김 덕 일 주택관리사 서울시 공동주택 상담위원
☞ 지난 호에 이어
▶주택법 시행령 제57조 제2항, 제3항 개별 통지
민원내용 당 아파트에서는 관리규약 개정 내용을 통째로 게시판에만 걸어 놓고 입주자 등에게 개정 내용을 개별 통지하지 않았습니다. 그래서 주택법 시행령을 위반했으니 입주자 등이 상세히 알 수 있도록 개별 통지하고 재개정을 할 수 있도록 관악구청에 재이행 요구를 진정했으나 관악구청의 회신 내용은 관련법 위반이 아니라고 합니다. 그렇다면 영 제57조 제3항은 어떤 경우에 적용되는 법인지 상세한 해석을 바랍니다.
처리결과 관리규약을 개정할 때는 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 적어 해당 공동주택의 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고 입주자 등에게 개별 통지하도록 하고 있습니다(주택법 시행령 제57조 제3항). 따라서 입주자 등에게 개별 통지하지 않았다면 주택법령을 위반한 것으로 판단됩니다.
▶비의무관리 대상 아파트 단지도 관리규약 제정·운영해야
질의 주택법령상 의무관리 대상 아파트가 아닐 경우 관리규약 제정은 주택법을 따라야 하는지 아니면 다른 법령의 규정을 따라야 하는지.
회신 시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거 생활의 질서를 유지하기 위해 공동주택 관리규약 준칙을 정하며 입주자와 사용자는 관리규약 준칙을 참조해 관리규약을 정한다(주택법 제44조 제1항 및 제2항). 따라서 공동주택이 주택법 제43조 제1항 및 제55조 제1항에 따른 주택관리사보 등에 의해 관리돼야 하는 의무관리 대상이 아닌 경우도 시·도지사의 관리규약 준칙을 참조해 관리규약을 정하는 것이나 다만 비의무관리 단지의 경우 입주자대표회의 구성 및 관리규약 개정 신고 등은 의무 사항이 아니다. 규약의 설정 등에 관한 집합건물법 규정(집합건물법 제28조·제29조)
- 집합건물법 제28조(규약) ①건물과 대지 또는 부속 시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있다. ②일부 공용부분에 관한 사항으로서 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않은 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않으면 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로 정할 수 있다. ③제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다. ④특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 및 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다)는 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속 시설의 효율적이고 공정한 관리를 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 마련해 보급해야 한다.<신설 2012. 12. 18> [전문개정 2010. 3. 31.]
- 집합건물법 제29조(규약의 설정·변경·폐지) ①규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. ②제28조 제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다. [전문개정 2010. 3. 31.]
▶규약의 설정 방법
질의요지 집회에서 충분한 검토 없이 시행사가 개별 구분소유자에게 서명날인을 받은 규약도 집합건물법에 따라 유효하게 성립한 것으로 볼 수 있는지
회신(법무부 집합건물법 해석 사례) - 집합건물법은 규약의 설정·변경·폐지는 관리단 집회의 결의(관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성으로 행한다)로 할 수 있도록 규정해(제29조 제1항), 집회에서 다양한 의견이 개진돼 이를 들은 후 충분한 심의를 다해 결의를 하도록 하고 있습니다. 그렇지만 다수의 구분소유자가 일시에 한곳에 모여 집회 결의를 하는 것이 곤란한 경우가 많으므로 집합건물법은 “구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면 합의”가 있는 때에는 관리단 집회의 결의가 있는 것으로 보고 있습니다(제41조 제1항). 따라서 사안의 경우 구분소유자 전원이 서면으로 규약 설정에 대해서 동의했다면 집회를 개최하지 않았더라도 적법한 절차에 따라 유효하게 성립했다고 볼 수 있을 것입니다. 다만 구체적 사정 등을 종합적으로 고려해 규약 중 일정 규정이 현저하게 형평에 어긋나 구분소유자의 기본적 권리를 침해하는 때에는 해당 규정의 무효 확인의 소를 제기할 수 있을 것입니다.
▶규약 설정의 범위
질의요지 정기 관리단 집회를 개최하지 않을 수 있는지 여부, 규약의 효력에 관한 사항으로 판단됩니다. 회신(법무부 집합건물법 해석 사례) 정기 관리단 집회에 관한 규정은 강행규정이므로 비록 구분소유자의 참석률이 지극히 저조하더라도 임원회의의 결의로 이를 폐지할 수 없습니다.
☞ 다음 호에 계속
|
첫댓글 감사