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지난 시절의 부동산 시장은 단순 부동산 업자가 단순 소개만 해주고 그저 수수료만 받고 모로쇠로 일관하던 소개업법 시절이 아닌가 쉽네요
이젠 부동산의 공시 미공시권리의 하자방지를 통해서 의뢰인의 귀중한 재산과 매수인의
금전을 지켜주고 투자자의 전 재산을 안전 하게 지켜주는 LBA부동산 법률 중개사가
필요한 시대가 아닌가 하네요.
지난 몇년간 선배님들의 척박한 부동산 시장에서 힘들게 씨앗을 뿌린것 이젠 우리
드림 17기들이 거름을 주고 물을 주고 가꾸면서 그 싹을 튀움니다.
앞으로 더 많은 후배 선배님들이 나타나서 LBA법률 중개사를 거목으로 키우리라
믿으면서.....
이에 앞으로 몇주간의 남은 17기 교육 과정의 수료를 목전에 두고 우리 드림 17기들은
실무에서 중개 사고의 미연에 방지와 궁극적으로는 중개사의 손해배상에 대처코져
과거와 현재의 부동산 관련 법원 판결사례집을 통해서 자아 반성 하고자 합니다.
이에 시리즈 형식으로 올립니다.
1회차 [중개업자 편]
1.중개 물건 확인 설명과 손해배상
[사건의 표시] 대법원2003.3.28. 2003다3041
【판시사항】
등기부 상 건물 호수의 표시와 현관문의 표시가 달라 임차인이 전입신고를 잘못함으로써 주택 임대차 보호법상 대항력을 인정받지 못한 경우 부동산 중개인이 그 손해를 배상하여야 하는지 여부(적극)
【재판요지】
이 사건 다세대 주택은 반지하층을 포함하여 총 8세대로 구성된 건물로서 등기부상 지층 01호, 02호, 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호로 되어 있으나, 각 세대의 현관문에는 반지하층이 101호, 102호로, 지상 1층이 201호, 202호로, 지상 2층이 301호, 302호로, 지상 3층이 501호, 502호로 표시되어 있었는데, 부동산 중개인인 피고가 건물의 등기부상 표시를 제대로 확인하지 아니한 채 현관문에 표시되어 있는 대로 임대차 건물을 301호라고 설명하고, 계약서에도 동일하게 표기하였으며, 이에 따라 원고도 전입신고를 함에 있어 전입 주소를 301호로 표시하는 바람에 나중에 진행된 경매 절차에서 대항력이 인정되지 않음으로 인하여 원고가 임대차 보증금 상당의 손해를 입은 경우 피고가 그 손해를 배상할 책임이 있다.
다만, 임차인인 원고도 직접 등기부 등본을 확인하여 보지 아니한 과실이 있으므로 이를 배상액 산정에 참작하여야 한다.
2. 무상의 중개 행위에도 손해배상이 적용되는지 여부
[사건표시] 대법원 2002.2.5. 2001다71484, 손해배상(기)
【판시사항】
부동산 중개업법 제19조 제1항이 무상(無償)의 중개행위에도 적용되는지 여부(적극)
【재판요지】
부동산 중개업법 제17조 제1항은 중개업자가 중개 의뢰를 받은 경우에는 당해 중개 대상물의 상태·입지·권리 관계·법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개 대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개 의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다고 규정하고, 같은 법 제19조 제1항은, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 부동산 중개 계약에 따른 중개업자의 확인·설명 의무와 이에 위반한 경우의 손해 배상 의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임 계약에 있어서 무상 위임의 경우에도 수임인이 수임 사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산 중개업법이 위 조항의 부동산 중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개 의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니다.
