 경제적 가치가 가격이란 이름으로 제 가치를 훨 이탈 하면 “공황” 이란 이름으로 제 자리를 찾아 주는 것입니다. 그러니 여러분들께서 아무리 용을 써도, 절대 자연의, 시장의 이치를 거스를 수 없는 것입니다.
그래서 도쿄 버블 붕괴 당시는 부동산 가격이 평균 87%씩이나 폭락을 했고 1930년 세계 대공황 때는 90%씩이나 폭락을 했자나요. 만일 세계 대공황이 없었다면 지금 현재 인류가 계속 자본주의 경제행위를 영위하고 있을 수 있을 수 있을 것 같은가요. 자본주의 체제는 공황을 받아들일때 더욱 굳건히 유지될 수가 있답니다. (경제학에서는 이를 콘트라디예프 파동의 60년 자본주의 공황주기라 말합니다.)
이게 다 살자고 오고 있는 공황이니까요. 단지 제가 해 줄 수 있는 말은 조만간 오게 될 아파트 시장 double deep 을 필두로 한국판 서브프라임은 필연적으로 발발 할 것이니까요. 가족의 미래를 위해서 선수를 치란 말입니다. 우리가 여기 토론방에서 만나 아옹다옹 한 것도 다 인연 아니겠나요.
저도 부동산이라면 종류별로, 없는 것 빼고는 다 가지고 있는 사람입니다. 그러나 1차 2차 석유파동, 환란, 카드대란 등을 거치면서 담담해 졌답니다. 올 것이 안 오면(공황) 당연히 나도 죽는다는 진리를 깨달았단 말이지요. 그러나 나는 수익성 부동산 또는 토지 위주로 가지고 있기 때문에 상대적으로 담담 할 수 있겠지만
공중에 붕떠서 내땅(대지지분)이라고는 티끌만큼(10평남짓) 가지고 있는 저 악귀 같은 매트릭스 아파트 상품을 가지고 있다가 당하게 되면 얼마나 분통이 터질 것이란 것도 충분히 이해하고 있습니다. 아파트는 양은 냄비와 같이 쉽게 끓고 쉽게 식는 상품입니다. 다시 말해 훅 불면 날아갈 상품이 이번 쓰나미 급 공황에서는 아예 우주미아가 될 것이란 말이지요. 그러나 이런 현상 또한 그리 나쁘다고 볼 수만 없습니다. 왜
국민들이 아파트의 진실을 알게 됨과 동시에 대한민국의 최고 악귀 상품인 아파트 매트릭스 공화국이 무너지면서, 부정부패의 원인 제공자인 권력, 언론, 학계, 토건족, 공무원의 5각 카르텔이 깨지면서 우리 아이들의 미래가 밝아 질 것이니까요. 그래야 우리 젊은 자식세대들이 집걱정 없이 시집,장가가서 어린 새생명을 삐약삐약 많이 낳게 될 것이니까요.
특히 2005년도 이후에 아파트를 산사람, 그것도 중고 썩다리 재건축을 앞둔 아파트를 대출 왕창 받아 산 사람이 젤 억울할 것이란 것도 잘 알고 있습니다. 그러나 어쩌겠나요. 이미 때는 늦으리. 가 되고 만 것을요... 걍 인생 수업료 냈다고 생각 하셔야합니다. 어차피 30년차 넘은 강남의 고층아파트와, 소금골재로 인한 노후화로 20년차 넘은 1기 신도시 고층아파트의 재건축 시기가 닥치면 알거지 될 것인데요 뭐 그리 아등바등 댈 필요가 없단 말이지요.
