직영과 반직영, 그리고 도급(턴키) 공사의 장단점.

주택을 지을시에 직영과 반직영, 그리고 전체도급(던키) 공사의 장단점은?주택을 지으시려 준비하거나 리모델링을 준비하시는 분들께 참고가 되시길....첫번째. 직영 공사개념직영 공사는 뭘까요? 부분업체도 쓰지 않고, 일당 개념의 인력만 구해 온전히 전 공정을 건축주가 기획/시행 하는 것을 말합니다.건축물의 기초(형틀, 철근, 타설)부터 골조, 지붕, 외부마감, 내부마감까지, 인허가 면허가 필요한 설비나 전기를 제외하고는 모두 건축주가 사람을 부르거나 직접 시공하는 것입니다.과연 가능할까요? 아마도 예비건축주분이 모든 공정을 다 처리하는 것은, 아마도 건축분야에 오랫동안 종사해 본 경험 없이는 어려울 것 같습니다.보통은 각 분야별 건축시공에서 골조(토목/기초/골조)하시는 분들은 마감(내부 목공/스타일링)을 모르는 경우가 많고, 마감을 하시는 분들은 골조를 잘 모릅니다. (두가지를 같이 하는 업체를 건축업체라고 생각하시면 될 것 같습니다.)예비 건축주분이 건축업체의 역활?을 하려면, 해당 업종 경험이 있지 않은 경우 하루종일 시공에 관여를 해야하고, 사전 준비 기간도 최소 6개월 1년 이상 소요 될 것 같습니다.  현장에서 배운 경험이 없으니, 거의 다 인테엣에서 사진과 글 그리고 동영샹으로 배워야해서 만약에 시공하다가 시공 방법에 여러가지 선택지가 있는 경우, 또는 현장에서 문제가 생기는 경우 대처가 원만하지 않을 수 있습니다.장점건축에 큰 열정이 있거나, 은퇴 또는 안식년 등으로 풀타임으로 건축에 참여 할 수 있다면 본인이 직접 자신의 집을 시공 했다는 것에 뿌듯함과 성취감을 얻을수 있을 것 같습니다.  자신의 집짓기에서 직접직영건축이 과정이 누군가에게는 일생 중 의미있는 성취 일 수도 있다고 생각합니다. 맨 손으로 해낸 것이니까요.또 다른 장점은 도전에 대한 즐거움이 될 수 있습니다. 흩어져있는 정보들을 전부 모아 학습하는데에서 보람을 느끼게 될 것이고, 건축물의 공사가 진행되는 과정에서도 희열을 맡보실 수 있을 것 같습니다.비용은 어떨까요? 공부를 지독하게 하는 분이라면 전체 시공비의 20% 정도를 절감할 수 있을 것 같습니다. 다만 비용이 절감 된다는 조건은, 그 부분 공정이나 전체공정에서 업자가 어느 공정에 대해 물어보아도 대략적인 개념을 줄줄 말할 수 있을 정도로 준비가 된다면 아마도 비용 절약이 될 것 같습니다. 그만큼 공부를 많이 해야 합니다.단점각 공정에 맞는 인부를 불러야 하는데 현장이 작은 경우 인부 섭외가 상당히 어려울 것 같습니다.  인력업체에서 기술자들을 불러서 같이한다 이것은 너무 호불호로 갈리고요.그리고 고개 받은 공종별 기술자라고 해도 이 또한 호불호로 .....그리고 그 공종애 기술자팀이 전문 장비들을 모두 갖추고 움직이시는 분들인지?그저 어느정도의 경험으로 전문공구도 부족하게 움직이는 말빨?에 팀인지? 그리고 가장 중요한것은 본인의 직집기를 직접 직영으로 하실분은반듯이 본인뿐만 아니라 최소 1인분용의 전문 공구와 장비를 구비해야해야 하므로 초기 공구구입 투자비가 많이 늘어나게 되고, 자재 수배/발주/반입/재고 관리에 많은 신경을 써야 로스를 줄일 수 있으며 공종이끊이지 않게 이어서 시공된답니다.