목차
3. 중개인 귀책사유 없이 중개의뢰자들이 직접 거래 시 수수료 청구권
[사건 번호]부산지법 1987.9.24. 87나516 제2민사부판결 중개료청구사건
【판시사항】
중개인의 중개 활동이 그에게 책임 없는 사유로 일시 중단 된 상태에서 중개 의뢰자들이 직접 만나 계약을 체결한 경우, 중계인의 보수 청구권 유무 및 그 범위
【판결요지】
중개인의 부동산 중개 활동이 쌍방의 제시 가격 차이로 일시 중단된 상태에서 중개 의뢰자들이 직접 만나 절충 끝에 매매 계약을 체결하였더라도 중개인은 민법 제686조, 제673조의 취지 및 거래상의 신의칙에 비추어 그 중개 활동에 상응한 보수를 청구할 수 있고, 나아가 그 보수액은 당초 약정액(그 정함이 없는 경우에는 조례상이 중개료 한도액)과 중개인이 중개에 소요한 시간 및 그 노력의 정도, 계약의 성립으로 중개 의뢰자가 얻게 된 이익 등의 제반 사정을 참작하여 정할 것이다.
4. 부동산 시가를 높혀 고지한 것이 상대방 기망 행위인지 여부
【판시사항】
[1] 폭리 행위에 대한 악의의 존재가 불공정한 법률 행위의 성립 요건인지 여부(적극)
[2] 교환 계약의 당사자가 목적물의 시가를 묵비한 경우 기망에 해당하는지 여부(소극)
[3] 부동산 중개업법 및 같은 법 시행규칙 소정의 상한을 초과하는 부동산 중개 수수료 약정이
강행 법규 위반으로 무효인지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률 행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리 행위를 규제하려는 데 그 목적이 있는바, 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 위와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리 행위의 악의가 없었다면 불공정 법률 행위는 성립하지 않는다.
[2] 일반적으로 교환 계약을 체결하려는 당사자는 서로 자기가 소유하는 교환 목적물은 고가로 평가하고 상대방이 소유하는 목적물은 염가로 평가하여 보다 유리한 조건으로 교환 계약을 체결하기를 희망하는 이해 상반의 지위에 있고 각자가 자신의 지식과 경험을 이용하여 최대한으로 자신의 이익을 도모할 것이 예상되기 때문에, 당사자 일방이 알고 있는 정보를 상대방에게 사실대로 고지하여야 할 신의칙상의 주의 의무가 인정된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 어느 일방이 교환 목적물의 시가나 그 가액 결정의 기초가 되는 사항에 관하여 상대방에게 설명 내지 고지를 할 주의의무를 부담한다고 할 수 없고, 일방 당사자가 자기가 소유하는 목적물의 시가를 묵비하여 상대방에게 고지하지 아니하거나 혹은 허위로 시가보다 높은 가액을 시가라고 고지하였다 하더라도 이는 상대방의 의사결정에 불법적인 간섭을 한 것이라고 볼 수 없다.
5. 상한을 초과한 중개 수수료는 강행 법규 위반으로 무효인지 여부
[사건번호]대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406,54413
【판시사항】
[1] 폭리 행위에 대한 악의의 존재가 불공정한 법률행위의 성립요건인지 여부(적극)
[2] 교환계약의 당사자가 목적물의 시가를 묵비한 경우 기망에 해당하는지 여부(소극)
[3] 부동산 중개업법 및 같은법시행규칙 소정의 상한을 초과하는 부동산중개수수료 약정이 강행 법규위반으로 무효인지 여부(적극) → 강행법규 위반으로 무효
【판결요지】
[1], [2] 는 생략 (상기 참조)
[3]부동산 중개업법 제20조에 의하면, 중개업자는 중개 업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받을 수 있고(제1항), 위 수수료의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하도록 규정하고 있으며(제3항), 구부동산 중개업법시행규칙(2000. 7. 29. 건설교통부령 제250호로 개정되어 2000. 10. 1.부터 시행되기 전의 것) 제23조의2 제1항에 의하면, 부동산 중개업법 제20조 제3항의 규정에 의한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 그 한도는 매매·교환의 경우에는 거래가액에 따라 0.15%(위 개정 후에는 0.2%)에서 0.9% 이내로 하도록 규정되어 있고, 한편 부동산 중개업법 제15조 제2호는 중개업자가 같은 법 제20조 제3항의 규정에 의한 수수료를 초과하여 금품을 받거나 그 외에 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위를 할 수 없도록 금지하고, 위와 같은 금지행위를 한 경우 등록관청이 중개업 등록을 취소할 수 있으며(같은 법 제22조제2항 제3호), 위와 같은 금지 규정을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있는바(같은 법 제38조 제2항 제5호), 부동산 중개업법이 '부동산 중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산 거래 질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함'을 목적으로 하고 있는 점(같은 법 제1조), 위 규정들이 위와 같은 금지 행위의 결과에 의하여 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하려는 데에도 그 입법 취지가 있다고 보이는 점, 그와 같은 위반 행위에 대한 일반 사회의 평가를 감안 할 때 위와 같은 금지 행위 위반은 반사회적이거나 반도덕적으로 보아야 할 것인 점, 위반 행위에 대한 처벌만으로는 부동산 중개업법의 실효를 거둘 수 없다고 보이는 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 규정들은 부동산 중개의 수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한함으로써 국민 생활의 편의를 증진하고자 함에 그 목적이 있는 것이므로 이른바, 강행 법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 부분은 무효라고 보아야 한다.
