2016년 1분기 상업용부동산(상가 등) 임대동향조사 결과-상가 공실률, 임대료, 투자수익률, 권리금 현황

[현주아빠]

2016년 1분기 상업용부동산(상가 등) 임대동향조사 결과

- 국토교통부는 전국 상업용부동산(상가)에 대한 `16년 1분기 공실률, 임대료, 투자수익률 등 임대시장 동향과 함께

서울 및 6대 광역시 사업체를 대상으로 상가권리금 현황*을 조사․발표하였음.

   *「상가건물임대차보호법」개정으로 권리금이 제도화(‘15.5)됨에 따라 권리금   시장정보 제공을 위해 최초로

권리금 현황조사(’15.9.30 기준) 실시  

2016년 1분기 상업용부동산(상가 등) 임대동향조사_결과(부동산산업과).hwp

--------------  다음은 발표 내용 ----------------------

ㅇ경기 둔화로 공실은 다소 증가했으나, 일부 상권은 임대료 소폭 상승
 

ㅇ7대 도시 상가의 약 70%가 권리금 존재, 평균 4,574만원

 1. 공실률

□중대형 상가의 공실률은 10.6%로 전기대비 0.3%p 상승, 소규모 상가는 5.3%로 0.3%p 상승하였다.

    *전년동기대비 중대형 상가 0.1%p 상승, 소규모 상가 0.2%p 상승
   ※전체건물의 일부 호를 조사하는 특성 상 집합상가의 공실률은 미산정

    (단위:%, 전기대비, 전년동기대비 %p)

구 분	’15.1분기	2분기	3분기	4분기	’16.1분기	전기대비	전년동기대비
중대형 상가	10.5	10.8	10.6	10.3	10.6	0.3	0.1
소규모 상가	5.1	4.9	5.2	5.0	5.3	0.3	0.2

* 소수점 둘째자리 반올림으로 전기대비 수치는 다를 수 있음

□ 공실률을 규모별·지역별로 살펴보면,

ㅇ중대형 상가의 경우, 대부분 지역의 공실률이 상승한 가운데 일부 지방(대구, 광주, 강원, 제주)은 소폭 하락하였다.

  -(서울) 서울역 상권은 공실이 증가하였고, 도산대로, 테헤란로 상권의 공실이 일부 해소되면서 전체적으로는 소폭 상승

   *(공실률) 서울 0.2%p↑, 서울역 3.8%p↑, 도산대로 3.2%p↓, 테헤란로 3.9%p↓

  -(울산) 조선업 부진 등의 영향이 인근 상권에 미쳐 전반적으로 공실이 증가
  
   *(공실률) 울산 1.7%p↑, 삼산동 1.5%p↑

ㅇ소규모 상가의 경우, 대부분 지역의 공실률이 상승한 가운데 부산, 세종 등은 소폭 하락하였다.

  -(서울) 종로 상권 매장교체 등으로 장기공실이 일부 해소되어 공실률이 다소 하락하였으나, 용산, 충무로 상권의 공실은 증가하여 전체적으로 보합

   *(공실률) 서울 0.1%p↑, 종로 3.2%p↓, 용산 2.9%p↑, 충무로 1.7%p↑

  -강원(춘천), 경북(구미), 경남(거제) 등은 공실률이 전기 대비 다소 증가한 모습

(단위: %)

구 분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
중대형 상가	10.6	7.7	10.3	12.2	9.7	10.1	12.7	12.7	-
소규모 상가	5.3	3.4	7.7	5.3	5.2	4.3	10.7	0.6	5.3
구 분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
중대형 상가	8.4	14.1	15.1	11.2	17.5	12.5	15.3	9.3	10.1
소규모 상가	6.4	6.7	2.6	5.4	8.2	3.6	6.2	6.8	2.8

 * 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임 

 2. 임대료* 및 임대가격지수**

   *상권의 평균 임대료 수준을 관찰하기 위하여 현재시점에서 임대인과 임차인 간 실제 계약된 임대료를 기준으로 산정하며, 유형별․지역별 비교 목적으로 이용

  **상권의 임대료 추세를 관찰하기 위하여 현재 계약된 임대료가 아닌 해당시점에서 거래 가능한 임대료를 기준으로 산정하며, 임대료 변동 추세 목적으로 이용

□ 실제 계약된 임대료는 중대형 상가의 임대료(31.1천원/㎡)가 가장 높았으며, 집합 상가(28.8천원/㎡), 소규모 상가(16.5천원/㎡) 순으로 나타났다.

