답사후기 강동구 고덕주공재건축예정 아파트 경매물건 답사

[미다스]

임장이란,,, 경매물건에 입찰하기 위하여 경매물건이 있는 장소에 도착,

지역분석, 물건분석, 권리분석, 수익성분석 등을 하는 활동을 말한다.

예전에 들렸던 곳임에도 임장이라는 생각이 들면 좀 더 관심있게 지켜보게 된다.

무더운날씨에 임장에 나섰다.

어떤 환경이든 원하던 목적을 이루기 위해 발걸음을 재촉하는 것이 프로다.

실전투자회원들과 모이기로 약속한 9시30분, 네분이 도착하였다.

한 분이 조금 늦어  45분에 강남재건축아파트를 향해 차의 시동을 걸었다.

이때되면 약간 흥분이 된다.

내가 모르는 그 어떤 세계가 펼쳐질지 사뭇 궁금해서다.

날씨가 무덥지만 오늘도 경험에 도움이 되는 정보들을 안고 돌아오리라 스스로 약속한다.

첫번재 방문지는 고덕주공재건축아파트였다.

교대역에서 잠실방향으로 테헤란로를  달렸다. 차가 그다지 막히지 않았다.

강남역, 역삼역, 선능역, 삼성역, 종합운동장역, 신천역, 잠실역, 빌딩숲을 이룬 양쪽의 빌딩들이 눈속에 들어온다.

이곳에 계속 모여드는 사람들은 어떤 꿈을 그리며 출.퇴근하는 걸까,,,

톄헤란로를 따라 쭉 가다보면 올림픽공원을 만난다. 

좌측으로가면 8호선 몽촌토성역과,강동구청역, 천호역, 암사역을 지나 고덕주공으로 갈 수 있지만

우측으로 핸들을 꺾었다.

5호선 둔촌동역과 길동역, 굽은다리역, 명일역을 지나 고덕역, 상일동역까지 지나간다.

고덕시영을 재건축한 롯데캐슬퍼스트와 고덕1단지를 재건축한 고덕아이파크아파트를 지나 고덕2단지에 도착하였다.

2단지는 주변에 샘터공원과 동명근린공원에 둘러쌓여 있고 단지내 나무들이 많은 것이 특징이다.

5호선 상일동역도 인근이다.  SH공사에서 장기임대한 고덕리엔파크 1단지, 2단지, 3단지가 눈에 들어온다.

계속 운전을 진행하여 고덕2단지, 6단지 7단지의 경매물건을 눈으로 확인하고

인근 부동산중개업소에 분산하여 방문하였다. 그리고 매매가와 아파트재건축의 현황에 대해서 설명을 들었다. 

이렇듯 경매물건을 포함하여 해당지역에 대한 설명을 잘 듣는다면 좋은 정보를 얻을 수 있다.

판단은 각자의 몫이다. 그리고 판단을 나누는 것이 정보다.

우리는 함께 모여 자신의 의견을 나누고, 해석하였다. 그것이 정보의 힘이다. 

고덕주공아파트에 대해서 많은 정보를 얻었다.

벌써 오전이 다가고 가락시영아파트를 향해 오는데

그 옆으로 삼성지구 환경연구소 및 협력업체가 들어설 부지가 눈에 들어온다.

고덕지구는 주변에는 많은 녹지와 고덕천이 흐르고 서울외곽순환도로 상일IC, 강일IC를 통해 

경기 동.북부로 쉽게 나갈 수 있는 지리적 이점이 있다.

 반면, 주변 강일지구의 임대아파트와  미사지구 보금자리주택 등 5만여 세대의 아파트가 예정돼 있으므로

당분간 고전할 가능성이 있어보인다.

하지만 이 지역의 실수요자라면 관심을 갖고 지켜볼 만 하다는 생각이 들었다.

아래 고덕지구재건축 아파트경매물건이 있다.

2단지, 6단지 물건은 한 번 더 유찰될 것으로 예상되지만

7단지의 경매물건은 응찰자가 있을 것으로 보인다.

용기있는자가 지혜롭다면 그가 원하는 것을 얻을 수 있을 것이다.

현장답사는 고덕주공아파트를 필두로 가락시영, 대치은마, 개포주공, 개포시영아파트

그리고 올림픽훼밀리타운아파트,문정시영아파트 순으로 진행하였다.

잠실5단지와 둔촌주공아파트, 

반포지역 일부재건축단지 및 압구정동 한양.현대아파트는 다음일정으로 미뤄두었다.

강남지역 재건축아파트에 관한 이야기를 향후 차근히 풀어 나가고자 한다.

물 건 번 호

1 [유찰]

사 건 번 호

2011-20052

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 5  전체 191

감정평가액

600,000,000원

채   권   자

달구벌신협

개시결정일

2011.12.30

최저경매가

(80%) 480,000,000원

채   무   자

김도영

감 정 기 일

2012.01.06

입찰보증금

(10%) 48,000,000원

소   유   자

김도영

배당종기일

2012.03.09

청 구 금 액

384,000,000원

유 찰 횟 수

1회

차기예정일

2012.08.06

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

48.85㎡ (14.78평),16평형

토 지 면 적

83.69㎡ (25.32평)

특 이 사 항

*현재 재건축사업 진행 중(사업시행인가)에 있으며, 본 건을 취득할 경우 조합원자격을 취득하는지 여부는 불분명.