시공에 대해서 잘 모르는 경우, 중요한 기초 단계인 토목/골조에서 시공을 잘못해놓으면 그 다음 공정들을 잘 시공하더라도 하자율이 올라갈 수 있답니다.  외벽의 물끊기, 창호의 설치, 설비배관,하자없는 견고한 지붕 마감과 같이 하자와 밀접한 관계가 있는 공정은 기초 단계에서 시공을 잘 해야 합답니다.상대적으로 거친 골조나 외부 마감은 잘 할수도 있겠지만, 경험을 반드시 해야만 하는 마감 분야에서는 상당히 미흡 할 수 있습니다.창문틀과 방문틀부분과 모서리부분등에 마감, 그리고 적절한 조명의 위치와 밝기 설정, 서로다른  마감재가 만나는 부분의 정리, 복잡하지 않도록 외관이나 내부의 선과 면등  정리하는 일.마감의 디테일이나 세련미가 떨어질 가능성이 높습니다. 이런 것들은 눈으로 잘 보이지 않으나, 전체적인 공간의 품질을 결정하는 요소이기 때문에 중요합니다.극복방법으로는 잘 마감 된 현장을 숱하게 눈으로 보고 다니는 방법이 있습니다. 10~50만원짜리 숙소를 많이 다녀보거나 인테넷등에서 건접 경험으로요. 아파트를 직영으로 하는 경우 고급 리모델링이 된 아파트 사진을 확대해서 들여다보는 것으로도 배우고 핀터레스트와 국내외의 인테넷자료등에서열공을 대체 할 수도 있을 것 같고요.  그런 좋은 사례들을 많이 보아야 기준점이 올라가게 되고, 좋은 결과가 나올 확률도 높아질거라 생각합니다.직영 시공에서 가장 중요한 것은 직영자가 방대한 사전 지식을 쌓아야 한다는 점인 것 같습니다. 본인이 탐구적인 성향이고 꾸준하게 공부?를 하면서 아주 부지런하고  손재주가 있다면 가능 할 것 같습니다.두번째, 반직영 공사(부분 도급공사) --- 강추개념반직영 공사는, 공종마다 외주팀을 불러 시공하는 것입니다. 토목/기초/골조 견적을 공종별로 받아서 발주 의뢰 시공, 창호 업체에서 창호 설치까지를 받아서 시공, 지붕 업체도 마찬가지, 외부 외장 마감, 내부 마감도 마찬가지로 건축주가 직접 시공이 가능한 분야를 제외하고 모든 공정에 투입 될 업체(팀)를 구해서 '견적'을 받아서 비용을 지불하고 일을 공종별로 발주하는  겁니다.주요 업무로는 업체를 수배해서 견적을 받는 일입니다. 가장 어렵고 까다로운 일이기도 합니다. 전체 도급 공사가 아니기 때문에 1개 공정당 최소 3개 견적을 받으려면, 업체 컨택을 5개 업체 이상은 해야 적절한 견적이 나올 것 같습니다. 그러나 정상적인 견적을 해주지 않는 공종별 업체 업자분들이 거의 인것이 이 건축바닥이고 현실이랍니다.견적을 한군데 받고 하는 수준으로 하시면 비용 절감이나 업체 선정은 어렵다고 봐야 합니다.최소한의 검증 비교를 해본후에 판단하셔야 독박?을 쓰지않을 것이고요.자재까지 모두 외주로 맡기면 비싸지는 공정이 있을 수 있기 때문에 목공이나 타일 같은 경우는 시공비만 견적으로 받고, 자재는 사급으로 건축주가 조달해주는 방식을 사용하고요.조명 같은 경우도 건축주가 구입해서 설치 시공만 의뢰를 할수 있고요.보통 셀프, 라고 하면 도배 장판 필름 페인트 조명 정도를 직접 재료를 사다가 하는 것이고, 반직영은 업체를 수배해서 각 공정을 컨트롤 하는 것을 말합니다. 조명 사장 부르고, 도배 사장 부르고, 페인트 사장 불러서 견적/협상/협의 해서 일을 맡기는 것을 말한답니다.장점턴키 공사에 비해 비용은 10% 정도 싸질 것 같습니다.아무래도 시공업체(팀)의 경우도 일을 '견적'으로 진행하는 경우 리스크를 안고 가기 때문에 100% 직영에 비해 10%는 비용이 추가 된다고 봐야 합니다.'