(12.10.4) 금일 부동산 이슈

[제로미]

 경기 / 시장환경

■ 정부 국민주택기금 이자율 낮췄지만 대출액 줄고 민간공급 임대주택도 최근 2년간 계속 줄어들어

- 3일 국토해양부에 따르면 최근 4년간 40개 건설업체 등 민간사업자에게 임대주택건설자금으로 국민주택기금 1조353억여원을 빌려주고 임대주택 2만8,042가구가 공급됐으며 국토부는 임대주택 건설 활성화를 위해 2011년 2월부터 올해 말까지 국민주택기금 이자율을 규모와 상관없이 연 2%로 하향조정함

- 그러나 저렴한 이자에도 2011~2012년 국민주택기금을 대출받은 민간사업자가 지은 임대주택은 1만2,742가구로 2009~2010년 1만5,300가구에 못 미쳤으며 국민주택기금 대출규모도 2009~2010년 5,268억8,000여만원에서 2011~2012년 5,084억2,000여만원으로 줄어듬

- 이 같은 감소현상은 토지비 및 건축비 상승에 따른 부담이 커졌기 때문으로 풀이됨. 수도권 등은 상대적으로 토지비가 비싸 가구당 건설비가 많이 들어가기 때문에 대출 규모는 비슷해도 가구수는 적게 나올 수 있기 때문임

■ 전달 대비 9월 전국 집값 8년 만에 하락, 내년 세제 혜택 없어져 또 얼어붙을 우려

- 3일 국민은행이 발표한 전국주택가격 동향조사 결과를 보면, 9월 전국 주택 매매가격은 8월보다 0.2% 떨어진 것으로 가을 이사철의 시작인 9월 전국 집값이 하강곡선을 그린 것은 2004년 9월 이후 8년 만임

- 3일 부동산업계의 말을 종합하면, 올해 12월 말까지 시행되는 취득세·양도소득세 감면으로 그동안 꽉 막혔던 주택 거래에 숨통이 트일 조짐이 보임. 취득세 감면을 받기 위해서는 거래 쌍방이 연말까지 잔금을 주고받아야 하는데, 이를 고려하면 이달이나 늦어도 다음 달 초순에는 계약을 맺어야 해 시간이 촉박한 상황임

- 전문가들은 진짜 하우스푸어라면 이번 취득세 감면 시기를 적극 활용해볼 만하다고 조언함. 또한, 12월로 다가온 대통령 선거가 부동산시장에 끼칠 영향은 거의 없을 것이라는 전망도 올 가을이 주택을 처분할 적기라는 쪽에 무게가 실리는 배경임

 정책/제도

■ 정부 서민주거안정 위해 내년도 주택기금 및 전세자금 올해보다 30% 증액

- 국토해양부는 내년도 예산안에서 국민주택기금 예산을 올해(37조2,000억원)보다 12.4% 늘어난 41조8,000억원으로 책정해 국회에 제출했다고 3일 밝힘. 특히 주택구입ㆍ전세자금 대출자금으로 올해의 5조8,800억원보다 30%(1조7,700억원)나 증액한 총 7조6,500억원을 배정함

- 이는 내년에 전세가격이 오를 것을 대비해 주택구입ㆍ전세자금 대출지원을 확대하고 임대주택 건설물량도 늘리기 위한 대책으로 풀이됨

 개발/분양

■ 분양 성수기 10월 전국 3만가구 넘는 물량 쏟아져 나올 전망

- 부동산114에 따르면 10월 전국 43개 단지에서 3만1727가구가 공급될 예정으로 수도권에는 전체 물량의 51%인 1만6108가구의 신규 분양이 예정되어 있으며 지방에서는 세종시와 강원ㆍ경북혁신도시 등에 1만5619가구가 공급예정임. 미분양 주택 양도세 감면이 신규 분양시장에 어느 정도 영향을 미칠지 주목됨

- 서울의 전통적 우수 학군인 대치동에 삼성물산은 강남구 대치동 청실아파트를 재건축한 `래미안대치청실`을 분양하며 대우건설은 5호선 오목교역 인근에서 주상복합 `목동 센트럴푸르지오`를 분양할 예정으로 목동에서 7년 만에 공급되는 새 아파트로 눈에 띔. 올해 분양시장 최고 블루칩이었던 세종시에서는 한양이 `세종한양수자인 에듀그린`을 공급함

출처 : 부동산114

■ ‘양도세 감면 혜택’ 서울 강남권 제외한 수도권 중소형 미분양 아파트 대부분이 해당

- 정부가 24일 양도세 감면 대상과 시기를 확정하면서 올해 말(12월 31일)까지 한시적으로 9억원 이하 미분양 주택 구입 시 향후 5년 동안 발생하는 양도 차익은 100% 감면받게 됨에 따라 강남권을 제외한 수도권의 중소형 아파트들 대부분이 이에 해당돼 미분양 감소에 일조할 것으로 보임

- 단, 양도세는 매도 시 가격이 올라야만 혜택을 받을 수 있기 때문에 무턱대고 양도세 혜택만 보고 접근하는 것은 좋지 않으며 역세권이나 브랜드 대단지 등 가격상승 요소를 잘 따져야함

■ 9‧10 부동산 활성화 대책으로 세제 지원까지 더해지면서 미분양 물량에 대한 관심 증폭

- 지난 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만7000가구이며 이 중 수도권 물량이 2만9300가구가량으로 즉시 입주가 가능한 ‘준공 후 미분양’은 전국 2만6500가구, 수도권 1만가구가량이며 적으로 85㎡ 초과 중대형의 비율이 높으며 수도권에만 1만7900가구에 이름

