하반기 내집마련/갈아타기에 적기인가?

[세모돌이]

올 가을, 아파트 매매시장은 내집마련 수요자들에게 가장 어려운 시기임에 틀림없다.

가점이 높다면 느긋하게 가점제와 상한제를 적용 받는 유망단지나 로또로 불리는 송파, 광교신도시 분양을 골라 청약할 수 있으나 가점이 낮은 수요와 유주택자들은 신규분양과 기존 아파트 매입을 두고 고민이 깊어지고 있다.

특히, 올해 하반기 아파트시장은 분양가상한제와 더불어 대출규제, 금리상승, 세금압박 등의 부동산값 상승 억제요인과 연말 대선을 앞두고 규제완화 기대감과 분양가상한제에 따른 민간건설업체 공급물량감소 등에 따른 가격 상승요인들이 혼재해 있어 매입시기를 두고 쉽게 결정하기가 어려운 상황임은 틀림없다.

그러나, 청약가점이 낮아 청약과 기존아파트를 놓고 갈등하는 매수세라면 신규 분양시장에 대한 미련을 버리고 원하는 지역의 급매물로 내집마련 꿈을 이루기엔 지금이 적기 중 한 때다.

유망단지 중소형 당첨가능 가점이 예상보다 높아져 당첨 가능성은 더 낮다

최근 분양을 마친 첫 가점제 적용 단지인 인천 논현힐스테이트 청약결과를 보면 무주택자 선호도가 높은 중소형 물량의 당첨 가능점수가 예상보다 높게 나타났고 이는 앞으로 있을 유망단지들의 당첨 가능점수가 예상보다 높아 질 가능성이 크다는 데 힘을 실어준다.

따라서 가점이 낮은 실수요자와 유주택자들은 신규아파트를 분양 받을 가능성은 더욱 낮아질 전망이다.

분양가상한제 적용 아파트 공급시기가 더 늦어질 수 있다

9월17일 건교부 자료에 따르면, 수도권에서 주택건설사업 계획을 신청한 민간택지가 1건도 접수 되지 않았다. 이는 분양가상한제에 따른 수익성 저하로 민간건설업체들이 사업을 대거 무기한 연장한 결과로 보여진다. 이런 민간업체들의 공급물량 감소는 공급부족에 따른 주택가격 상승을 다시 이끌 수 밖에 없다는 것이다.

또한 최근 보도된 자료에 따르면 민간택지의 분양가상한제 적용유예기간 연장에 대한 방안이 추진 중이다. 종전에는 9월 이전 사업승인을 신청하고 11월말까지 분양신청을 한 경우에만 상한제를 피할 수 있으나 재건축, 재개발과 같은 경우는 관리처분인가 신청까지 많은 시간이 소요되고 3개월 만에 분양신청을 하기란 사실상 어려움이 존재하기 때문이다.

이 개정안이 받아들여진다면, 상한제를 적용 받는 아파트는 내년 2분기나 나오게 될 예정이다.

이 경우 시장의 관망세는 더욱 길어질 것이다.

분양가상한제 적용시 전매제한으로 인해 매수자 선호도가 떨어진다

지난 9월 분양한 남양주 진접지구와 양주고읍지구의 대거 미분양이 속출 한 것에서도 볼 수 있다.

분양가상한제로 공급된 아파트가 주변시세에 비해 높은 분양가가 책정돼 고분양가 논란이 일었고 10년간 전매제한이 걸린 중소형 아파트에서만 미분양 물량이 속출한 것에서 알 수 있다.

입지적 변수들이 있지만, 장기간 거래 제한에 따른 분양물량의 매력 감소 여부를 검토할 필요가 있다.

실제 시중에 출시되는 기존아파트 급매물이 많지 않다

하반기 만기가 도래하는 1만4천여건의 처분조건부 매물과 각종 금융규제로 일시적 1가구2주택자들의 급매물이 쏟아질 것으로 기대했으나 시중에 나오는 급매물은 소량에 그치고 있다.

하반기 초, 4만6천여건의 처분조건부 대출 매물이 뜨거운 감자로 떠 올랐으나 기대와는 달리 급매물뿐만 아니라 일반매물 출시량도 많지 않았고 작년 추석연휴 직후인 10월, 11월에 주택을 구입한 일시적 1가구2주택자들의 매물출시도 소소한 수준에 그치고 있는 상황이다.

지금 같은 관망세에 매물을 처분하기 위해서라면 지금쯤 급매물이 대거 출시되어야 함에도 불구하고 그런 현상은 아직까지 미비한 수준이다.

이는 금융부담을 안고서라도 매도가액보다 낮은 가격으로 매도하기를 원치 않고 가격이 소폭 회복될 때까지 기다려 보겠다는 의도가 큰 것으로 보인다.

강남 재건축의 경우를 보면, 거래가 많진 않지만 급매물은 대부분 처분 되었고 저가매물도 일부 거래가 되고 있다.

시장에는 급매물에 대한 대기수요는 여전히 많다는 것. 가격이 더 내려가기만을 기다리고 있는 것이지 수요가 완전히 사라졌다고는 보기 어렵다.

실제 시장에는 매수자들이 원하는 가격대의 매물도 나오지 않고 원하는 가격만큼 가격도 떨어지지 않고 있다.

가점제 불리한 실수요자, 연말 급매물 공략할 때

현 시장 상황은 거래침체 상태가 오래되고 있지만 거래가 완전 끊긴 것은 아니다.

많은 대기수요자들이 급매물과 저가매물에 대한 관심이 꾸준하고 가격이 적정선까지 내려오면 바로 매수로 나서고 있다.

그러나, 사실상 매수자들의 원하는 급매물과 저가매물의 출시량은 많지 않은 상황이다.

이처럼 오랜 기간에 걸쳐 급매물이 소화되고 나면 가격이 더 하락하기 보다는 오히려 가격이 오름세로 조정 받을 수 있는 가능성이 크다.

그런 만큼 가점제에 불리한 실수요자라면 이번 하반기 시장에 나올 급매물을 적극적으로 공략해보기를 권한다.

<서울, 수도권 주요지역 아파트 : 연초대비 시세현황>* 강남, 서초, 송파, 양천, 용인, 분당(성남), 평촌(안양), 중동(부천), 수원 등 버블세븐 지역 중심 시세현황임 * 500세대 이상, 연초대비 10% 이상 하락한 단지 * * 표시는 재건축단지임. [부동산114 임지혜과장]