그래도 가족의 미래를 숙고하는 사람이라면 선수를 치고 빠져나가, 미리 후일을 대비하는 것이 현명한 사람이란 말이지요. 지금 뛰어내리지 않으면 엄청난 고통을 받게 될 것입니다. 머지않아 견디다 못한 매물이 쏟아져 나오고 엄청난 폭락이 시작될 가능성이 100%입니다. 길어봐야 2년 짧으면 1년입니다. 지금도 이미 잠실 가락시영, 잠실주공5단지, 은마아파트가 재건축의 진실을 알리며 이에 따른 파장으로 부동산 진원지인 강남에서 조차도 추세 하락입니다. 주택보급율이 가장 높은 송파구는 폭락사태가 일어나고 있습니다. 그렇다면 나머지 지역은 안 봐도 비디오 아닌가요. 기자 여러분들도 이런 현실을 잘 알고 있습니다. 자신들이 이해당사자기 때문에 기사를 못 쓰거나 안 쓰는 것입니다.” 사람들은 자기에게 유리한 정보만 듣고, 믿고 싶은 속성이 있기 때문에 냉정하게 사실을 직시 못하고 있는 것뿐입니다.
보금자리가 롯또라구요. 보금자리는 최후의 피박, 광박, 쓰리고에 흔들고 독박입니다. 지난글 참고해주세요 (대한민국 아파트의 미래 26부..이상한 나라의 요상한 보금자리주택 CLICK)
1991년 부실, 날림공사로 지은지 20년차된 분당아파트 향후 5~6년 이후, 재건축 돌입 시 분당아파트 공급면적 33평 형 기준 (건물 전용면적 25평, 대지지분 11평)
건물: 철거당시 = 빵원 대지 11평 X 800만원 = 8,800만 원 여기서 세입자 처방용 임대아파트 건립부지 25% 성남시에 기부체납 = 6,600만원 에다가 철거비 및 폐기물 처리비, 조합비 등 1800만 원을(잠실 2단지 기준) 차감하면 4800만 원... 바로 이것이 고층 아파트의 미래 가치입니다. 즉 지금 4억5천만 원~5억 원을 호가하는 분당 33평짜리가, 향후 5~6년 쯤 지난, 재건축 추진 그 날이 오면 알거지 되는 것입니다. 즉 부의 축적은커녕 끊임없이 알거지부터 다시 시작해야 만하는 것이 아파트입니다. 인생 골병들게 하는 것이지요. 송파 가락시영,역삼 개나리 5차 아파트 재건축 종합비용이 슬금슬금 늘어 6억 원이 더 들어갔답니다. (“슬금슬금”은 저들의 주특기 인 게지요) 아마 입주할 때쯤 되면 엄청 불어나게 될 걸요. 이러니 옥상에서 자유낙하는 자살자가 속출하는 것이지요.
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용산참사. 이거 남의 일이 아닙니다. 고층 아파트 소유자 여러분 자신의 일이란 말이지요. 가족의 미래를 생각하세요.
전세 천국, 대출 지옥.
고층 아파트... 걍 전세 살다보면 조만간 더블딥 한 방으로, 집 주인이 자동빵으로 되고 마는 시대가 오고 있는데, 자꾸 사라고 꼬시는 속셈이 무엇인지요. 그것이 알고 싶네요. 그래도 살 이유가 없지만 서두....
윤상원
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출처: 언론이 말해주지 않는 부동산의 진실찾기 원문보기 글쓴이: 부동산선지자
첫댓글 그 시절 판교2020님이 그리워지네요..... 요즈음 어디에 계시는지?????????
분당이 소금으로 지어졌으면 20년이 다되어 가는 지금 붕괴 우려가 있어 재건축이 활발하게 진행 될 것인데 아직 분당에서는 무너지는 아파트에 대한 소식이 없으니 아쉽다??.....분당 33평이 재건축시 4800만원... 알거지된다....자칭 인터넷 논객 윤상원이라는 사람이 해괴한 말을 하는것을 보면 어두운 터널이 얼마 남지 않은가 봅니다.
상원이는 어디서 산데요? 시골촌구석에서 사는사람인가요? 아님 아파트한채사고싶어도 못사는사람인가요? 판교,분당을 부정적으로만 글을쓰시네요..판교입성은 희망사항에만 그치게되어 반발심에 적는글같습니다. 초딩처럼~~
미네르바의 부작용중 하나가 이런 거 아닐까 합니다. *나 *나 쓰면 다 뜰 줄 아는..에휴..ㅜㅜ...
다음 부동산에서 정신나간짓 하는놈입니다.