   *상가빌딩은 가장 효율적으로 이용되고 있는 1층을 기준으로 임대료 산정

□임대료의 변동 추세를 확인할 수 있는 임대가격지수는 중대형 상가가 전기대비 0.2% 상승한 반면, 집합 상가는 보합을 기록하였다.

※소규모상가는 통계생산에 필요한 시계열자료(2년이상)를 미확보

ㅇ중대형 상가 임대료는 소폭 상승세를 기록
  
 ㅇ집합 상가는 지역적인 편차가 있지만, 전체적으로 보합세를 유지

(2015년 4분기=100)

구 분	2014				2015				2016	전기 대비	전년동기 대비
	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기
중대형 상가	99.8	99.7	99.8	99.9	99.9	99.9	100.1	100.0	100.2	0.2	0.3
집합 상가	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	0.0	0.0

□ 임대료 및 임대가격지수를 규모별·지역별로 살펴보면

 ㅇ중대형 상가의 경우, 지가가 높고 유동인구가 많은 수도권 상권의 임대료가 높은 수준을 보이는 가운데, 대부분의 지역에서 보합 또는 상승을 보였으며, 울산, 경북 등은 소폭 하락하였다.

 -서울(광화문, 종로, 건대입구), 부산(중구시장), 대구(계명대, 범어) 등 유동인구가 꾸준한 지역을 중심으로 임차수요가 다소 증가한 영향으로 임대료 수준은 소폭 상승

-인천(부평), 울산(전하동) 등은 공실이 증가*하고 임대료는 다소 하락

   *(공실률) 인천 부평 2.6%↑, 울산 1.7%↑

 ㅇ소규모 상가의 경우, 임대료 수준은 인천, 대전, 세종은 상승한 반면, 경북, 경남은 소폭 하락하였다.*
  
    *소규모 상가는 통계생산에 필요한 시계열자료를 확보하지 못해 임대가격지수 미산정으로 계약임대료를 기준으로 변동치 산정

  -서울(신촌), 대전(서대전네거리) 등 안정적인 임대수요를 보이거나, 인천(신포동) 등 공실이 감소*한 상권을 중심으로 임대료 소폭 상승
  
   *(소규모 공실률) 신촌 0.0%, 서대전네거리 1.8%, 신포동 11%(전기대비 3.7%↓),

  -경북(포항), 경남(창원시 마산 동서동, 활천동) 등은 지역상권 위축 등 영향으로 임대료 다소 하락

 ㅇ집합 상가의 경우, 임대료 수준은 서울, 부산 등 대도시 지역이 높은 가운데, 제주, 전북 등의 임대료는 소폭 상승하였고, 세종, 울산 등은 소폭 하락하였다.

  -서울은 전체적으로 보합세이나, 건대입구, 불광역, 사당 등 유동인구가 꾸준하고 신규 임차수요가 증가한 상권을 중심으로 소폭 상승

  -제주는 관광업 등 호황으로 상권이 활성화되면서 임대료 소폭 상승

  -세종은 높은 초기 분양가로 인해 임대료 수준이 조정 받는 모습

구 분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
중대형 상가	31.1	58.1	30.2	23.8	31.8	22.2	18.6	18.8	-
소규모 상가	16.5	46.6	26.2	20.7	15.2	14.3	12.5	13.8	15.0
집합 상가	28.8	50.2	36.6	26.2	27.6	23.5	24.1	22.7	34.8
구 분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
중대형 상가	32.3	20.8	21.1	13.6	15.9	11.1	14.8	16.8	12.4
소규모 상가	22.2	12.9	11.0	12.0	9.3	9.8	12.3	13.1	12.4
집합 상가	30.3	20.4	18.4	17.1	24.3	15.9	17.1	22.6	10.0

 * 상가(일반/집합)는 1층을 기준으로 산정하였으며, 매분기 마지막 월/일 기준임
 * 임대료는 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 월세환산 임대료임 (관리비 미포함)

 3. 투자수익률

□ 중대형 상가 투자수익률은 1.62%(전기대비 0.09%p 하락), 소규모 상가는 1.52%(전기대비 0.14%p 하락), 집합 상가 1.96%(전기대비 0.14%p 상승)이다.

 *전년동기대비 중대형 상가 0.13%p↑, 소규모 상가 0.18%p↑, 집합 상가 0.13%p↓

ㅇ3개월간의 임대료 수입 등의 소득수익률은 중대형 상가 1.21%, 소규모 상가 1.06%, 집합 상가 1.34%로 임대료와 운영경비가 크게 변동이 없어 모든 유형에서 지난 분기와 비슷한 수준을 보였다.

