조합은 조합원을 속여 정비사업을 진행하고 있다.

[백조상가 2층 5호 장보훈]

조합설립무효는 별론으로 하고, 관리처분계획마저도 무효사유에 해당하는데, 이도 별론으로 하고 조합은 2019. 12. 20. 형별 분양가를 토지등소유자에게 통지하고 분양신청을 받았으면, 이를 기초로 관리처분계획을 수립하여야 하는데, 그렇게 하지 않았다. 그 사유는 아래와 같다. 

1. 조합은 도시정비법 제72조 제1항을 위반하여 분양신청을 받고, 제74조 제1항을 위반하여 아파트 조합원 30명에게는 이득을 취하게 하고 아파트 조합원 640명에게 손해를 입혔다.

형별(공급)	분양신청 세대 수	분양신청 평균 분양가(세대당) (2019. 12. 30.~ 2020. 02. 02.)	관리처분계획수립 평균 분양가(세대당) (2020. 5. 30.)
59A(24.3평)	382세대 중 24세대	301,620,000원	296,960,000원
59B(24.4평)	139세대 중 6세대	303,060,000원	296,269,000원
74A(30.1평)	160세대 중 125세대	373,730,000원	374,562,000원
74B(30.1평)	57세대 중 57세대	374,000,000원	385,813,000원
84A(34평)	288세대 중 288세대	422,340,000원	432,634,000원
84B(34평)	112세대 중 112세대	422,080,000원	432,185,000원
102A(40.9평)	58세대 중 58세대	508,210,000원	552,817,000원
공급면적 116,462.0145㎡ (35,230평)	1196세대 중 670세대	세대당 평균 분양가 386,434,285원	세대당 평균 분양가 395,891,428원
아파트 총 분양가	총 1196세대 670세대(조합원) 526세대(일반)	436,842,040,000원 275,474,550,000원 161,367,490,000원	441,608,650,000원 282,782,943,000원 198,531,358,000원
위와 같이 분양신청을 받았으나, 위와 같이 관리처분하여 계약을 체결하였으므로, 59A(24.3평)형 분양신청 조합원 24명은 각각 4,660,000원 상당을 덜 부담하고, 59B(24.4평)형 분양신청 조합원 6명은 각각 6,791,000원 상당을 덜 부담하고, 74A(30.1평)형 분양신청 조합원 125명은 각각 832,000원 상당을 더 부담하고, 74B(30.1평)형 분양신청 조합원 57명은 각각 11,813,000원 상당을 더 부담히고, 84A(34평)형 분양신청 조합원 288명은 각각 10,294,000원 상당을 더 부담하고, 84B(34평)형 분양신청 조합원 112명은 각각 10,105,000원 상당을 더 부담하고, 102A(40.9평)형 분양신청 조합원 58명은 각각 44,607,000원 상당을 더 부담한 것이 되는 것임.

2. 조합은, 아파트, 상가 모두 종전자산 평가액(가온.대일 산술평균액)을 분자 값(총수입)으로 반영하지 않았으므로 엉터리고, 또한 정비사업비(총비용)가 엉터리로 산정하였으므로 비례율, 권리가액 자체가 계산이 안 되고 분담금 자체를 계산할 수가 없다. 그런데, 조합이 산출한 대로 비례율 및 권리가액을 산출하더라도 아래와 같이 엉터리로 산출하였다.

