광명뉴타운 경기도 뉴타운중 사업성 없기로 3위 했습니다. 자세한 풀이 참고 하세요.

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뉴타운 능곡.원당 사업성 최악 - 분담금율 해설 - 1

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공지사항

2012.05.27 07:45

귀부인(whouse1)

부 매니저

http://cafe.naver.com/wdntcd/424 

조합 구성 안된 87곳중 39곳 개별분담금 비율 34% 넘어- 세계일보 기사를 읽고,,,

22일 경기도에 따르면 전문기관에 의뢰해 조합 구성이 안된 87개 뉴타운 및 재개발 구역의 사업성을 분석한 결과, 개별분담금 비율이 34%를 넘는 곳이 39곳에 달하는 것으로 나타났다.

개별분담금은 뉴타운 구역 내 토지나 주택 소유자가 개발 후 새집을 받기 위해 부담해야 하는 비용을 말한다. 이 비용을 분양가격으로 나눈 것이 개별분담금 비율이다. 

비율이 34%를 넘으면 사업성이 낮은 것으로 평가된다. 

예컨대, 부천 소사 뉴타운의 경우 감정평가 결과 사업이 정상적으로 진행될 경우 33평형 아파트 한 채 분양가는 3억5300만원에 이를 것으로 추정됐다. 하지만 현재 토지나 주택을 소유한 사람의 평균 재산가치는 1억1500만원에 불과해 개별분담금이 2억4300만원이고 개별분담금 비율이 68%에 달한다. 사업성이 매우 낮은 셈이다.

사업성의 기준이 되는 개별분담금 비율 34%는 지난해 국내 평균 가계 부채 비율 34%와 같다. 분담금이 이 비율을 넘을 경우 가계부채의 악화를 불러오게 돼 사업성이 없는 것으로 전문가들은 평가한다. 
이를 기준으로 보면 87곳 가운데 사업성이 나뿐 순위 임

[뉴타운의 경우]

부천시 고강지구-------------------- 68%---( 1 )
고양시 원당.능곡지구--------------- 63%---( 2 )
광명시 광명지구-------------------- 59%---( 3 )
평택시 신장지구-------------------- 55%---( 4 )
부천시 소사지구-------------------- 54%---( 5 )
부천시 원미지구-------------------- 40%---( 6 )

등 순으로 사업성이 낮았다. 

[재개발 구역은] 

부천시 원미---------------------- 52%

남양주시 지금·도농-------------- 47%, 
의정부시 금의-------------------- 44%, 등 순이다.

아래 점선안 및 제언은 기사에 삽입 해설 내용임
-------------------------------------------------------------------

비용 ÷ 내가선택한 아파트 분양가격 = 개별분담금 비율

[2] 지역 개별분담금 비율 63% 적용예 (고양시 원당.능곡)

아파트 본인선택 평형 분양가 금액기준(예:평당 1,000 만원)
본인선택평형 분양가 × 63% = 분담금[적용 계산식]

1억원 ------------------ 6천 3백 만원
1억 5천 만원------------ 9천 4백 50 만원
2억원--------------- 1억 2천 600 만원
2억 5천만원--------- 1억 5천 750 만원
3억원--------------- 1억 8천 900 만원 
3억 5천만원--------- 2억 2천 50 만원
4억원--------------- 2억 5천 2백 만원
4억 오천만원-------- 2억 6천 3백 50 만원
5억원--------------- 3억 1천 5백 만원

[평가]

 
0.원당. 능곡 주민의 순 자산 능력이 적고 사업성이 매우 나빠 분담비

　율이 63%로 사업불가 정도로 나쁘게 나온 것임.
　
0.아파트 최종 입주 평당 가격이 1,000 만원아라 할때, 평수 선택은

..분양가를 참조하시고 우측의 분담금을 적용 하시면 본인의 추가분

..분담금에 따라 00 평형을 선택 할 수 있읍니다.

0.만일 내집 18평형을 새아파트 18평형으로 들어 갈수 있다면 분담금

..비율은 몇 % 일까요 ?

..말이 필요없이 [ o % ] ?

0.그러면 아파트를 분양 받을 경우

..내 재산가치는 [100 % - 63 % = 37 % ] ?

0.여러가지 상황이 복잡하게 대비되고 계상되는 것이라 평균적으로,

..일율적으로, 적용 할 수는 없지만 결과적으로 사업을 하면은 원당

..주민의 순 자산 능력이 적고 사업성이 나빠 거의 모든 주민이 원당

..에서 삶의 터전을 포기하고 떠나야 될 듯 합니다.

0.상업 지역의 건물, 토지주 들은 사업성이 매우 열악하여 투자의

..가치가 없을 듯 합니다

0.그러나 현금 청산을 하여도 공익사업을 위한 "토지취득 및 보상에

..관한 법률" 에 의하여 개발 이익이 배제된 감정 평가에 의한 보상을

..받게되니 손해가 막심하지만 방법이 별로 없을 듯 싶네요.