ㅇ자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 중대형 상가 0.41%, 소규모 상가 0.46%, 집합 상가 0.62%로 나타났다.

-중대형 및 소규모 상가의 경우 저금리 추세가 계속되면서 상가 건물에 대한 투자수요가 꾸준하여 자산가치 상승세는 지속되었으나, 상승폭은 다소 둔화

  -반면, 집합 상가는 개인 투자가 꾸준히 이루어지면서 자산가치 상승세가 전기대비 확대되는 모습

(단위:%, 전기대비, 전년동기대비 %p)

구 분		'15.1분기	2분기	3분기	4분기	'16.1분기	전기대비	전년동기대비
중대형 상가	소득수익률	1.23	1.23	0.96	1.21	1.21	0.00	-0.02
	자본수익률	0.26	0.33	0.37	0.50	0.41	-0.09	0.15
	투자수익률	1.49	1.55	1.34	1.71	1.62	-0.09	0.13
소규모 상가	소득수익률	1.09	1.08	0.91	1.07	1.06	0.00	-0.02
	자본수익률	0.25	0.33	0.40	0.59	0.46	-0.13	0.21
	투자수익률	1.34	1.41	1.31	1.66	1.52	-0.14	0.18
집 합 상가	소득수익률	1.40	1.38	1.37	1.37	1.34	-0.03	-0.06
	자본수익률	0.69	0.29	0.19	0.45	0.62	0.16	-0.07
	투자수익률	2.09	1.67	1.56	1.82	1.96	0.14	-0.13

* 소수점 15자리까지 통계치를 산정하나 지면상 제약으로 소수점 셋째자리에서 반올림한 결과로서 소득수익률과 자본수익률의 합이 투자수익률 수치와 다를 수 있으며, 전기대비 수치도 다를 수 있음

 * 투자수익률=소득수익률+자본수익률
 

 - 소득수익률=순영업소득(임대료 등 수입-운영경비) / 기초(전분기)자산가액
  - 자본수익률=자산가액 변동분 / 기초(전분기)자산가액

□ 투자수익률을 규모별·지역별로 살펴보면,

ㅇ중대형 상가의 경우, 제주, 부산, 대구 등이 전국평균 대비 높은 수준(2%이상)을, 대전, 강원, 충북 등은 낮은 수준을 기록하였다.

  -서울(광화문, 종로, 홍대합정, 이태원 등), 부산(해운대), 대구(수성, 범어) 등 상권이 활성화된 지역을 중심으로 높은 투자수익률을 보임

  -반면, 대전(원도심), 강원(춘천), 충북(청주)은 기존 상권의 노후화 등의 영향으로 위축되면서 낮은 수익률을 기록

(단위:%)

구 분		전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
중대형 상가	소득수익률	1.21	1.10	1.32	1.29	1.50	1.50	1.03	1.28
	자본수익률	0.41	0.51	0.74	0.86	0.12	0.20	0.27	0.32
	투자수익률	1.62	1.61	2.06	2.15	1.63	1.70	1.29	1.60
구 분		경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
중대형 상가	소득수익률	1.28	1.38	1.38	1.14	1.15	1.06	1.20	1.08	1.28
	자본수익률	0.29	-0.31	-0.14	0.29	0.28	0.13	0.22	0.43	1.25
	투자수익률	1.57	1.07	1.24	1.43	1.44	1.19	1.42	1.52	2.53

ㅇ소규모 상가의 경우, 제주, 부산 등이 2% 수준의 높은 수익률을 기록한 반면, 강원, 충북이 가장 낮은 것으로 나타났다.

  -서울의 경우, 홍대합정은 풍부한 유동인구를 바탕으로 상대적으로 높은 투자수익률을 보인 반면, 충무로, 청량리 등은 1%대 다소저조한 투자수익률을 기록

   *(투자수익률) 서울 1.46%, 홍대합정 1.99%, 충무로 1.03%, 청량리 1.00%

  -제주는 관광객의 유입으로 지역 상권이 활성화되며 높은 투자 수익률을 지속하였으나, 자산가치 상승세는 다소 조정받는 모습
 
   *(제주, 자산가치 변동(자본수익률)) 2.29%('15.4분기)→1.46%('16.1분기)

(단위:%)

구 분		전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
소규모 상가	소득수익률	1.06	0.91	1.03	0.89	1.02	1.35	0.85	0.87	1.02
	자본수익률	0.46	0.55	0.97	1.01	0.26	0.45	0.39	0.57	0.72
	투자수익률	1.52	1.46	1.99	1.90	1.28	1.80	1.24	1.44	1.74
구 분		경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
소규모 상가	소득수익률	1.14	1.12	1.19	1.19	0.99	1.22	1.03	0.92	1.32
	자본수익률	0.56	-0.05	-0.10	0.19	0.31	0.20	0.50	0.60	1.46
	투자수익률	1.70	1.07	1.09	1.38	1.30	1.41	1.54	1.52	2.78

ㅇ집합 상가의 경우, 제주, 서울, 부산, 대구, 광주, 경남 등이 2% 이상 수익률을 기록한 반면, 세종, 충북, 전남 등은 낮게 나타났다.