6. 분양 대행 관련으로 받은 초과 금원이 중개업법 위반인지 여부
【판시사항】
[1] 부동산 중개업법상 중개행위 해당 여부의 판단 기준
[2] 중개와 구별되는 이른바 '분양대행'과 관련하여 교부받은 금원에 해당한다고 보아 부동산 중개업법 제15조 제2호에 의하여 초과 수수가 금지되는 금원이 아니라고 한 사례
[재판 요지]
[1] 부동산 중개업법 제38조 제2항 제5호, 제15조 제2호는 부동산 중개업자가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 같은 법 제20조 제3항에 규정된 한도를 초과하여 수수료 및 실비 등 금품을 받는 행위를 금지하고, 이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바, 여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 귄리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말하며(같은 법 제2조 제1호), 한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상, 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에의하여결정하여야 할 것이다.
[2] 중개와 구별되는 이른바 '분양 대행'과 관련하여 교부받은 금원에 해당한다고 보아 부동산중개업법 제15조 제2호에 의하여 초과 수수가 금지되는 금원이 아니라고 한 사례.
[판례 해석]
상가 분양이나 다세대,연립 등의 분양업무를 대행하는데 있어 보편적으로 분양에 따른 비용을 중개업자가 전액 부담하는 대신 분양대금의 일정% 이상의 금원을 수수하는게 관례이다.
이때 수수하는 금원은 부동산 중개업법의 법정수수료를 상회하는 것으로서 순가중개를 인정하는 경우도 있다.
상기의 경우 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법률정의 취지에 비추어 중개업자의 행위가 객관적으로 중개와 구별되는 업무- 분양대행 관련 - 이면서 일정 정도의 위험부담을 분담할 경우 중개업자가 법정수수료 이상의 금원을 수수하더라고 부동산 중개업법에 위반되지 않는다고 볼 수 있다.
7. 중개업자, 완공前 아파트의 진정한 소유자 확인의무 있다.
【판시사항】
부동산 중개업자는 완공 전의 아파트에 대한 교환계약을 중개함에 있어 계약서의 제시를 요구하거나 재건축 추진 위원회에 문의하는 등으로 양도의뢰인이 분양 예정자인지를 조사 확인할 의무가 있다고 한 사례
【판결요지】
부동산 중개업자가 아파트의 교환계약을 중개함에 있어서 당시 위 아파트가 완공되기 전이어서 소유자가 누구인지에 대한 분쟁이 발생할 가능성이 크므로 공사계약서나 도급계약서의 제시를 요구하거나 재건축추진위원회에 문의하여 양도의뢰인이 과연 위 아파트의 분양 예정자인지, 다른 분양 예정자가 있는지 여부를 조사 확인할 의무가 있고, 그 결과 만일 위 아파트의 분양 예정자가 양도 의뢰인이 아닌 사실을 알게 되었다면 양수 의뢰인에게 이를 고지함으로써 교환계약을 체결할 것인지 여부를 심사숙고할 기회를 주어야 한다고 한 사례.
[민법]
제681조(수임인의 선관의무) 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 써 위임사무를 처리하여야 한다.
8. 저당권 설정에 관한 행위의 알선이 '중개업'에 해당하는지 여부(적극)
【판결요지】
부동산 중개업법 제2조 제1호에서 말하는 '기타 권리'에는 저당권 등 담보물권도 포함되고, 따라서 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 저당권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 경우에는 같은 법 제2조 제2호가 정의하는 중개업에 해당하고, 그 행위가 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다 하여 달리 볼 것도 아니다.