아무개' 라는 사람이 'A'라는 시공을 할 때 일당을 받으면서 일하면 공기가 길어진다거나, 중간에 문제가 생겼을 때에도 본인이 떠안을 리스크가 없겠지만,해당 건에 대해 공사를 맡아서 하는 경우 적절한 마진을 넣어야 합니다. 왜냐하면 시공하다가 문제가 생기거나 또는 시공을 잘 마쳤을 때 나에게 적절한 보상이 되어야 하기 때문입니다.건축주가 견적 아주 잘 알아보고, 업체 선정을 잘 해서, 10%를 아끼면.. 건축비가 3억이 든 경우 절감 된 3천만원으로 가전과 가구를 살 수 있을 것 같아서들이렇게 반직영 방식을 택하시는 분들이 많답니다.일당으로 일하는 경우 여러 케이스가 있겠지만 아무래도 건축주와의 유대감은 떨어질 수 있습니다. 하지만 견적으로 하는 경우 일단 일을 어디서부터 어디까지 진행해야 한다는 사전 협의 과정을 거쳐야하고, 사전 협의를 통해 더 나은 방향이 제시되거나, 엉뚱한 시공 방법이 필터링 될 수도 있는 장점이 있습니다.건축에 대해 지식이 없는 경우 반직영 공사가 현실적일 것 같습니다.단점 가장 큰 단점은 검증된 공종별 업체?나 팀을 본인 집짓기시 필요한 시기에 섭외?가가능한가이며 그 업체가 확실?히 검증돤 업체이냐? 하는 것일것입니다. 공종별 섭외 업체의 경험과 기술력 그리고 정직과 성실성이 공사 품질을 좌우하게되므로 그 선책에서 비용에 차이로 판단이 되는 것도 아니고 또 싸다고 되는 것도아니고 이 선정에서 많은 것을 좌우하게 된답니다. 반직영도 시공이 들어가는 일자에는 반나절 이상 현장을 지켜보는 것이 좋을 것 같습니다.사전에 상세한 실시도까지 나오고 자재까지 선정되어 물량 산출이 다 된 경우 도면대로 감리를 하면 되지만,--- 현실에서 도면은 인허가 허가빵 수준---시공이 잘 못 된 경우를 늦게 발견하면 일을 다시해야 하고 반드시 문제가 생기게 됩니다. (업자가 잘못 했더라도 현장에서 그걸 무르고 다시 시공하기 난처한 경우가 많습니다. 그런 일이 안일어나도록 사전에 가이드를 명확하게 해줘야합니다. 건축주가 마음도 약해서 쓴소리도 못하고, 불성실한 팀을 만나는 경우 분쟁으로 이어질 수 있습니다.)또 다른 종류의 단점은, 견적을 받는 다는 것이 상당히 번거로운 일입니다. 생전 모르는 사람을 상대로 설명/설득/소통을 계속해서 해야하는데 성향이랑 잘 안맞으면 이 과정이 가장 어려울 수 있습니다.견적을 잘 받으려면 견적을 받고자 하는 현장의 여러 제반사항과 여건, 실시 계획 등이 다 정리되어 있어야 합니다.건축주가 누가 보아도 이해가 쉽도록 요청하는 바를 명확하게 정리를 해놓아야 하고요, 공정마다 최소 4~5개의 견적을 받아야 하니 컴퓨터 앞에 앉아 업체를 검색하거나 또는지인 혹은 발품으로 찿아서 통화를 많이 해야합니다.직영에 대해서는 잘 생각하셔야 합니다.3천만원이 아껴지려면, 본인이 3천만원과 교환 할 수 있을 정도의 성실과 '노력'을 반드시 해야 합니다.이런 생각을 꼭 하고 준비를 하셔야 합니다. 그냥 하면 되겠지 라고 생각하면 안됩니다. 치밀하게 잘 준비한 만큼 좋은 결과가 나옵니다.세번째, 전체도급(턴키) 공사개념모든 공정을 한 업체에 맡기는 것을 말합니다.많은 분들이 직영이 싸다. 업체는 비싸다.이런 인식이 있는 것 같습니다만 꼭 그렇지는 않습니다.