임대차 대항력과 매매로 인한 임차인의 중도해지권

[금두꺼비]

임대차 대항력과 매매로 인한 임차인의 중도해지권

임차인의 대항력과 관련해서 최근 상담한 내용이다. 의뢰인은 보유하던 상가점포를 최근에 매도했는데, 편의점을 하던 기존 임차인회사를 승계하는 것으로 매매과정에서 매수인과 합의했다. 즉 기존 보증금을 매수인이 인수하고 임대차 잔여기간 2년도 인정하기로 한 것이다. 그런데, 이전등기되고 며칠 후 의뢰인은 기존 임차인회사로부터‘임대차계약을 중도해지하고 보증금을 반환해달라’는 뜻밖의 통보를 받게 되었다. 편의점 업계의 시장환경 변화로 수익성이 맞지 않아 이번 매매를 계기로 해당 점포는 폐점하기로 내부결정되면서 임대차 잔여기간에도 불구하고 중도해지하게 되었다는 것이다.‘기존 임대차계약을 승계하기로 한 매수인과의 합의에도 불구하고 임차인이 그대로 수용할 의무는 없고 계약의 중도해지가 가능하다’고 하면서 임차인회사가 제시한 판결은 다음과 같다.

★ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

이 판결을 외견상으로만 해석하면 의뢰인에게 불리할 수 있지만, 판결전문까지 잘 살펴보면 이 판결은 대항력이 없는 임대차계약의 경우에 해당되는 법리에 불과하다. 사건 개요는 다음과 같다. 임대차계약의 목적물의 기존 소유자인 호정개발이 임대차계약기간 도중 해당 건물을 타인에게 매도하면서 기존 임대차계약을 승계하기로 매수인과 합의했음에도 불구하고 기존 임차인은 이를 거부하면서 호정개발에게 임대차계약해지와 보증금반환을 요구했는데, 결국 이 요구가 수용되지 못하자 임대차보증금반환채무를 담보하기 위해 설정해 둔 근저당권에 기한 경매를 신청하게 되었다. 그에 따라 이루어진 경매개시결정에 대한 이의신청이 원심에서 인용되자, 근저당권자(임차인)가 재항고한 사안에서, 대법원은 원심결정을 파기하게 된다. 이 사안의 쟁점은, 상가점포 임대차계약에 따른 임대차보증금 5억 원을 담보하기 위해 설정된 근저당권을 실행할 수 있는, 임대차계약해지가 가능할 수 있는지였는데, 문제는 이 사건 임대차계약의 임차인은 대항력이 없는 상태였다.

결국, 대항력이 없는 임대차계약에서 계약기간 도중 임차인 동의없이 건물주가 변경되는 사안에서, 대법원은 “--임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”고 법리를 설시한 것이다. 

이러한 법리에 따라 대법원은, “--원심이 확정한 사실 및 기록에 의하면, 위 호정개발이 ○○○에게 1996. 5. 8. 이 사건 부동산을 재항고인에 대한 임차보증금반환채무를 포함한 이 사건 부동산에 관한 임대차계약상의 지위를 매수인이 승계하기로 하여 ○○○에게 매도하고, 같은 달 14. 이에 따른 소유권이전등기를 한 사실, 재항고인은 뒤늦게 이러한 사실을 알게 되자 같은 해 6. 24. 호정개발에게 임대인으로서의 지위를 ○○○으로 하여금 승계하게 하는 것에 동의할 수 없고 임차인인 재항고인의 동의 없이 이 사건 부동산의 소유권을 ○○○에게 이전하는 것은 계약위반이라는 이유로 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 요구하는 통지를 하여 그 통지가 그 무렵 호정개발에게 도달한 사실을 인정할 수 있으므로 호정개발과 재항고인 사이의 이 사건 임대차계약은 임대차의 승계를 원하지 아니하는 재항고인의 해지의 의사표시에 의하여 적법하게 해지되었으므로 위 호정개발은 재항고인에게 이 사건 임차보증금을 반환하여야 할 의무가 있다 할 것이고, 따라서 위 임차보증금반환채권을 담보하기 위한 이 사건 근저당권의 실행을 위하여 경매법원이 한 경매개시결정은 적법하다고 할 것이다. 