부동산 중개업법 제2조 제1호에서 말하는 '기타 권리'에는 저당권 등 담보물권도 포함되고, 따라서 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 저당권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 경우에는같은 법 제2조 제2호가 정의하는 중개업에 해당한다 할 것이고
(당원 1991. 6. 25. 선고 91도485 판결참조),그와 같은 저당권 설정에 관한 행위의 알선이 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다 하여 달리 볼 것도 아니다. 이와 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 여기에 논하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.
그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
부동산 중개업법
第2條 (定義) 이法에서 사용하는 用語의 定義는 다음 各號와 같다.<改正 1993·12·27, 1999.3.31>
1. '仲介'라 함은 第3條의 規定에 의한 仲介對象物에 대하여 去來當事者間의 賣買·交換·賃貸借 기타 權利의 得失·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. '仲介業'이라 함은 他人의 의뢰에 의하여 일정한 手數料를 받고 仲介를 業으로 하는 것을 말한다.
3. '仲介業者'라 함은 이 法에 의하여 仲介業을 영위하는 事務所(이하 '仲介事務所'라 한다)의 開設登錄을 한 者를 말한다.
4. '公認仲介士'라 함은 이 法에 의한 公認仲介士 資格을 取得한 者를 말한다.
5. '仲介人'이라 함은 法人 및 公認仲介士가 아닌 者로서 仲介業을 營爲하는 者를 말한다.
6. '仲介補助員'이라 함은 公認仲介士가 아닌 者로서 仲介業者의 仲介業務를 補助하는 者를 말한다.
7. '不動産去來情報網'이라 함은 仲介業者 상호간에 仲介對象物의 仲介에 관한 情報를 교환하는 體系를 말한다.
9. 중개료 수수료 청구건
【판시사항】
중계인의 중계 활동이 그에게 책임 없는 사유로 일시 중단된 상태에서 중계 의뢰자들이 직접 만나 계약을 체결한 경우, 중계인의 보수 청구권 유무 및 그 범위
【판결요지】
중계인의 부동산 중계 활동이 쌍방의 제시 가격 차이로 일시 중단된 상태에서 중계의뢰자들이 직접 만나 절충 끝에 매매 계약을 채결하였더라도 중계인은 민법 제686조, 제673조의 취지 및 거래상의 신의칙에 비추어 그 중계 활동에 상응한 보수를 청구할 수 있고, 나아가 그 보수액은 당초 약정액(그 정함이 없는 경우에는 조례상이 중계료 한도액)과 중계인이 중계에 소요한 시간 및 그 노력의 정도, 계약의 성립으로 중계의뢰자가 얻게 된 이익 등의 제반사정을 참작하여 정할 것이다.
10. 거래 계약서 재작성시 중개 대상물 확인. 설명 의무?
【판시사항】
제반 사정에 비추어 부동산 중개인에게 거래 계약서 재 작성 시점에서의 중개 대상물에 대한 확인·설명 의무가 존재한다고 한 사례
【판결요지】
부동산 중개인이 중개 의뢰인의 요구에 따라 잔금 지급일에 거래 계약서를 재 작성함에 있어 중개 의뢰인의 확인 요청에 따라 그 시점에서의 제한 물권 상황을 다시 기재하게 되었으면 중개 대상물의 권리 관계를 다시 확인하여 보거나 적어도 중개 의뢰인에게 이를 확인하여 본 후 잔금을 지급하라고 주의를 환기시킬 의무가 있다고 한 사례.
11. 중개업자의 근저당권 미고지시 임차인의 과실은?
【판시사항】
임차목적물의 근저당권 설정 사실을 고지하지 아니한 부동산 중개업자의 기망행위로 인한 손해배상에 있어, 등기부를 열람하지 아니한 임차인의 과실을 20%로 보아 과실 상계한 사례
【판결요지】
임차목적물의 근저당권 설정 사실을 고지하지 아니한 부동산 중개업자의 기망행위로 인한 손해배상에 있어, 등기부를 열람하지 아니한 임차인의 과실을 20%로 보아 과실 상계한 사례.