2020. 5. 30.자 관리처분계획		2021. 5. 29.자 관리처분계획 변경
조합 상가포함 산정	장보훈 상가분리 산정	조합 상가포함 산정	장보훈 상가분리 산정
대지면적 41,589.5㎡(상가 포함)	아파트 41,169.9708㎡ 상가 419.2544㎡	대지(상가 포함) 41,589.5㎡	아파트 40,649.21㎡ 상가 640.29㎡
건물 총연면적(상가포함) 180,642.22㎡	아파트 178,821.0542㎡	건물 총연면적(상가포함) 183,362.3678㎡	아파트 181,541.3437㎡
	상가 1,821.0241㎡		상가 1,821.0241㎡
종전자산 평가액 181,146,300,000원	아파트 177,131,050,000	종전자산 평가액 181,146,300,000원	아파트 177,131,050,000
	상가 4,015,250,000		상가 4,015,250,000
종후자산 평가액 450,563,485,000원	아파트 441,608,650,000	종후자산 평가액 450,563,485,000원	아파트 441,608,650,000
	상가 8,954,835,000		상가 8,954,835,000
총비용 309,213,989,000원	아파트 306,096,611,779	총비용 329,955,230,000원	아파트 326,678,350,273
	상가 3,117,134,665		상가 3,276,879,727
총수입 490,464,941,000원	아파트 481,314,301,000	총수입 511,206,182,000원	아파트 502,055,542,000
	상가 9,150,640,000		상가 9,150,640,000
(아파트, 상가) ① 비례율 100.05% (총수입, 총비용 적용)	아파트 98.91% ② 상가 150.26% (총수입, 총비용 적용)	(아파트, 상가) ③ 비례율 100.05% (총수입, 총비용 적용)	아파트 99.00% ④ 상가 146.28% (총수입, 총비용 적용)
비례율 계산
① 아파트,상가: 490,464,941,000 - 309,213,989,000 = 181,250,952,000원 181,250,952,000 ÷ 181,146,300,000 × 100 = 100.05%(비례율)
② 아파트: 481,314,301,000 - 306,096,611,779 = 175,217,689,221원 175,217,689,221 ÷ 177,131,050,000 × 100 = 98.91%(비례율) 상 가: 9,150,640,000 - 3,117,134,665 = 6,033,505,335원 6,033,505,335 ÷ 4,015,250,000 × 100 = 150.26%(비례율)
③ 아파트,상가: 511,206,182,000 - 329,955,230,000 = 181,250,952,000 181,250,952,000 ÷ 181,146,300,000 × 100 = 100.05%(비례율)
④ 아파트: 502,055,542,000 - 326,678,350,273 = 175,377,191,727원 175,377,191,727 ÷ 177,131,050,000 × 100 = 99.00%(비례율) 상 가: 9,150,640,000 - 3,276,879,727 = 5,873,760,273원 5,873,760,273 ÷ 4,015,250,000 × 100 = 146.28%
② 총비용 산출방법: 아파트: 309,213,989,000원 ÷ 180,642.22㎡ × 178,821..0542㎡ = 306,096,611,779원으 로 산출 상 가: 309,213,989,000원 ÷ 180,642.22㎡ × 1,821.0241㎡ = 3,117,134,665원으로 산출 ④ 총비용 산출방법: 아파트: 329,955,230,000원 ÷ 183,362.3678㎡ × 181,541.3437㎡ = 326,678,350,273원으 로 산출 상 가: 329,955,230,000원 ÷ 183,362.3678㎡ × 1,821.0241㎡ = 3,276,879,727원으로 산출 장보훈 분담금 ① 조합 산정: 종전자산: 건물 72.84㎡, 대지지분: 43.29㎡,(상가 2층 5호) 종전자산 감정평가액: 125,350,000원, 권리가액: 125,350,000원×100.05%= 125,422,000원(권리가액) 208호 분양가 209,790,000원 - 125,422,000원 = 84,368,000원(장보훈 분담금) ② 장보훈 산정: 125,350,000원×150.26% = 188,350,910원(권리가액) 208호 분양가 209,790,000원 - 188,350,910원 = 21,439,090원(장보훈 분담금)  따라서 조합이  장보훈에게 62,928,910원을 더 부담하도록 한 것이다.  이와 같은 산출도 총수입, 총비용이 객관적으로 적법한 근거가 없으므로 계산 자체가 안된다.

3. 주택규모가 달라졌으므로 조합은 조합원들에게 재분양신청을 받아야 하고, 관리처분 계획을 재수립해서 다시 분양계약을 체결해야 한다.