- 미분양 역시 단지 규모가 큰 쪽을 선택하는 것이 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 점에서 유리하며 수익형 부동산으로 인기를 끄는 소형주택이나 오피스텔도 눈여겨볼 만함

■ 낡거나 주변 환경과 맞지 않는 건물, 새로운 쓰임새의 건물로 바꾸는 건축물 용도변경(컨버전·conversion) 시장 급팽창

- 서울 명동 을지로 동대문 등 서울 도심에선 호텔로 용도변경하는 건물들이 늘고 있는 것으로 오피스빌딩 테마상가 모텔 등이 앞 다퉈 호텔로 용도를 바꾸고 있음. 건물을 헐어버리고 새로 짓는 것이 아니라 기존 건물의 용도를 바꾸는 게 특징이며 명동 밀리오레, 관훈동 관훈빌딩, 견지동 천마빌딩 등이 대표적인 사례임

- 단독·다가구주택에서 상가점포로 용도를 바꾸는 곳들도 있음. 합정동·상수동·연남동, 가로수길 주변, 건대입구역 먹자골목 등의 단독주택들이 상권 확대에 힘입어 대거 상가주택으로 변신하고 있음

- 유행 업종의 변화와 경쟁 심화 등으로 용도변경이 늘고 있으며 가장 큰 장점은 죽어가는 건물이나 거리를 활성화시킬 수 있고, 기존 건물을 재활용하는 만큼 자원 재활용 측면에서도 유리하며 건물주 입장에선 신축보다 비용이 적게 들어가는 경우도 많음

<용어설명> 건축물 용도변경

■ 올 들어 지방 주택시장 훈풍 평창 올림픽·혁신도시 후광 등 신흥주거지 주목

- 서울의 대표적인 신흥주거지역인 강남권처럼 지방의 신흥주거지도 인기를 얻고 있음. 영남권의 경우 부산-진해경제자유구역과 울산의 우정혁신도시 인근 아파트, 강원권은 동계올림픽의 수혜가 기대되는 평창, 원주나 레고랜드 등의 호재가 있는 춘천 등지가 각광받고 있음. 실제로 신흥주거지들의 집값이 꾸준한 오름세를 보이며 풍부한 개발호재 등과 함께 인기가 높아지고 있기 때문에 투자 시 우선적으로 고려할 만하다고 전문가들은 조언함

- 경남권에서 특히 부산의 신주거중심지로 떠오르고 있는 강서구 명지동 명지국제신도시 분양을 눈여겨볼 만함. 대규모 택지개발사업지구로 계획 면적만 640만㎡로 사업이 완료되면 동북아에서 손꼽히는 비즈니스 허브와 주거 중심지로 성장할 것으로 기대됨

- 강원권은 서울~춘천 간 고속도로 및 경춘선 복선전철 개통 등 교통호재로 수도권 진입이 더욱 수월해졌으며 평창 동계올림픽과 같은 국제 행사 호재, 원주혁신도시 영향 등으로 인근 지역 상승세는 계속될 것으로 보임

- 충청권은 충남도청 이전 호재로 내포신도시와 배후도시인 홍성군과 세종시 인근 충북 지역에 분양 물량이 예정돼 있으며 호남권에서는 여수세계엑스포 개최에 따른 교통망 개선과 정원박람회가 열릴 예정인 전남 순천, 유니버시아드 대회 개최와 택지지구 조성이 순조롭게 진행되고 있는 광주 분양 물량을 눈여겨볼만함

■ 서울시 우면동 우면2지구 외국인 전용 임대아파트 178가구 분양

- 서울시와 SH공사는 외국인 투자를 촉진하기 위해 ‘외국인 임대주택 특별공급을 위한 기준’을 마련, 4일 고시한다고 3일 밝힘. 이 기준은 서울시 거주 외국인을 대상으로 1순위는 외국인 투자기업 근무자, 2순위는 외국기업 국내지사 근무자, 3순위는 국제기구 근무자로 같은 순위일 경우 국내 거주기간이 길고 부양가족 수가 많은 사람을 우선 선정함. SH공사는 이 기준에 따라 우면2지구 1단지(178가구)를 외국인 임대주택으로 지정하고 15일부터 입주자 모집에 들어갈 예정임

 업계동향

■ 부동산 경기 최악, 건설사들의 주택사업 패턴도 바껴

- 분양시장 비수기로 꼽히는 3분기에 보통 건설사들이 숨 고르기를 하고 미래의 먹을거리를 챙기는 것이 보통인데, 올해는 재개발ㆍ재건축 신규수주를 극도로 자제하고 분양사업에 집중하는 모습을 보임. 이는 도시정비사업부문 영업인력들이 현장보다는 본사 사무실에 주로 주둔할 정도로 일감이 확 줄었기 때문으로 풀이됨

- 반면, 분양시장은 여름 비수기인 3분기에 최대 물량이 쏟아지는 기이한 현상이 벌어짐. 건설사들이 정부의 5ㆍ10 부동산 대책의 효과를 보기 위해 분양일정을 연기한 탓도 있는 것으로 분석됨. 이처럼 분양 비수기에 신규 주택 공급이 몰리면서 미분양 주택이 증가세로 반전한 것으로 국토부에 따르면 7월부터 2개월 연속 증가하면서 7만 가구에 육박하는 것으로 조사됨. 미분양이 발생하면 건설사들이 추가로 마케팅 비용을 들여야 하기 때문에 자금 사정이 더 악화되는 실정임