12. 임대인의 처분권한 유무에 관한 부동산 중개업자의 조사확인의무의 내용과 정도
【판시사항】
임대인의 처분권한 유무에 관한 부동산 중개업자의 조사확인의무의 내용과 정도
【판결요지】
부동산 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 부동산을 임대하려는 자가 그 부동산의 진정한 권리자로서 적법히 임대할 수 있는지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등으로 조사확인하여 임차인에게 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다.
13. 매도자가 진정한 권리자인가의 확인에 대한 중개업자의 의무?
【판시사항】
가. 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부에 관한 부동산 중개업자의 조사확인의무의 내용과 정도
나. 부동산 중개업자는 매도의뢰인이 모르는 사람인 경우 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인조사할 주의의무가 있는지 여부(적극)
【판결요지】
가. 부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 구 부동산 중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개 의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인 할 의무가 있다.
나. 등기권리증은 소유권 이전등기단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분 권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있다.
14. 중개에 있어 중개업자의 조사·확인 의무의 내용과 정도
【판시사항】
[1] 부동산 중개에 있어 중개업자의 조사·확인 의무의 내용과 정도
[2] 부동산 중개업자의 불법행위 또는 중개대상물 확인·조사의무 위반으로 인한 중개 사고를
공제금 지급대상에서 제외한 공제계약 약관의 효력(무효)
【판결요지】
[1] 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로 중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라, 부동산 중개업법에 의하면, 부동산 중개업자는 신의·성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하는 한편, 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 할 의무가 있고, 여기의 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다.
[2] 부동산 중개업자가 부동산을 중개하는 과정에서 고객에게 손해를 가한 경우 그 손해에 대하여 공제금을 지급하기로 하는 공제계약의 약관조항 중 중개업자의 불법행위로 발생된 중개사고 또는 부동산 중개업법 제17조에 의한 중개 사고를 공제급 지급대상에서 제외한 조항은 중개업자의 공제계약에 기한 본질적 권리를 지나치게 제한하거나 이를 전면적으로 부인하여 계약 목적의 성취를 위태롭게 하거나 불가능하게 한다 할 것이므로 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항에 의하여 무효이다.
15. 공인 중개사 명의 대여시 손해 배상?
부산고법 1991.3.19. 선고 90나11752 제5민사부판결
【판시사항】
자기 이름으로 영업 허가를 받아 타인과 부동산 중개업을 공동 경영하기로 한 후 그 허가 절차나 운영에 일체 관여하지 아니한 공인 중개사에게 상법 제24조 소정의 책임을 인정한 사례
【판결요지】
피고(공인 중개사)가 자기 이름으로 영업 허가를 받아 소외인과 부동산 중개업을 공동 경영하기로 한 후 그 영업 절차나 운영에 일체 관여하지 아니하여 소외인이 독단으로 영업 하던 중 원고에게 피고를 사칭하여 건물 매수를 권유하여 그를 피고로 오인한 원고로부터 계약금으로 지급할 금원을 보관 받았으나 그 매수 목적을 달성할 수 없게 되었다면, 피고는 소외인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허락하였다 할 것이므로, 자기를 영업주로 오인하여 거래한 원고에 대하여 상법 제24조에 따라 소외인과 연대하여 위 보관금을 반환할 책임이 있다.
16. 중개사의 경매 입찰 대리는 변호사법 위반
대법원 1999. 9. 7. 선고 99도3005 판결 【변호사법위반·부동산 중개업법위반】
【판시사항】
법원의 부동산 경매 사건에서 매수 신청인으로부터 금품을 받거나 이를 받기로 약정하고 그 매수신청인을 대리하여 입찰표를 작성하여 법원에 제출하는 행위가 변호사법 제90조 제2호에 해당하는지 여부(적극)
【판결요지】
법원의 부동산 경매 사건에서 매수 신청인으로부터 금품을 받거나 이를 받기로 약정하고 그 매수신청인을 대리하여 입찰표를 작성하여 법원에 제출하는 행위는 매수 신청인의 경매 입찰을 대리한 것으로서 변호사법 제90조 제2호가 규정한 '금품을 받거나 받을 것을 약속하고 법률사건에 관하여 대리한 경우'에 해당할 뿐, 부동산 중개업법 제9조의2 제4호, 같은 법시행령 제19조의2 제2호에서 법인인 중개업자에게 허용한 '경매 또는 공매 대상 부동산에 대한 권리 분석 및 취득의 알선'에 해당되지 아니한다.
