침체기에 소액부동산투자..

한 때 최고의 시세차익을 남겨줬던 부동산은 요즘 다들 거래가 안 돼 ‘거품이 꺼지는 징조’라며 불안해하고 있다. 불황기 적지 않은 종자돈 1억 원 정도를 활용해 그래도 안심하고 투자할 부동산 종목을 찾는다면 ‘안전형 부동산’에 묻어두는 것도 하나의 방법이다. 부동산침체기에는 경쟁자가 줄어 오히려 소액 투자자에게는 기회의 시장이다.   1억 원의 여유자금을 가진 중산층에 알맞은 최선의 소액 투자처는 소형 아파트나 오피스텔, 재개발 지분, 분양권과 같은 주거용 부동산들이다. 물론 주거시설은 그동안 가격이 많이 올라 단가가 비싸고 다양한 투자처는 찾기 쉽지 않다. 그러나 요즘 같은 침체기에 안테나를 높이 세우고 꾸준히 발품을 팔다보면 의외의 수익이 발생하는 투자처를 찾기 쉽다.   매매가격이 1억~1억 5천 만 원 내외의 소형 아파트는 서울의 경우 노원구, 강북구, 구로구, 강서구 일대에 몰려 있고, 수도권의 경우 고양, 안산, 동두천시 일대에 값 싼 매물이 꾸준히 나오는 추세다. 수도권과 인접한 충청권과 강원권의 소형 물량도 풍부한 편이다. 특히 49∼60㎡ 대의 소형 아파트는 공급량이 줄어드는 대신 임대수요가 꾸준해 소액으로 임대 사업하기에 유망한 투자처다.   소형 아파트의 투자수익률은 6~8% 선이다. 실질금리 마이너스 시대인 요즘 상당한 투자 수익률이다. 전세를 안고 매입할 경우 두 채 이상 구입할 수 있어 장기 투자용으로도 적당하다. 독신층 1인 가구가 많아 임대수요가 넉넉하고 월세비율도 다른 주거시설에 비해 상당히 높은 편이다. 다주택자에 대한 보유세와 양도세 규정이 여전히 무겁다보니 저가주택인 소형 아파트부터 처분하려는 다주택자들의 급매물량은 꾸준한 편이다.   바뀐 세제개편안에 따라 지방 중소형아파트도 임대사업용으로 공략할만하다. 지방에서는 집 한 채 만으로도 임대업이 가능해졌다. 그동안 임대사업 주택수(5가구)를 맞추려면 이제는 대출 없이 소액의 여윳돈으로 임대수익을 거둘 수 있게 됐다. 임대호수는 현행 5호 이상에서 1호 이상으로, 임대기간은 7년 이상으로, 주택면적 기준은 현행 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대돼 매입 임대주택 사업자 기준도 완화되었기 때문에 관심을 가져볼만 하다.   소형 아파트, 분양권은 소액 투자자에게 기회의 시장   2008년 11월 부동산의 흐름을 바꿀 부동산정책의 변화가 생겨났다. ‘11·3대책’으로 수도권 거의 모든 지역에서 ‘분양권 전매’가 허용돼 소액 투자자들에게 기회의 시장이 열렸다. 강남 3구를 제외한 수도권 전 지역을 투기과열지구와 투기지역에서 풀면서 분양가 상한제 적용 아파트를 뺀 분양아파트의 분양권을 즉시 사고 팔수 있는 시대가 다시 열렸다.   분양권은 청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 분양권 또는 당첨권이라고 하는데 이것을 아파트 입주 전에 실물자산이 아닌 입주에 대한 권리 형태로 다른 사람에게 되파는 것을 말한다. 분양권은 외환위기 이후 부동산경기가 침체에 빠지자 건설경기 부양책으로 시행하면서 소액 투자자들이 대거 투자했다 차익이 발생하면 되파는 전략으로 쏠쏠한 차익을 거뒀던 대상이다.   분양권 투자는 청약통장이 없이도 매입이 가능하다는 점과 실수요자들이 원하는 지역에서 손쉽게 내 집 마련이 가능하다는 점, 신규 분양아파트보다 가격이 싸고 입주 시기도 짧다는 장점이 있다. 그러나 초보 투자자에게는 분양권 전매절차가 꽤 복잡하고 지난 몇 년간 수도권에서 분양권 전매 거래는 거의 불가능했기 때문에 매우 생소한 개념인 게 사실이다. 알짜 블루칩 분양권에 투자하려면 체크포인트를 점검한 후에 투자에 나서야 한다.   교통망이 개선되는 수도권지역이나 입지여건이 우수한 유망지역 중 거래가 빈번한 곳을 선별해 급매물 위주로 매수해야 한다. 역세권과 재건축과 뉴타운, 도심 재개발지역에서 공급되는 단지는 다른 분양권 몸값이 치솟아 환금성이 뛰어나기 때문에 알짜 단지 분양권만을 골라야 안전하다. 되도록 역세권과 재건축과 뉴타운, 도심 재개발지역에서 공급되는 단지는 다른 분양권 몸값이 치솟아 환금성이 뛰어나기 때문에 알짜 단지 분양권만을 골라야 안전하다.   