0.법률로 아파트 1채. 상가 1칸 이상을 분양 받을 수 없는 것으로

..알고 있읍니다. 빌딩주 분들 어짜피 나머지 재산은 현금청산 대상입

..니다.

0.분양받아도 사업성이 않좋아 투자 할수도 없는 상황, 진퇴양난

..입니다.

0.뉴타운 된다면 어쩔 수 없이 현금청산하고 타지역에 투자가 나을듯

..하네요. 

0.사업성 나쁘다는 것 / 여러항목의 경영 판단에 적용 될 듯 .

[ 결 론 ]

0.뉴타운 사업,현재의 상황은 주민들에게 독인듯 싶읍니다.
..절대 해서는 않되는 사업으로 판단됩니다.

0.이제는 주민이 결정 할 때 / 반대 아니면 쫓겨가도 찬성

0.사업성이 않좋아 조합원이 되면 내 재산의 현재가치 보전이 힘들듯

..합니다.
..무조건 현금 청산이 최선의 선택이 될 듯 하고요.

0.현금청산자 많으면 조합장과 이사. 대의원, 잔류 조합원들이 주민 땅,

..집 모두 사서 사업하여 떼돈 버는 구조로 되는 것입니다.

0.고양시는 주민에게 18평형에서 18평형으로 1 대 1로 추가 분담금

..없이 갈수 있는지 명확하게 알려 주어야 한다.
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경기도는 이 같은 분석 결과를 다음달 공개할 예정이어서 파장이 일 전망이다.

경기도의 한 관계자는 
"이 용역은 해당 구역의 부동산 소유주들이 예상치 못한 개별분담금으로 인해 개발후 낭패를 겪지 않도록 하기 위해 이뤄졌다" 며, 
하지만 사업성과 관계없이 사업추진 의사가 명확한 곳은 기반시설 부담률 완화나 용적률 상향, 주택 유형 다양화, 기반시설 국비 지원 등 행정적 지원에 나설 계획”이라고 말했다. 

기사참조/세계일보 수원=김영석 기자 lovekook@segye.com 

[제 언]

1).고양시는 이제 더이상 머묻거리지 말고 뉴타운 출구 전략을 합리적으로

...세워 주민들의 삶과 재산을 보호하여야 할 것이다.

2).조합은 진정 주민을 위하여 뉴타운 사업을 한다면 경기도 발표 내용의

...진위를 파악하여 이를 토대로 뉴타운 사업을 재평가하여 조합원 들에게

...대책을 상세히 알리고 주민의 찬. 반 동의를 얻어 그에 따른 대책을

...강구하고 사업지속 또는 출구전략을 세워 뉴타운을 마무리하기를

...바란다. 

판단에 오류가 있다면 뎃글 주시면 재평가 및 수정합니다.

 

세계일보기사 원문참조    <---- 신문기사 참조

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[브루마블]

옆동네 대지지분 24.5(?) 연립 가지고 25평 아파트 추분 없이 들어 가겠다고. 꿈은 꿈일 뿐이라는 것.

수원 재개발 구역 지하1 ~ 지상 3층 4층 건물 감정평가 금액이 25평 조합원 분양가 보다 작게 나왔지.

그분 지분 가지고 25평 공짜로 들어 가겠다는 생각은 접어야 할것...

예를 들어 봄세.

25평 아파트 조합원 분양가 1300만원이라고 가정 하지

그양반 지분 25평 이라고 가정 하면

평당 감정평가 금액이 1300만원 나와야 쌤쌤이 그럴일 없지라.

최소한 자기 지분 만큼 만 공짜로 들어 갈수 있었더라면 뉴타운 이지경은 안 되었을 껄세...

자기 지분 만큼도 못들어 가는 것이 현실이고 팩트 임

[쌩맥주]

그분 24.5평이나 5.42평이나~~되레 5.42평신축이 훨~낳을 듯...대략 최고권리가예상1억5천...추분 2억(25평)이상 생각하셔야...(참고 : 25평=3.5억=조합원(분양)평당가 1.350정도).....

[굿밧데리]

각개의 전문가들이 그렇게도 많이 지적을 하는데도...정치권은 나몰라라 하고 있으니...답답하기 그지 없습니다.

옆 동네 카페에서는 OS요원들이 개떼처럼 뉴타운 사업을 칭송하고 순진한 사람들을 현혹하고 있고...

[소방차]

맞아요..제일 중요한건..정치권이 움직이면 답이 나옵니다.

문제는 국토해양부도 나 몰라라..정치인들은 더더둑 나 몰라라..그게 문제입니다.

정치인들이 문제에요. 불 지르고 나 몰라라 하니..문제지요!!

하지만..대선 끝나면..여.야 누가 집권하던간에..뉴타운에 대한 진행 여부는 나올꺼라 봅니다!

저는 솔직히 보수 또는 무소속 지지자입니다만..

보금자리는 더 이상은 안됩니다. 중산층 기준이 법적으로 없지만..

보금자리까지 짓는다면..대한민국 빈부차가 너무 커집니다.