 -서울은 도심(서울역) 및 신촌지역(신촌, 홍대합정)의 투자수익률은 높은 반면, 강남지역은 상대적으로 저조한 투자수익률을 기록

   *(투자수익률) 서울 2.01%, 도심 2.31%, 신촌 2.02%, 강남 1.55%

(단위:%)

구 분		전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
집합 상가	소득수익률	1.34	1.35	1.28	1.21	1.49	1.40	1.11	1.48	0.65
	자본수익률	0.62	0.66	0.75	0.85	0.22	0.74	0.63	0.43	0.96
	투자수익률	1.96	2.01	2.03	2.06	1.71	2.13	1.73	1.91	1.61
구 분		경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
집합 상가	소득수익률	1.38	1.32	1.19	1.14	1.18	1.21	1.28	1.70	1.17
	자본수익률	0.51	0.35	0.32	0.60	0.50	0.35	0.47	0.79	1.64
	투자수익률	1.89	1.67	1.52	1.74	1.68	1.57	1.75	2.49	2.81

□ 2016년 1분기 상가 임대동향조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 260명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행하였다.

□ 상업용부동산 임대동향조사 정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr), 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.r-one.co.kr),  통계청 국가통계포털(kosis.kr), 한국감정원 부동산가격정보 앱(app)을 통해 스마트폰에서도 확인할 수 있다.

【 서울 등 7대도시 권리금 현황조사 】

 1. 권리금 현황

□(권리금 유무 비율) 권리금이 있는 경우가 70.3%로 나타났다.

 ㅇ도시별로는 인천이 88.7%로 가장 높았고 서울이 60.6%로 가장 낮았으며, 업종별*로는 숙박음식점업이 89.2%로 가장 높았고, 도소매업이 58.6%로 가장 낮았다.

< 도시별‧업종별 권리금 유(有) 비율(%) >

서울	부산		대구		인천	광주		대전		울산
60.6	78.4		80.4		88.7	82.5		64.0		79.7
도소매업		숙박음식점업		부동산임대업			여가관련서비스업		기타개인서비스업
58.6		89.2		73.7			79.0		68.8

  *빈도가 높은 상위 5개 업종을 대상으로 조사(한국표준산업분류 상 대분류 기준)

조사된 업종	관련업 예시
①도매 및 소매업(이하, 도소매업)	문구점, 식료품점, 서점, 의류가게 등
②숙박 및 음식점업(숙박음식점업)	모텔, 고시원, 음식점, 제과점 등
③부동산업 및 임대업(부동산임대업)	부동산중개소, 서적‧의류 대여점 등
④예술, 스포츠 및 여가 관련 서비스업 (여가관련 서비스업)	헬스클럽, 당구장, 노래방, PC방, 스크린골프장 등
⑤협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업(기타 개인서비스업)	미용실, 세탁소, 네일샾, 피부관리실 등

□ (권리금수준) 평균 4,574만원으로 나타났다. 권리금이 3천만원 이하인 업체는 권리금이 있다고 응답한 표본의 51.0%, 3천만원 초과~5천만원 이하는 21.6%를 차지하였으며, 1억원을 초과하는 경우는 9.2%로 나타났다.

< 권리금 규모 구간별 분포 >

구분	비율(%)
전체	100.0
1천만원 이하	17.8
1천만원초과 3천만원이하	33.2
3천만원초과 5천만원이하	21.6
5천만원초과 7천만원이하	7.2
7천만원초과 1억원이하	11.0
1억초과 2억이하	6.5
2억초과	2.6

ㅇ조사대상 7개 도시 중 서울이 평균 5,400만원으로 가장 높았고, 울산이 2,619만원으로 가장 낮은 것으로 조사되었다.

-단위면적(㎡)당 수준으로는 서울(106.2만원/㎡), 대구(61.3만원/㎡), 부산(56.9만원/㎡) 순으로 높았으며 울산(32.4만원/㎡)이 가장 낮았다.