업채가 마진율을 많이 붙이면 공사를 수주 할 수 있을까요? 아주 전문적인 기술이 있지 않는 한 그런 방법은 없겠죠.전체도급업체는 견고하고 심미감 있게 건축 할 수 있는 실력으로도 마진을 일부 붙이겠지만,직영과 비교한다면 공정 효율화와 외주비, 원자재 원가 부분에 상당한 경쟁력이 있다고 생각합니다.1) 외주비만약 개인이 업체에 견적을 요청하면 업체에서 견적을 얼마에 낼까요? 아마 소비자가로 낼 확률이 높습니다.그럼 인테리어 업체가 업체에 견적을 요청하면 견적을 얼마에 낼까요? 이땐 B2B 가격으로 내게 될겁니다.2) 원자재 원가 절감건축공사업체는 그간 오랫동난 현장의 공사를 수주해서, 여러 공종?별업체에 일을 주기 때문에 그 부분 공종별 업체는 마진이 좀 적더라도 베스트가를 내게 됩니다.자재도 그렇습니다. 타일/수전설비/조명 등도 B2B, 즉 사업자간 거래 가격이 따로 있습니다. 사업자 간 거래는 거래의 빈도와 물량의 규모가 크고, 오랫동안 거래를 해왔기 때문에 개인의 거래와는 다른 가격 체계를 가지고 있습니다.3) 공정 효율화업체가 직영/반직영을 진행하는 개인 건축주와 일을 하면 시간이 효율적이지 못한 경우가 많습니다. 시공에 대한 전반적인 이해 면이나, 도면/공정 정리와 확립이 안되어 있기 때문에 그렇지 않은 현장보다 일이 느리게 진행되고, 특이하게 시공하는 경우(이런 경우가 정말 많습니다.) 나중에 하자가 생겨서 골이 아파지기도 합니다.자재수급, 현장 정리와 준비가 잘 되어 있어야 하고, 순차적으로 공정이 진행되어야 효율적이 되고 비용도 절감 됩니다.장점계약 금액으로 이행되며, 정말 잘하는 업체는 건축주가 신경 쓸 필요가 없어서 스트레스를 직영보다 거의 안받는다는 점.도면을 확정하는 과정, 중간 중간 감리 정도만 참여하기 때문에 시간을 많이 쓰지 않아도 된다는 점.단점업체를 잘 만나야 한다. (때로는 협의시 상세도면도 필요하고요.)불량 업체를 만나면 비용 추가나, 공정이 잘 못 시공되어 있기 떄문에 업체 선정이 중요.오히여 불량업체를 만나면 공사계약후 공사비용이 추가 된답니다.)--- 반듯이 필요한것이 적산에 의한 세부견적서이며 이러한 확실한 기준이 없이 그저금액이 싸다는 것 하나로 업체를 선정 계약시에 모든것에 기준이 없으니 업체의 고무줄가격이나 추가적인 요소?를 모두 감수해야 하는 경우도 생기고요.직영이든, 셀프든, 외주이든내가 살 집 내가 괜찮으면 최고라고 생각합니다. 조금 울퉁불퉁하고 깔끔하지 않게 나올 수 있지만, 내가 만족하고 기쁨 느끼면서 살면 그게 더 좋은거라고 생각합니다.  오히려 집지으면셔 10년을 늙는것 보다는요.사람마다 다르니까, 아름다운 집을 원하면 그런 집에서, 나만의 편한 시골집을 원하면 그런 곳에서 사는 것이죠.본인이 완벽한 것을 추구하는 성향이 아니고, 예산 문제가 있다면 어느 부분은 직영으로 해보는 것도 나쁘지 않을 수 있습니다.새로운 것에 도전하는 것과 학습의 기쁨은 가장 큰 기쁨 중 하나입니다. --- 부분 직영(일부 공정도급방식) 방식을 나무집공작소에서는 추천드린답니다. 예를 들어서 기초공사/골조공사/창호공사/지붕공사/외장공사등으로 부분 도급으로하고 나머지 건축주분이 직업할수 있는 부분은 직접시공하시고타일이나 도배 바닥재등은 어차피 업체에서도 그 전문시공공종업체에 도급으로하는 일이니 그러한 것들은 도급처리하고요.