2021. 5. 29.자 사업시행계획 변경인가 및 관리처분계획변경인가 총회
제6호 안건 사업시행계획(변경)인가 추인의 건	제7호 안건 사업시행계획(변경)인가 승인의 건	제8호 안건 관리처분계획(변경)인가 승인의 건
연면적: 184,129.4984	연면적: 184,129.4984	연면적: 183,362.3678
조합은 위 연면적을 달서구청장으로부터 2021. 3. 23. 사업시행계획인가 고시를 받았다고 위 안건을 가결하였다. 그러나 달서구청장은 2021년 3월 23일이 아닌 2021. 8. 5. 사업시행계획변경인가 및 고시하였다. 또한 연면적 184,129.4984㎡가 아닌 184,126.5049㎡로 사업시행변경인가를 하였으므로 조합은 2020. 5. 30. 연면적: 180,862.22㎡로 관리처분계획을 수립하였으나, 3,264.2849㎡만큼 주택규모가 달라졌다. 따라서 도시정비법에 따라 조합은 재분양공고를 하고 조합원에게 재분양신청을 다시 받아야 한다. 또한 사업시행계획변경으로 인해 증가된 면적은 조합원에게는 실익이 없고, sk건설, 창성개발, 보정건축 에게 등 용역업체에게 재산상 이익을 취하게 해 준 것에 불과하다.

4. 대지지분을 엉터리로 산정하여 소유권이 주어지도록 하였다.

본리동 433번지	종전 대지 (47,247.9㎡)	비율	신축 대지 (41,589.50㎡)
아파트(670세대)	46,201.7㎡	97.7857%	40,668.5837㎡(아파트)
상 가(26호실)	1,046.2㎡	2.2143%	920.8747㎡(상가)
합계	47,247.9㎡	100%	41,589.50㎡

건축물 면적이 증가하거나 축소 변경된다고 대지 면적이 변동될 수 없다. 따라서 신축 대지면적이 41,589.5㎡라면, 종전대지면적이 아파트는 46,201.7㎡이고, 상가는 10,46.2㎡이므로(토지 등기부등본 참조) 이를 비율에 따라 산정하면, 신축 아파트는 40.668.5837㎡, 신축 상가는 920.8747㎡로 배분된다, 따라서 신축건축물 비율에 따라 분양면적, 또는 전용면적에 따라 소유권이 주어지도록 하여야 공정한 분배방식이다.


그러나 조합은,
2020. 5. 30. 관리처분계획수립 시 아파트 대지지분을 41,170.25㎡로 산정하고, 상가대지 지분은 419.25㎡로 산정하여 소유권이 주어지도록 하고,
2021. 5. 29. 관리처분계획 변경 수립 시 아파트 대지지분을 40,949.21㎡로 변경 산정하고 상가는 640.29㎡로 변경 산정하여 소유권을 주어지도록 하였다.


따라서 조합은 대지지분조차 엉터리로 산정하여 상가에 손해를 입혔다.


5. 신축 상가건축물 전용면적, 공용면적이 증가하였는데, 오히려 연면적이 줄어들었다.


상가 117호, 118호, 119호, 120호 전용면적이 각 호실 당 35.28㎡에서 52.92㎡로 증가하였고, 공용면적이 3.5362㎡에서 6.7871㎡로 각 호실이 증가하여 총83.5636㎡만큼 증가하여 상가 연면적이 1,821.0241㎡에서 1,904.0241㎡로 증가하였는데,
아파트, 상가 전체 연변적이 184,126.5049㎡에서 오히려 184,093.7145㎡로 줄어들어 사업시행계획 변경인가 및 고시(2023. 1. 25.) 받았다. 정말 이상한 설계이고, 인가 및 고시라고 아니할 수 없고 설계자체가 엉터리 설계이다.(이외 설계자체에 중대하고 명백한 하자가 있다)


조합은 내가 잘못 작성한 부분이 있으면 지적하여 주시기 바랍니다. (잘못 작성한 것이 없을 것임)

2023. 11. 16.
장보훈

[109동409호 김경미]

장선생님.오늘 대의원회의에 참석하여 브리핑함하시죠