17. 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우, 부동산중개업자의 확인·설명의무의 범위
대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결 【손해배상(기)】 [공1999.6.15.(84),1153]
【판시사항】
중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우, 부동산중개업자의 확인·설명의무의 범위
【판결요지】
부동산 중개업자는 중개 대상 물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권 최고액을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보 채무액까지 조사·확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 부동산 중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보 채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산 중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자
18. 중개업자가 다른 점포를 매매 목적물로 잘못 소개한 경우
대법원 1997. 11. 28. 선고 97다32772,32789 판결 【계약금등·매매대금】
【판시사항】
부동산 중개업자가 다른 점포를 매매 목적물로 잘못 소개하여 매수인이 매매 목적물에 관하여 착오를 일으킨 경우, 매수인에게 중대한 과실이 없다고 한 사례
【판결요지】
거래 당사자 사이의 권리의 득실 변경에 관한 행위의 알선을 업으로 삼고 있어 고도의 직업적인 주의의무를 부담하고 있는 부동산 중개업자의 지위나 중개 행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 받게 할 때에는 그 손해를 배상하도록 한 부동산 중개업법 제19조의 규정에 비추어 보면, 부동산 중개업자에게 중개를 의뢰하여 매매 등의 계약을 체결하는 일반인으로서는 부동산 중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그의 개입에 의한 거래 조건의 지시, 설명에 과오가 없을 것이라고 믿고 거래하는 것이라는 점, 매수인이 중개업자의 말을 믿어 착오에 빠지게 되었지만 중개업자가 착오에 빠지게 된 과정에 명확하게 당해 점포를 지적하지 아니하였던 매도인의 잘못도 개입되어 있는 점, 중개인을 통하여 하는 부동산 매매 거래에 있어 언제나 매수인 측에서 매매 목적물을 현장에서 확인하여야 할 의무까지 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라 매매 당사자에게 중개업자가 매매 목적물을 혼동한 상태에 있는지의 여부까지 미리 확인하거나 주의를 촉구할 의무까지는 없다고 할 것인 점 등 매매 중개와 계약 체결의 경위 및 부동산 매매 중개업의 제반 성질에 비추어 볼 때, 매수인이 다른 점포를 매매계약의 목적물이라고 오인한 과실이 중대한 과실이라고 단정하기는 어렵고, 매수인과 매도인 쌍방을 위하여 중개행위를 한 중개업자 스스로 매매계약의 목적물을 다른 점포로 오인한 채 매수인에게 알려 준 과실을 바로 매수인 자신의 중대한 과실이라고 평가할 수도 없다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.
19. 처분하려는 자가 진정한 권리자인지의 여부 중개업자의 조사확인의무의 내용과 정도
대법원 1993.5.11. 선고 92다55350 판결
【판시사항】
가. 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자와 동일인 인지의 여부에 관한 부동산 중개업자의 조사 확인 의무의 내용과 정도
나. 부동산 중개업자는 매도 의뢰인이 모르는 사람인 경우 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인조사 할 주의의무가 있는지 여부(적극)
【판결요지】
가. 부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률 관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 구 부동산 중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제17조 제1항은 중개 의뢰를 받은 중개업자는 중개 물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개 의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개 대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인 할 의무가 있다.
나. 등기 권리증은 소유권이전 등기단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분 권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도 의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있다.
20.중개업자가다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수,매도한 행위가 중개업법 위반인지?
대법원 1991.3.27. 선고 90도2858 판결 【부동산 중개업법위반】
【판시사항】
중개업자가 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수 매도한 행위가 부동중개업법 제15조 제5호에 해당하는지 여부(소극)
【판결요지】
중개업자가 매도인으로부터 매도 중개 의뢰를 받은 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하여 매수 중개 의뢰를 받은 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 경우 부동산 중개업법 제15조 제5호에 해당하지 아니한다.
21. 아파트의 당첨권에 대한 매매를 알선하는 행위 중개업법 위반인지?