그럼에도 원심이, 재항고인과 위 호정개발 사이의 이 사건 임대차계약은 재항고인의 해지의 의사표시에도 불구하고 여전히 유효하게 존속하고 있으므로 이 사건 경매신청의 근거가 된 위 근저당권의 피담보채권인 위 임차보증금반환채권은 아직 그 변제기가 도래하지 아니하였으며, 따라서 위 근저당권을 실행하는 것은 허용되지 아니한다고 판단하였음은 임대인의 지위 양도로 인한 임차인의 임대차계약 해지에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 이 사건 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 상고이유 주장은 이유 있다”고 판단한 것이다.

반대로, 대항력 있는 임차인의 지위에 대해서는 전혀 다른 법리가 적용된다.

★ 상임법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

판례는 지위 승계의 효력에 대해 법률상 당연승계이면서, 중첩적이 아닌 면책적 승계로 해석되고 있고, 그 결과 기존 임대인은 양도 후 임대차계약상의 채무를 완전히 면하게 된다.

★ 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결[임대차보증금반환]

☞ 임차주택이 양수도된 후 임차인이 기존 임대인(양도인)을 상대로 제기한 보증금반환청구소송

주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.

★ 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결[임대차보증금반환]

☞ 임차주택이 양수도된 후 임차인이 기존 임대인(양도인)을 상대로 제기한 보증금반환청구소송에서 중첩적 승계라는 원고 주장 배척

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.

★ 대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결[부당이득금]

☞ 원피고 공유 중 임대차계약체결되고 원피고 지분에 따라 보증금을 나누어 받았지만, 원피고간 경매 공유물분할판결에 의해 피고 지분을 원고가 취득한 다음 임차인에게 보증금전액을 반환한 것을 계기로 피고에게 당초 피고가 수령한 보증금액수 상당을 부당이득이라고 하며 반환청구한 사안

원심은 원고와 피고가 원판시 이 사건 부동산을 원고가 23분의10 피고가 23분의13의 지분비율로 공유하면서 1984.4.30. 소외 박일현에게 위 부동산 중 주택을 전세보증금 7,000,000원에 채권적 전세방식으로 임대하고 이때 수령한 전세보증금을 위 공유지분비율에 따라 원고가 금 3,043,478원을 피고가 금 3,956,521원을 각 나누어 가진 사실, 피고가 공유물분할청구 소송을 제기하여 위 부동산을 경매에 부쳐 그 대금을 지분비율에 따라 배당하라는 판결을 선고받았으며 위 판결이 확정된 사실 및 위 판결에 따른 경매분할을 위한 임의경매절차에서 원고가 1986.11.20. 위 부동산을 경락받아 1987.2.17. 그 앞으로 소유된 이전등기까지 마친 사실, 위 박일현은 1984.4.30.경 원고 및 피고로부터 위 주택을 임차한 후 위 주택을 인도받아 위 주택에 거주하여 왔으며 1985.2.28.에는 주민등록상의 전입신고까지 마침으로써 위 주택에 관하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추게 된 사실을 인정한 다음 주택의 임차인이 재3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이라 볼 것이니, 원고가 이 사건 부동산에 대한 피고의 23분의13 지분소유권을 취득함으로서 피고의 위 박 일현에 대한 위 지분 상당의 금 3,956,521원의 임대보증금반환채무는 그 지분소유권과 일체로 원고에게 이전되고, 그에 따라 피고의 위 박일현에 대한 임대보증금반환채무는 소멸하였다 할 것이고, 따라서 원고가 위 박일현에게 당초 피고가 수령하였던 임대보증금 3,956,521원을 포함한 임대보증금 전액을 반환하였다고 하더라도 그것은 자기의무의 이행에 불과하고 그로서 피고가 같은 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인없이 같은 금액 상당의 이득을 얻고, 원고가 그로 인하여 같은 금액 상당의 손해를 입었다고 볼 수는 없는 것이라고 판시하고 있다. 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위 사실인정과 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 부당이득 등에 관한 법리오해의 위법이 없다.