*대금지급기한 지연이자 연2할

				현장사진(0)
				감평서사진(5)
				지적도(2)
				위치도(1)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

물 건 번 호

1 [신건]

사 건 번 호

2012-1072

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 3  전체 35

감정평가액

540,000,000원

채   권   자

우리이에이제16차유동화전문 (변경전: 우리은행)

개시결정일

2012.01.20

최저경매가

(100%) 540,000,000원

채   무   자

거미텍스

감 정 기 일

2012.02.08

입찰보증금

(10%) 54,000,000원

소   유   자

이기훈

배당종기일

2012.04.02

청 구 금 액

540,000,000원

유 찰 횟 수

0회

차기예정일

신건

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

55.44㎡ (16.77평),18평형

토 지 면 적

79.1㎡ (23.93평)

특 이 사 항

*대금지급기한 후 지연이자 연2할

				현장사진(0)
				감평서사진(5)
				지적도(0)
				위치도(0)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

물 건 번 호

1 [진행]

사 건 번 호

2011-14675

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 8  전체 8691

감정평가액

770,000,000원

채   권   자

아주캐피탈 (구상호: 대우캐피탈 )

개시결정일

2011.10.06

최저경매가

(80%) 616,000,000원

채   무   자

양한준

감 정 기 일

2011.11.04

입찰보증금

(10%) 61,600,000원

소   유   자

양한준

배당종기일

2011.12.19

청 구 금 액

642,711,500원

유 찰 횟 수

3회

차기예정일

진행

경 매 대 상

건물지분, 토지지분

건 물 면 적

64.68㎡ (19.57평),24평형

토 지 면 적

99.48㎡ (30.09평)

특 이 사 항

*지분(7분의 6)과 지분(7분의 1)을 병합하여 하나의 물건으로 매각

*대금지급기한 후 지연이자 연2할

중복 / 병합

2012-6015(병합)

				현장사진(5)
				감평서사진(10)
				지적도(1)
				위치도(1)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

물건분석)

(1)상일동 고덕주공7단지 아파트는 1983년 12월 대한주택공사에서 시공한 25개동 890세대(18평형 372세대. 21평형 308세대, 24평형 117세대, 27평형 93세대,)로 구성된 대단지 아파트로 본건의 분양 평수는 24평형이며 외관상 내부 수리가 된 상태로 주차대수는 가구당 1.5대입니다.
(2)본건의 경우 지하철 5호선 상일동역이 도보 10분거리에 소재하고 외곽순환고속도로로의 차량 진출입이 용이하며 본건 인근에 한영중ㆍ한영고ㆍ상일여중ㆍ상일여고 등 교육 인프라를 갖추고 있으며 본건 인근에 경희신의학병원 등 500병상 규모의 의료시설과 이마트 등 생활편익시설도 우수한 편입니다.
(3)고덕주공7단지는 2011년 10월 5일 사업시행인가를 받은 상태로 시공사는 롯데건설이며 무상지분율은 163%입니다. 기존 890가구 5층 저층 단지에서 재건축을 거쳐 19개동 최고 32층 1608가구 대단지로 거듭나게 되며 향후 조합원별 추가부담금, 동호수 배분 등 가구별 세부계획이 정해지는 관리처분(2011년 5월 예정)과 이주(2012년 6월-2012년 12월), 착공(2013년 1월) 순으로 절차가 진행될 예정입다.
(4)조사일 현재 체납관리비가 310만원(2011년 2월분부터 2012년 2월분까지)에 이르는 바 체납관리비 중 공용부분 관리비는 매수인이 부담(연체이자는 매수인 부담이 아님)한다는 것이 대법원 판례이므로 이를 감안하여 입찰에 참여하시기 바랍니다.
관리사무소 : 02-427-1398

[처음처럼`]

유익한 임장이였습니다. 현장에 대한 중요성을 느끼게 됩니다.
향후 강남재건축아파트에 대한 기사를 이해하는데 많은 도움이 될 것 같습니다.

[미다스]

늘 "처음처럼" 시작하는 마음으로 다가선다면 50%는 성공을 안고 출발하는 거죠~^^

[오프라인]

유익한 글 잘 읽고 갑니다~~~

[미다스]

언제 오프라인에서 뵙나요~~~^^

[미다스]

무더위를 잘 헤쳐나가는 방법있으면 내놓으셈^^

[(땅지기)이명우]

저랑 별 상관없는 곳이라 관심 밖 지역들었는데 하루 임장을 하면서 지금의 재건축아파트의 현실과 미래에 대해 생각해볼수 있는 소중한 시간이었습니다. 참석하신분들 더운데 고생 많이 하셨구여 미다스님 운전하시라 설명하시느라 너무 너무 수고하셨습니다.

[미다스]

이렇게 친절한 답글을~~~. 근데 관심 밖 지역이라뇨,,,
경매는 부동산이고 부동산은 일맥상통하는 걸 잘 알면서요~
항상 말동무해주어 감사^^.