대법원 1990.4.27. 선고 89도1886 판결 【부동산 중개업법위반】
【판시사항】
아파트의 당첨권에 대한 매매를 알선하는 행위가 부동산 중개업법 제15조 제4호의 '부동산의 분양과 관련있는 증서 등의 매매를 알선, 중개하는 행위'에 해당하는지 여부(소극)
【판결요지】
형벌 법규, 특히 어떤 행정 목적을 달성하기 위하여 규제하고 그 행정 목적의 실현을 담보하기 위하여 그 위반을 처벌하는 행정 형벌 법규의 경우에는 법문의 엄격한 해석이 요구되므로, 부동산의 투기 억제를 위한 규제의 필요성만으로 부동산 중개업법 제15조 제4호의 "증서등"에 증서의 존재형태가 전혀 다른 분양권을 포함시키는 해석은 용인할 수 없고, 따라서 아파트 당첨권에 대한 매매를 알선하는 행위는 같은 법조 소정의 "부동산의 분양과 관련 있는 증서 등의 매매를 알선, 중개하는 행위"에 해당한다고 볼 수 없다.
22. 장래 건축될 특정 아파트에 대한 매매 중개 행위 중개업법에 위반?
대법원 1990.2.13. 선고 89도1885 판결 【부동산 중개업법위반】
【판시사항】
장래 건축될 특정아파트에 대한 매매중개 행위가 부동산의 분양과 관련있는 증서 등의 매매의 중개에 해당하여 부동산 중개업법에 위반되는지 여부(소극)
【판결요지】
부동산 중개업법 제3조 제2호에서 중개대상물로 규정한 "건물"에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장래에 건축 될 건물도 포함되어 있는 것이므로, 아파트의 특정 동, 호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양 계약이 체결된 후에 특정 아파트에 대한 매매를 중개하는 행위 등은 중개 대상물인 건물을 중개한 것으로 볼 것이지 이를 같은 법 제15조 제4호에 의하여 부동산 중개업자가 해서는 아니 될 부동산의 분양과 관련 있는 증서 등의 매매를 중개한 것으로 보아서는 안 된다.
23.중개시 공법상이용 제한 사항을 중개사는 모르고, 의뢰인은 안 상태에서의 중개사 손해 배상 정도?
서울고법 1990.7.10. 선고 90나1283 제11민사부판결
【판시사항】
부동산 중개업자가 중개대상물에 대한 설명의무를 다하지 아니한 것으로 볼 수 없다고 한 사례
【판결요지】
부동산 중개업자에게는 자신이 중개하는 물건의 권리관계와 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 의뢰인에게 제시하고 성실, 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다 할 것이나 중개 의뢰인 스스로 자신이 중개를 의뢰한 이 사건 대지가 당시 환지 예정지로 지정되어 있었음을 알고 있었고 일반적으로 토지 구획 정리 사업이 시행되는 경우 종전 토지가 일정비율로 감보되는 것이 상례인 점 등에 비추어 보면 비록 중개업자가 위 대지 매매를 중개함에 있어 환지예정지 지정내역을 구체적으로 확인하여 일일이 제시, 설명하지 아니하였다 하더라도 그러한 사정만으로 의뢰인에 대하여 위 매매를 중개함에 있어 요구되는 의무를 이행하지 아니하였다거나 그에게 어떠한 과실이 있었다고 볼 수 없다.
24.중개업자는 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인·설명해야한다.
서울지법 남부지원 2000. 2. 11. 선고 99가합11831
【판시사항】
부동산 중개업자가 의뢰인에게 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차 보증금을 확보할 수 있다고 잘못 설명을 하여 이를 믿고 의뢰인이 임대차 계약을 체결하였으나 해당 주택의 경매 시 임차 보증금을 전혀 배당받지 못한 경우, 부동산 중개업자에게 중개 대상물의 확인, 설명 의무 위반으로 인한 손해 배상 책임이 있다고 한 사례
【판결요지】
부동산 중개업자가 의뢰인에게 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차 보증금을 확보 할 수 있다고 잘못 설명을 하여 이를 믿고 의뢰인이 임대차 계약을 체결하였으나 해당 주택의 경매 시 임차 보증금을 전혀 배당받지 못한 경우, 부동산 중개업자에게 중개 대상물의 확인, 설명 의무 위반으로 인한 손해 배상 책임이 있다고 한 사례.