다만, 대항력있는 임대차계약이라고 하더라도 예외적으로는 계약기간 도중이 아니라 이미 계약이 종료된 상태에서 건물소유권이 변동할 경우에는 임차인 보호 차원에서 임차인이 임차건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있도록 허용하고 있을 뿐이다.

★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금]

☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안

【판결요지】

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.

【이유】

---그런데 기록에 의하면, 소외인은 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실, 이에 원고는 소외인에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고, 원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 판단하여 피고의 항변을 배척하고 말았으니 원심판결에는 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다---.

임차인 보호차원에서 위 판결의 적용범위를 계약종료된 상태가 아니라 계약기간 도중 건물소유권변동의 경우에도 적용할 수 있다는 견해가 있지만(판례의 태도는 불분명), 건물양수도에 따른 면책적 당연승계의 원칙에 대한 예외를 너무 폭넓게 인정하는 것은 입법취지에 반할 수 있는데다가, 보증금을 매매대금에서 공제하고 정산하는 현재의 관행하에서 소유권이전등기 이후 임차인의 이의제기로 인해 대금 정산문제가 흔들릴 수 있다는 점에서 확대해석에는 신중할 필요가 있다고 보는 것이 다수설이다.

따라서, 의뢰인 사안에 대한 판단을 위해서는 일단 대항력이 있는 임대차계약인지 여부를 먼저 살펴볼 필요가 있었다.

자료를 확인한 결과, 결과적으로는 대항력 있는 임대차계약이었지만, 다음에서 본 바와 같은 우여곡절이 있었다. 의뢰인이 이 편의점 업체와 처음 계약체결할 당시에는 대항력이 없는 상태였다. 기준 환산보증금을 초과하는 계약이었기 때문이다. 그런데, 2015. 5. 상임법개정으로 환산보증금 규모에 관계없이 모든 영업용 상가점포 임차인에게 대항력이 발생하게 되었다.

★ 상임법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

더구나, 이 계약은 법 시행 이후에 한차례 갱신된 상태라 법부칙에 따라 대항력을 가질 수 밖에 없는 상황임이 분명했다.

★ 부칙 제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

2015. 5. 개정 이전에는 소정의 보증금액을 초과하는 임대차계약에 대해서는 법상 대항력을 갖출 방법이 없어 그 결과 대항력의 보호를 받지 못한 임차인의 불이익, 예를 들어 ‘건물양수도 과정에서 새로운 건물주가 임차인을 승계하지 않았다’는 이유로 임대차계약기간 도중에 임차인을 상대로 명도를 청구하거나 차임을 대폭 인상하는 부당한 경우가 적지 않았고, 이를 해결하기 위해 2015. 5. 법 개정이 이루어진 것인데, 결과적으로 이 사건 해당 임차인회사는 바뀐 법 때문에 오히려 계약의 구속으로부터 벗어날 수 없게 된 반면, 임대인인 의뢰인으로서는 행운을 누릴 수 있게 된 것이다. 게다가, 의뢰인은 매수인으로부터 ‘해당 임차인회사와의 임대차계약에 따른 차임을 당분간 받을 수 있는 것을 기대하고 매매계약을 체결했는데, 임대차계약의 중도해지로 인해 더 이상 매매계약을 유지할 이유가 없다’는 매매계약 취소의 부담을 갖고 있던 터라, 더더욱 2015. 5. 법개정이 다행이 아닐 수 없었다.

예전 같으면 매매로 인한 임대차계약의 중도해지문제는 이를 임차인이 우려해서 임차인 요구로 ‘임대차계약내용을 매수인에게 승계하도록 한다’는 취지의 문구가 임대차계약에 삽입되는 경우가 적지 않았는데, 경기부진과 사업환경 변화로 임대차기간 도중 임대차를 해지하려는 임차인이 예전에 비해 급증하는 상황이 되면서 예상치 못한 이런 상황이 심심치 않게 발생하고 있는 바, 계약에 더욱 만전을 기할 필요가 있다.

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