분양권은 분양 후 계약체결 시점에 거래가 가장 활발하지만 요즘 같은 침체기에는 거래가 쉽지 않으므로 입주가 임박한 분양권을 고르는 게 낫다. 입주시기가 늦을수록 금융비용이 늘어나고 부동산경기 변수에 따라 추가하락의 낭패를 입을 수 있다. 입주 시점에 물량이 대거 쏟아져 가격이 더 내릴 가능성이 있으므로 입주 직전, 직후 급매물을 노리는 것이 적합하다.   재개발, 소형 오피스텔은 임대용으로 적당   재개발, 뉴타운 후보지 내 소형주택 지분 매입도 고려할 만하다. 재개발 후보지 내 소형주택 투자는 낡은 집을 매입하는 것이므로 초기 투자비용이 1억 원 안팎의 소액투자가 가능하다. 60㎡ 규모의 주택을 배정받을 수 있는 30㎡ 이하 지분을 전세 끼고 약간의 대출을 이용하면 1억 원 남짓으로 매입할 수 있다. 청약가점제 시행 이후 젊은 층의 알짜 단지 진입이 불가능한 상태에서 청약통장과 관계없이 투자가 가능하다는 점이 메리트다.   대체로 서울 수도권의 재개발 추진 지역은 도심과 가깝고 1000세대 이상의 대단지이기 때문에 환금성과 수익성이 뛰어난 편이다. 교통 편한 우량지역을 미리 선점할 수 있고 사업진척과 개발속도에 따라 지분을 되팔 수 있어 짭짤한 차익을 챙기기도 한다. 게다가 재개발 완료 후 임대사업을 겨냥할 수 있어 일석이조다.   다만 재개발은 여러 단계를 거쳐야 하므로 사업기간이 길어 장기간 자금이 묶일 가능성이 있다. 또 사업 추진과정의 돌발변수가 많고 사업구역에 따라 10년 넘게 재개발이 지연되는 경우도 있으므로 사업 시행인가 전후나 관리처분 단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 개발에 따른 차익을 챙길 수 있는 지역을 골라야 한다. 투자 전 사업이 원활히 추진되는 지를 확인하기 위해 추진위원회나 조합을 방문해 점검해보는 것도 잊지 말아야 한다.   또 다른 안전형 투자처로 소형 오피스텔을 꼽을 수 있다. 주택시장이 약세를 보이는 상황에서도 도심 오피스텔은 매매가격과 임대가가 꾸준히 강세를 띄고 있어 불황기 유망상품이다. 일부 수도권 요지의 오피스텔 청약경쟁률이 수 십대 1을 보이는가 하면 계약률도 90%를 상회하며 과열양상을 띄기도 한다.   소형 오피스텔이 인기를 끄는 이유는 바로 소형 아파트와 함께 알짜 임대용 상품이기 때문이다. 주택규제 반사이익, 공급 감소, 1인 가구 증가, 산업구조 변화 등의 영향으로 소형 오피스텔의 투자 메리트는 당분간 밝다고 볼 수 있다. 경기가 안 좋을수록 도심 내 주거와 업무를 겸한 소형 임대상품이 넉넉한 수요를 보여 경쟁력 있는 상품으로 자리매김해 나갈 것으로 보이기 때문이다.   단, 오피스텔은 저가에 매입하는 전략을 세워야 한다. 청약을 통해 높은 분양가대로 매입하거나 정상 시세로 나온 매물은 가격 경쟁력이 떨어진다. 미분양분을 할인해 파는 aoanfd이나 급매, 경매나 공매, 공동구매, 대물변제 매물을 중심으로 무조건 싸게 매입해야한다. y소형 임대상품은 철저한 수익용 상품이기 때문에 제 값 주고 살 경우 투자실익이 많지 않다.   소액 매물을 싸게 매입하려면 협상을 잘해야 한다. 투자 전 미리 자료수집과 현장답사를 통해 가격이 저평가된 분양현장과 인구유발 지역 등 호재여부를 알아내야 한다. 분양물량은 현장을 방문해 분양 책임자와 적극적인 협상을 하고 조건을 유리하게 조정하려면 침체기나 조정기가 유리하다. 급매나 대물변제 매물은 미리 지역사정에 밝고 발이 넓은 부동산중개업자를 대동해 가격절충 가능성을 타진해봐야 한다. 지불조건을 짧게 하거나 매도자의 조건을 맞추되 가격 할인 폭을 크게 잡아야 값싸게 매수할 수 있다.  향후 부동산시장은 경기 침체와 맞물려 높은 수익을 기대하기 어려운 만큼 무리한 대출을 받아 투자하기 보다는 자신의 경제여력에 맞는 자금대에서 안전한 소형 상품 위주로 투자하는 것이 바람직하다. 투자의 위험성이 높은 토지, 경기의 영향이 큰 상가, 불법거래인 특별분양용 물 딱지 거래는 소액 투자자의 ‘덫’이다. 정당하지 않은 투자권유나 풍문에 현혹되지 않는 각별한 주의가 요망된다.