25. 계약을 체결한 과실이 있다는 이유로 공인중개사의 책임을 70%로 제한한 사례
제주지법 1997. 10. 22. 선고 96나2019 판결 【전세금반환등】
【판시사항】
임차용 주택을 중개한 공인 중개사에게 부동산 중개업법 제19조에 기한 손해 배상 책임을 인정하면서도 임차인의 과실을 이유로 공인중개사의 책임을 70%로 제한한 사례
【판결요지】
공인중개사가 부동산 중개업법 소정의 중개 대상물 확인서의 작성 및 그를 통한 설명의무를 전혀 이행하지 않고 등기부등본조차도 제시하지 않았을 뿐만 아니라 당해 부동산은 아무런 법률적 문제가 없으니 자신을 믿고 계약을 체결하라는 잘못된 설명을 하는 등 업무상 주의의무를 현저히 위반함으로써 임차인이 전세금 일부를 반환받지 못하게 되는 손해를 입은 경우, 중개업자는 임차인에게 같은 법 제19조 제1항에 기한 손해 배상 책임이 있으나, 한편 임차인이 생면부지의 사람과 비교적 고액의 보증금을 지급하고 전세 계약을 체결함에 있어서 나름대로 부동산에 관한 등기부등본을 발급받아 봄으로써 이에 대한 권리 관계 사항을 미리 조사하는 등으로 손해 방지를 위한 대비를 하였어야 함에도 불구하고 공인중개사의 말만을 믿고 섣불리 계약을 체결한 과실이 있다는 이유로 공인중개사의 책임을 70%로 제한한 사례.
26. 근저당권 설정 사실을 고지하지 아니한 중개업자의 손해 배상?
서울지법 1996. 4. 2. 선고 95가합113894 판결 【손해배상(기)】
【판시사항】
임차 목적물의 근저당권 설정 사실을 고지하지 아니한 부동산 중개업자의 기망 행위로 인한 손해 배상에 있어, 등기부를 열람하지 아니한 임차인의 과실을 20%로 보아 과실 상계한 사례
【판결요지】
임차 목적물의 근저당권 설정 사실을 고지하지 아니한 부동산 중개업자의 기망행위로 인한 손해배상에 있어, 등기부를 열람하지 아니한 임차인의 과실을 20%로 보아 과실 상계한 사례.
27. 임대인의 처분권한 유무에 관한 부동산 중개업자의 조사확인의무
서울지법 동부지원 1994.6.1. 93가단41427 판결 【손해배상(기)청구사건
【판시사항】
임대인의 처분 권한 유무에 관한 부동산 중개업자의 조사 확인 의무의 내용과 정도
【판결요지】
부동산 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 부동산을 임대하려는 자가 그 부동산의 진정한 권리자로서 적법히 임대할 수 있는지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등으로 조사확인하여 임차인에게 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다.
28. 확인, 설명 의무를 게을리하여 매매 계약이 해제된 경우의 책임
대구지법 1987.10.30. 86가합1663 제8민사부판결 【손해배상청구사건】
【판시사항】
부동산 중개업자가 중개물건이 확인, 설명의무를 게을리하여 매매계약이 해제된 경우의 책임
【판결요지】
매매 계약이 중개업자의 중개 물건의 확인, 설명의무를 게을리 한 과실로 인하여 성립되었다가 그 후 해제된 경우, 중개업자는 매수인으로부터 매매 중개 행위에 대한 수수료를 받을 수 없으므로 매수인으로부터 이미 수령한 수수료를 반환하여야 하고, 또 매수인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
29. 중개업자의 계약체결에 기여 후 중개수수료청구권 유무
서울지법 동부지원 1987.2.20. 86가단2801 판결 【중개수수료청구사건】: 항소
【판시사항】
자신의 귀책사유 없이 매매 계약서 작성에 관여하지 못한 부동산 중개업자의 중개 수수료 청구권 유무
【판결요지】
매매 계약의 성립에 결정적인 기여를 한 부동산 중개업자가 그의 귀책 사유없이 매매 계약서 작성에 관여하지 못하였다 하더라도, 동인은 부동산 중개업법 제20조 제1항의 규정에 따라 상당한 수수료를 청구할 권리가 있다
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