< 도시별 평균 권리금 수준 >

구분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
평균 (만원)	4,574	5,400	3,913	3,944	4,189	4,851	4,302	2,619
평균 면적(㎡)	103.9	97.6	114.3	100.5	97.6	123.2	106.5	113.4
㎡당평균 (만원/㎡)	76.0	106.2	56.9	61.3	54.4	52.2	54.4	32.4

< 도시별 평균 권리금 구간 현황 >              

(단위 : %)

구분	전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
전체	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
1천만원 이하	17.8	9.5	23.0	22.8	21.2	22.4	28.5	25.9
1천만원～3천만원	33.2	29.1	32.8	35.8	36.7	32.7	28.5	58.7
3천만원～5천만원	21.6	25.8	20.7	16.9	21.5	21.3	17.1	9.5
5천만원～7천만원	7.2	9.2	5.9	6.9	6.2	4.8	7.3	2.2
7천만원～1억원	11.0	14.6	10.3	9.7	7.0	7.6	11.1	2.2
1억원～2억원	6.5	8.8	5.8	5.0	3.6	7.1	6.3	1.3
2억원 초과	2.6	3.0	1.5	3.0	3.8	4.1	1.1	0.3

 ㅇ업종별로는 숙박·음식점업의 권리금이 5,531만원으로 가장 높았고, 기타 개인서비스업이 2,906만원으로 가장 낮았다.

< 업종별 권리금 평균 권리금 수준 >

구분	전체	도소매업	숙박 음식점업	부동산 임대업	여가관련 서비스업	기타개인 서비스업
평균 (만원)	4,574	4,337	5,531	3,434	5,483	2,906
평균 면적(㎡)	103.9	78.7	125.7	49.0	251.0	94.0
㎡당평균 (만원/㎡)	76.0	97.2	65.3	91.6	30.7	48.7

< 도시별‧업종별 권리금 유(有) 비율 및 평균금액 >

도시별

업종별

 2. 권리금 거래행태

□(계약서 작성여부) 권리금 거래시 계약서를 작성하는 경우는 11% 수준인 것으로 나타났다.

< 도시별 계약서 작성 비율(%) >

전체	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산
10.9	9.7	7.2	27.2	9.1	4.6	10.6	3.9

□ (유‧무형 권리금 비율) 권리금을 영업시설, 비품 등 유형재산에 따른 권리금과 거래처 신용 등 무형 재산에 따른 권리금으로 구분할 수 있다고 응답한 표본은 조사대상의 71.0%로 나타났다.

   *「감정평가 실무기준」은 권리금 감정평가 시, 유형‧무형재산(권리금)을 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 하고 있음

ㅇ(유형 권리금) 인테리어 등을 포함한 영업시설을 이유로 권리금이지급되는 경우가 가장 많았으며, 테이블 등 비품, 중간재료, 미판매 물품 등 재고자산 순으로 빈도가 높게 나왔다.

ㅇ(무형 권리금) 상가건물의 위치를 이유로 지급되는 경우가 가장 많았으며, 거래처‧신용‧영업상의 노하우 순으로 나타났다.

□(임대계약 및 운영 기간) 임대 계약기간은 평균 2.1년이었고, 2년 계약이 82.8%로 가장 높은 비중을 차지했다.

< 상가 임대차 계약기간(%) >

1년이하	1년	～	2년	～	3년	～	4년	～	5년	5년초과	계
0.8	6.6	1.2	82.8	0.5	5.1	0.1	0.5	0.1	2.2	0.1	100.0

 ㅇ임차인이 최초 계약한 이후 평균적인 영업기간은 6.2년이었으며,  5년 이하가 56.2%로 절반 이상을 차지하는 것으로 나타났다.

< 최초 계약 이후 영업기간(%) >

1년이하	1～2년	2～3년	3～4년	4～5년	5～7년	7～10년	10년초과	계
11.3	10.8	15.5	9.5	9.1	13.8	10.9	19.1	100.0

□ 이번 상가권리금 현황조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 수행하였으며, 서울 및 6대 광역시의 5개 업종 내 표본 8,000개를 대상으로 조사하였다.

 ㅇ2015년 10월 중순부터 9주간 약 170명의 전문조사자 및 감정평가사가 지역 방문조사, 임대인‧임차인 면담조사, 인근 공인중개사 면담 등 현장조사를 수행하였으며, 결과보고서는 국토교통부 및 한국감정원 홈페이지와 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)을 통해 확인할 수 있다.

[Josm]

자영업이 어렵다 해도 상가권리금 평균이 4500만원이면 여전히 돈벌이가 된다는 말이네요

[CHJO2B]

감사합니다.

[FIY주인]

감사합니다